陳松

【摘要】本文研究了購物中心發(fā)展的歷史和現(xiàn)狀，并從購物中心的分類闡述該設(shè)計模式對城市商業(yè)體的影響。

【關(guān)鍵詞】商業(yè)體;購物中心;設(shè)計模式

“購物中心”在中國上世紀80、90年代是一個被用爛了的商業(yè)名稱，大到最大的商業(yè)體小到街邊的小賣部都可以豪邁地起名某某購物中心，以至于國際設(shè)計購物中心的建筑師到中國后第一要務(wù)就是向中國的業(yè)主耐心解釋購物中心和中國現(xiàn)存的商業(yè)業(yè)態(tài)有多么的不同，具有多么大的先進性。

商業(yè)行業(yè)是最市場化的充分競爭行業(yè)，商業(yè)體是否成功的唯一標準就是單位商業(yè)建筑面積在單位時間里是否掙到了足夠多的利潤。上海港匯、北京燕莎奧萊、上海新天地的成功讓商業(yè)業(yè)界看到了國際上發(fā)達國家購物中心先進的商業(yè)運營和設(shè)計理念，業(yè)界這才發(fā)現(xiàn)有些企業(yè)悶頭摸索的所謂第幾代商業(yè)，在發(fā)達國家近百年的商業(yè)活動中早已研究并實踐過。隨著國際一流商業(yè)設(shè)計事務(wù)所進入中國，帶來了最先進的商業(yè)形態(tài)購物中心（ShoppingCenter&Mall）。

它山之石可以攻玉，要了解購物中心的設(shè)計模式，其實就不得不看一看國際上購物中心的發(fā)展歷程和分類。

按照ICSC美國國際購物中心協(xié)會的定義，購物中心是由單一產(chǎn)權(quán)所有者所擁有并實施計劃、開發(fā)和管理的零售和其他商業(yè)設(shè)施的組合，這些類別和亞類以幾個關(guān)鍵的屬性來區(qū)別。包括：概念、大小、面積、典型的主力店、主力店比率、主要商圈。

因此真正的購物中心是持有的，而不是銷售的，才能保證統(tǒng)一經(jīng)營，通過業(yè)態(tài)的市場化搭配以獲得商業(yè)體的最高收益。

購物中心分為兩個大類：一種是室內(nèi)的商業(yè)體，一種是室外的商業(yè)體。

室內(nèi)的商業(yè)體叫Mall室內(nèi)購物中心，分為：

Regional Mall社區(qū)級購物中心

Supper-regional Mall區(qū)域級購物中心

Downtown/Urban Mall城市中心級購物中心

室外的商業(yè)體叫Open-air Centers室外開放式購物中心，分為：

Lifestyle/Village體驗式商業(yè)街區(qū)

Theme/ Festival主題式商業(yè)

Outlets Center奧特萊斯品牌直銷店

Mainstreet/Downtown Center城市中心街道商業(yè)

Neighborhood Center鄰里商業(yè)中心

Community Center社區(qū)商業(yè)中心

Hybrid室內(nèi)外混合型購物中心

還有一種將購物中心與酒店、辦公等其他功能組合在一起的商業(yè)體是Mixed-use商業(yè)綜合體，分為：

Semiurban/Suburban Mixed-use郊區(qū)型多功能商業(yè)綜合體

Urban Mixed-use城市型多功能商業(yè)綜合體

二戰(zhàn)之后，美日歐等發(fā)達國家出現(xiàn)了一大批巨型連鎖的百貨企業(yè)，如Nordstrom、Bloomingdale‘s、Macy‘s、西武等，商業(yè)大多以商業(yè)街和城市廣場（Town square/Mainstreet）的形態(tài)存在，如東京的銀座。

Nordstrom、Bloomingdale‘s

Beursplein，Rotterdam

雖然在土地稀缺商業(yè)集約化程度極高的日本直到今天百貨依然具有很強的生命力，但早在上個世紀70年代，在地廣人稀的美國曾經(jīng)風生水起的百貨就已經(jīng)不能單獨存在來滿足車輪上的新生一代對商業(yè)超越購物的精神及生活需求了，是因為其大部分商品購物方式為提袋式購物，屬于所謂提袋式購物，就是能夠把商品用袋子裝回家的商業(yè)購物行為都是提袋式購物，比如百貨、超市內(nèi)大部分業(yè)態(tài)，而購物中心里的吃喝玩樂大部分是不能用袋子提回家的，比如餐飲需要氣氛，影院等娛樂需要情調(diào)和設(shè)備。

因此購物中心和百貨超市其他商業(yè)業(yè)態(tài)的最大區(qū)別就是其大部分的業(yè)態(tài)是體驗性的，是百貨和超市提袋式購物所沒有的，而大型購物中心往往有百貨、超市作為大型主力店，單獨存在的百貨其實在購物中心誕生的那天起就逐漸消失，因此在電商橫行的今天，百貨的商品大部分都能在電商平臺以更便宜的價格輕松買到，終于壓垮了最后一根稻草。

近幾年，百貨的關(guān)店潮愈演愈烈，從百盛太平洋的關(guān)店潮到西爾斯申請破產(chǎn)，無不說明：商業(yè)是有時效性的，隨著消費者消費能力和行為的改變，商業(yè)模式推陳出新，舊的商業(yè)模式和內(nèi)容如果跟不上時代，被淘汰只是時間問題。

美國商業(yè)設(shè)計建筑師事務(wù)所在上世紀80年代就創(chuàng)造了百貨與其他業(yè)態(tài)結(jié)合的購物中心（shopping center）的商業(yè)形態(tài)，整個商業(yè)體變的以吃喝玩樂為主，顧客可以在里邊呆上一整天。城市級的購物中心有一到兩個百貨或超市作為主力店，城市大區(qū)域級購物中心往往具有多個大型百貨或大型專業(yè)超市的主力店，中間以多中庭的購物中心聯(lián)系在一起，像拉斯維加斯的Fashion show Mall，連續(xù)中庭像糖葫蘆一樣串起了一大堆主力店。

拉斯維加斯的Fashion show Mall

或者主力店以像Fashion Island那樣的室外街組合在一起，這種形態(tài)在全美全面開花，沿著高速公路而蔓延，大大小小的購物中心數(shù)以萬計，有的規(guī)模小到只是周邊社區(qū)的配套，有的大到在室內(nèi)容納過山車這樣的娛樂活動，像美國明尼蘇達的Mall Of America，minnesota

室內(nèi)過山車，Mall Of America，Minnesota

在上世紀70年代，創(chuàng)新性地將商業(yè)和旅游地產(chǎn)結(jié)合在一起的商業(yè)設(shè)計模式出現(xiàn)，像FlatIron Crossing，Broomfield， Colorado這樣的既有室內(nèi)mall，又有室外商業(yè)街區(qū)的Hybrid混合型購物中心之后成為最常見的一種商業(yè)形態(tài)之一。

FlatIron Crossing，Broomfield， Colorado

美英商業(yè)設(shè)計巨頭進入亞洲后，迅速地將購物中心形態(tài)匹配亞洲的人口高密度及土地集約化的特點，涌現(xiàn)了像日本大坂難波公園和香港朗豪坊這樣的多層甚至高層商業(yè)體，與地鐵無縫連接，從地鐵車廂出來通過順暢的垂直交通人群直達商業(yè)體以及相連的酒店辦公等多功能業(yè)態(tài)的全部（TOD），這也就是典型的亞洲商業(yè)綜合體（Mixused）了。

日本大坂難波公園屋頂和香港朗豪坊飛天梯

離城市中心再遠的商業(yè)就需要主題性特別強才能吸引到顧客了，比如奧特萊斯outlets，Disney樂園，環(huán)球影城。

洛杉磯環(huán)球影城、東京disney樂園

法蘭克福Wertheim Village、洛杉磯環(huán)球影城步行商業(yè)街

從發(fā)達國家的商業(yè)體發(fā)展歷史來看，購物中心是一種復(fù)雜的體驗式商業(yè)體，集娛樂、休閑、餐飲等吃喝玩樂為一體，而不是單純的購物，其購物體驗充滿著新鮮感和探索性。相比之下，中國國民生活解決溫飽問題不到40年，恰恰處于類似美國70年代的狀態(tài)，汽車上長大的一代即將成為消費主力，中國現(xiàn)有的商業(yè)形式一定不能滿足他們的精神生活需求，多種業(yè)態(tài)的組合的購物中心成為必然，了解購物中心的前世今生成為一場急需進行的商業(yè)科普。

參考文獻：

[1]美國國際購物中心協(xié)會（ICSC） 《購物中心分類》Shopping Center Classifications.

[2]美國Callison建筑事務(wù)所專輯.