卓艷芳

摘 要：在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的過(guò)程中，人們的生活質(zhì)量不斷提高，國(guó)家相關(guān)政策和法規(guī)對(duì)保障性住房做出了相應(yīng)的規(guī)定。保障性住房能夠?yàn)橹械褪杖胱》坷щy的家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金，促進(jìn)社會(huì)的穩(wěn)定和諧。本文對(duì)加快地方保障性住房的建設(shè)的意義、存在的問(wèn)題等進(jìn)行了分析，并提出了具有針對(duì)性的措施，能夠提供一些有益的借鑒和參考。

關(guān)鍵詞：保障性住房；資金；監(jiān)管

保障性住房是政府為低收入住房困難家庭提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格、租金的住房，其中包括廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房、公共租賃房。保障性住房作為在保障性制度在住房領(lǐng)域的延伸，從而保障性住房的建設(shè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)穩(wěn)定、人民生活的提高具有重大意義。近幾年來(lái)，對(duì)民生問(wèn)題的高度關(guān)注，國(guó)家出臺(tái)了不少關(guān)于加強(qiáng)保障性住房建設(shè)的措施。但由于我國(guó)是發(fā)展中國(guó)家，低收入比重較大，保障性住房一直供不應(yīng)求。所以在目前情況下，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)是十分必要的。

1 加快保障性住房建設(shè)的重大意義

1）是促進(jìn)社會(huì)和諧的重要途徑。住房問(wèn)題，是基本的民生問(wèn)題，是國(guó)家的戰(zhàn)略問(wèn)題，是科學(xué)發(fā)展的重要問(wèn)題，是和諧社會(huì)建設(shè)的重大問(wèn)題。近些年來(lái)，我國(guó)住房制度改革不斷深化，城市住宅建設(shè)持續(xù)快速發(fā)展，城市居民住房條件總體上有了較大改善。但是高房?jī)r(jià)始終困擾著人們，住房問(wèn)題也曾被喻為壓在老百姓頭上的三座大山之一。保障性住房建設(shè)的加快，能夠解決困難群體最基本的生存問(wèn)題，在一定程度上緩解當(dāng)前的社會(huì)矛盾，促進(jìn)社會(huì)和諧。

2）是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，擴(kuò)大內(nèi)需的重大舉措。擴(kuò)大內(nèi)需是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本立足點(diǎn)和長(zhǎng)期戰(zhàn)略方針，也是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式、提高增長(zhǎng)質(zhì)量效益的內(nèi)在要求。政府增加保障性住房建設(shè)支出，可以發(fā)揮乘數(shù)效應(yīng)，發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)的作用。近年來(lái)，我國(guó)不少城市通過(guò)實(shí)施保障性安居工程特別是推進(jìn)棚戶區(qū)改造，既解決了貧困人口集中成片居住的問(wèn)題，促進(jìn)了社會(huì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，又改善了城市環(huán)境和形象，吸引各類生產(chǎn)要素集聚，有利于實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)再造和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，起到“建設(shè)改造一片、帶動(dòng)提升一方”的作用。

3）有利于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。我國(guó)自古以來(lái)堅(jiān)持居者有其屋的傳統(tǒng)觀念，安居樂(lè)業(yè)這一詞也充分體現(xiàn)了房產(chǎn)對(duì)于一個(gè)家庭的重要性，這些使得房地產(chǎn)業(yè)在人口膨脹和城市化進(jìn)程不斷加快的過(guò)程中承受了最多的關(guān)注。政府開(kāi)始采取行政手段干預(yù)房?jī)r(jià)，但卻掉進(jìn)了“越調(diào)控越漲價(jià)”的怪圈，房產(chǎn)稅、限購(gòu)、廉租房等賺足了人們的眼球，房地產(chǎn)再次成為了百姓生活中的熱門話題。保障性住房的建設(shè)，能夠穩(wěn)定居民住房消費(fèi)預(yù)期，抑制投機(jī)性購(gòu)房，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)秩序，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

2 目前我國(guó)保障性住房存在的問(wèn)題

1）保障性住房建設(shè)資金缺乏。資金瓶頸約束是我國(guó)保障性住房建設(shè)推進(jìn)的一大障礙。當(dāng)前，保障性住房的資金來(lái)源除了土地出讓收益的10%為硬性約束外，住房公積金增值余額、地方政府財(cái)政資金等均存在漏洞。廉租房是政府提供的公共品，政府不僅是責(zé)任主體，也應(yīng)是出資主體。從地方政府的角度來(lái)看，根據(jù)目前的分稅制財(cái)政體制，地方財(cái)政收入大大小于中央財(cái)政收入的增長(zhǎng)，而地方政府所對(duì)應(yīng)的事權(quán)卻不斷增加，目前地方政府的財(cái)政收入主要依靠于土地出讓金，而建設(shè)廉租住房是撥讓而非出讓土地，這使得政府更加難以拿出資金進(jìn)行廉租房的建設(shè)。

2）保障性住房的選址和質(zhì)量方面存在問(wèn)題。地方政府從經(jīng)濟(jì)利益的角度考慮，常常把位置優(yōu)越的土地進(jìn)行公開(kāi)出讓以獲得足額的財(cái)政資金，而位置偏遠(yuǎn)的地段則用于保障性住房的建設(shè)。政府出于對(duì)成本的考慮，常常忽略了當(dāng)前保障群體對(duì)周圍環(huán)境的重視和社會(huì)的影響，給用戶的出行、居住、教育帶來(lái)極大的不便。在房屋質(zhì)量方面，因?yàn)楸Ｕ闲宰》看蠖喽际菍?duì)中低收入家庭提供住房福利保障功能，開(kāi)發(fā)商很難在此項(xiàng)目上獲利，進(jìn)而將導(dǎo)致他們?yōu)榱斯?jié)約成本而采取如偷工減料，為增加住戶而不考慮房屋的結(jié)構(gòu)等等行為，這給地區(qū)的保障群體帶來(lái)房屋居住的質(zhì)量問(wèn)題，如：墻面滲水，混凝土脫落、小區(qū)路面不平，沒(méi)有物業(yè)管理等等。

3）運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)不健全。住房保障工作涉及多個(gè)部門，包括收入審查、住房建設(shè)、戶籍審查、公示、輪候、配租、退出等多個(gè)環(huán)節(jié)，是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要建立一套完善的管理運(yùn)行機(jī)制，才能使得住房保障工作的順利實(shí)施和高效運(yùn)行。目前，我國(guó)多數(shù)地區(qū)在實(shí)施住房保障過(guò)程中，主要由民政局，房管局，社會(huì)保障局共同承擔(dān)，條塊分割，缺乏獨(dú)立的、專業(yè)的管理運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)。這就使得保障性住房不能統(tǒng)一管理，科學(xué)規(guī)劃，統(tǒng)籌布局；存在建設(shè)管理有漏洞；沒(méi)有科學(xué)的準(zhǔn)入及退出機(jī)制，保障性住房資源被浪費(fèi)，尋租；保障性住房銷售價(jià)格不能按照政策執(zhí)行，真正需求者不能獲得保障性住房，使住房保障功能打了折扣。

3 關(guān)于完善保障性住房的建議

1）建立多種穩(wěn)定的融資渠道。目前地方建設(shè)保障性住房的資金主要來(lái)自于土地出讓的收入。為了破解地方政府對(duì)“土地財(cái)政”的局面，政府應(yīng)該拓寬融資渠道，引導(dǎo)企業(yè)、個(gè)人參與到保障性住房的建設(shè)上來(lái)，調(diào)動(dòng)一切積極因素，以此增強(qiáng)住房融資的可持續(xù)性。一方面，政府要充分利用政策吸引社會(huì)資本進(jìn)入。比如，在公租房的建設(shè)上，可以考慮BOT的融資模式，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利用自己的自有資金建設(shè)保障性住房，政府允許其在一定時(shí)間范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)并取得收益。到期之后，房地產(chǎn)須將經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)交給政府。在建設(shè)住房期間，政府需要對(duì)該項(xiàng)目質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，以達(dá)到相關(guān)居住標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，政府也可以利用相關(guān)稅收優(yōu)惠、商業(yè)貸款優(yōu)先等政策鼓勵(lì)大中型企業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與開(kāi)發(fā)保障性住房。

2）建立專業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)。住房保障是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，實(shí)施住房保障職能是一艱巨的任務(wù)，單純的依靠某一個(gè)部門是不可能完成的，必須有一個(gè)相互協(xié)調(diào)，互相促進(jìn)的整體，共同發(fā)揮住房保障功能。從香港地區(qū)和北京市的成功經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，一個(gè)專業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)在實(shí)施住房保障職能中發(fā)揮重大作用。一方面通過(guò)決策機(jī)構(gòu)制定宏觀的政策、法律法規(guī)，確保保障工作有序的進(jìn)行；另一方面通過(guò)專業(yè)的管理機(jī)構(gòu)，保障建設(shè)質(zhì)量和強(qiáng)有力的監(jiān)督管理，對(duì)違規(guī)操作進(jìn)行處理。另外，建立嚴(yán)格的收入劃分標(biāo)準(zhǔn)和資格審查制度，通過(guò)制定嚴(yán)格的審核機(jī)制，實(shí)行嚴(yán)格的準(zhǔn)入機(jī)制，確保最需要人群的住房保障需求，避免了權(quán)力尋租，防止有限的住房保障資源的浪費(fèi)，使保障性住房功能得到有效發(fā)揮。

3）完善保障性住房的準(zhǔn)入與退出機(jī)制。建立嚴(yán)格的收入、財(cái)產(chǎn)審核制度，以此作為保障住房的準(zhǔn)入依據(jù)中低收入群體是政府保障性住房的保障對(duì)象，需要解決對(duì)不同收入家庭進(jìn)行劃分和公平分配的問(wèn)題。家庭財(cái)產(chǎn)的申報(bào)制度的建立，可以考慮借助銀行的個(gè)人誠(chéng)信檔案、以及稅務(wù)機(jī)關(guān)的個(gè)人納稅情況等，以此建立家庭收入財(cái)產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)，并確定合適的保障性住房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，凡是符合標(biāo)準(zhǔn)的群眾才能申請(qǐng)保障性住房。退出機(jī)制方面，要實(shí)行定期審核的退出制度。如果原來(lái)的保障對(duì)象因?yàn)槭杖胨降奶岣叨辉賹儆诒Ｕ戏秶?，則需要借助保障性住房退出機(jī)制，使其退出保障性住房，使得新的保障對(duì)象能夠入住。

4 結(jié)束語(yǔ)

在我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展的今天，需要重視地方保障性住房的建設(shè)，解決中低收入家庭的生存生活問(wèn)題。具體來(lái)說(shuō)，需要打通多種穩(wěn)定的融資渠道，建立專業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，完善保障性住房的準(zhǔn)入與退出機(jī)制等，不斷擴(kuò)大保障性住房的范圍，加快保障性住房的建設(shè)進(jìn)度，為社會(huì)的穩(wěn)定團(tuán)結(jié)做出一定的貢獻(xiàn)。

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