田興江

摘 要：隨著中國社會開啟快速城市化模式，房地產(chǎn)行業(yè)成為拉動經(jīng)濟(jì)發(fā)展、影響社會現(xiàn)代化建設(shè)及人民群眾生活質(zhì)量的關(guān)鍵因素。房地產(chǎn)行業(yè)對各項資源、政策、科技的依賴程度很高，這導(dǎo)致了其高成本、長周期、高利潤的特點(diǎn)，加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)會計核算具有重要的現(xiàn)實意義。本文以“成本分?jǐn)偂焙汀八枚愄幚怼眱身梼?nèi)容為基礎(chǔ)，分析房地產(chǎn)行業(yè)會計核算的內(nèi)容及科學(xué)方法，以供相關(guān)財務(wù)人員參考借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè);會計核算;成本分?jǐn)?所得稅處理

宏觀角度，“成本分?jǐn)偂焙汀八枚愄幚怼睂儆跁嫼怂愕某Ｒ?guī)處理內(nèi)容，但在不同行業(yè)領(lǐng)域、因其行業(yè)的特殊性，所呈現(xiàn)的影響因素存在很大差異。在當(dāng)前我國市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生著舉足輕重的社會影響，針對該行業(yè)的會計核算關(guān)系到收入支持、財政分配、金融政策、社會資金走向等多項工作，同時也深刻影響著房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，對于日常管理和長遠(yuǎn)規(guī)劃有著重要的指導(dǎo)作用。同時，在互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的支持下，傳統(tǒng)會計管理工作也發(fā)生了一系列嬗變，會計核算可有效地利用互聯(lián)網(wǎng)平臺實施，資金流調(diào)取和存入面臨著新的風(fēng)險，這些都對成本分?jǐn)偤退枚愄幚懋a(chǎn)生著巨大影響。

一、房地產(chǎn)行業(yè)會計核算概述

“成本”是會計核算的基本對象，房地產(chǎn)行業(yè)的成本構(gòu)成主要包括：土地資源費(fèi)用（包括拆遷補(bǔ)償、土地征用等）、前期工程款、建筑費(fèi)、安裝工程費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)等。顧名思義，房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算一方面需要強(qiáng)調(diào)行業(yè)特殊性，另一方面也要遵循準(zhǔn)確性、科學(xué)性、適用性的基本原則，其實施過程中基本遵循以下模式劃分。其中，針對單體開發(fā)項目，成本核算對象的確定都是針對獨(dú)立編制設(shè)計概算或者施工圖所呈現(xiàn)的單體開發(fā)項目，而多個開發(fā)項目存在的情況下，可以一分為二的展開：以成本為會計核算核心，一種情況是多個項目開工、竣工、施工地點(diǎn)基本相同或接近，可按照一個項目進(jìn)行合并，展開統(tǒng)一會計核算。一種情況是多個項目按照分期形式展開，則以施工期為具體標(biāo)準(zhǔn)（一期工程、二期工程等），分期進(jìn)行會計核算。

同時，房地產(chǎn)行業(yè)會計成本核算的主要依據(jù)是稅收，在此基礎(chǔ)上劃分為兩大成本類型。其一，鑒于房地產(chǎn)行業(yè)成本較大的特點(diǎn)，需要慎重選擇成本計量的會計方法，如折舊方法、成本結(jié)轉(zhuǎn)方法、存貨發(fā)出計價方法等，都可能導(dǎo)致所得稅計量出現(xiàn)偏差。其二，房地產(chǎn)行業(yè)的成本還要得到足額補(bǔ)償，成本憑證保存的基礎(chǔ)上，要做到所得稅計量的完整性與合理性，為合理避稅提供依據(jù)。

二、房地產(chǎn)行業(yè)會計核算中成本分?jǐn)偱c所得稅處理分析

（一）成本分?jǐn)偡治?/p>

從房地產(chǎn)行業(yè)會計核算采取的成本分?jǐn)偡椒ㄉ戏治?，主要包括占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價法等不同形式，各自針對不同的成本構(gòu)成因素。例如，“占地面積法”成本分?jǐn)傔m用于已經(jīng)動工的建筑項目土地面積所占整個開發(fā)利用總面積的比重形式，而“建筑面積法”則是按照已經(jīng)動工的建筑項目所占面積在整個建筑項目總面積的比重進(jìn)行成本分?jǐn)?。確保成本分?jǐn)偡椒ǖ暮侠硇裕翘岣叻康禺a(chǎn)行業(yè)會計核算合理性的主要手段。

從房地產(chǎn)行業(yè)會計核算成本分?jǐn)倢ο蠼嵌确治觯饕婕暗酵恋爻杀痉謹(jǐn)?、建筑成本分?jǐn)?、公共配套設(shè)施成本分?jǐn)?、利息費(fèi)用分?jǐn)偟?。由于房地產(chǎn)項目往往是一次性建設(shè)，因此在各項成本分?jǐn)倢ο笊舷鄬潭?，但在不同環(huán)節(jié)的成本計量與分?jǐn)偡椒ㄓ兴兓?，可通過和稅務(wù)部門的協(xié)調(diào)采取最有利的方案。例如，房地產(chǎn)行業(yè)利息費(fèi)用的分?jǐn)偅瓤梢圆捎弥苯映杀痉?，也可以采用預(yù)算造價法，在互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)時代，也可以根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的借款費(fèi)用資本化方法進(jìn)行成本分?jǐn)偂?/p>

（二）所得稅處理分析

房地產(chǎn)行業(yè)在市場中的活動屬于一般經(jīng)濟(jì)行為，包括房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)等諸多領(lǐng)域，因此“所得稅”即為房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營方面的一種稅收，結(jié)合一般企業(yè)所得稅處理方式，通常按照季度預(yù)繳所得稅展開會計核算，其征收標(biāo)準(zhǔn)為企業(yè)“會計利潤+預(yù)售收入”的基礎(chǔ)上，減掉房地產(chǎn)業(yè)年度待彌補(bǔ)虧損的差值，作為預(yù)繳所得數(shù)的計數(shù)值。但現(xiàn)實中，通常會考慮房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營規(guī)律，一個房地產(chǎn)項目往往需要較長的開發(fā)周期，并會對房屋進(jìn)行預(yù)先銷售，并提前收取銷售款。所以對于此類銷售收入，房地產(chǎn)企業(yè)需要實現(xiàn)按照預(yù)計的計稅毛利率進(jìn)行所得稅的預(yù)繳。

此外，還要考慮的是房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)繳所得稅之外，進(jìn)一步分析企業(yè)的實際利潤，如果房地產(chǎn)企業(yè)在市場銷售中當(dāng)季度完工產(chǎn)品及其他項目已經(jīng)取得了利潤，同時原先的預(yù)計進(jìn)行的所得稅預(yù)繳少于實際所得稅，則應(yīng)該按照實際所得稅額進(jìn)行補(bǔ)交。

三、房地產(chǎn)行業(yè)會計核算中成本分?jǐn)偱c所得稅處理策略

進(jìn)入21世紀(jì)以來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，市場變化十分劇烈，政府宏觀調(diào)控及城市化發(fā)展背景下的市場剛需雙重影響，對房地產(chǎn)行業(yè)會計核算中成本分?jǐn)?、所得稅處理產(chǎn)生了巨大影響，因此也呈現(xiàn)出一些問題，較為明顯的是合算對象不明確導(dǎo)致成本分?jǐn)偦靵y和所得稅處理方法不科學(xué)，成為阻礙房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的主要瓶頸。

（一）與時俱進(jìn)、創(chuàng)新會計核算理念

互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)背景下，財政制度、政策及金融模式發(fā)生了巨大變化，傳統(tǒng)會計審核模式已經(jīng)無法適應(yīng)新時期的要求，導(dǎo)致成本分?jǐn)偤退枚愄幚砉ぷ鞒霈F(xiàn)無據(jù)可依的現(xiàn)象。據(jù)此，要秉承與時俱進(jìn)的原則，不斷為財會人員灌輸創(chuàng)新理念，一方面，要從思想上進(jìn)行創(chuàng)新，使其深刻認(rèn)識到房地產(chǎn)行業(yè)會計核算在國民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計中的重要地位，尤其要加強(qiáng)直接參與相關(guān)會計工作的人員教育，例如，可開設(shè)專門的“房地產(chǎn)會計核算”專題課程，圍繞著成本分?jǐn)偤退枚愄幚硐嚓P(guān)主題，展開理論與實踐的強(qiáng)化培訓(xùn)。另一方面，樹立互聯(lián)網(wǎng)管理思維，現(xiàn)代財會人員需要熟練掌握計算機(jī)技術(shù)、操作流程等，通過與稅務(wù)部門的聯(lián)合學(xué)習(xí)、廣泛交流，提升成本分?jǐn)偟目茖W(xué)方法，以及所得稅處理方面的必要規(guī)則。

（二）強(qiáng)化監(jiān)管、借助現(xiàn)代技術(shù)優(yōu)勢

互聯(lián)網(wǎng)交易的便捷性影響下，也存在資金監(jiān)管難度提升的問題，除了人為管理方面導(dǎo)致的資金信息混亂，還要關(guān)注的是房地產(chǎn)行業(yè)成本分?jǐn)偧八枚愄幚淼募磿r性、有效性、準(zhǔn)確性;從安全角度說，房地產(chǎn)業(yè)會計核算需要進(jìn)一步完善專門系統(tǒng)入口，做好網(wǎng)絡(luò)安全保障工作，充分發(fā)揮現(xiàn)代技術(shù)的優(yōu)勢。

（三）完善制度、引進(jìn)數(shù)字管理手段

房地產(chǎn)行業(yè)會計核算的實際實施過程中，出于對宏觀經(jīng)濟(jì)的高度責(zé)任感，必須重視相關(guān)制度的完善，才能確保會計審核的正常進(jìn)行，進(jìn)一步實現(xiàn)資金使用的安全和通常。然而，近年來我國市場經(jīng)濟(jì)體制的深化背景下，房地產(chǎn)行業(yè)并沒有形成與之匹配的內(nèi)部控制制度，甚至對于一些制度置若罔聞，造成資金流向不明?；诖耍ㄟ^引進(jìn)數(shù)字化管理手段，配合完善的會計神審核制度，能夠有效地提高成本分?jǐn)偤退枚愄幚淼男?、質(zhì)量。

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)會計核算中，成本分?jǐn)偱c所得稅處理既是重點(diǎn)、也是難點(diǎn)，關(guān)系到房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，對國民經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行也有著巨大影響，需要從理念、方法、科技等方面綜合改善，才能更好地發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)價值和社會價值。

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