白驊

特色小鎮(zhèn)是有效投資的重要抓手。特色小鎮(zhèn)建設(shè)是以特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展如文化、旅游、科技、農(nóng)業(yè)等為前提的，而基礎(chǔ)設(shè)施與產(chǎn)業(yè)發(fā)展都必須輔以資金支持、土地扶持政策等基本保障，才能實現(xiàn)特色小鎮(zhèn)在產(chǎn)業(yè)與人文資源方面的整合，同時提供人的就業(yè)發(fā)展機遇，進而再吸引周邊其他產(chǎn)業(yè)進入與人口遷移。要想解決好產(chǎn)業(yè)與人的問題，除了政府的規(guī)劃與政策的持續(xù)穩(wěn)定支持外，還需要足夠的資金實力才能辦好事情。如何將特色小鎮(zhèn)建設(shè)與資本接軌，選取什么樣的融資與投資模式呢？

小鎮(zhèn)項目介紹

古北水鎮(zhèn)是基于北方水文化建造而成的小鎮(zhèn)，正在成為北京夜游時尚新地標，吸引越來越多的年輕人及國際友人前來度假休閑，這里也是攝影家和美食愛好者的天堂。

位于北京市密云縣古北口鎮(zhèn)司馬臺村的古北水鎮(zhèn)，由三個自然村落組成，占地面積近10平方公里。2010年6月中青旅與北京密云縣簽訂戰(zhàn)略協(xié)議，合作開發(fā)古北水鎮(zhèn)國際旅游綜合度假區(qū)項目，并于2014年10月正式對外營業(yè)。2015年全年接待游客147萬人次，實現(xiàn)營業(yè)收入4.62億元，凈利潤4701萬元。預計進入成熟運營期后，每年將接待游客400萬人次，旅游綜合年收入將達到10億元。古北水鎮(zhèn)距離市中心僅100多公里，車程一個多小時，又處于（北）京承（德）黃金旅游干線上，高速公路直達景區(qū)，交通十分便捷。

規(guī)劃設(shè)計思路

從項目定位來說，要將古北水鎮(zhèn)打造成集觀光游覽、休閑度假、商務(wù)會展、創(chuàng)意文化等旅游業(yè)態(tài)為一體，服務(wù)與設(shè)施一流，參與性和體驗性極高的綜合性特色休閑旅游度假目的地。

整個水鎮(zhèn)規(guī)劃為“六區(qū)三谷”，即老營區(qū)、民國街區(qū)、水街風情區(qū)、臥龍堡民俗文化區(qū)、湯河古寨區(qū)、民宿餐飲區(qū)，與后川禪谷、伊甸谷、云峰翠谷。整個水鎮(zhèn)范圍內(nèi)，規(guī)劃實施大量酒店、民宿、餐飲、溫泉、演藝、娛樂等配套服務(wù)，總體規(guī)劃有43萬平方米精美的明清及民國風格的山地合院建筑。其中包含兩家五星標準大酒店，六家小型精品酒店，400余間民宿、餐廳及商鋪，10多個文化展示體驗區(qū)及完善的配套服務(wù)設(shè)施，滿足客戶對觀光、休閑、度假和會議的需求。除此之外，后期還規(guī)劃了高爾夫球場、別墅地產(chǎn)、度假公寓等多種業(yè)態(tài)和設(shè)施，以滿足項目的可持續(xù)發(fā)展。

從設(shè)計特點來看，為確保水鎮(zhèn)與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)性，從外觀到內(nèi)部布局上，都按照現(xiàn)代化社區(qū)的標準，對公共場所、活動空間、居住及旅游配套設(shè)施進行設(shè)計和打造，同時把現(xiàn)代化的設(shè)施隱藏不露地融入建筑當中，既展現(xiàn)了北國小鎮(zhèn)的歷史面貌，又滿足了旅游度假者的舒適居住要求，將古典與時尚融為一體。

商業(yè)價值

古北水鎮(zhèn)以獨有的“長城觀光、北方水鄉(xiāng)”為核心賣點，經(jīng)過四年獨具匠心的打造，在享有北京兩千多萬潛在旅游消費者的巨大市場外，還通過北京這一國際知名文化旅游平臺，間接擁有數(shù)千萬乃至上億的潛在世界客源市場，獲得成功的預期是有保證的。除了門票外，還包括索道、溫泉、餐飲、住宿、娛樂、演藝及展覽等，使得項目的收入來源能降低對門票收入的依賴性，同時各項目間能相互促進，提升整體收入規(guī)模。運營公司除通過招拍掛形式取得一千多畝地外，原有古鎮(zhèn)采用租賃模式運營，降低重資產(chǎn)投入的規(guī)模，提高投資回報率。古鎮(zhèn)中新建的酒店采用自持模式，其他商業(yè)物業(yè)自營，將計入利潤表的收入規(guī)模盡可能做大，便于未來持續(xù)融資。

旅游特色

首先，古北水鎮(zhèn)享有“北方烏鎮(zhèn)”之譽。烏鎮(zhèn)是南方的江南水鄉(xiāng)，溫婉如玉;古北水鎮(zhèn)是北國的邊塞小鎮(zhèn)，滄桑粗獷。所以，古北水鎮(zhèn)在小鎮(zhèn)特色上完全與烏鎮(zhèn)不同，更多體現(xiàn)了獨具的北方特色。水對于任何景區(qū)而言，都是不可或缺的旅游資源，而古北水鎮(zhèn)本無水，原本只有一條流域不大、流量很小的小溪。在建造中，設(shè)計者巧妙利用堤壩等設(shè)施，打造出一個個首尾相連的水面，貫穿整個小鎮(zhèn)，最終形成令人嘆為觀止的“北方水鄉(xiāng)小鎮(zhèn)”，水鎮(zhèn)之名才得以名副其實。

其次，古鎮(zhèn)復舊。一走進小鎮(zhèn)，就感覺到小鎮(zhèn)歷史的久遠和深厚的歷史文化積淀，建設(shè)者大多采用“修舊如舊”的手法，力求再現(xiàn)小鎮(zhèn)的歷史風貌。有些院落，從斑駁的墻體和大門可以看出，明顯是從其他地方整體遷移到此的原樣復建。

再次，古北水鎮(zhèn)是有文化有故事的北方小鎮(zhèn)。通過對以英華書院、楊無敵祠、震遠鏢局、司馬小燒、八旗會館等為代表的建筑群的重建，最大程度地實現(xiàn)了北方小鎮(zhèn)的場景化營造，展示了北國邊塞小鎮(zhèn)的歷史風貌和民俗文化，并與司馬臺長城有機地融為一體，形成獨一無二的自我特色，對游客產(chǎn)生了極大的吸引力。古北水鎮(zhèn)還十分重視對地方民俗文化的挖掘，通過造酒、染布、鏢局、戲樓、祠堂等情景化活動的再現(xiàn)，讓游客更真實地體驗和感受古鎮(zhèn)生活。

投資依據(jù)

古北水鎮(zhèn)整體投資45億元，投資回收期在八至十年。項目投資額較大，主要是由于原有基礎(chǔ)配套較薄弱，自來水廠、污水處理廠和供暖設(shè)施缺乏，需要投入12億元進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。古北水鎮(zhèn)從項目運作看，類似烏鎮(zhèn)模式的異地翻版，符合資源、區(qū)位、政府支持和管理四方面的成功要素。從投資角度看又兼具自身優(yōu)勢及以下特點：

一是項目所在區(qū)域資源的稀缺性。依托司馬臺長城和鴛鴦湖，地理位置險要，人文歷史遺跡、自然資源優(yōu)厚。二是引發(fā)多方關(guān)注。項目在建設(shè)進程中即引發(fā)了多方關(guān)注，引入IDG資本及京能集團等戰(zhàn)略投資者，并進行了多輪增資，表明外部投資人對項目前景極為看好。三是政府大力支持。政府財政及審批方面支持力度大，而且由于主要股東京能集團為北京市市屬國企，進一步強化了項目與地方政府的關(guān)系。四是項目管理團隊經(jīng)驗豐富。項目由烏鎮(zhèn)原班團隊負責打造，在最大程度上保證了項目質(zhì)量。項目的建筑設(shè)計團隊，以及以后的經(jīng)營管理和營銷宣傳都由烏鎮(zhèn)團隊操盤，使得項目能在烏鎮(zhèn)成功經(jīng)驗的基礎(chǔ)上“青出于藍而勝于藍”。

政策與資本支持

作為北京市“十二五”規(guī)劃的重點旅游建設(shè)項目，古北水鎮(zhèn)的開發(fā)得到了當?shù)卣拇罅χС?。?012年獲得密云縣政府4100萬元的基建補貼外，更是在道路交通、征地拆遷、水電供暖等方面獲得當?shù)卣闹С謳椭?/p>

古北水鎮(zhèn)項目總投資超過40億元，面對如此巨大的資金需求，投資方采用成熟的市場化資本運作方式，由中青旅控股股份有限公司、烏鎮(zhèn)旅游股份有限公司、京能集團和其他戰(zhàn)略投資者共同成立北京古北水鎮(zhèn)旅游有限公司，按比例共同出資持股，承擔古北水鎮(zhèn)的開發(fā)、建設(shè)，成為了項目開發(fā)建設(shè)所需的巨額資金的保障。

此外，古北水鎮(zhèn)投資方還與知名地產(chǎn)開發(fā)商龍湖地產(chǎn)合作，借助古北水鎮(zhèn)巨大的游客量和消費能力，共同開發(fā)打造區(qū)域內(nèi)唯一的房地產(chǎn)項目“龍湖？長城源著”，力求通過地產(chǎn)開發(fā)的資金快速回流，從而實現(xiàn)資金的平衡。

融資歷程

2010年7月，中青旅設(shè)立北京古北水鎮(zhèn)旅游有限公司，注冊資本2.1億元，由中青旅全資控股，作為古北水鎮(zhèn)項目的建設(shè)主體，推進項目建設(shè)主體。整個古北水鎮(zhèn)景區(qū)規(guī)劃面積九平方公里，其中項目公司購買一千多畝土地，其他采用租賃形式使用土地。在景區(qū)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，如果公司仍有用地需求，當?shù)卣矔峁┫鄳耐恋刂С?，推動景區(qū)長遠發(fā)展。

當?shù)卣畬椖恐С至Χ容^高，采取市級部門領(lǐng)導、區(qū)縣政府牽頭到行政審批模式，除立項和建設(shè)用地手續(xù)外，市級行政審批權(quán)限一律下放，由密云縣統(tǒng)籌研究，依法依規(guī)辦理。密云縣成立了“古北水鎮(zhèn)”項目手續(xù)審批工作協(xié)調(diào)領(lǐng)導小組，優(yōu)化審批流程，構(gòu)建“政府牽頭、部門協(xié)商、集中審批”的項目審批模式，在依法依規(guī)的前提下，最大限度地加快審批進程，各相關(guān)部門從受理到審批均將時間壓縮在行政許可的最短時限。此外還提供財政補貼和政策支持，除項目拿地、征地、水電供暖、基建補貼等支持，在交通方面，政府還協(xié)助修建景區(qū)門口的道路。

2011年6月，中青旅為古北水鎮(zhèn)旅游公司以出具保函的方式向北京和諧成長投資中心借款一億元人民幣提供擔保，借款期限一年。同年八月，古北水鎮(zhèn)旅游公司取得國際休閑度假旅游區(qū)一期項目旅游用地，總面積717.54畝，成交價格為2.59億元;11月取得旅游用地359畝，成交價格為1.94億元。項目取得土地為當?shù)卮迕裾?，借助新農(nóng)村的開發(fā)政策，村民獲得較高的拆遷補償收益。另外，在水鎮(zhèn)開發(fā)前吸收當?shù)厝司蜆I(yè)，優(yōu)先培訓當?shù)厝顺蔀楣ぷ魅藛T。水鎮(zhèn)開發(fā)后，設(shè)立一萬平方米民俗區(qū)，對社會公開招標，村民享有優(yōu)先租賃的權(quán)利。

2011年12月，古北水鎮(zhèn)旅游公司引入戰(zhàn)略投資者烏鎮(zhèn)旅游公司和IDG資本，旅游公司注冊資本由2.1億元增至五億元，增資后中青旅持股42%，烏鎮(zhèn)旅游持股18%，IDG資本持股40%。

2012年8月古北水鎮(zhèn)旅游公司再次引入戰(zhàn)略投資者京能集團進行增資擴股，投資五億元占股20%。增資后古北水鎮(zhèn)旅游公司白有資金達到15億元，為項目建設(shè)提供了充足的資金支持，增強了公司信用，降低了公司財務(wù)費用，并提高了項目的抗風險能力。同時，項目的建設(shè)運營團隊、國有資本、戰(zhàn)略投資人持股比例均為15%～20%，能很好地平衡項目管理團隊與資方的利益關(guān)系。

旅游公司以項目土地及地上建筑為抵押物，從中國銀行北京分行、交通銀行北京分行獲得合計15億元10年期銀團貸款，加上旅游公司自有資金，項目建設(shè)資金已達到30億元。

2013年5月，項目公司各股東方共同對古北水鎮(zhèn)公司進行增資，合計增資金額3.02億元，由于中青旅持股比例下降，古北水鎮(zhèn)不再納入財務(wù)報表合并范圍，變更為聯(lián)營子公司。

2013年10月，水鎮(zhèn)項目一期開業(yè)，2014年元旦開始試運營，水鎮(zhèn)大酒店及部分民宿客房開始接待游客，部分游覽景點、文化展示體驗區(qū)、商鋪和特色餐飲同步推出。試營業(yè)幾個月后的清明節(jié)，游客量便迎來大爆發(fā)，日均客流量達到兩萬人次。

2014年7月古北水鎮(zhèn)各股東按持股比例對公司進行增資，共計出資八億元，將注冊資本由13.02億元增至15.32億元，為新增項目開發(fā)提供資金，降低財務(wù)費用。

古北水鎮(zhèn)開發(fā)融資思路

借鑒古北水鎮(zhèn)“整體產(chǎn)權(quán)開發(fā)+多元復合經(jīng)營投融資方案”成功經(jīng)驗，我們是否還可以采用其他手段或運作模式，是否同樣可以達到募集資金投入項目建設(shè)運營的目的呢？下面我們不妨假設(shè)試試其他辦法與操作思路來打造古北水鎮(zhèn)。

首先，從運作思路入手。一是對古北水鎮(zhèn)的自有資源進行梳理，發(fā)現(xiàn)特色亮點，準確定位，為建設(shè)特色小鎮(zhèn)尋找證據(jù)，便于立項報批。這個項目中“地”是融資的重要資源，不論是購買的一千多畝土地，還是采用租賃形式使用的土地，都大有文章可做。二是與當?shù)卣浞譁贤?，了解其政策支持力度，主要是政府意圖及規(guī)劃決策等，尤其是在具體合作事宜上政府的承諾或“背書”內(nèi)容。三是勾勒出小鎮(zhèn)布局，描出一張藍圖來，即古北水鎮(zhèn)的整體規(guī)劃及每個建設(shè)項目的具體設(shè)計方案。四是整體財務(wù)預算，即總投資及分期投資規(guī)模，了解當?shù)亟?jīng)濟實力，落實政府直接與間接扶持資金額度。五是構(gòu)想古北水鎮(zhèn)運作的商業(yè)模式，預測未來三年的投資收益，分析核心產(chǎn)業(yè)鏈的價值體系及成長性空間，探索在資本市場的定位。六是選擇現(xiàn)階段與之匹配的投融資模式與金融工具。七是確定參與古北水鎮(zhèn)建設(shè)的合作伙伴，即搭建合作平臺及管理架構(gòu)。

其次，根據(jù)以上思路著手進行具體工作，一是“特色定位”——“登長城觀光、游北方水鄉(xiāng)”，這是古北水鎮(zhèn)的核心賣點。這里是緊鄰北京市郊區(qū)罕見的山、水、城相結(jié)合的自然古村落，具有不可替代的地域優(yōu)勢的北方旅游小鎮(zhèn)。二是參考模板——烏鎮(zhèn)模式。三是確認當?shù)卣闹С至Χ惹矣袇⑴c建設(shè)及出資能力（事實上，2012年密云縣政府出資4100萬元用于基建補貼，在道路交通、征地拆遷、水電供暖等方面也協(xié)同解決與支持）。四是商業(yè)模式與市場預測：僅門票包括索道、溫泉、餐飲、住宿、娛樂、演藝及展覽等就可以達億元年收入，再加后期延伸的高爾夫球場、別墅地產(chǎn)、度假公寓等多種業(yè)態(tài)和設(shè)施，產(chǎn)生的經(jīng)濟效益也是可測可實現(xiàn)的。五是與之適應的可選擇的融資模式有：銀行貸款，BT、TBT、PPP（5P）、ABS、REITs，股權(quán)類融資模式如PE、VC、Pre—IP0等，債轉(zhuǎn)股也適用。

僅從融資模式上選擇與之匹配的進行操作。一是商業(yè)銀行貸款類。只要有抵押擔保物，這是比較好把握的融資渠道，古北水鎮(zhèn)建設(shè)所需用地及建設(shè)物，只要合理利用都可以與所有商業(yè)銀行建立合作關(guān)系進行融資。二是TBT融資模式，TBT就是將TOT與BOT融資方式組合起來，以BOT為主的一種融資模式。在TBT模式中，TOT的實施是輔助性的，采用它主要是為了促成BOT和TBT的實施過程。古北水鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府通過招標將已經(jīng)運營一段時間的項目和未來若干年的經(jīng)營權(quán)無償轉(zhuǎn)讓給投資人;投資人負責組建項目公司去建設(shè)和經(jīng)營待建項目;項目建成開始經(jīng)營后，政府從BOT項目公司獲得與項目經(jīng)營權(quán)等值的收益;按照TOT和BOT協(xié)議，投資人相繼將項目經(jīng)營權(quán)歸還給政府。實質(zhì)上，是政府將一個已建項目和一個待建項目打包處理，獲得一個逐年增加的協(xié)議收入（來自待建項目），最終收回待建項目的所有權(quán)益。

在TBT融資模式中，政府通過TOT一次性融得資金后，會在BOT項目中入股，甚至主導項目的實施。這樣，其他投資人就不用擔心財務(wù)上和政府履行合同上的問題，而且有了政府的強力參與，又有了資金的保證，就大大增加了項目實施的成功率。三是PPP融資模式，作為財政支出創(chuàng)新的重要形式，政府和社會資本合作（PPP）仍將擔綱2017年的投資主力，PPP或掀起兩萬億元落地熱潮，因為2016年全年P(guān)PP落地規(guī)模大約在1.2～1.5萬億元，稅收優(yōu)惠、操作細則等相關(guān)政策密集出臺，鼓勵與規(guī)范并舉的政策框架進一步完善。一方面，2017年經(jīng)濟穩(wěn)增長仍需投資發(fā)力;另一方面，地方財政收支矛盾進一步加劇，財政擴張空間有限，基建投資將更多寄望于PPP等創(chuàng)新融資工具。財政政策重點將從“補項目”轉(zhuǎn)向“補運營”。