周文武

摘 要：本文筆者結(jié)合自身工作實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投融資策略進(jìn)行了探討，以期為廣大業(yè)內(nèi)人士提供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)? 投融資

主觀上，房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從建設(shè)期投入資金到房屋銷(xiāo)售回籠資金，要經(jīng)歷一個(gè)很長(zhǎng)的資金循環(huán)過(guò)程。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資周期長(zhǎng)、周轉(zhuǎn)率低，對(duì)資金需求量大，需要短期內(nèi)募集大量資金。目前，銀行貸款仍是中小房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要手段，而大部分中小型房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模相對(duì)較小，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力水平較低，財(cái)務(wù)管理缺乏完善性，在資金管理上有諸多漏洞存在，容易發(fā)生不能償還和抽逃資金的現(xiàn)象，使企業(yè)的信用等級(jí)受到了極大的消極影響，造成中小型房地產(chǎn)企業(yè)難以順利貸款。從客觀上來(lái)講，國(guó)家先后出臺(tái)了很多宏觀調(diào)控政策，實(shí)施多種手段，如限購(gòu)限貸、資金監(jiān)管和貨幣緊縮等，進(jìn)而造成房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道不斷變少。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)需要立足于政策變化和自身實(shí)際情況對(duì)融資方式進(jìn)行選擇和重新設(shè)計(jì)，從而將所存在的融資問(wèn)題有效解決。

一、運(yùn)用委托貸款業(yè)務(wù)

因?yàn)殂y行將貸款業(yè)務(wù)的限制放寬以及政府收緊了貨幣政策，房地產(chǎn)企業(yè)借助銀行將貸款獲得難度日益增大，在房地產(chǎn)企業(yè)不能獲得銀行貸款的時(shí)候，企業(yè)可以嘗試運(yùn)用委托貸款。委托貸款主要有包括兩個(gè)方面，即現(xiàn)金池和第三方委托貸款。盡管第三方委托貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大，但就資金緊張的企業(yè)而言，委托貸款靈活性較強(qiáng)。

二、通過(guò)并購(gòu)融資

隨著市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化，行業(yè)之間經(jīng)常出現(xiàn)并購(gòu)的現(xiàn)象。到2018年后，地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展會(huì)遇到更棘手的問(wèn)題，特別是對(duì)部分中小型的區(qū)域性的房地產(chǎn)企業(yè)，在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的市場(chǎng)環(huán)境中，小型仿佛產(chǎn)企業(yè)為了得到更好的發(fā)展必須對(duì)自身的發(fā)展戰(zhàn)略作出改變，這些都為房地產(chǎn)企業(yè)之間的重組和并購(gòu)奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。在并購(gòu)的過(guò)程中，大型房地產(chǎn)企業(yè)的資金極為雄厚、廣闊的資源和良好的品牌口碑，在整個(gè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中所具優(yōu)勢(shì)極為顯著，借助對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)的并購(gòu)，可以促進(jìn)市場(chǎng)布局的完善，擴(kuò)大市場(chǎng)份額，提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。而中小房企在融資和經(jīng)營(yíng)上都處于不利地位，為了獲得良好的生產(chǎn)，被大型房企并購(gòu)也是一種確保良好運(yùn)營(yíng)的有效方式。

三、推進(jìn)股權(quán)投資基金

在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)私募基金的發(fā)起是重要的資金來(lái)源，也成為了良好的投融資渠道。因此，通過(guò)制定合伙制，積極組織基金管理團(tuán)隊(duì)，并將更多擁有實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)和能力的人才聚集在一起，充分借助合伙制稅收的優(yōu)勢(shì)將股權(quán)投資基金發(fā)起，同時(shí)，立足于實(shí)際情況選擇適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)銀行，以此當(dāng)作股權(quán)投資資金的受托人。第一，股權(quán)投資基金既可以對(duì)資金的來(lái)源予以提供，同時(shí)可以將管理、金融等專(zhuān)業(yè)知識(shí)提供給企業(yè)，促進(jìn)企業(yè)的穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展;第二，在私募股權(quán)基金投資的過(guò)程中，資金和企業(yè)家聯(lián)系起來(lái)，讓各類(lèi)資本與勞動(dòng)力的兩種生產(chǎn)要素結(jié)合起來(lái)，形成合力，從而創(chuàng)造更大的生產(chǎn)力。

四、大力發(fā)展信托基金

房地產(chǎn)信托的出現(xiàn)是對(duì)銀行融資受限做了有效的補(bǔ)充，雖然其融資成本較高，一般在 10%左右，但相較于其他融資渠道而言，房地產(chǎn)信托受到的限制較少，審批相對(duì)簡(jiǎn)單、發(fā)放使用靈活，可以規(guī)避銀行開(kāi)發(fā)貸款所必須滿(mǎn)足 “四證齊全、30%自有資金及二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)”的較高硬性要求，可以針對(duì)不同規(guī)模、不同階段的房企量身定做個(gè)性化的融資方案，甚至可以與銀行開(kāi)發(fā)貸款建立組合方案，最大程度上滿(mǎn)足企業(yè)資金需求，具有制度優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)品創(chuàng)新性。

五、大力發(fā)展境外融資

一是境外債權(quán)融資成本相對(duì)較低。國(guó)內(nèi)銀行融資成本偏高高，盡管2015年以來(lái)央行連續(xù)降息，但2014-2016年企業(yè)平均債權(quán)融資成本為4.4-5.11%，2014-2016年企業(yè)平均銀行貸款成本為6.49-7.24%。但從世界范圍看，我國(guó)的貸款利率相對(duì)歐美日等發(fā)達(dá)國(guó)家1%-2%的低利率明顯偏高。二是在國(guó)外的融資環(huán)境比國(guó)內(nèi)更為寬松，企業(yè)發(fā)行債券的模式也更成熟和簡(jiǎn)單。三是能有效規(guī)避匯率風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)“走出去”房企而言，一方面當(dāng)房企融資產(chǎn)生的負(fù)債與投資的資產(chǎn)幣種為同一種貨幣時(shí)，可以避免會(huì)計(jì)折算風(fēng)險(xiǎn);另一方面也可以避免資金回流產(chǎn)生的匯率交易風(fēng)險(xiǎn)。

總而言之，在新形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)認(rèn)真思考，想方設(shè)法打破融資瓶頸，多方尋求適合自身發(fā)展的投融資新新渠道，保障企業(yè)可持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展?；诖?，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)強(qiáng)化自身產(chǎn)品品質(zhì)，并逐步提升市場(chǎng)開(kāi)拓能力。同時(shí)，立足于自身實(shí)際創(chuàng)新融資渠道，對(duì)企業(yè)資金鏈條予以進(jìn)一步完善，有效解決企業(yè)資金短缺的現(xiàn)象，促進(jìn)其穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]孟琦.房地產(chǎn)行業(yè)投融資新策略探討[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)，2013，（6）：46-47.