佚名

作為一個(gè)有10年海外投資的人，其實(shí)有時(shí)候我特么很佩服國(guó)外開(kāi)發(fā)商的機(jī)智：他們知道中國(guó)人喜歡投資房產(chǎn)，于是通過(guò)高傭金收買國(guó)內(nèi)代理公司；國(guó)內(nèi)代理公司知道中國(guó)人愛(ài)圖小便宜，于是通過(guò)各種低價(jià)、包租、優(yōu)惠等形式引導(dǎo)客戶購(gòu)買。中國(guó)人不清楚怎么回事，買了一個(gè)又一個(gè)在本地賣不出去的盤。

坑是源于不了解源于不懂

現(xiàn)在的投資客戶大部分全是小白，高凈值的客戶已經(jīng)完成了自己的國(guó)際資本配置。現(xiàn)在大家還停留在買房投資的概念里，國(guó)外的房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)投資的，支撐投資的不是便宜不是包租也不是品質(zhì)，而是這個(gè)房子換手的時(shí)候有多少老外選擇自住。

請(qǐng)記住，國(guó)外你的接盤俠是本地人，所以投資的時(shí)候務(wù)必選擇適合本地人的樓盤。千萬(wàn)別按照國(guó)內(nèi)的那一套標(biāo)準(zhǔn)來(lái)，比如說(shuō)戶型南北通透啊，國(guó)外的戶型是沒(méi)有朝向的，窗外的景觀哪好就買哪兒。最重要的是不要拿自己自住習(xí)慣選擇戶型，買老外喜歡的戶型即可。

從行業(yè)的角度來(lái)說(shuō)，海外地產(chǎn)投資最大的坑，就是選擇項(xiàng)目。一是因?yàn)檫x項(xiàng)目的人根本就不懂；二是公司為了追求利潤(rùn)，選擇項(xiàng)目的時(shí)候只考慮傭金比例，不站在消費(fèi)者的角度考慮后期的投資保障。他們自己都不買都不住的項(xiàng)目，卻一直通過(guò)各種理由忽悠客戶去購(gòu)買。

海外地產(chǎn)投資需要經(jīng)歷三個(gè)階段，第一個(gè)階段是消費(fèi)者買房子，第二階段是運(yùn)營(yíng)管理，第三階段是變現(xiàn)換手。很多行業(yè)的從業(yè)者并不關(guān)心，他們只關(guān)心如果不賣房子，就沒(méi)有傭金，有的公司掛靠政府機(jī)構(gòu)，忽悠消費(fèi)者，說(shuō)他們選擇項(xiàng)目是安全的、穩(wěn)妥的，所有項(xiàng)目都是親自考察過(guò)的。大家試想一下，你親自去看一個(gè)項(xiàng)目，你就能預(yù)測(cè)出第三階段變現(xiàn)換手或者第二階段運(yùn)營(yíng)管理就沒(méi)有問(wèn)題？

盲目跟風(fēng)的坑：投機(jī)資金炒作的區(qū)域房?jī)r(jià)最容易暴跌

如果一個(gè)公司選擇的項(xiàng)目，不能夠支撐海外地產(chǎn)投資的三個(gè)階段的安全，那么恭喜你，你成功入坑了。第一個(gè)坑就是你眼前的銷售，他講的不是國(guó)際資本配置，講的是您家的后花園、您家的車庫(kù)，講的是您買了房子您可以獲得什么，比如您買了我們的房子能包租5年，收益可以達(dá)到10%，加上每年10%的房產(chǎn)升值，5年回本。您買了我們的房子還能回購(gòu)，您買了我們的房子，每年還能免費(fèi)住30天，等等。

一些客戶喜歡投資收益高的，管你的項(xiàng)目第三階段能不能換手變現(xiàn)，我只要求10%左右的租賃回報(bào)，我建議你去買六合彩。海外地產(chǎn)投資是理性的，需要平衡很多因素，首先確保的是投資安全，不要讓自己購(gòu)買的產(chǎn)品成為高風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，每一個(gè)項(xiàng)目都有每一個(gè)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，需要結(jié)合自己需求，選擇合適的產(chǎn)品。

海外的房子就是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的，他們的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度不是很快。如果你選擇做海外房產(chǎn)投資，請(qǐng)你記住海外地產(chǎn)投資的三個(gè)階段，最關(guān)鍵的是買的房子要在核心城市，例如擁有北上廣深這種經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口眾多、資源集中的城市因素。國(guó)外的地產(chǎn)是剛需地產(chǎn)，不要圖便宜，購(gòu)買價(jià)格低、配套不完善的區(qū)域，換手的時(shí)候有剛需接手的盤才是好盤。

一個(gè)城市如果經(jīng)濟(jì)跟不上，金融資金跟不上，僅僅是靠短期內(nèi)進(jìn)入的投機(jī)資金進(jìn)行瘋狂炒作，最終還是支撐不了高房?jī)r(jià)。過(guò)去的海南，本地經(jīng)濟(jì)總量很低，無(wú)法支撐高房?jī)r(jià)，因此，每一輪暴漲之后，總是伴隨暴跌，還有長(zhǎng)時(shí)間的沉寂。只要過(guò)去爆炒了，而經(jīng)濟(jì)總量卻無(wú)法跟上，最終還是回落，而且沒(méi)有人接盤，導(dǎo)致有價(jià)無(wú)市。

小貼士：這和國(guó)內(nèi)投資要買二手房，首選二手房市場(chǎng)活躍的區(qū)域?yàn)橥顿Y標(biāo)的是一樣的。投資要先考慮有沒(méi)有接盤俠的問(wèn)題，其次再考慮你的收益問(wèn)題。

包租的坑：包租幾年的房子多數(shù)有問(wèn)題

第二階段的運(yùn)營(yíng)管理遇到的包租的坑。想一下為什么要包租？要么就是這個(gè)區(qū)域租客確實(shí)多得不得了，要么這個(gè)區(qū)域是個(gè)新區(qū)、配套不完善，害怕客戶買了以后，3年里租金上不去。還有一種包租是持有成本很高，房?jī)r(jià)虛高的樓盤，過(guò)了包租期，房屋的持有成本會(huì)大大拉低樓盤的收益，所以選擇包租。租金有可能是你先交給了開(kāi)發(fā)商，然后開(kāi)發(fā)商在3年里慢慢的返給你喲。其實(shí)告訴大家在國(guó)外有很多專業(yè)的酒店托管團(tuán)隊(duì)，你把項(xiàng)目交給他們打理，收益還是很可觀的。

小貼士：如果租房親歷親為肯定賺得更多，但是要有專人打理，要考慮到時(shí)間成本和來(lái)往成本。另外，如果能在Airbnb掛租，也是不錯(cuò)的選擇。

換手變現(xiàn)的坑： 非剛需地產(chǎn)最容易讓人賠錢

第三階段的換手變現(xiàn)。市場(chǎng)上已經(jīng)有客戶在變現(xiàn)了，實(shí)時(shí)證明我的分析是完全正確的，只要不是剛需地產(chǎn)，只要你買的位置不佳、價(jià)格相對(duì)便宜、配套不完善、投資盤比例大，在變現(xiàn)的時(shí)候都是賠錢的。

2015年8月，一個(gè)客戶在美國(guó)某旅游城市購(gòu)買了一套300平米大別墅，區(qū)域是新區(qū)，配套不算成熟，她買的時(shí)候，算下來(lái)一共花了32萬(wàn)美金。先說(shuō)說(shuō)她為什么要賣吧。她當(dāng)時(shí)在美國(guó)另外一個(gè)剛需城市同時(shí)也買了一套房，性價(jià)比更高，區(qū)域成熟，配套完善，價(jià)格比要賣的房子便宜，而且租金還高，持有成本也很低。她來(lái)找我?guī)退u房，說(shuō)這兩年不是遇到租客沒(méi)錢交租金，就是租金越來(lái)越低，讓我們美國(guó)的公司做了詳細(xì)的數(shù)據(jù)分析?，F(xiàn)在她的這個(gè)房子如果對(duì)外出售，價(jià)格在29萬(wàn)-30萬(wàn)美金，扣除過(guò)戶費(fèi)用，還有給經(jīng)紀(jì)人的傭金，她大概要賠5萬(wàn)美金。

小貼士：切忌買CEO盤，大戶型盤，剛需是第一生產(chǎn)力。