王若贏

摘要：小區(qū)停車位無法適應車輛數(shù)目增長的問題日益突出，由此產(chǎn)生的法律糾紛持續(xù)不斷。小區(qū)停車位的所有權和使用權是糾紛的本質(zhì)問題?？v使《物權法》第74條中已間接規(guī)定相關物權歸屬，《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》亦有所補充，但仍然具有較大的模糊性，亟需完善并明確所有權的判定標準。結合法律界定不同性質(zhì)的小區(qū)停車位，就小區(qū)停車位的法律糾紛歸類解讀，并結合中國現(xiàn)狀提出合理改進建議。

關鍵詞：小區(qū)停車位;物權歸屬;物權法

中圖分類號：D9文獻標識碼：Adoi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2019.02.071

0引言

隨著私家車的不斷普及，小區(qū)停車位往往無法適應車輛數(shù)目日益增長的問題并由此產(chǎn)生法律糾紛，而核心問題便是小區(qū)停車位的歸屬和使用問題。小區(qū)停車位歸屬權和使用權的不確定性不僅阻礙房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，而且也給社會經(jīng)濟生活和公共管理帶來問題。極端情形下甚至引發(fā)開發(fā)商、物業(yè)公司和業(yè)主間的群體性糾紛事件，對社會穩(wěn)定造成嚴重威脅，也使得停車位糾紛正變得越來越多樣化，從最初的開發(fā)商因利益追求而侵犯業(yè)主權利拓展至開發(fā)商權益受損、業(yè)主之間的使用權糾紛等多重問題。然而，規(guī)范小區(qū)停車位糾紛的法律法規(guī)仍存在漏洞，不能有效解決社會糾紛，現(xiàn)行法律對于現(xiàn)實狀況的滯后與脫軌亟待立法修正。本文結合物權法及其相關司法解釋和法規(guī)規(guī)章，聚焦并詳述小區(qū)停車位民事糾紛的關鍵因素，總結其基本特征，最終提出解決建議，以求對從法律上解決此類糾紛有所裨益。

1小區(qū)停車位的法律界定

近年來，小區(qū)停車位紛爭不斷，各方當事人往往對“何為小區(qū)停車”和“小區(qū)停車位是否包含車庫”等類似問題率先爭辯。小區(qū)停車位的法律界定至關重要，它甚至會影響法院的最終判決。停車位是指居住區(qū)的地面或地下停車的場所，也是為業(yè)主服務的居住區(qū)的重要設施。根據(jù)相關的司法實踐，居住區(qū)停車位的廣義解讀可分為三類：規(guī)劃停車位、占用居住區(qū)公共道路的停車位和車庫。規(guī)劃停車位是開發(fā)商在住宅區(qū)規(guī)劃的停車區(qū)域，包括地面停車位和地下停車位。在建造商品房小區(qū)的過程中，開發(fā)商預先完成設計和建筑規(guī)劃，留出空間建造地下或者地面停車位。一般而言，在商品房建造的新近階段，開發(fā)商興建規(guī)劃停車位已經(jīng)成為必然現(xiàn)象，新建的小區(qū)亦絕大多數(shù)具備規(guī)劃停車位。占用小區(qū)公共道路的停車位是占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位。在開發(fā)商建造住宅小區(qū)的早期階段，因業(yè)主車輛數(shù)目較少，一般不會興建專門的停車位，而是小區(qū)業(yè)主自行尋找車位停放車輛，小區(qū)內(nèi)道路的兩側和休閑場地便成為首選停車位。另外，隨著小區(qū)車輛的增多，原規(guī)劃停車位不足，則經(jīng)過相互商議，可以將小區(qū)的共有道路或者其他場所修改為停車位。車庫是停車位附隨于區(qū)分所有建筑物的專有部分甚至是所有權涉及部分的形式，需進行物權登記，并附著所有權憑證。車庫具有空間結構的封閉性和使用的獨立性，便于登記明確歸屬與使用權，小區(qū)車庫也可以列入其中。

2小區(qū)停車位歸屬的法律爭議

2.1開發(fā)商和小區(qū)業(yè)主停車位歸屬之爭

小區(qū)停車位的歸屬之爭是目前中國各大城市普遍存在的社會問題，尤其以開發(fā)商和小區(qū)業(yè)主的爭議為重。其實，中國現(xiàn)行的法律法規(guī)對小區(qū)停車位的歸屬有一定的規(guī)定。例如根據(jù)物權法第74條第2款，建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。由其規(guī)定，小區(qū)停車位的所有權屬于開發(fā)商所有。然而，物權法的規(guī)定并沒有終止紛爭，相反在實踐中業(yè)主和開發(fā)商經(jīng)常就歸屬產(chǎn)生法律糾紛。其中地面停車位和的歸屬備受爭議。地面規(guī)劃停車位，學者們因其是否具有獨立性而產(chǎn)生爭論，有學者認為其不具有傳統(tǒng)的封閉性特點而不具有獨立性，但根據(jù)實際，該種車位因能夠有較為明確的區(qū)別劃分而被普遍認定為有獨立性并一般情況下由開發(fā)商所有。法院亦多次在司法實踐認同物權法的規(guī)定，判定地面規(guī)劃停車位屬于開發(fā)商而不是業(yè)主所有。此外，小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主共有土地，依法由業(yè)主共同享有建設用地使用權，根據(jù)物權法第74條第2款和最高人民法院《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第6條的規(guī)定，設立在業(yè)主共有土地之上的地面車位應屬全體業(yè)主共有。然而，業(yè)主往往不能認同物權法得規(guī)定，認為開發(fā)商具備停車位得所有權是侵害業(yè)主權利的行為，并認為開發(fā)商將住宅小區(qū)的房屋售出并辦理轉移登記之后，建筑物區(qū)分所有權人即共同擁有了該小區(qū)的全部土地使用權，也一并擁有地面車位的所有權，不能登記成為特定業(yè)主所有權的客體，其產(chǎn)權理應歸全體業(yè)主所共有，不能由開發(fā)商以約定方式確定所有權。業(yè)主的此種觀點并不是少數(shù)意見，而是多數(shù)業(yè)主均予以支持，亦是小區(qū)停車位糾紛的主要源頭，現(xiàn)在有愈演愈烈之勢。

2.2小區(qū)業(yè)主間的停車位歸屬之爭

誠如物權法74條第2款規(guī)定，業(yè)主可經(jīng)由附贈、租賃和購買獲取小區(qū)停車位的所有權或使用權。業(yè)主對其小區(qū)停車位享有處置權，當轉讓小區(qū)停車位，有權自由與本小區(qū)內(nèi)業(yè)主交易，首先滿足小區(qū)內(nèi)部需求，不得私自轉讓于外部人員，損害小區(qū)內(nèi)業(yè)主利益。然而，在司法實踐中，在停車位特別緊張的情形下，有小區(qū)業(yè)主出于經(jīng)濟利益的考量，將其所有或承租的停車位轉讓或者轉租給出價更高的其他小區(qū)人員，損害本小區(qū)全部業(yè)主的權益而引發(fā)糾紛。另外，在出賣房屋后，原業(yè)主不得繼續(xù)保留該小區(qū)停車位的使用權，應將使用權一同轉讓。實踐中亦有小區(qū)業(yè)主賣房后主張在原小區(qū)可繼續(xù)享有停車位的案例，訴至法院后遭到否認。若小區(qū)停車位屬于建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車位還是占用業(yè)主共有場地的車位無法認定，則需要相關權利主張人員舉證，否則承擔舉證不能之責任。業(yè)主購買對方業(yè)主不具有所有權，僅擁有其使有權的違法出售車位，并無相應正規(guī)手續(xù)的交易，應承擔相應損失。而現(xiàn)如今新出現(xiàn)的有關機械車位的爭端也有存在，由于小區(qū)內(nèi)停車位的不足，業(yè)主自發(fā)統(tǒng)一購買立體機械停車位，對于此類停車位的歸屬在業(yè)主之間也有存在部分糾紛，缺乏法律的界定，也并沒有制度的保障，在動產(chǎn)與不動產(chǎn)的判定中也仍存在較多爭論，業(yè)主在購買此類車位后普遍存在登記困難，權屬不明等困擾。

3小區(qū)停車位具體使用的法律爭議分析

3.1開發(fā)商侵犯業(yè)主的小區(qū)停車位使用權

根據(jù)物權法74條第1款的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位應當首先滿足業(yè)主的需要。然而，若干開發(fā)商因利益可圖，在本小區(qū)業(yè)主暫無消費能力的情況下，擅自租售給非本小區(qū)人員。亦存在開發(fā)商出售或出租高價甚至天價停車位的行為，很多車位價格已超住房價格，小區(qū)停車位被哄抬價格，開發(fā)商獲得高額利潤。尚存在開發(fā)商只售不租、停車位與商品房捆綁銷售、要求強制性一次付清、應附贈車位而毀約等行為。開發(fā)商認為，車位非為真正售賣，是轉讓固定使用權行為，使用權類似于房屋有效期的產(chǎn)權，但是根本而言，小區(qū)的停車位并不能在真正意義上與房屋一致，無法辦理車位產(chǎn)權證、使用權證等合法證明。同樣，開發(fā)商亦可使用以租代售的形式謀取無售賣權利停車位的利益，從形式上來看簽訂的合同為租賃合同，但實質(zhì)上是售賣行為，開發(fā)商試圖用合法的租賃合同謀取非法利益。青海三和房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司非法占用小區(qū)內(nèi)綠化區(qū)域、拆除車庫，并將地下車庫以只售不租方式獲利，法院維護業(yè)主應有利益，要求開發(fā)商不得以只售不租為由拒絕業(yè)主租用停車位的要求。

3.2業(yè)主侵占開發(fā)商小區(qū)停車位

若小區(qū)業(yè)主缺乏法律意識，則可能否認開發(fā)商權利，拒絕繳納停車費用強制停放車輛、在路口處停車、占用小區(qū)全體業(yè)主公用區(qū)域草坪停放車輛、占用應急車道消防通道。浙江億城置業(yè)有限公司在小區(qū)地下車位出售小區(qū)車位并安設地鎖引發(fā)與業(yè)主的爭端，該小區(qū)業(yè)主否認開發(fā)商的權利，部分業(yè)主不愿租賃地下車位，造成路面車輛亂停，間接引發(fā)安全問題。法院根據(jù)《物權法》，參照《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》，地下工程本著“誰投資、誰所有、誰受益、誰維護”的原則，允許建設單位對其投資開發(fā)建設的地下工程自營或者依法進行轉讓或租賃，保護開發(fā)商的權利。

3.3業(yè)主間相互侵犯小區(qū)停車位使用權

部分小區(qū)未完成小區(qū)區(qū)域內(nèi)空間的規(guī)劃統(tǒng)一，業(yè)主停車較為隨意，且管理方面沒有先進的科技手段，當私家車數(shù)量增長后，業(yè)主自發(fā)成立停車管理組織，往往通過安裝地鎖、障礙物占位等手段，占據(jù)、搶奪少有的車位，嚴重激化使用權糾紛。有小區(qū)不禁止外部車輛停車，停車位并無明確的使用權登記，小區(qū)內(nèi)外人員均可隨意停放車輛，此類情況極易引發(fā)業(yè)主間具體使用當中的爭議。此外，擁有小區(qū)停車位的業(yè)主通常會張貼“門前禁止停車”的字樣或在門前設置障礙物阻攔，常常與其他門前停車的業(yè)主產(chǎn)生糾紛，停車的業(yè)主表示該位置屬于小區(qū)公用位置的停車范圍，自己有權利停放車輛，從而產(chǎn)生法律糾紛。丁進與上海市閔行區(qū)春申萬科城業(yè)主委員會因老業(yè)主永久性使用小區(qū)內(nèi)停車位而新業(yè)主無車位可用的狀況進行爭論，后法院提出小區(qū)內(nèi)的固定車位及臨時車位均屬全體業(yè)主共有，全體業(yè)主應該享有平等的使用權，維護了原告丁進等新業(yè)主的權利。按照物權法第84條規(guī)定，不動產(chǎn)的相鄰權利人應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。

4解決小區(qū)停車位歸屬和使用法律糾紛的建議

小區(qū)停車位的歸屬和使用的法律糾紛與現(xiàn)行法律的缺失和既有法律的執(zhí)行不良有重大關系。完善相關法律和提升執(zhí)行力度是目前的急迫所在。融合借鑒各地的司法實踐，在適應我國停車位現(xiàn)狀的基礎上，國家應對現(xiàn)有《物權法》的規(guī)定進行完善和解釋，以求良好解決小區(qū)停車位的嚴重問題。

4.1完善小區(qū)停車位的物權歸屬及使用細則

法律應明確各類小區(qū)停車位的歸屬，對于未明確的小區(qū)業(yè)主自愿開設的停車位的歸屬與使用判定、較為特殊的機械車位與樓頂停車位的歸屬與使用判定進行完善。由此，業(yè)主也能通過法律判定所有權及使用權，降低由于不懂法而引發(fā)權益受損或侵犯他人權利的不付停車費、不繳納物業(yè)管理費等行為。對于目前出現(xiàn)的小區(qū)停車位所有權不動產(chǎn)登記困難的情況進行改善，明確登記條件，要求登記才能獲得合法性權利，有效保障各方應有權益。

4.2限制開發(fā)商處置小區(qū)停車位的權限

對于新型小區(qū)來講，應根據(jù)小區(qū)面積、預計人口數(shù)量，形成一定比例的公式計算，從而設置為該小區(qū)的最低小區(qū)停車位數(shù)量標準，開發(fā)商規(guī)劃停車位必須滿足預計車輛數(shù)目，并留出周轉用途的車位，是開發(fā)商的法定義務，改善停車位規(guī)劃滯后，停車配建標準低的狀況。應嚴格限制開發(fā)商所定車位價格，杜絕天價車位，打擊炒車位行為。對于小區(qū)業(yè)主共有土地改造停車位的成本和收益問題也應當進行明確衡量。針對老舊小區(qū)的停車位矛盾尤為突出的問題，對于改造行為應給予政策支持，積極引導逐步對老舊小區(qū)停車位進行改造和管理，并充分發(fā)揮業(yè)主委員會的重要作用，自發(fā)管理停車秩序，禁止阻塞消防通道、單向通車道的違規(guī)停車行為。

4.3懲治侵害小區(qū)停車位權利的行為

政府應嚴格監(jiān)督法律執(zhí)行的程度，對于以合法形式掩蓋非法行為的侵犯小區(qū)停車位的所有權和使用權的行為進行嚴重處罰。其中，據(jù)物權法第74條第1款的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位應當首先滿足業(yè)主的需要，雖明確規(guī)定使用的限制，但在實際應用中出現(xiàn)了較大的漏洞，是否滿足了本小區(qū)業(yè)主的需要就是爭論的主問題，應立法明確規(guī)定超出使用能力的剩余車位達到一定的百分比才能夠出售出租給外來人員，此類問題監(jiān)管難度大，不能夠完全掌握違法租售于非本小區(qū)人員的行為，也要求開發(fā)商有一定的自覺性和業(yè)主有維權意識自主檢舉。一旦發(fā)現(xiàn)開發(fā)商天價出售或者強迫交易停車位等違法行為，政府執(zhí)法部門應當予以罰款等行政處罰措施，情節(jié)嚴重的可以吊銷開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照，保證小區(qū)停車位的使用合理有序。

5結語

小區(qū)停車位歸屬和使用的法律糾紛阻礙房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，給經(jīng)濟社會發(fā)展帶來挑戰(zhàn)，對于開發(fā)商和業(yè)主合法應享有的權益造成損害。應汲取多方意見，結合實踐經(jīng)驗，具體實施于立法和司法上，盡快完善針對小區(qū)停車位的所有權和使用權的法律條文，并加強落實力度，緩解開發(fā)商與業(yè)主以及業(yè)主之間有關停車位的矛盾糾紛，促進小區(qū)以及社會的和諧健康發(fā)展，促進中國社會的法治進步。

參考文獻

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