國信證券（香港）徐進(jìn)

2018年商品房銷售降溫

近日國家統(tǒng)計局公布2018年房地產(chǎn)運行數(shù)據(jù)，2018年1-12月份，商品房銷售面積17.2億平方米，同比小幅增長1.3%，顯著低于2017年7.7%的增速，主要由于2018年房地產(chǎn)調(diào)控政策趨嚴(yán)以及棚改貨幣化安置比例下降。其中12月單月商品房銷售面積受年末開放商加速推盤沖量影響，銷售面積同比增長0.9%，增速較11月上升6%，止跌回升。2019年在三四線城市繼續(xù)受棚改貨幣化安置比例削減的影響下，商品房銷售面積延續(xù)回落態(tài)勢的可能性較大。

2018年1-12月商品房銷售金額15億元，同比增長12.32%，銷售金額的增長主要來自于銷售均價的提升（一二線城市銷售面積占比提升），1—12月銷售金額較1—11月增速上升3.5%。其中12月單月銷售金額同比增長12.32%，單月銷售金額延續(xù)小幅反彈趨勢。

2019年投資額增速或下行

2018年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資額12.03億元，同比增長9.5%，比2017年上升2.5%，仍然保持自2015年以來的高位；增速較1—11月份小幅回落0.2%，好于市場預(yù)期。12月單月房地產(chǎn)開發(fā)投資1.02億元，同比增長8.17%，較前值下降了1.1%。未來隨著土地市場降溫，預(yù)計2019年房地產(chǎn)投資增速或?qū)⒊尸F(xiàn)緩步下行態(tài)勢，增速在5-6%左右。

2018年新開工增速表現(xiàn)強(qiáng)勁

2018年1-12月，商品房新開工面積20.9億平方米，同比增長17.20%，增速比2017年提高10.2%，創(chuàng)近兩年新高，表明房企新開工意愿普遍較強(qiáng)，希望趕在房地產(chǎn)市場進(jìn)入下行周期前實現(xiàn)資金快速回籠。其中12月單月房地產(chǎn)新開工面積同比增長20.45%，增速較11月下降1.2%，增速雖小幅放緩但仍然表現(xiàn)強(qiáng)勁。

土地購置面積、成交價款增速回落

2018年土地購置面積2.91億萬平方米，同比增長14.20%，較前值下降0.1%，比上年回落1.6%。土地成交價款16，102億元，增長18.0%，較前值下降2.2%，增速比上年回落31.4%。土地購置面積、成交價款絕對值雖穩(wěn)步增長，但自2018年下半年開始土地購置增速呈回落態(tài)勢，增長后勁不足。

投資建議

我們認(rèn)為2019年商品房銷售面積在調(diào)控政策延續(xù)及棚改貨幣化安置比例繼續(xù)削減的影響下，高位回落態(tài)勢的可能性較大，考慮到對沖效應(yīng)，部分城市“因城施策、分類指導(dǎo)”的政策指導(dǎo)下前期偏嚴(yán)調(diào)控政策出現(xiàn)微調(diào)的可能性增大，但不會改變行業(yè)整體將走弱的市場形勢。在此背景下，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的拿地的節(jié)奏或?qū)⒎啪彛^望情緒增加，土地購置面積、土地成交價款、新開工面積等數(shù)據(jù)也將呈現(xiàn)增速回落態(tài)勢，增長后勁或顯不足。

重點公司盈利預(yù)測