陳雪琦 夏森煒 楊陽 吳巧玲

(1.華僑大學(xué)土木工程學(xué)院 福建泉州 362000； 2.杭州市歷史建筑保護(hù)管理中心 浙江杭州 310000；3.泉州市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站 福建泉州 362000)

0 引言

歷史文化街區(qū)，是一個(gè)城市的重要組成部分，是城市發(fā)展的見證者，也是特有的城市文化載體。在城鎮(zhèn)化加速的進(jìn)程中，對傳統(tǒng)歷史文化街區(qū)的保護(hù)與開發(fā)價(jià)值，有關(guān)學(xué)者進(jìn)行了相關(guān)的研究：王健等[1]分析研究了對歷史街區(qū)現(xiàn)有價(jià)值認(rèn)定體系和學(xué)術(shù)理論，并以岳陽洞庭南路歷史文化街區(qū)整治更新規(guī)劃為例，從歷史價(jià)值、自然環(huán)境和地理價(jià)值、城市空間價(jià)值、人文價(jià)值、建筑價(jià)值以及經(jīng)濟(jì)價(jià)值角度，完善了歷史文化街區(qū)價(jià)值評價(jià)體系，并初步拓展形成普適的歷史街區(qū)價(jià)值評價(jià)表。楊佳[2]針對國內(nèi)歷史街區(qū)商業(yè)化項(xiàng)目正在大規(guī)模開展，但其常因過度開發(fā)、忽視遺產(chǎn)本身的文化價(jià)值、同質(zhì)化的商業(yè)業(yè)態(tài)等問題而被人詬病現(xiàn)狀，面對歷史街區(qū)商業(yè)化趨勢，探析了歷史街區(qū)的文化價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，并對歷史街區(qū)商業(yè)化動(dòng)力機(jī)制進(jìn)行了探析。楊方科[3]將利益相關(guān)者理論引入歷史文化街區(qū)旅游開發(fā)研究領(lǐng)域，界定了歷史文化街區(qū)旅游開發(fā)的核心利益相關(guān)者，并充分借鑒和吸納了國內(nèi)歷史文化街區(qū)旅游開發(fā)模式和經(jīng)驗(yàn)，綜合運(yùn)用定性與定量研究方法，在實(shí)地走訪調(diào)研和問卷調(diào)查數(shù)據(jù)分析的基礎(chǔ)上，分析了歷史文化街區(qū)旅游開發(fā)過程中核心利益相關(guān)者的目標(biāo)利益，提出了“四位一體三宜型”的旅游開發(fā)模式，并以煙臺(tái)朝陽城歷史文化街區(qū)為樣本進(jìn)行了實(shí)證分析，對具體實(shí)施路徑進(jìn)行了探討。吳曉穎[4]等以保護(hù)性、系統(tǒng)性、可操作性、定性與定量相結(jié)合、動(dòng)態(tài)性與穩(wěn)定性的原則，運(yùn)用文獻(xiàn)研究法、層次分析、德爾斐法，對歷史文化街區(qū)旅游開發(fā)適宜性指標(biāo)進(jìn)行篩選，最后形成一個(gè)四層三級的評價(jià)模型。分析結(jié)論表明：開發(fā)條件、相關(guān)利益者在評價(jià)的綜合層中系數(shù)最大，開發(fā)潛力次之，開發(fā)效益占的比重最小。汪雁飛[5]提出歷史街區(qū)作為城市的標(biāo)本，刻畫著城市的記憶，城市土地的稀缺性使得城市土地總體上供不應(yīng)求，這也就使得位于城市優(yōu)越地理位置的歷史街區(qū)的生存面臨改造或重建兩條道路。在政府、開發(fā)商和街區(qū)居民的3個(gè)主體中借助博弈模型的方式分析歷史街區(qū)的文化價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，進(jìn)行思考和討論，尋找歷史街區(qū)的未來生存之道。

經(jīng)濟(jì)效益是資金占用、成本支出與有用生產(chǎn)成果之間的比較。社會(huì)效益，也稱外部間接經(jīng)濟(jì)效益，是項(xiàng)目實(shí)施后為社會(huì)所作的貢獻(xiàn)。傳統(tǒng)歷史文化街區(qū)保護(hù)開發(fā)的終極目標(biāo)，就是要最大限度地利用有限的資源，滿足社會(huì)上人們?nèi)找嬖鲩L的物質(zhì)文化與精神文化需求。晉江市地處福建東南沿海，與金門、臺(tái)灣隔海相望，集閩南金三角經(jīng)濟(jì)區(qū)、全國著名僑鄉(xiāng)、臺(tái)灣同胞主要祖籍地于一體，是閩南傳統(tǒng)文化的地方名片及與海外僑胞、臺(tái)胞的親緣紐帶。五店市傳統(tǒng)街區(qū)是一個(gè)位于晉江市城市核心區(qū)的舊城保護(hù)開發(fā)項(xiàng)目。本文探討分析了傳統(tǒng)歷史文化街區(qū)的保護(hù)與開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，以晉江五店市街區(qū)的保護(hù)開發(fā)為例，以期為歷史文化街區(qū)保護(hù)規(guī)劃提供借鑒。

1 項(xiàng)目背景

晉江五店市傳統(tǒng)街區(qū)項(xiàng)目，位于晉江舊城中心區(qū)，東側(cè)為城市次干道南山路，西接萬達(dá)廣場至世紀(jì)大道，南側(cè)為城市主干道湖光路，北至城市干道石鼓路，規(guī)劃范圍占地總面積約8.33hm2。該街區(qū)地理位置優(yōu)越，北側(cè)與石鼓廟對接，南臨陽光時(shí)代廣場、塘岸街、福隆廣場組成的商業(yè)帶，西側(cè)則是萬達(dá)廣場商業(yè)節(jié)點(diǎn)，供水、供電、通訊、排污等基礎(chǔ)設(shè)施較完善。五店市傳統(tǒng)街區(qū)項(xiàng)目，存留著眾多精致的明清時(shí)期和民國時(shí)代的傳統(tǒng)古民居、廟宇、宗祠以及高甲戲、南音等豐富的非物質(zhì)文化遺產(chǎn)，成為晉江傳統(tǒng)文化保存最為集中的地方。

2 五店市傳統(tǒng)街區(qū)經(jīng)濟(jì)效益分析

2.1 財(cái)務(wù)評價(jià)與分析

2.1.1投資估算

晉江五店市傳統(tǒng)街區(qū)項(xiàng)目所涉及的工程內(nèi)容，包括傳統(tǒng)文化核心區(qū)、濱水休閑區(qū)、兩岸親源展示區(qū)、文化創(chuàng)意區(qū)、傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)、企業(yè)文化展示區(qū)、休閑養(yǎng)生區(qū)等7個(gè)規(guī)劃片區(qū)及市政配套工程。項(xiàng)目投資估算范圍，包括建設(shè)內(nèi)容中的勘察設(shè)計(jì)及施工圖審查等前期工作費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、設(shè)備及工器具購置費(fèi)、建筑工程建設(shè)其他費(fèi)、預(yù)備費(fèi)、建設(shè)期貸款利息等相關(guān)費(fèi)用。該項(xiàng)目估算總投資67 779.27萬元，其中：建筑工程費(fèi)28 197.52萬元，設(shè)備購置費(fèi)1041.19萬元，安裝工程費(fèi)109.31萬元，工程建設(shè)其他費(fèi)2534.97萬元，預(yù)備費(fèi)2555.85萬元，房屋拆遷及土地補(bǔ)償安置費(fèi)29 872.32萬元，建設(shè)期貸款利息3468.10萬元。

2.1.2財(cái)務(wù)評價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)

(1)計(jì)算期：該項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)計(jì)算期按20年計(jì)算，一期項(xiàng)目建設(shè)期2年，二期項(xiàng)目建設(shè)期3年，扣除一期項(xiàng)目建設(shè)期后剩余時(shí)間為項(xiàng)目運(yùn)營期。

(2)主要參數(shù)：項(xiàng)目財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率取8%(參考行業(yè)基準(zhǔn)收益率指標(biāo))。

2.1.3項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益預(yù)測

項(xiàng)目建成后，經(jīng)營方案為傳統(tǒng)街區(qū)商業(yè)建筑全部用于出租，修繕后的歷史文物建筑對游客開放收取門票收入，財(cái)務(wù)分析中經(jīng)營期假定為18年。

根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)完成后的經(jīng)營方案，可出租傳統(tǒng)街區(qū)所有的商業(yè)建筑，出租面積在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)逐年增加。預(yù)計(jì)項(xiàng)目建成后第一年至第三年的租金為150元/m2，后期租金隨著市場的發(fā)展而逐漸增加，可出租面積為10 484.8m2，第四年、第五年的租金為162元/m2，第六年租金為175元/m2，第七年租金為178元/m2，以后若干年租金均按187元/m2計(jì)算。傳統(tǒng)街區(qū)商業(yè)建筑的出租率第三年按80%計(jì)算，第四年按90%，后面的出租率均按95%計(jì)算。

歷史文物建筑修繕完畢后全部用于景點(diǎn)觀光，預(yù)計(jì)項(xiàng)目修繕后第一年的參觀人數(shù)為14.2萬人次/年，后期參觀人數(shù)隨著街區(qū)景點(diǎn)的發(fā)展而逐漸增加，估計(jì)項(xiàng)目建設(shè)第四年的參觀人數(shù)為15.6萬人次/年，第五年的參觀人數(shù)25.0萬人次/年，第六年的參觀人數(shù)為30.0萬人次/年，第七年的參觀人數(shù)為33.0萬人次/年，以后若干年參觀人數(shù)均按36.3萬人次/年計(jì)，門票售價(jià)為120元/人次。

傳統(tǒng)街區(qū)歷史建筑的參觀門票銷售費(fèi)用，按照銷售收入的5%計(jì)算；項(xiàng)目建成后，商業(yè)建筑及歷史文物建筑的正常運(yùn)營、出租管理、景區(qū)管理等發(fā)生的管理費(fèi)用，估計(jì)約130萬元；管理人員60人，按人均年工資福利5.0萬元計(jì)算，年需300萬元；建筑日常維修費(fèi)用按照建設(shè)項(xiàng)目固定資產(chǎn)原值的0.3%計(jì)算，日常維修費(fèi)用為71.5萬元；建筑按房屋折舊年限40年計(jì)，殘值率5%，年房屋折舊費(fèi)為572.4萬元。

營業(yè)稅費(fèi)由營業(yè)稅(營業(yè)收入5%)，城市維護(hù)建設(shè)稅(營業(yè)稅的7%)，教育費(fèi)附加稅(營業(yè)稅的4%)，土地增值稅(按銷售收入1%預(yù)征)組成；該項(xiàng)目正常年份利潤總額為9292.4萬元，所得稅按利潤總額的25%計(jì)取，年凈利潤為7433.9萬元。

2.1.4項(xiàng)目盈利能力分析

項(xiàng)目總投資收益率=項(xiàng)目運(yùn)營期內(nèi)年平均息稅前利潤/項(xiàng)目總投資=6706.64萬元/67 779.27萬元=9.89%。

項(xiàng)目資本金凈利潤率=項(xiàng)目運(yùn)營期內(nèi)年平均凈利潤/項(xiàng)目資本金=5365.31萬元/50 052.31萬元=10.72%。

項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)為9.88%(所得稅前)、7.98%(所得稅后)，項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為(i=8%)為259.51萬元(所得稅后)。

項(xiàng)目投資回收期(稅前，包括建設(shè)期)為11.91年，項(xiàng)目投資回收期(稅后，包括建設(shè)期)為12.89年。

2.1.5經(jīng)濟(jì)評價(jià)結(jié)論

項(xiàng)目總投資收益率為9.89%，項(xiàng)目從靜態(tài)投資收益率來看，項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益較好。該項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率所得稅前為9.88%，所得稅后為7.98%，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率所得稅后及所得稅前均大于設(shè)定的基準(zhǔn)收益率，并且項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。項(xiàng)目投資回收期(所得稅后，包括建設(shè)期)為12.89年，能夠較好地滿足投資者期望，說明項(xiàng)目有較好的投資回收能力。

2.2 五店市傳統(tǒng)街區(qū)經(jīng)濟(jì)效益分析

五店市街區(qū)于2015年正式對外開放，目前，其經(jīng)濟(jì)效益已經(jīng)部分顯現(xiàn)，每年有500萬元左右的股份分紅。該街區(qū)作為國有固定資產(chǎn)進(jìn)行股權(quán)融資達(dá)17億元，同時(shí)已引進(jìn)海底撈、臨家、尾牙薈等大型餐飲集團(tuán)，每年可繳納上千萬元的稅收，十分可觀。該街區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，不僅僅只為街區(qū)帶來經(jīng)濟(jì)上的收入，并將全面促進(jìn)晉江市傳統(tǒng)文化休閑旅游產(chǎn)業(yè)，有效提升片區(qū)周邊地區(qū)的商業(yè)、住宅價(jià)值，帶動(dòng)形成街區(qū)及周邊商業(yè)區(qū)經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展模式。

項(xiàng)目圍繞晉江城市整體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，充分發(fā)揮地方文化資源優(yōu)勢，在凸顯晉江傳統(tǒng)文化特色，依托交通網(wǎng)絡(luò)設(shè)施建設(shè)的基礎(chǔ)上，為晉江城市最為優(yōu)質(zhì)的旅游地帶，形成目的地經(jīng)濟(jì)，全面促進(jìn)晉江五店市傳統(tǒng)文化休閑旅游產(chǎn)業(yè)，并作為晉江地方文化休閑和旅游產(chǎn)業(yè)的龍頭，極大地刺激與帶動(dòng)其發(fā)展，加快推進(jìn)旅游資源向旅游產(chǎn)品轉(zhuǎn)變，觀光型旅游向休閑度假型旅游轉(zhuǎn)變，常規(guī)型旅游向文化深度旅游的轉(zhuǎn)變，形成以傳統(tǒng)文化展示、娛樂休閑體驗(yàn)、商務(wù)會(huì)展功能等多元一體的深層次旅游產(chǎn)品體系。

文化街區(qū)的修建，在保護(hù)街區(qū)古建文物與復(fù)蘇片區(qū)文化的同時(shí)，極大提升了區(qū)域的商業(yè)環(huán)境與居住品質(zhì)，從而有效地提升片區(qū)及周邊地區(qū)的商業(yè)服務(wù)與綜合地價(jià)水平，提高當(dāng)?shù)鼐用衽c政府的收入水平。

旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與片區(qū)生活品質(zhì)、商業(yè)服務(wù)與綜合地價(jià)水平的提高，將使區(qū)域經(jīng)濟(jì)得到迅速的發(fā)展與提升。項(xiàng)目的建設(shè)，帶動(dòng)并形成了五店市傳統(tǒng)街區(qū)經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展模式，形成以旅游為旗號(hào)、多元化業(yè)態(tài)為支撐的經(jīng)濟(jì)體系，保障傳統(tǒng)街區(qū)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

3 五店市傳統(tǒng)街區(qū)社會(huì)效益分析

3.1 社會(huì)影響

五店市傳統(tǒng)街區(qū)，作為晉江市歷史傳統(tǒng)文化的重要載體，具有深刻豐富的歷史文化底蘊(yùn)和獨(dú)具特色的城市文化，從古到今一路見證著晉江中心城區(qū)經(jīng)歷的起起落落、衰敗繁榮，是所有海內(nèi)外晉江人及臺(tái)胞、僑胞共有的家園。按照晉江城市總體規(guī)劃要求，五店市傳統(tǒng)街區(qū)被定位為“省內(nèi)唯一、全國聞名、世界特色”，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)。建成后，五店市傳統(tǒng)街區(qū)已成為晉江文化最為集中的地方、商業(yè)最為繁華的地帶、文化創(chuàng)意最為活躍的區(qū)域，而且更是所有晉江人及海外華僑的家園和精神港灣。

項(xiàng)目使五店市傳統(tǒng)街區(qū)形成環(huán)境優(yōu)美、文化底蘊(yùn)豐厚的晉江傳統(tǒng)文化展示宣傳窗口與地方名片，有力提升晉江城市形象。漫步晉江老城區(qū)青陽的核心區(qū)，品嘗地道的晉江特色小吃，坐下來聽一曲南音清韻，放眼望去美景盡收眼底，不僅有明清至民國時(shí)期的閩南傳統(tǒng)建筑群，還有若干20世紀(jì)80年代前期間的番仔樓，佐以古樹、古井，別有一番情調(diào)。

項(xiàng)目促進(jìn)晉江地方文化遺產(chǎn)的傳承，保護(hù)地方珍貴的歷史文化。街區(qū)內(nèi)有青陽五景：石鼓廟、蔡氏宗祠、莊氏家廟、獨(dú)具特色的閩南紅磚建筑和中西合璧的洋樓、西洋建筑，另外還有布袋木偶戲、高甲戲、南音等具有晉江特色的非物質(zhì)文化遺產(chǎn)，歷史傳統(tǒng)文化豐富多彩。

項(xiàng)目不但起到對文化的傳承保護(hù)作用，極大地改善片區(qū)的生活環(huán)境與生活質(zhì)量，其古色古香的優(yōu)美環(huán)境，古建文物的文化氛圍，無不襯托出無與倫比的生活情趣。

3.2 與所在地區(qū)互適性分析

社會(huì)評價(jià)中的互適性分析，即分析當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)環(huán)境、人文條件對項(xiàng)目的接納程度。五店市傳統(tǒng)街區(qū)的建設(shè)是發(fā)展當(dāng)?shù)貧v史文化傳承之舉，政府大力支持，項(xiàng)目建設(shè)有利于增強(qiáng)五店市傳統(tǒng)街區(qū)歷史文化的傳承保護(hù)，對各方面都有很好的適應(yīng)性，社會(huì)對項(xiàng)目的適應(yīng)性和可接受程度整體較好，具有較大的適應(yīng)性和支持度，有一定的民意基礎(chǔ)。

通過幾年的發(fā)展，晉江五店市已經(jīng)建立起了較好的人居網(wǎng)絡(luò)。以交通為例，目前，分別有4路、6路、7路、11路、17路、18路、22路公交到達(dá)；而且，政府還通過電子導(dǎo)覽、城市指示圖等公共資源，對具體線路都有詳細(xì)的導(dǎo)引。通過發(fā)布美食導(dǎo)覽，建立起五店市老晉江美食街等，大唐酒旗招風(fēng)、美食飄香盛況在晉江五店市重現(xiàn)。古樸的閩南古厝，各種閩南古早味美食一字排開，游客和居民可以邊看閩南古戲，邊享最醇正的泉州味道。

政府積極發(fā)布旅游攻略，通過高清導(dǎo)覽圖，對景區(qū)景點(diǎn)、店名進(jìn)行詳解，并且通過建立在線虛擬旅行入口，打造高科技旅游通道。

同時(shí)，通過舉辦“古村落攝影比賽”“元宵民俗燈會(huì)”“5·19中國旅游之五店新玩法”“五店市導(dǎo)游大賽”，以及積極打造“海峽兩岸交流基地”等種種活動(dòng)，發(fā)揚(yáng)五店文化，增強(qiáng)旅游吸引力，促進(jìn)了旅游與當(dāng)?shù)厝司拥暮椭C。

3.3 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)

五店市文化傳統(tǒng)街區(qū)的保護(hù)與開發(fā)，對環(huán)境影響較小，能耗較低，無明顯社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。

3.4 社會(huì)效益分析

五店市傳統(tǒng)街區(qū)，作為具有尋根、延續(xù)、傳承、紐帶、平臺(tái)功能的晉江閩南文化新街口，給晉江帶來的不僅僅是經(jīng)濟(jì)效益，其社會(huì)效益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于經(jīng)濟(jì)效益。具體表現(xiàn)為以下3個(gè)方面：

(1)街區(qū)位于梅嶺組團(tuán)舊城改造區(qū)域范圍內(nèi)，歷史文物及歷史建筑分布眾多，豐富多樣。在整個(gè)舊城改造區(qū)內(nèi)，17處文物當(dāng)中就有9處位于街區(qū)的規(guī)劃范圍內(nèi)，147處歷史建筑就有44處位于街區(qū)的規(guī)劃范圍內(nèi)，由此凸顯五店市傳統(tǒng)街區(qū)的歷史價(jià)值。對其進(jìn)行良好的規(guī)劃建設(shè)，必將在很大程度上為文化重新注入生命，使歷史文化得以永續(xù)。

(2)晉江經(jīng)濟(jì)正處于高速發(fā)展中，各種機(jī)構(gòu)和企業(yè)急需一個(gè)有效展示的平臺(tái)。街區(qū)所在的區(qū)域正是未來城市核心商圈的中心位置，可以承載晉江發(fā)展的平臺(tái)和窗口的功能。晉江的歷史、現(xiàn)在與未來都需要與世界有一個(gè)有效的溝通，這個(gè)平臺(tái)就可以體現(xiàn)晉江最為集中的文化、體現(xiàn)晉江千年來的歷史發(fā)展趨勢，展示晉江近代來的商業(yè)文明。而且，晉江需要這樣的平臺(tái)與窗口去展示自己的歷史與現(xiàn)狀，為晉江的未來和晉江的人們帶來更好的生活。

(3)該街區(qū)的規(guī)劃建設(shè)將為當(dāng)?shù)丶爸苓吘用裉峁┮粋€(gè)環(huán)境優(yōu)美的休閑、觀光、旅游場所，以便在平日緊張工作之余品茶飲酒、琴棋書畫，豐富當(dāng)?shù)鼐用竦纳睿煌瑫r(shí)，還可以拉動(dòng)周邊地區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，充分發(fā)揮景區(qū)的資源性，間接帶動(dòng)農(nóng)業(yè)、交通、通訊、建筑、商業(yè)、文化等產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)人流、物流、經(jīng)濟(jì)流的聚集和擴(kuò)散，有效地增加當(dāng)?shù)鼐用袷杖?，推?dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)社會(huì)和諧進(jìn)步。

4 結(jié)論

(1)晉江五店市傳統(tǒng)街區(qū)的經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析表明，其保護(hù)與開發(fā)對經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展有著積極的正面影響，其文化歷史意義遠(yuǎn)大于經(jīng)濟(jì)效益，將進(jìn)一步促進(jìn)晉江地方文化遺產(chǎn)的傳承，成為展現(xiàn)晉江傳統(tǒng)文化的地方名片及與海外僑胞、臺(tái)胞的親緣紐帶。

(2)傳統(tǒng)街區(qū)保護(hù)和開發(fā)規(guī)劃研究，考慮的不應(yīng)僅僅是其可帶來的經(jīng)濟(jì)收入和效益，更應(yīng)注重的是其具有的文化歷史意義及持久的社會(huì)效益。這種深化價(jià)值的保護(hù)與開發(fā)，為歷史文化街區(qū)保護(hù)規(guī)劃提供借鑒。