□羅會武

一、關于房地產稅的公平性

在十三屆全國人大一次會議提出穩(wěn)妥推進房地產稅立法前，2011年1月28日，上海、重慶開始試點對本地居民新購第二套房或非居民新購房或獨棟別墅扣除一定面積后按照其價值余額征收0.5%～1.2%房產稅，目的是引導居民住房消費，合理配置房地產資源。試點為房地產稅立法提供了參考。由于試點范圍限制，房產稅在公平性方面有進一步完善的空間。

按照稅收公平理論，稅收公平一般包括經濟公平和社會公平。經濟公平包括橫向公平(相同收入的納稅人繳納相同稅收)和縱向公平(不同收入的納稅人繳納不同稅收)。

房地產稅收公平同樣包括經濟公平和社會公平。而對于房地產稅經濟公平和社會公平的主要影響在于房地產的重復征稅和避稅。因此有必要對重復征稅和避稅易導致房地產稅不公平問題進行研究。

房地產稅征收與國民的切身利益密切相關，其公平性影響眾多國民。在房地產稅還未進入立法審查程序前，對于可能影響房地產稅收公平性的問題進行探討，對完善房地產稅的立法具有重要的意義。

二、房地產稅的公平性的影響

重復征稅和避稅是影響房地產稅公平性的主要因素。

(一)房地產稅經濟公平的影響。

1.房地產稅的公平性影響宏觀調控的目標。房地產稅是國家進行宏觀調控房地產價格重要手段之一，由于房地產市場上，積累了大量財富購買房地產的人和通過信貸方式大量購買房地產的人進行投資，導致房價持續(xù)上漲，積累財富不斷增加，同時也積累一定程度的房地產風險。為了防止類似美國的次貸危機和日本土地價格上漲導致的房地產價格泡沫破裂給經濟帶來的長期不利影響，國家通過征收房地產稅和其他眾多手段等來調控房地產價格，以期降低房地產價格，避免出現國際上因房地產泡沫破滅給經濟帶來長期的破壞性影響。

在房地產開發(fā)過程中收取較高的各種費用后，還征收較高的房地產稅，會推高房地產價格，且在剛性需求、改善性需求和投資需求共同作用下，使得房地產價格持續(xù)上漲，增加房地產泡沫破裂的風險。

房地產開發(fā)的高額利潤吸引了大量投資，將本應該用于暫時收益低但具有長遠效益的重要基礎性行業(yè)和項目資金卻被吸引到房地產開發(fā)行業(yè)，阻礙了這些行業(yè)發(fā)展，影響到了國家整個產業(yè)結構的協調，從而影響國家經濟的長期持續(xù)快速增長。房地產稅在一定程度上能夠抑制房地產從國家亟需發(fā)展行業(yè)和地區(qū)吸納資金的作用。如房地產稅的設計有不完美之處，會導致某些納稅人規(guī)避或少繳納房地產稅，而某些納稅人依法納稅導致房地產稅不公平；或房地產稅在實施過程中不能體現公平，則導致房地產稅不能有效降低房地產行業(yè)對資金的吸納作用，從而無法有效控制房地產價格持續(xù)快速上漲。降低了國家宏觀調控的效果。

2.房地產的公平性影響地方政府財政收入。房地產重復征稅會使地方政府稅收收入增加，相對增加納稅人負擔。房地產稅避稅將減少地方財政收入，從而影響地方財政支出，影響房地產所在地的地方政府履行其提供公共產品數量和品質及提供公共服務職能的效率和質量的職能，影響所在地地方居民享受的公共服務。

3.房地產稅的公平性影響收入分配。房地產稅納稅人一般具有較強的經濟實力，國家依據稅收法規(guī)對其征收房地產稅，一定程度上有利于收入公平分配，但房地產稅的公平性對收入分配會產生影響：在對房地產開發(fā)征收的較高各種費用和各種稅收的情況下，再征收房地產稅，即以已經征收各項費用和稅收的房地產的評估價為計稅依據，盡管已經扣除了免征面積部分價值，但還是對征稅面積部分進行了重復征稅，這將提高房地產交易價格，房地產投資者將上漲價格部分轉嫁給剛性需求的初次購房者，導致對滿足自身基本住房需求的居民不利的收入分配；而房地產出租人則將租金轉嫁給收入較低的無房低收入人群，形成不利于低收入人群的收入分配。

一般情況下，房地產稅納稅人的房地產價值隨時間推移和物價上漲而越來越高，積聚越來越多的財富，居民財富差距越來越大。在房地產稅出現避稅情況下，則可能出現房地產稅負有相同義務的納稅人繳納不同稅收，負有不同納稅義務的人負擔相同稅收，甚至出現低負稅義務的人比高負稅義務人還承擔更多稅收的極端情況，這些都形成了對不同收入人群的收入分配。同時，房地產稅出現避稅時會使房地產投資者和出租人收入水平提高，財富積累速度加快而數量增加。各種房產稅避稅方式都會削弱房地產稅調節(jié)收入差距效果。

4.房地產稅的公平性影響市場的公平競爭。國家為了使全國統(tǒng)一制定的房地產稅更好適應各地的情況，對房地產稅稅率一般只規(guī)定一個范圍。各地方根據具體情況負責制定在本地區(qū)房地產稅實施細則，在國家房地產稅規(guī)定稅率范圍內確定本地區(qū)征收房地產稅稅率。由于各地區(qū)開發(fā)房地產過程中收取的各種費用的不同和規(guī)定的房地產稅稅率存在差異，出現重復征稅時，則不同區(qū)域房地產承擔的稅負不同；同時在房地產評估價值等方面可能引起避稅的問題，各地規(guī)定不盡相同，規(guī)避房地產稅就可能出現，使得征收房地產稅的市場環(huán)境產生差異，出現不公平競爭。

5.房地產稅的公平性影響居民消費。房地產開發(fā)過程中繳納比較多的費用和各種稅收后，再征收房地產稅，這部分稅費將轉嫁給購房者和租房者，這將影響購房者和租房者的消費支出，特別是對低收入購房者和租房者的生活帶來較大影響。

6.房地產稅的公平性影響區(qū)域產業(yè)結構和經濟的增長。各地對于房地產開發(fā)收取的各種費用的種類和標準不同，在收取各項稅費后再征收房地產稅，一定程度上造成重復征稅，必然使得房地產開發(fā)成本和房地產購買人承擔的稅費存在差別，這種差別會鼓勵或抑制地方房地產的開發(fā)。而當房地產稅費成為地方財政收入的重要來源時，土地資源配置必定是重點配置于房地產，影響區(qū)域的產業(yè)結構和經濟的可持續(xù)增長。

避稅減少了房地產所有人繳納的稅收，使得房地產投資收益高于投資其他行業(yè)的投資收益，便增加房地產投資，使得區(qū)域房地產價格上漲，增加地方政府的土地使用權轉讓收入和轉讓房地產開發(fā)土地使用權的驅動力。地方政府土地使用權轉讓收入持續(xù)增加，短時間內增加了地方財政收入。由于國家對用地規(guī)模的限制，一旦再沒有土地資源使用，地方土地財政收入將驟減。但產業(yè)結構形成后調整周期長和成本高，用于房地產開發(fā)規(guī)模大則減少其他用地規(guī)模，容易形成偏重房地產而其他實體產業(yè)偏弱的產業(yè)結構，由于實體產業(yè)偏少也會影響就業(yè)率，短期地方財政收入較多和地方經濟增長較快，長期則財政收入減少。房地產稅又因避稅而減少，其他產業(yè)很難彌補土地財政給地方政府帶來的財政收入，不利于地方經濟持續(xù)增長。

由于各地房地產資源數量和價值的差異，房地產稅納稅人的規(guī)模和數量存在不同，同時各地在房地產稅細則規(guī)定和實施差別，某些地方經濟發(fā)展較好，對房地產稅依賴程度低，在房地產稅細則規(guī)定和實施監(jiān)管方面有較大的靈活空間，避稅空間較大；反之，某些區(qū)域對房地產依賴程度較高，避稅空間較??；這將影響資源在不同地區(qū)的配置，影響區(qū)域發(fā)展平衡，可能讓現實區(qū)域發(fā)展的不平衡問題越來越大。

7.房地產稅的公平性影響地方吸引優(yōu)秀人才。房地產稅的重要目的之一就是根據實際情況調控房地產價格，改善人民居住水平和促進經濟發(fā)展。

對房地產重復征稅，則重復征稅部分將轉移給租房的各類人才(盡管各地方政府或為人才提供限價房或住房補貼，但數量有限)，這增加了各類人才的生活壓力，當各類人才承受不了這種壓力時，他們將不得不選擇離開。

若進行房地產稅避稅，大量購置房地產導致房地產價格不能被有效控制在合理價格范圍內，某一地方持續(xù)保持高房價，且超出了大多數人才的承受能力，特別是超出了部分優(yōu)秀高科技人才承受能力，這些高科技人才即使有在某一地方發(fā)展的愿望，也會因為難以承受高房價不得不忍痛割愛放棄，到能夠承受房地產價格的更適合地方發(fā)展，因高房價而導致某一地方在人才競爭中處于不利地位，這將不利于某一地方經濟的長期持續(xù)快速發(fā)展。

8.房地產稅公平性影響科技創(chuàng)新。房地產價值隨著時間推移和物價的變化，總會有一定幅度上漲，由于投資房地產風險小、利潤高；而進行科技創(chuàng)新和高科技投資風險大、周期長，能否達到預期收益具有不確定性。房地產重復征稅名義上增加了房地產稅納稅人的成本，但是如果房地產出租，房地產重復征稅部分并不由納稅人承擔，而是由承租人負擔(由納稅人轉嫁給了承租人)，對納稅人的收益沒有影響，投資房地產依然獲得高收益。避稅使房地產投資獲得穩(wěn)定高收益，吸引投資者大量投資房地產以獲得高報酬收益，而投資風險高且國家發(fā)展所必須的科技創(chuàng)新和高科技項目吸收到的投資不足，避稅阻礙科學技術進步。

(二)房地產稅的社會公平的影響。社會公平為憲法賦予國民的權利。由于房地產稅涉及到國民的切身利益而引起社會的廣泛關注，房地產稅的公平性顯得更加重要。房地產稅的社會公平即要給予國民相同的權利，即確定征收房產稅時，每個國民都享有相同數量的免征面積，反映國家給予居民在住房面積上擁有相等的權利，體現出社會公平。超過標準扣除面積后其多占有公共社會資源，繳納房地產稅作為多占用公共社會資源的成本，符合社會公平原則。若超標占用面積而規(guī)避繳納房地產稅有違社會公平，錯誤的示范效應會鼓勵居民多占用公共資源而不必支付成本，則任何人都會極盡所能占用公共土地資源，在土地資源不充分的社會中，必將會在公共資源占用管理上出現混亂,損害國家和其他未超過法定扣除標準國民的利益。

三、影響房地產稅的公平性可能形式

(一)房地產稅的重復征收。房地產稅征收前，在房地產開發(fā)過程中，各級政府的相關職能部門為了加強對房地產開發(fā)過程中有關項目的監(jiān)管，保證房地產項目的開發(fā)按照規(guī)范和要求進行，確保工程的質量，依據政府行政權力收取了幾十種不同的管理費用。其中與房地產稅相關的最大收費項目為土地使用權轉讓收入。同時，政府依據政治權力依法向房地產開發(fā)商征收了營業(yè)稅(“營改增”前)、增值稅、企業(yè)所得稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅、契稅、耕地占用稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產稅等。這些稅費都成為房地產的開發(fā)成本的部分轉嫁給房地產購買者承擔。

盡管房地產開發(fā)過程中政府為規(guī)范房地產行業(yè)相關項目的管理和居民住房安全，依行政法規(guī)收取一定數額的各種不同費用與政府依政治權力征收稅收存在差別，但各種費用和稅收的最終承擔者都為房地產購買人是相同的。特別是在各級地方政府依據其對土地所有權通過公開招標拍賣土地獲得大量土地使用權轉讓費(占房地產價格較大比例)的情況下，由于房地產價格中已經包括前期開發(fā)的各種費用和各種稅收，即以包含了前期費用和各種稅收為基礎的房地產評估價格(扣除法定扣除面積價值后的余額)作為房地產計稅依據，房地產稅的重復征稅確定無疑。

(二)房地產稅的避稅。盡管新的房地產稅法還沒有出臺，房地產稅征收計算方法還沒有明確，房地產稅所有納稅人都存在規(guī)避房地產稅以減輕其稅收負擔的動機確定無疑。由于存在避稅動機，必然會根據自身情況采用不同方式規(guī)避房地產稅。

1.以面積為基礎的避稅。滿足居民基本居住條件是社會發(fā)展需要，居民享有一定數量法定人均免征面積不作為計征房地產稅依據體現社會公平。同一居民在不同地區(qū)可能分別享有法定人均免征面積，這樣減少計算納稅面積價值，以此來規(guī)避房地產稅。

2.以地理位置為基礎的避稅。第一，在不同省自治區(qū)直轄市城市擁有房地產的居民，若稅務部門不能完全擁有居民房地產信息時，因房地產稅由房地產所在地稅務部門負責征收管理，不同地方稅務征管部門會同時按照法定人均免征面積標準扣除房地產所有人一定面積后征稅，造成了法定扣除面積的重復扣除，造成事實上的避稅。第二，房產稅規(guī)定對非城鎮(zhèn)農村居民房地產不征稅，同時在城鎮(zhèn)擁有房產和農村宅基地上自建房屋的農村居民，稅務機關對這類居民征收房地產稅時不會將農村自己宅基地房地產納入征稅范圍，而將房地產法定人均免征面積全部直接從城鎮(zhèn)房地產中扣除，導致房產稅納稅人避稅。第三，房產稅以房屋所在地確定納稅人，許多別墅位于自然資源條件好的農村地區(qū)，且別墅所處區(qū)域為非建制鎮(zhèn)或工礦區(qū)，現行房產稅規(guī)定不用繳納房產稅，居民修建或購買的別墅將完全規(guī)避房產稅。第四，同時在城鎮(zhèn)擁有房地產和自然資源條件好的農村地區(qū)擁有別墅產權的居民，因非建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的別墅不用繳納房地產稅，只就城鎮(zhèn)房地產超過標準扣除面積部分繳納房地產稅，減輕了房產稅。第五，在不少農村地區(qū)，有許多農家樂，其收益豐厚，因農家樂所在農村地區(qū)為非建制鎮(zhèn)或工礦區(qū)，其土地為集體土地，其房地產不用繳納房地產稅，規(guī)避了房產稅。第六，在某些風景名勝區(qū)，既非建制鎮(zhèn)也非工礦區(qū)，因其地理位置偏遠，按照現行房地產稅規(guī)定則不用繳納房地產稅，規(guī)避了房地產稅。

3.以價值為基礎，利用房地產價值差異避稅。根據現實房地產供求狀況，國家為了籌集地方財政資金和調節(jié)房地產價格，房地產稅以房屋評估價值為計稅依據仍然必不可少，這為部分房地產稅納稅人提供了避稅條件。

(1)別墅與普通住房混淆避稅。別墅與普通住房在單位價值上存在巨大差別，在房地產價值評估中，別墅認定標準和評價標準直接影響到其評估價值，若將別墅認定為普通商品住房，其價值將大幅度降低，一定程度規(guī)避了房地產稅。

(2)別墅與農村住房混淆避稅。由于農村居民住房不征收房地產稅，在農村地區(qū)興建的別墅在現行房產稅中沒有納入房產稅納稅范圍，但在農村或其他非城鎮(zhèn)修建別墅的區(qū)域一般為具有較好地理位置或風景名勝區(qū)，別墅具有較高的價值，也反映出擁有者的納稅能力，將別墅與一般農村住房混淆規(guī)避了房產稅。

4.以政策為基礎的避稅。

(1)房地產購買人未辦理不動產證?，F行房產制度規(guī)定只有在房地產所有人將所購房屋價款全部支付給開發(fā)商且開發(fā)商在政府房地產登記管理部門辦理了總登記后，房地產購買人才能辦理不動產證，房地產所有人才真正擁有房地產所有權。由于房地產購買人已經通過合同確定了房地產購買關系且已經支付完全部價款，房地產開發(fā)商一般不可能收回房屋(特別情況除外)，房屋事實上已經為購買人所有，何時辦理不動產證由房地產購買者自己確定。但是，由于房地產稅以政府房地產登記管理部門提供的確定房地產權利信息為基礎，房地產購買人在開發(fā)商到政府房地產登記管理部門辦理房地產總登記后一直不辦理產權證，則房地產購買者從法律角度看還不是房地產產權所有者，則稅務機關不能依據房地產稅有關規(guī)定對其征收房地產稅，從而規(guī)避房地產稅。

(2)房產類型為小產權房。房小產權類型房是在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，沒有在房地產部門進行登記備案和獲得不動產證，其權屬證明由鄉(xiāng)(鎮(zhèn)、街道辦事處)政府頒發(fā)確認。由于房地產部門沒有小產權登記信息，房產稅稅法也未對小產權類型房地產(如“小產權房”、“畫家村”、“文化創(chuàng)意產業(yè)基地”和“生態(tài)院”等)明確規(guī)定征稅，稅務部門無法確認小產權房的征稅基礎，無法對小產權房擁有者征收房地產稅，小產權房擁有者規(guī)避了房地產稅。

在某些非城鎮(zhèn)城鄉(xiāng)結合部區(qū)域，存在著大量自建或開發(fā)的小產權類型房地產，由于其良好的地理位置優(yōu)勢，具有很好的經濟效益，因現行房產稅未將小產權房納入征稅范圍，規(guī)避了稅收。

在某些風景名勝區(qū)，其所處位置非城鎮(zhèn)，擁有一定數量的小產權類型房地產，也因地理位置優(yōu)勢和好的經濟效益，現行房產稅法規(guī)無明確規(guī)定征稅而規(guī)避了稅收。

城鎮(zhèn)居民同時在城鎮(zhèn)擁有房產和在農村擁有小產權房，利用現行房產稅未對小產權房征稅規(guī)定規(guī)避房產稅。

(3)房地產擁有私自擴建改建的面積沒有在有關部門登記。某些房地產擁有人為了使自己的利益最大化，在未經有關部門批準情況下，私自通過改擴建增加房屋面積，改擴建部分房屋面積因沒有被有關部門登記，且房產稅法沒有明確對違規(guī)房地產征稅規(guī)定，使得稅務部門不能對其進行征稅。包括：城鎮(zhèn)居民對自己擁有產權的房屋在未經有關部門批準情況下進行非法改擴建房地產，在沒有被強制拆除前，規(guī)避房地產稅。農村居民在未經有關部門批準情況下，私自擴大占用集體或公共土地改擴建房屋，增加實際占有面積，規(guī)避房地產稅。

5.以人員數量為基礎，利用家庭人口信息的不對稱避稅。

(1)虛增家庭人口增加免征面積避稅。由于增加家庭人口可增加免征面積，應納房地產稅納稅人通過增加其非同一戶籍的親屬(如至親長輩)數量以增加法定免征面積規(guī)避房地產稅。

(2)家庭人口減少不減少免征面積避稅。在家庭人口因各種原因減少時，因稅務機關未能及時獲取信息，房地產稅納稅人法定免征面積沒有減少，使得應納房地產稅減少，形成了事實上的房地產避稅。

(3)通過代持房地產增加免征面積避稅。因農村居民在自己宅基地建筑的住房不繳納房地產稅，有這類親屬的房地產稅納稅人通過將房地產登記為其親屬所有，由其代持，增加法定免征面積來進行避稅。另外，在城市中，由沒有購買住房個人或家庭代應納房地產稅納稅人持有，減少甚至不繳納房地產稅，達到避稅的效果。此外，在我國常住人口中，有部分原具有中國國籍的人加入其它國籍，其親屬利用其代為持有房地產，增加免征面積避稅。

6.以免征面積價值為基礎避稅。為維護公民平等享有居住權，稅法會規(guī)定每一公民享有一定數量的面積免征房地產稅。但是，同一城市不同區(qū)域相同面積的免征面積部分價值存在很大差別。相同面積的免征數量，對于同為非房地產納稅人，城市中心區(qū)域非房地產稅的納稅人房地產價值遠超城市邊遠地區(qū)的相同面積非房地產稅納稅人的房地產價值，即通過在城市中心區(qū)域購買高價值房地產(不超過法定免征面積)來規(guī)避房地產稅。

四、房地產稅公平性的選擇思考

(一)盡可能降低房地產稅的重復征收程度。由于房地產稅是在已經繳納許多種稅費基礎上進行征收房地產稅，在征收房地產稅時需要考慮重復征稅程度，以適度的房地產稅率開征房地產稅，降低房地產稅重復征收程度。

(二)盡可能減少房地產稅避稅。

1.建立健全與房地產稅相關的數據信息系統(tǒng)，盡可能減少房地產稅避稅。由于房地產稅征收既涉及政府房地產管理部門管理具有不動產登記產權的房地產，會也涉及到鄉(xiāng)(鎮(zhèn)、街道辦事處)登記管理沒有進行不動產登記的部分農村居民住房和小產權房，因此，各地不僅要建立健全政府房地產管理部門的不動產登記房地產信息系統(tǒng)，也要建立健全農村居民住房和小產權房信息系統(tǒng)，即各地要建立覆蓋全部房地產數據的信息系統(tǒng)。

由于進行房地產稅征稅時需要扣除房地產所有人家庭全體成員標準扣除面積之和，房地產所有人家庭人口數量的增減直接影響到家庭標準扣除面積數量，而家庭人口數量的變化與戶籍管理部門和民政相關部門相關，有必要完善戶籍管理部門和民政部門相關信息系統(tǒng)。

在完善各地各房地產數據信息系統(tǒng)和人口信息系統(tǒng)基礎上，需要將房地產數據和人口數據信息系統(tǒng)與稅務機關的房地產稅征管信息系統(tǒng)進行全國聯網，便于各地稅務機關隨時進行查詢，以獲取各房地產所有人納稅的相關信息，準確確定納稅人并按照規(guī)定計算應納稅額，避免因信息不全而造成房地產稅納稅人規(guī)避房地產稅。

2.根據房地產新情況和發(fā)展趨勢，修改完善征稅范圍，以避免規(guī)避房地產稅。除依據原房產稅暫行條例規(guī)定征稅范圍外，對征稅范圍需要根據現實情況進行調整，將原暫行條例規(guī)定時沒有出現的新的情況納入征稅范圍，以維護經濟公平和社會公平，防止規(guī)避房地產稅。一是農村居民同時在農村和城市擁有房地產，農村房地產仍然不繳納房地產稅，非農村房地產要繳納房地產稅，但在對非農村部分征收房地產稅時，只能依據城鎮(zhèn)房地產占其全部房地產比例計算城市房地產扣除面積，而不是按照家庭人口與人均規(guī)定扣除面積的乘積計算扣除面積。二是根據不同情況，將農村居民用于出租和經營活動的小產權房納入房地產稅征稅范圍，而非用于出租和經營活動的小產權房不予征稅，以減輕農村小產權房居民負擔和縮小城鄉(xiāng)居民收入差別。三是對于別墅，不管其位于城市還是農村地區(qū)，或者風景名勝區(qū)，都應納入房地產稅征稅范圍。四是對于非城鎮(zhèn)和非工礦區(qū)而位于風景名勝區(qū)的從事經營活動的房地產，應將其納入房地產稅征稅范圍。五是對于從事農家樂的房地產，根據各地區(qū)的經濟發(fā)展水平來確定。一般應納入房地產稅征稅范圍，而經濟欠發(fā)達地區(qū)的農家樂，不納入房地產稅征稅范圍。六是對沒有經過規(guī)定程序審批私自多占擴建的房地產，應依法拆除，確實不宜拆除的，對多占部分房地產按其應納稅額加倍征收房地產稅。七是對于季節(jié)性經營用房地產，根據其經營時間長短確定是否納入征稅范圍，超過半年以上的納入征稅范圍，并按月計征，半年以下的不納入征稅范圍。

3.確定公平合理的房地產稅計稅依據和房地產稅計算方法，合理分配不同地方政府房地產稅征收比例，保證各地方政府房地產稅足額征收，避免房地產稅避稅情況的發(fā)生。對位于不同地方的房地產，當地稅務機關按照屬地原則依法對其征稅，由于房地產稅以扣除法定人均扣除面積的價值以后的房地產余額征稅，為了避免重復征稅和避稅情況的發(fā)生，防止避稅行為對地方經濟產生的不利影響，使位于不同地區(qū)的房地產所在地政府都能夠公平合理取得房地產稅收入，各地稅務機關對居民家庭法定扣除面積應按所在地房地產面積占其擁有房地產全部面積比例與法定扣除面積的乘積計算，使得房地產稅在不同地方能夠得到公平合理的分配。

房地產稅的設計思想方法如下：如果房地產稅納稅人在A、B兩地(多地類同)分別擁有價值和面積不同的房地產，評估價值分別為VA、VB，面積分別為SA、SB，家庭人口為N，房地產稅法定人均允許標準扣除面積為S0，房地產稅納稅人在A、B兩地適用的房地產稅稅率分別為tA、tB，應納房地產稅額分別為TA、TB，且房地產稅納稅人超出了國家規(guī)定的人均扣除面積。

房地產稅的計算公式為：

TA=﹝SA-SA÷(SA+SB)×N×S0﹞×VA÷SA×tA=﹝1-1÷(SA+SB)×N×S0﹞×VA×tA

=﹝1-N×S0÷(SA+SB)﹞×VA×tA

同理，TB=﹝1-N×S0÷(SA+SB)﹞×VB×tB

該公式適用的條件是：(SA+SB)﹥N×S0(家庭全部人口法定扣除面積)。

從推導過程得出：對于A、B兩地扣除比例從數量上看是一致的，但對不同家庭扣除比例是不同的，因此不宜采用現行房產稅扣除原值10%～30%的固定比例，這種扣除易引起避稅。

需要說明的是，在計算農村和城鎮(zhèn)同時擁有房地產的納稅人應納稅額時，農村房地產不計算房地產稅，而在計算城鎮(zhèn)部分應征稅收時，應將農村房地產和城鎮(zhèn)房地產合并計算房地產總面積并以此計算城鎮(zhèn)房地產扣繳比例，而不是按照家庭人均面積之和全部予以扣除，以體現公平征收房地產稅，避免房地產稅避稅。

4.規(guī)范房地產價值評估程序，優(yōu)選房地產價值評估方法。由于房地產稅征稅稅基為評估價值，選擇科學規(guī)范的評估程序和合適的評估方法是保證房地產價值能夠準確評估的前提條件，也是避免或減少房地產稅避稅情況的發(fā)生制度保證。

在房地產價值評估程序方面，借鑒現有評估制度的規(guī)范程序，并根據稅收征管制度的要求進行完善，以確保房地產價值的評估程序合法、規(guī)范、有效。

由于房地產的建造成本、新舊程度、地理位置、潛在價值等方面的差異，在進行房地產價值評估時，根據實際情況從成本法(包括成本積算法和重置成本法)、市場比較法、剩余法、收益法、假設開發(fā)法、基準地價法、路線價法等眾多房地產價值評估方法中優(yōu)選一種和若干種方法對同一房地產進行評估，獲得準確度高的房地產價值作為計算房地產稅的計稅依據，以避免或減輕房地產稅避稅情況的發(fā)生。

5.做好房地產稅監(jiān)管，把房地產稅避稅減少到最低限度。對于房地產開發(fā)商已經在房地產管理部門辦理不動產總登記而房地產擁有者可辦理不動產證的房地產，稅務機關應從次月開始對新增房地產征收房地產稅；對已經在征收房地產稅的納稅人新增房地產，需要各地稅務機關調整計算各地計征房地產稅時扣除納稅人應扣除的面積，以避免房地產稅避稅。

對于家庭人口的增減變化，稅務機關要從次月起調整家庭法定扣除面積，涉及多地稅務機關的房地產稅征收的，各地稅務機關從家庭人口增減變化的次月起同時調整扣除面積，在避免房產稅納稅人規(guī)避納稅義務同時也維護納稅人的合法權益。

對于房地產代持問題，稅務部門在對房地產進行評估時，要同時對房地產所有人收入狀況進行分析，對房地產所有人收入與其房地產價值差別巨大的，應重點進行調查確認是否具有代持，以避免規(guī)避房地產稅。