■世峰

特邀嘉賓：

李后龍 省人大法制委員會副主任委員、常委會法工委副主任

張 弛 省人大常委會環(huán)資城建委委員

李 閩 省自然資源廳副廳長

2019年1月9日，省十三屆人大常委會第七次會議通過了《江蘇省不動產(chǎn)登記條例》（以下簡稱條例），自2019年5月1日起施行。不動產(chǎn)登記涉及廣大民眾的切身利益和社會主要財產(chǎn)關(guān)系的調(diào)整，條例的頒布實施為保障各類市場主體的合法財產(chǎn)權(quán)益和構(gòu)建良好經(jīng)濟秩序提供了更加堅強的法治保障，在我省不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度法制化的進程中具有里程碑式的意義。為了更好地宣傳貫徹條例，本刊特邀幾位參與條例制定的嘉賓為您做全方面的解讀。

問：不動產(chǎn)登記與廣大人民群眾息息相關(guān)，社會各界關(guān)注度高，但不動產(chǎn)登記也是一項專業(yè)性較強的工作，普通民眾對此不是特別了解，請介紹一下我省為什么要制定一部專門的不動產(chǎn)登記條例？

李閩：房屋、土地等不動產(chǎn)作為重要的生產(chǎn)要素和生活資料，作為國家和社會的巨大財富，在各種財產(chǎn)中具有特別重要的經(jīng)濟價值和社會價值。不動產(chǎn)登記制度是對不動產(chǎn)物權(quán)公示和保護的重要基礎(chǔ)性制度，涉及千家萬戶的切身利益。2007年3月《中華人民共和國物權(quán)法》頒布實施，明確要求建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，統(tǒng)一登記的范圍、機構(gòu)和辦法。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度作為當前一項重點改革任務(wù)，對保護不動產(chǎn)權(quán)利人合法財產(chǎn)權(quán)、保障不動產(chǎn)交易安全、方便民眾辦事和提高政府治理水平具有重要的現(xiàn)實意義，對增加人民群眾的財產(chǎn)性收入和完善社會主義市場經(jīng)濟基本制度也具有積極推動作用。近年來，我省在不動產(chǎn)登記中不斷解放思想，勇于探索創(chuàng)新，許多工作走在了全國前列：2015年3月1日國務(wù)院《不動產(chǎn)登記暫行條例》施行，全國第一本不動產(chǎn)權(quán)證書在我省徐州市頒發(fā)；2016年6月我省全面實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，目前不動產(chǎn)權(quán)證書發(fā)放量居全國第一；我省各地不動產(chǎn)登記機構(gòu)在工作中因地制宜、先行先試，創(chuàng)造了許多富有成效的工作方法，諸多歷史遺留及重大疑難問題迎刃而解，“一窗受理、集成服務(wù)”的不動產(chǎn)登記模式被全國推廣，一批典型案例和成功經(jīng)驗為不動產(chǎn)登記制度的健全和完善提供了解決方案，貢獻了江蘇智慧。這些在實踐中積累起來的有效做法和成熟經(jīng)驗需要及時通過地方立法予以固化。另外，在我省的不動產(chǎn)登記工作中，也遇到了一些新情況新問題，亟需通過立法加以規(guī)范和解決。為更好地依法規(guī)范全省不動產(chǎn)登記工作，推動我省不動產(chǎn)登記工作再上新臺階，迫切需要制定一部具有我省特色的地方性法規(guī)，為全省的不動產(chǎn)登記工作提供堅強法治保障。

問：作為全國第一部由省人大常委會制定的專門調(diào)整不動產(chǎn)登記的地方性法規(guī)，條例在解決不動產(chǎn)登記中的重大基礎(chǔ)性問題方面有哪些規(guī)定？

李后龍：不動產(chǎn)登記是《物權(quán)法》確立的一項物權(quán)制度，作為物權(quán)公示手段，本質(zhì)上將產(chǎn)生物權(quán)變動的法律效果。作為一部民事色彩很重的地方性法規(guī)，條例主要從以下幾方面作了一些規(guī)定，為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記提供法規(guī)上的指引和保障。一是對不動產(chǎn)登記作了定義，明確條例的調(diào)整范圍。條例第二條第二款規(guī)定“本條例所稱不動產(chǎn)登記，是指不動產(chǎn)登記機構(gòu)依法將不動產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項記載于不動產(chǎn)登記簿的行為，包括首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、預告登記、更正登記、異議登記和查封登記等”。二是明確權(quán)屬明晰是不動產(chǎn)登記的基礎(chǔ)條件。條例第四條規(guī)定“不動產(chǎn)登記應當在權(quán)屬明晰的基礎(chǔ)上將相關(guān)事項記載于不動產(chǎn)登記簿，不動產(chǎn)權(quán)屬的確定按照有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定執(zhí)行”，即當事人申請不動產(chǎn)登記時，不動產(chǎn)的權(quán)屬應當是清晰的。三是明確不動產(chǎn)登記簿的設(shè)立及其作用。條例第十一條至第十三條對不動產(chǎn)登記簿的設(shè)立和根據(jù)不動產(chǎn)登記簿填寫核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書作了規(guī)定，從法規(guī)層面進一步明確不動產(chǎn)登記簿的作用。四是體現(xiàn)“三權(quán)分置”的改革精神。根據(jù)新修改的農(nóng)村土地承包法，條例第四章對土地經(jīng)營權(quán)登記作了規(guī)定，明確通過承包地流轉(zhuǎn)取得流轉(zhuǎn)期限為五年以上的土地經(jīng)營權(quán)，以及通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地的土地經(jīng)營權(quán)的，當事人可以依法申請土地經(jīng)營權(quán)登記。

問：不動產(chǎn)作為千家萬戶的重要財產(chǎn)，事關(guān)民眾切身利益，條例通過哪些程序?qū)?quán)利人的合法權(quán)益予以保障？

張弛：不動產(chǎn)登記程序的公開透明是不動產(chǎn)登記公正、公平的保證。在立法過程中，我們始終遵循保護公民私有財產(chǎn)、保護權(quán)利人合法權(quán)益的指導原則，通過細化不動產(chǎn)登記程序，進一步規(guī)范不動產(chǎn)登記行為，最大限度保障當事人的合法權(quán)益。一是對不動產(chǎn)登記的申請原則作了規(guī)定。條例第十五條規(guī)定不動產(chǎn)登記申請以雙方申請為原則，同時規(guī)定了九種可以單方申請的除外情形，比如出現(xiàn)不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓單位已注銷并且無權(quán)利義務(wù)承繼人等條例規(guī)定的其他情形下，受讓方可單方申請，避免出現(xiàn)不動產(chǎn)權(quán)利人無法申請登記的情形發(fā)生。二是強化了對未成年人等特殊群體的保護。條例第十八條規(guī)定無民事行為能力人、限制民事行為能力人的不動產(chǎn)登記應當由其監(jiān)護人代為申請，并提交證明監(jiān)護身份的材料；因處分不動產(chǎn)而申請登記的，應當提供為被監(jiān)護人利益的書面保證。三是細化了不動產(chǎn)登記機構(gòu)的審查職責。條例第二十四條規(guī)定不動產(chǎn)登記機構(gòu)受理不動產(chǎn)登記申請后，應當對申請材料進行查驗，必要時可以進行實地查看、調(diào)查、公告；第二十五條至第二十八條對申請材料查驗、實地查看、調(diào)查核查和公告程序作了具體規(guī)定。四是明確了不動產(chǎn)登記機構(gòu)的自我糾錯義務(wù)。條例第三十二條規(guī)定“對于不動產(chǎn)登記確有錯誤，且通過更正登記不能糾正的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應當撤銷不動產(chǎn)登記行為，但不動產(chǎn)權(quán)利已由善意第三人取得或者撤銷將給公共利益造成重大損害的除外”，做到既保護當事人的合法權(quán)利，又確保善意第三人的相關(guān)權(quán)益不被侵害。

問：條例在簡化登記程序、方便群眾辦事方面，有哪些規(guī)定？

李后龍：推進簡政放權(quán)，方便群眾登記是建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的一個根本宗旨，也是我們制定這部地方性法規(guī)的目的之一。為體現(xiàn)這一精神，條例對相關(guān)便民舉措作了規(guī)定，通過立法確認和固化我省行政審批服務(wù)便民化的改革成果。一是將“保護權(quán)利人合法權(quán)益，方便申請登記”和“本省實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”列入總則，規(guī)定由省自然資源主管部門負責指導、監(jiān)督全省不動產(chǎn)登記工作，落實不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度重點改革任務(wù)。二是通過信息共享機制確保不動產(chǎn)交易與登記的銜接。條例第六條規(guī)定“設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府應當按照便民原則，集中辦理房屋交易、不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)，實現(xiàn)房屋交易、納稅、登記一體化”，第十四條第二款規(guī)定“不動產(chǎn)登記機構(gòu)應當在辦公服務(wù)場所設(shè)立窗口，統(tǒng)一收取房屋交易、稅收申報和不動產(chǎn)登記所需全部材料，實現(xiàn)一窗受理、集成辦理”。三是體現(xiàn)“互聯(lián)網(wǎng)+政務(wù)服務(wù)”的發(fā)展方向。條例第十四條第一款規(guī)定“申請人應當?shù)讲粍赢a(chǎn)登記機構(gòu)辦公服務(wù)場所申請不動產(chǎn)登記，也可以通過不動產(chǎn)登記機構(gòu)的網(wǎng)絡(luò)平臺申請不動產(chǎn)登記”，充分運用信息化手段為當事人提供便利。四是簡化申請程序。條例第二十三條強調(diào)了當場審查的原則，對當場更正后受理和一次性告知需要補正的全部材料等作出規(guī)定；條例第十六條創(chuàng)新組合登記，規(guī)定了七種申請人可以一并申請登記的情形，省去二次登記的申請手續(xù)和時間。五是壓縮不動產(chǎn)登記辦理時限。條例第二十九條規(guī)定除政府組織開展的農(nóng)村不動產(chǎn)登記和非公證的繼承、受遺贈等復雜的不動產(chǎn)登記以及大宗批量不動產(chǎn)登記三十個工作日辦結(jié)外，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應當自受理不動產(chǎn)登記申請之日起五日內(nèi)辦結(jié)，查封登記、異議登記應當即時辦結(jié)。六是通過信息共享機制讓群眾少跑腿。條例第九十六條第二款規(guī)定“各級不動產(chǎn)登記機構(gòu)會同有關(guān)部門建立不動產(chǎn)登記信息共享制度。不動產(chǎn)登記機構(gòu)能夠通過互通共享取得的信息，不得要求不動產(chǎn)登記申請人重復提交”。此外，條例還對不動產(chǎn)登記機構(gòu)可以在銀行、公積金管理中心等場所設(shè)立不動產(chǎn)登記便民服務(wù)點作了相應規(guī)定，最大限度方便群眾辦理不動產(chǎn)登記。

問：不動產(chǎn)登記的相關(guān)信息涉及當事人的財產(chǎn)安全和隱私保護，條例在保護不動產(chǎn)權(quán)利人的信息安全方面有哪些規(guī)定？

張弛：不動產(chǎn)登記資料的查詢和安全是社會關(guān)注的重點，為了加強不動產(chǎn)登記資料的查詢、保護和利用，條例在以下幾方面作了相關(guān)規(guī)定：一是強化不動產(chǎn)登記信息管理平臺建設(shè)。條例第九十六條規(guī)定不動產(chǎn)登記機構(gòu)應當建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，做好系統(tǒng)建設(shè)、信息入庫、數(shù)據(jù)整合與共享服務(wù)；第十二條和第九十五條分別規(guī)定，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應當對不動產(chǎn)登記簿和數(shù)字化資料進行異地備份，確保信息安全。二是明確不動產(chǎn)登記機構(gòu)和不動產(chǎn)登記信息共享單位的保密職責。條例第九十七條規(guī)定“不動產(chǎn)登記機構(gòu)、不動產(chǎn)登記信息共享單位及其工作人員應當對不動產(chǎn)登記信息保密。不動產(chǎn)登記機構(gòu)、不動產(chǎn)登記信息共享單位應當依法采取必要的措施保障信息安全。任何單位和個人不得泄露、篡改相關(guān)信息”。三是嚴格限定不動產(chǎn)信息的查詢主體。條例第九十八條至第一百零一條對不動產(chǎn)權(quán)利人、利害關(guān)系人或者其委托的律師、其他代理人，可以依法查詢、復制不動產(chǎn)登記資料以及監(jiān)察委員會、人民法院、人民檢察院、公安機關(guān)、國家安全機關(guān)等可以依法查詢、復制與調(diào)查和處理事項有關(guān)的不動產(chǎn)登記資料作了規(guī)定；第一百零二條第二款對不符合國家有關(guān)規(guī)定的情形，規(guī)定不動產(chǎn)登記機構(gòu)可以拒絕查詢。