李 塬

中國電建地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 北京 100097

引言

房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理工作既是技術(shù)工作更是管理工作，是建筑全生命周期的管理。它貫穿房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)始末，針對設(shè)計(jì)成果，兼顧任務(wù)管理、資源管理、進(jìn)度管理、技術(shù)管理等系統(tǒng)化管理。過程中要了解市場情況、客戶需求、明確設(shè)計(jì)條件、選擇合適的設(shè)計(jì)伙伴，控制好設(shè)計(jì)全過程計(jì)劃、圖紙質(zhì)量管理；重視成本優(yōu)化、報(bào)批過程中的溝通管理、加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更的控制與管理，重視設(shè)計(jì)封樣和呈現(xiàn)效果，最后收集用戶反饋，對項(xiàng)目進(jìn)行復(fù)盤總結(jié)，形成設(shè)計(jì)管理閉環(huán)。

1 明確項(xiàng)目設(shè)計(jì)要求

一個(gè)好的住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)，必須在深入細(xì)致的市場調(diào)查后，并經(jīng)過多方面、全面細(xì)致的分析研究后，才能做出與市場緊密結(jié)合的產(chǎn)品。對于一個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)首先要有一個(gè)整體清晰的產(chǎn)品目標(biāo)，如目標(biāo)客戶、目標(biāo)成本、營銷策略、工程周期、公司產(chǎn)品體系等及政府相關(guān)部門的要求。將各方需求權(quán)衡通過決策轉(zhuǎn)換為設(shè)計(jì)任務(wù)書。然后根據(jù)產(chǎn)品特征選擇相適應(yīng)的設(shè)計(jì)單位。設(shè)計(jì)管理部門在此時(shí)要發(fā)揮整合資源，平衡需求的關(guān)鍵作用。

1.1 前期階段的設(shè)計(jì)要求

在正式開展住宅建筑項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作之前，相關(guān)設(shè)計(jì)管理部門務(wù)必要針對建筑項(xiàng)目做好前期的充分準(zhǔn)備，針對工程所在位置的地質(zhì)、環(huán)境等多方面情況進(jìn)行綜合分析研究，從而編制出切實(shí)可行的施工方案。其次，項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理工作人員務(wù)必要組織專業(yè)人員隊(duì)項(xiàng)目總體定位，銷售目標(biāo)以及客戶群體的需要進(jìn)行綜合研究，最終結(jié)合各方面情況編制設(shè)計(jì)任務(wù)書。

1.2 設(shè)計(jì)階段要求

就現(xiàn)如今住在項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作實(shí)際情況來說，可以劃分為三個(gè)步驟：首先，方案的設(shè)計(jì)工作其實(shí)質(zhì)是前端設(shè)計(jì)管理工作中的關(guān)鍵部分，涉及到前端投資預(yù)算，項(xiàng)目施工方案的制定，成本計(jì)算，項(xiàng)目報(bào)備等工作。其次，初步設(shè)計(jì)工作，初步設(shè)計(jì)工作在項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)中作用十分的巨大，涉及到施工系統(tǒng)的制定，施工物料的選擇，建筑規(guī)格的確定等等。再有，施工圖設(shè)計(jì)工作，施工圖設(shè)計(jì)其實(shí)質(zhì)是為工程各項(xiàng)施工工作的開展給予指導(dǎo)，其屬于后端施工階段關(guān)鍵管理工作內(nèi)容，其與后期的成本控制工作的效果存在密切的關(guān)聯(lián)。以上三個(gè)步驟的工作對設(shè)計(jì)管理工作的效果具有不斷的要求，前端設(shè)計(jì)投資營銷規(guī)劃工作的開展要與后端項(xiàng)目建造工序所花費(fèi)的成本進(jìn)行綜合分析，是從綜合到細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì)管理過程。

2 設(shè)計(jì)全過程控制管理

住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)全過程控制管理主要從：日常管理、進(jìn)度控制、結(jié)果審核、溝通管理、設(shè)計(jì)變更管理、復(fù)盤評估幾個(gè)角度進(jìn)行分析：

2.1 日常管理

地產(chǎn)設(shè)計(jì)日常管理的重點(diǎn)是跟蹤與指導(dǎo)，在住宅項(xiàng)目開發(fā)過程中，來自內(nèi)部、外部的設(shè)計(jì)條件經(jīng)常會發(fā)生變化，需要設(shè)計(jì)管理人員有敏捷的判斷力，盡量控制在沒有發(fā)生影響前。過程做好工作日志，關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)決策。

概念方案階段，通過WORKSHOP的形式，組織公司內(nèi)各職能相關(guān)人員參會，共同確定各自需求，通過決策會確定方案。對外部條件，設(shè)計(jì)前梳理好項(xiàng)目所在的地規(guī)范制度和報(bào)建流程，及時(shí)與相關(guān)審批部門提前溝通。當(dāng)遇到審批特殊要求或外部條件變化時(shí)，需快速反應(yīng)，及時(shí)匯報(bào)公司，快速找出既滿足規(guī)范又不影響項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)和貨值的方案，并與審批部門溝通一致。

初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)階段，與設(shè)計(jì)院保持例會制度。當(dāng)遇到設(shè)計(jì)難題時(shí)，召開專題會或多設(shè)計(jì)單位共同商討確定技術(shù)方案。設(shè)計(jì)過程中應(yīng)協(xié)調(diào)好二次深化設(shè)計(jì)單位及時(shí)提供深化圖紙，避免各專業(yè)或廠家間設(shè)計(jì)碰撞或內(nèi)容不交圈。

2.2 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)進(jìn)度控制

住宅項(xiàng)目開發(fā)是強(qiáng)計(jì)劃管理，時(shí)間就是成本，需確保按計(jì)劃高質(zhì)量完成圖紙，取得規(guī)證和開工證，準(zhǔn)時(shí)開盤?？梢酝ㄟ^并行開展、協(xié)作前置等方法保障計(jì)劃順利進(jìn)行。

設(shè)計(jì)管理中有四大關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：

一系列報(bào)建手續(xù)，這是保證項(xiàng)目快速正式開工、開盤的必備條件。這期間要注意各政府報(bào)建手續(xù)間的前后順序，提前與不同政府部門溝通是關(guān)鍵。

展示區(qū)開放，通常展示區(qū)開放要求獲取土地后5～6個(gè)月完成，提前為開盤做好準(zhǔn)備。展示區(qū)應(yīng)在概念方案階段結(jié)合營銷方案和工程施工安排選址，利于以后快速開工和大區(qū)施工期間不影響展示。展示區(qū)概念方案確定后，組織建筑、精裝、景觀設(shè)計(jì)并行，展示區(qū)應(yīng)有對設(shè)計(jì)管理，營銷策劃、招標(biāo)采購、工程施工的獨(dú)立計(jì)劃。

項(xiàng)目首次開盤，住宅項(xiàng)目首次開盤形象和時(shí)間直接影響到，通常首開時(shí)間要求不超過9個(gè)月。

施工圖藍(lán)圖交付，通常施工圖外審后成本部門開始算量招總包，待總包進(jìn)場后施工圖藍(lán)圖交付代表著工地依據(jù)圖紙正式施工。也是設(shè)計(jì)管控保時(shí)間階段的最后一個(gè)大里程碑。

這四個(gè)節(jié)點(diǎn)期間還穿插很多與景觀、精裝、人防、電梯、門窗等設(shè)計(jì)的穿插節(jié)點(diǎn)，過程中通過PROJECT作好計(jì)劃管理，協(xié)調(diào)各方時(shí)間是關(guān)鍵，對設(shè)計(jì)管理人員的綜合管理及解決問題的能力要求較高。

2.3 結(jié)果審核設(shè)計(jì)

圖紙質(zhì)量其與設(shè)計(jì)的水平存在一定的關(guān)聯(lián)，設(shè)計(jì)審核在房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理工作中的作用是十分巨大的，整個(gè)工作的效果都會對后期設(shè)計(jì)方案的變更存在一定的關(guān)聯(lián)，所以房地產(chǎn)企業(yè)務(wù)必要針對這一工序給予重點(diǎn)關(guān)注。

評審工作一般分為方案階段評審和施工圖階段評審。方案階段主要以審核經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和功能、公司產(chǎn)品線要求為主。施工圖以錯漏碰缺，專業(yè)協(xié)調(diào)為主。往往都會提前兩天將設(shè)計(jì)方案上報(bào)給評審部門，從而為評審工作人員提供充足的時(shí)間，對設(shè)計(jì)圖進(jìn)行全面的了解，為后續(xù)的評審工作的開展創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)。如果條件允許可以進(jìn)行封閉式審圖，或者是租住專家組進(jìn)行統(tǒng)一評審。評審過程中，做好評審意見記錄和評審總結(jié)會簽字確認(rèn)，設(shè)計(jì)院對修改意見逐條答復(fù)，并反饋在圖紙中。

2.4 溝通管理

項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理是一個(gè)權(quán)衡找平衡點(diǎn)的管理崗位，需要和所有內(nèi)外部門溝通，達(dá)成彼此的管理目標(biāo)。

比如對外溝通，其實(shí)質(zhì)是將設(shè)計(jì)目標(biāo)通過正規(guī)的流程進(jìn)行審批之后最終完成合法化的轉(zhuǎn)變。設(shè)計(jì)管理工作人員要加強(qiáng)與其他相關(guān)部門的溝通聯(lián)系，這樣不但能夠有效的提升工作的順暢性，并且可以對工作效率的提升加以根本保證。

對內(nèi)溝通，主要是目標(biāo)成本和招標(biāo)計(jì)劃、工程節(jié)點(diǎn)、銷售節(jié)點(diǎn)和深化設(shè)計(jì)直接的協(xié)調(diào)溝通。把握住時(shí)間節(jié)點(diǎn)，提前與預(yù)判風(fēng)險(xiǎn)是關(guān)鍵，比如在方案階段測算立面成本指標(biāo)，以指導(dǎo)施工圖設(shè)計(jì)立面深化設(shè)計(jì)，材料選型。當(dāng)遇到矛盾點(diǎn)時(shí)，組會討論決策是最有效的推進(jìn)方式。

2.5 設(shè)計(jì)變更管理

設(shè)計(jì)變更對于工程施工的質(zhì)量能夠起到良好的作用，并且可以有效的縮減工程的成本，確保產(chǎn)品的性能能夠滿足客戶的實(shí)際需要。但是如果不能加以合理的管控，那么也可能會發(fā)生諸多的負(fù)面影響，諸如：成本超出預(yù)測等。針對設(shè)計(jì)變更實(shí)施切實(shí)的管控，可以從設(shè)計(jì)變更的發(fā)生次數(shù)以及內(nèi)容加以管控。

想要合理的控制設(shè)計(jì)變更的出現(xiàn)，最為重要的就是要將風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測，并運(yùn)用有效的方法加以預(yù)防和解決，從而為各項(xiàng)工作的順利開展創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)。

嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更的發(fā)生務(wù)必要秉承嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鲬B(tài)度，組織專業(yè)部門和工作人員對設(shè)計(jì)變更進(jìn)行綜合分析研究，詳細(xì)的來說，就是要從技術(shù)方面進(jìn)行判斷是不是具備良好的可行性，之后再從成本方面進(jìn)行綜合分析。

2.6 復(fù)盤評估

在首次開盤和交付設(shè)置幾個(gè)設(shè)計(jì)復(fù)盤時(shí)點(diǎn)，利于思考總結(jié)發(fā)現(xiàn)問題，可補(bǔ)救調(diào)整的及時(shí)修正，來不及的也可形成工作總結(jié)指導(dǎo)下一個(gè)項(xiàng)目。

首開節(jié)點(diǎn)復(fù)盤，主要是看產(chǎn)品市場的認(rèn)可度，對于二期產(chǎn)品是否有必要及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略；交付節(jié)點(diǎn)主要是看呈現(xiàn)效果和時(shí)間管控，部門協(xié)調(diào)等。

3 結(jié)束語

綜合以上闡述我們總結(jié)出，房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理工作并非是一項(xiàng)短期的工作，其實(shí)質(zhì)是充斥在項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理各個(gè)環(huán)節(jié)之中的，其并非是單純的各類資源進(jìn)行整合，而是要保證各個(gè)部門、各項(xiàng)工作的開展都能夠按照前期制定的計(jì)劃按部就班的進(jìn)行。房地產(chǎn)開發(fā)單位設(shè)計(jì)管理部門在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中的作用是非常巨大的，設(shè)計(jì)管理工作人員務(wù)必要具備良好的專業(yè)能力以及豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，只有這樣，才能做好設(shè)計(jì)管理，保證項(xiàng)目設(shè)計(jì)的整體水平，最終可以為后續(xù)的各項(xiàng)工作的開展給予指導(dǎo)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)能夠穩(wěn)定健康的發(fā)展。