李 塬

中國(guó)電建地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 北京 100097

引言

房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理工作既是技術(shù)工作更是管理工作，是建筑全生命周期的管理。它貫穿房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)始末，針對(duì)設(shè)計(jì)成果，兼顧任務(wù)管理、資源管理、進(jìn)度管理、技術(shù)管理等系統(tǒng)化管理。過(guò)程中要了解市場(chǎng)情況、客戶(hù)需求、明確設(shè)計(jì)條件、選擇合適的設(shè)計(jì)伙伴，控制好設(shè)計(jì)全過(guò)程計(jì)劃、圖紙質(zhì)量管理；重視成本優(yōu)化、報(bào)批過(guò)程中的溝通管理、加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更的控制與管理，重視設(shè)計(jì)封樣和呈現(xiàn)效果，最后收集用戶(hù)反饋，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行復(fù)盤(pán)總結(jié)，形成設(shè)計(jì)管理閉環(huán)。

1 明確項(xiàng)目設(shè)計(jì)要求

一個(gè)好的住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)，必須在深入細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查后，并經(jīng)過(guò)多方面、全面細(xì)致的分析研究后，才能做出與市場(chǎng)緊密結(jié)合的產(chǎn)品。對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)首先要有一個(gè)整體清晰的產(chǎn)品目標(biāo)，如目標(biāo)客戶(hù)、目標(biāo)成本、營(yíng)銷(xiāo)策略、工程周期、公司產(chǎn)品體系等及政府相關(guān)部門(mén)的要求。將各方需求權(quán)衡通過(guò)決策轉(zhuǎn)換為設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。然后根據(jù)產(chǎn)品特征選擇相適應(yīng)的設(shè)計(jì)單位。設(shè)計(jì)管理部門(mén)在此時(shí)要發(fā)揮整合資源，平衡需求的關(guān)鍵作用。

1.1 前期階段的設(shè)計(jì)要求

在正式開(kāi)展住宅建筑項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作之前，相關(guān)設(shè)計(jì)管理部門(mén)務(wù)必要針對(duì)建筑項(xiàng)目做好前期的充分準(zhǔn)備，針對(duì)工程所在位置的地質(zhì)、環(huán)境等多方面情況進(jìn)行綜合分析研究，從而編制出切實(shí)可行的施工方案。其次，項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理工作人員務(wù)必要組織專(zhuān)業(yè)人員隊(duì)項(xiàng)目總體定位，銷(xiāo)售目標(biāo)以及客戶(hù)群體的需要進(jìn)行綜合研究，最終結(jié)合各方面情況編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。

1.2 設(shè)計(jì)階段要求

就現(xiàn)如今住在項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作實(shí)際情況來(lái)說(shuō)，可以劃分為三個(gè)步驟：首先，方案的設(shè)計(jì)工作其實(shí)質(zhì)是前端設(shè)計(jì)管理工作中的關(guān)鍵部分，涉及到前端投資預(yù)算，項(xiàng)目施工方案的制定，成本計(jì)算，項(xiàng)目報(bào)備等工作。其次，初步設(shè)計(jì)工作，初步設(shè)計(jì)工作在項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)中作用十分的巨大，涉及到施工系統(tǒng)的制定，施工物料的選擇，建筑規(guī)格的確定等等。再有，施工圖設(shè)計(jì)工作，施工圖設(shè)計(jì)其實(shí)質(zhì)是為工程各項(xiàng)施工工作的開(kāi)展給予指導(dǎo)，其屬于后端施工階段關(guān)鍵管理工作內(nèi)容，其與后期的成本控制工作的效果存在密切的關(guān)聯(lián)。以上三個(gè)步驟的工作對(duì)設(shè)計(jì)管理工作的效果具有不斷的要求，前端設(shè)計(jì)投資營(yíng)銷(xiāo)規(guī)劃工作的開(kāi)展要與后端項(xiàng)目建造工序所花費(fèi)的成本進(jìn)行綜合分析，是從綜合到細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì)管理過(guò)程。

2 設(shè)計(jì)全過(guò)程控制管理

住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)全過(guò)程控制管理主要從：日常管理、進(jìn)度控制、結(jié)果審核、溝通管理、設(shè)計(jì)變更管理、復(fù)盤(pán)評(píng)估幾個(gè)角度進(jìn)行分析：

2.1 日常管理

地產(chǎn)設(shè)計(jì)日常管理的重點(diǎn)是跟蹤與指導(dǎo)，在住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，來(lái)自?xún)?nèi)部、外部的設(shè)計(jì)條件經(jīng)常會(huì)發(fā)生變化，需要設(shè)計(jì)管理人員有敏捷的判斷力，盡量控制在沒(méi)有發(fā)生影響前。過(guò)程做好工作日志，關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)決策。

概念方案階段，通過(guò)WORKSHOP的形式，組織公司內(nèi)各職能相關(guān)人員參會(huì)，共同確定各自需求，通過(guò)決策會(huì)確定方案。對(duì)外部條件，設(shè)計(jì)前梳理好項(xiàng)目所在的地規(guī)范制度和報(bào)建流程，及時(shí)與相關(guān)審批部門(mén)提前溝通。當(dāng)遇到審批特殊要求或外部條件變化時(shí)，需快速反應(yīng)，及時(shí)匯報(bào)公司，快速找出既滿(mǎn)足規(guī)范又不影響項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)和貨值的方案，并與審批部門(mén)溝通一致。

初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)階段，與設(shè)計(jì)院保持例會(huì)制度。當(dāng)遇到設(shè)計(jì)難題時(shí)，召開(kāi)專(zhuān)題會(huì)或多設(shè)計(jì)單位共同商討確定技術(shù)方案。設(shè)計(jì)過(guò)程中應(yīng)協(xié)調(diào)好二次深化設(shè)計(jì)單位及時(shí)提供深化圖紙，避免各專(zhuān)業(yè)或廠家間設(shè)計(jì)碰撞或內(nèi)容不交圈。

2.2 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)進(jìn)度控制

住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是強(qiáng)計(jì)劃管理，時(shí)間就是成本，需確保按計(jì)劃高質(zhì)量完成圖紙，取得規(guī)證和開(kāi)工證，準(zhǔn)時(shí)開(kāi)盤(pán)?？梢酝ㄟ^(guò)并行開(kāi)展、協(xié)作前置等方法保障計(jì)劃順利進(jìn)行。

設(shè)計(jì)管理中有四大關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：

一系列報(bào)建手續(xù)，這是保證項(xiàng)目快速正式開(kāi)工、開(kāi)盤(pán)的必備條件。這期間要注意各政府報(bào)建手續(xù)間的前后順序，提前與不同政府部門(mén)溝通是關(guān)鍵。

展示區(qū)開(kāi)放，通常展示區(qū)開(kāi)放要求獲取土地后5～6個(gè)月完成，提前為開(kāi)盤(pán)做好準(zhǔn)備。展示區(qū)應(yīng)在概念方案階段結(jié)合營(yíng)銷(xiāo)方案和工程施工安排選址，利于以后快速開(kāi)工和大區(qū)施工期間不影響展示。展示區(qū)概念方案確定后，組織建筑、精裝、景觀設(shè)計(jì)并行，展示區(qū)應(yīng)有對(duì)設(shè)計(jì)管理，營(yíng)銷(xiāo)策劃、招標(biāo)采購(gòu)、工程施工的獨(dú)立計(jì)劃。

項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán)，住宅項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán)形象和時(shí)間直接影響到，通常首開(kāi)時(shí)間要求不超過(guò)9個(gè)月。

施工圖藍(lán)圖交付，通常施工圖外審后成本部門(mén)開(kāi)始算量招總包，待總包進(jìn)場(chǎng)后施工圖藍(lán)圖交付代表著工地依據(jù)圖紙正式施工。也是設(shè)計(jì)管控保時(shí)間階段的最后一個(gè)大里程碑。

這四個(gè)節(jié)點(diǎn)期間還穿插很多與景觀、精裝、人防、電梯、門(mén)窗等設(shè)計(jì)的穿插節(jié)點(diǎn)，過(guò)程中通過(guò)PROJECT作好計(jì)劃管理，協(xié)調(diào)各方時(shí)間是關(guān)鍵，對(duì)設(shè)計(jì)管理人員的綜合管理及解決問(wèn)題的能力要求較高。

2.3 結(jié)果審核設(shè)計(jì)

圖紙質(zhì)量其與設(shè)計(jì)的水平存在一定的關(guān)聯(lián)，設(shè)計(jì)審核在房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理工作中的作用是十分巨大的，整個(gè)工作的效果都會(huì)對(duì)后期設(shè)計(jì)方案的變更存在一定的關(guān)聯(lián)，所以房地產(chǎn)企業(yè)務(wù)必要針對(duì)這一工序給予重點(diǎn)關(guān)注。

評(píng)審工作一般分為方案階段評(píng)審和施工圖階段評(píng)審。方案階段主要以審核經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和功能、公司產(chǎn)品線(xiàn)要求為主。施工圖以錯(cuò)漏碰缺，專(zhuān)業(yè)協(xié)調(diào)為主。往往都會(huì)提前兩天將設(shè)計(jì)方案上報(bào)給評(píng)審部門(mén)，從而為評(píng)審工作人員提供充足的時(shí)間，對(duì)設(shè)計(jì)圖進(jìn)行全面的了解，為后續(xù)的評(píng)審工作的開(kāi)展創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)。如果條件允許可以進(jìn)行封閉式審圖，或者是租住專(zhuān)家組進(jìn)行統(tǒng)一評(píng)審。評(píng)審過(guò)程中，做好評(píng)審意見(jiàn)記錄和評(píng)審總結(jié)會(huì)簽字確認(rèn)，設(shè)計(jì)院對(duì)修改意見(jiàn)逐條答復(fù)，并反饋在圖紙中。

2.4 溝通管理

項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理是一個(gè)權(quán)衡找平衡點(diǎn)的管理崗位，需要和所有內(nèi)外部門(mén)溝通，達(dá)成彼此的管理目標(biāo)。

比如對(duì)外溝通，其實(shí)質(zhì)是將設(shè)計(jì)目標(biāo)通過(guò)正規(guī)的流程進(jìn)行審批之后最終完成合法化的轉(zhuǎn)變。設(shè)計(jì)管理工作人員要加強(qiáng)與其他相關(guān)部門(mén)的溝通聯(lián)系，這樣不但能夠有效的提升工作的順暢性，并且可以對(duì)工作效率的提升加以根本保證。

對(duì)內(nèi)溝通，主要是目標(biāo)成本和招標(biāo)計(jì)劃、工程節(jié)點(diǎn)、銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)和深化設(shè)計(jì)直接的協(xié)調(diào)溝通。把握住時(shí)間節(jié)點(diǎn)，提前與預(yù)判風(fēng)險(xiǎn)是關(guān)鍵，比如在方案階段測(cè)算立面成本指標(biāo)，以指導(dǎo)施工圖設(shè)計(jì)立面深化設(shè)計(jì)，材料選型。當(dāng)遇到矛盾點(diǎn)時(shí)，組會(huì)討論決策是最有效的推進(jìn)方式。

2.5 設(shè)計(jì)變更管理

設(shè)計(jì)變更對(duì)于工程施工的質(zhì)量能夠起到良好的作用，并且可以有效的縮減工程的成本，確保產(chǎn)品的性能能夠滿(mǎn)足客戶(hù)的實(shí)際需要。但是如果不能加以合理的管控，那么也可能會(huì)發(fā)生諸多的負(fù)面影響，諸如：成本超出預(yù)測(cè)等。針對(duì)設(shè)計(jì)變更實(shí)施切實(shí)的管控，可以從設(shè)計(jì)變更的發(fā)生次數(shù)以及內(nèi)容加以管控。

想要合理的控制設(shè)計(jì)變更的出現(xiàn)，最為重要的就是要將風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)，并運(yùn)用有效的方法加以預(yù)防和解決，從而為各項(xiàng)工作的順利開(kāi)展創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)。

嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更的發(fā)生務(wù)必要秉承嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鲬B(tài)度，組織專(zhuān)業(yè)部門(mén)和工作人員對(duì)設(shè)計(jì)變更進(jìn)行綜合分析研究，詳細(xì)的來(lái)說(shuō)，就是要從技術(shù)方面進(jìn)行判斷是不是具備良好的可行性，之后再?gòu)某杀痉矫孢M(jìn)行綜合分析。

2.6 復(fù)盤(pán)評(píng)估

在首次開(kāi)盤(pán)和交付設(shè)置幾個(gè)設(shè)計(jì)復(fù)盤(pán)時(shí)點(diǎn)，利于思考總結(jié)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，可補(bǔ)救調(diào)整的及時(shí)修正，來(lái)不及的也可形成工作總結(jié)指導(dǎo)下一個(gè)項(xiàng)目。

首開(kāi)節(jié)點(diǎn)復(fù)盤(pán)，主要是看產(chǎn)品市場(chǎng)的認(rèn)可度，對(duì)于二期產(chǎn)品是否有必要及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略；交付節(jié)點(diǎn)主要是看呈現(xiàn)效果和時(shí)間管控，部門(mén)協(xié)調(diào)等。

3 結(jié)束語(yǔ)

綜合以上闡述我們總結(jié)出，房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理工作并非是一項(xiàng)短期的工作，其實(shí)質(zhì)是充斥在項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理各個(gè)環(huán)節(jié)之中的，其并非是單純的各類(lèi)資源進(jìn)行整合，而是要保證各個(gè)部門(mén)、各項(xiàng)工作的開(kāi)展都能夠按照前期制定的計(jì)劃按部就班的進(jìn)行。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位設(shè)計(jì)管理部門(mén)在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中的作用是非常巨大的，設(shè)計(jì)管理工作人員務(wù)必要具備良好的專(zhuān)業(yè)能力以及豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，只有這樣，才能做好設(shè)計(jì)管理，保證項(xiàng)目設(shè)計(jì)的整體水平，最終可以為后續(xù)的各項(xiàng)工作的開(kāi)展給予指導(dǎo)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)能夠穩(wěn)定健康的發(fā)展。