曾飛 許志勇

【摘要】當前，隨著我國房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構性改革的不斷深化，住房租賃市場也將迎來新時代。但是，我國房地產(chǎn)發(fā)展不平衡，住房供給在租售市場上的結(jié)構失衡，住房租賃市場存在缺乏完備的法律制度、租賃房用地供給不足、供給方專業(yè)化程度較低等諸多問題。當前，應以住房供給側(cè)結(jié)構性改革為主線，完善住房租賃法律制度，加強保障性住房管理，建立住房租賃公共服務平臺，創(chuàng)新住房租賃金融模式，推動住房租賃市場健康發(fā)展。

【關鍵詞】住房租賃? 供給側(cè)改革? 健康發(fā)展? 租賃法律

【中圖分類號】F276.5? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文獻標識碼】A

【DOI】10.16619/j.cnki.rmltxsqy.2019.24.011

黨的十九大報告提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。這是當前我國住房政策的重要指導思想。各級政府近年來不斷推出各種調(diào)控舉措，促使“居者有其屋”。當前，我國經(jīng)濟仍處于快速發(fā)展階段，人民對美好生活的需要也不斷提升，同時城市化進程又極大增加了對城市住房的需求。然而，城市土地資源是有限的，不同消費群體的購買力也是不同的，單一的住房銷售供給難以滿足多樣化的市場需求。解決城鎮(zhèn)住房矛盾，應以調(diào)節(jié)住房供給結(jié)構為抓手，實施住房供給側(cè)改革，全面推進住房租賃市場的可持續(xù)性健康發(fā)展，加快推進住房租購并舉的制度建設任務日益緊迫。

我國房地產(chǎn)供給現(xiàn)狀分析

我國房地產(chǎn)市場正進入一個新時代，房地產(chǎn)存在城市發(fā)展不平衡、房屋供給不充分等問題，存在較嚴重的供需失衡，必須推進住房供給側(cè)改革。由于我國目前主要大城市的資源集聚效應，資源過度集中在大城市，其后果是帶來許多“大城市病”。資源的過度集中必然會加速人口向大城市流動，進一步助推區(qū)域間的發(fā)展不平衡，大城市人口密度過高，房價上漲過快過高。同時，我國保障性住房供給不充分，保障力度也不足，以經(jīng)適房為主的保障性住房供給仍不充分。近年來，我國房地產(chǎn)的調(diào)控政策除在需求端進行重點調(diào)控外，也注重在“供給側(cè)”解決結(jié)構性的不匹配問題。當前，全國商品住宅在“去庫存”方面，已取得了明顯成效。但這些已積極“去庫存”的城市，如再次出現(xiàn)市場的供需失衡，也極易引發(fā)新一輪房價上漲的風險。

近年來，我國房地產(chǎn)高速增長，但住房租賃市場整體發(fā)展緩慢、規(guī)模不大、不活躍。住房市場在租售比例上存在結(jié)構性失衡。當前我國住房租賃市場占二手房市場不足10%，與美國50%左右相比，還有很大發(fā)展空間。推進租賃立法，完善住宅租賃消費模式，也是房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構性改革一個重要方面。我國住宅存量規(guī)模比較大，二手房在整個住宅的交易中占比較高。如何把存量的物業(yè)通過各種各樣的手段，使之更多地進入到流通市場，對于房地產(chǎn)的供給側(cè)影響是較明顯的。租賃對于我國大部分居民而言只是一個階段性過渡，或者說只是一個安身之所，怎么把租房真正變成常規(guī)生活方式和大眾的選擇，這是住房供給側(cè)改革的重點。我國是自有住房率非常高的國家，租賃比例很低。同時，我國機構化的租賃比例是非常低的，因此，未來整個租賃市場發(fā)展，供租并舉非常重要。大力推進住房租賃市場發(fā)展，以租賃市場為突破口，推出租賃住房的金融創(chuàng)新，穩(wěn)定房價，降低居民生活成本，真正為人民帶來美好新生活。

我國住房租賃市場存在的不足

在互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟快速發(fā)展的今天，我國住房租賃市場發(fā)展空間較大，迎來了蓬勃發(fā)展勢頭，各類智慧共享住房租賃平臺等新形態(tài)也不斷涌現(xiàn)。在住房租賃市場快速發(fā)展的同時，我們也應密切注意其存在的不足和問題。

一是缺乏完備的住房租賃法律制度。租賃市場制度不完善，我國目前沒有完備的《住房租賃管理條例》等法律，無法有效約束出租人和中介的行為。從事住房租賃開發(fā)商的綜合稅率為20%，稅收法律在住房租賃方面的不完善使很多開發(fā)商“算不過來賬”，降低了開發(fā)商參與租賃市場的積極性。同時，稅法在公司、個人對租金進行抵扣時不夠完善，尤其是面對當前主要來源為居民住宅無法提供發(fā)票時的抵扣問題，稅負成本的增加阻礙了住房租賃市場的發(fā)展。同時，當前住房租賃缺少完善的法律支持，需要優(yōu)化建立住房租賃的法律體系。

二是租賃住房供給結(jié)構失衡，租賃房配套用地供給不足，來源渠道單一。我國住房租賃市場長期未得到足夠重視與發(fā)展，租房總量供給不足，區(qū)域供給不均衡，供求結(jié)構錯位，與實際需求相背離，同時，租賃房用地也供給不足。一方面，工業(yè)用地占據(jù)了我國城市用地的主要份額，住房用地所占比例很少，而在住房用地中最多的又是商品房用地，租賃用地占比極低。盡管中央政府不斷強調(diào)增加租賃用地，但一些地方政府推出的純租賃用地仍停留在形式層面，也沒有大量增加租賃用地的規(guī)模。另一方面，我國租賃房的供給主要是私人商品房，由政府、機構持有的房源十分少。政府對租賃用地缺少市場化的運作機制，難以產(chǎn)生租地運營績效。如何開拓租賃住房的來源渠道，尤其是提高機構租賃房供給比例，是未來亟需解決的重點問題。

三是供給主體不成熟、租賃房類型缺乏多樣性，租房者承租體驗差。租賃房供給主體不成熟、中介服務不規(guī)范。我國租賃房來源渠道以私人住房為主，而這類租賃房通常比較簡陋，僅提供了承租人日常生活的基本用品，難以滿足對生活品質(zhì)要求較高的承租人需求。而當前涌入住房租賃市場的開發(fā)商，由于其承擔的稅負較高，因此主要推出的是高檔公寓，低收入員工、剛畢業(yè)大學生等難以承受。此外，人們對住房的個性化需求越來越凸顯，如愛好運動和音樂的青年租房者對隔音效果、地板、瑜伽裝置等具有較高要求，單身白領對私人空間、家電設備等要求較高。然而，當前我國租賃房的類型比較單一，不能滿足不同類型租客的要求。根據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示，大部分租房者對租賃房的承租體驗較差。如租賃房的家具家電設備老舊、質(zhì)量低、功能差，給租房者的日常生活帶來許多不便;較短的租期使租房者面臨頻繁更換房屋的煩惱。另外，還存在租后維修責任不明確，當租賃房設備出現(xiàn)問題時往往由租房者承擔維修費用。包租轉(zhuǎn)租現(xiàn)象頻繁，部分希望短租的被迫接受長租，部分希望長租的不得不短租，出現(xiàn)租期錯配現(xiàn)象。

四是住房租賃市場運營管理專業(yè)化程度不高，缺少優(yōu)質(zhì)的價值中介平臺。我國租賃住房供給機構缺少系統(tǒng)的管理標準和專業(yè)培訓，行業(yè)分散雜小，行業(yè)從業(yè)人員整體專業(yè)化程度低。住房租賃市場機構多為中小微企業(yè)，缺少系統(tǒng)的管理體系和專業(yè)化團隊，行業(yè)內(nèi)還存在大部分非職業(yè)化出租人。我國住房租賃市場還缺少標桿性領軍企業(yè)。當前許多城市仍存在租賃住房供需錯位，群租不規(guī)范、租賃糾紛頻發(fā)，租賃住房缺乏現(xiàn)代信息化、專業(yè)化管理，租賃住房安全隱患多，住房租賃市場監(jiān)管缺失等問題。

當前，我國住房租賃市場中的中介結(jié)構仍只停留在對承租人和出租人之間交易撮合的初級階段。雖然互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)催生了部分住房租賃短租平臺，但許多平臺過度金融化，企業(yè)社會責任信息披露弱化，缺少價值投資理念，戰(zhàn)略定位缺失，甚至逐步演變成非法互聯(lián)網(wǎng)金融圈錢平臺。住房租賃行業(yè)經(jīng)常出現(xiàn)“黑中介”現(xiàn)象，哄抬房租、克扣租金押金、操縱房屋租賃市場等事件，對中介行業(yè)的聲譽造成了惡劣影響。此外，中介機構缺少大數(shù)據(jù)服務理念，快進快出，缺少對租賃房屋的基本服務理念，沒有維修保養(yǎng)、稅收繳納等后續(xù)基本服務，也缺少平臺大數(shù)據(jù)思維，習慣短線經(jīng)營。租期到期時還將許多責任轉(zhuǎn)移給租房者。由于服務缺失，在租賃期滿后只有不斷尋找新租客，必然帶來住房空置、資源浪費嚴重。

推動住房租賃市場健康發(fā)展的政策建議

針對我國住房租賃市場出現(xiàn)的問題，人們對城市租賃房的需求愈加旺盛，應以住房供給側(cè)結(jié)構性改革為主線，滿足人民日益增長的住房需求，全面推動住房租賃市場健康、可持續(xù)發(fā)展。

第一，完善住房租賃法律制度，推動住房租賃減費降稅改革。進一步明確住房租賃市場發(fā)展目標，從財產(chǎn)權角度出發(fā)，界定出租人、中介機構與承租人三方的權利義務，推進租購同權的升級落地。盡快出臺完善針對合租市場的制度政策與約束規(guī)范，解決“膠囊房”問題。創(chuàng)新“租購并舉”住房制度機制，配套相關住房租賃市場金融與財稅政策，減費降稅、降低融資成本、創(chuàng)新稅制，出臺住房租賃大數(shù)據(jù)平臺配套政策，研究制定商業(yè)用房改建租賃住房政策，培育發(fā)展住房租賃市場的大數(shù)據(jù)、新經(jīng)濟、新引擎。按照系統(tǒng)性、協(xié)同性、創(chuàng)新性的要求，不斷完善住房租賃市場法規(guī)體系，推進住房租賃市場可持續(xù)、健康發(fā)展。

第二，適度擴大租賃住房的土地供給，提高存量住房中用于租賃房源的比重。加大租賃用地供給，嚴格監(jiān)控城市租賃住房用地占比，提高城區(qū)專門性租賃房源的增長比例。適度調(diào)整土地的性質(zhì)與功能，促進商品房、租賃房、保障房占比效率協(xié)同。大力發(fā)展城市公共交通及相關基礎與商業(yè)配套設施，有效調(diào)整住房存量供應結(jié)構，提高存量住房中用于租賃房的占比。推進新一輪棚戶區(qū)改造工作，保障性住房建設、管理力度及住房制度建設等問題必須改革創(chuàng)新，加以解決。鼓勵房企轉(zhuǎn)型開展住房租賃業(yè)務，培育專業(yè)化的住房租賃標桿企業(yè)。同時，盤活存量房市場，打通保障房與租賃市場的通道。推進存量住房的盤活，也是供給側(cè)改革去庫存的重要舉措。

第三，倡導“長租即安家”住房新理念，增加租賃房供給的多樣性。長租房是未來住房租賃市場規(guī)?；⒁?guī)范化發(fā)展的有力支撐。倡導“長租即安家”的住房新理念，增加租賃房類型，盤活存量房市場，滿足不同租房者的需求。強化租房市場供給側(cè)結(jié)構改革，調(diào)整租賃住房供應結(jié)構，提高租房供給效率，優(yōu)化住房市場資源配置。利用租賃大數(shù)據(jù)平臺，實施個性化租房服務定制，既提供設施齊全、裝修豪華的高端公寓，也應增加設施簡單、滿足日常生活的普通租賃房。而對于追求個性化需求的租房者，可借鑒日本Leopalace21公司的細分市場、管理精細化運營模式，為租房者提供的不僅是空間而是一種生活方式。例如，在為單身女租客提供的公寓中，Leopalace21配備了能夠滿足廚藝、化妝、陶藝、瑜伽等需求的裝置，并對隱私、隔音、地板、墻壁、管道等各個細節(jié)做了改進。

第四，建立住房租賃公共服務平臺，培育機構住房出租人，優(yōu)化住房租賃市場供給側(cè)。租房市場上的問題主要與信息不對稱有關，應構建完善的信息服務平臺，打造品牌中介機構，推進租房市場信息公開。公共服務平臺不僅是信息的收集者、傳遞者，而且兼具房屋設計裝修、平臺維護、客戶交友、到家服務等附加功能，更是集房源獲取、設計裝修、營銷簽約、日常運營管理、后期項目退出為一體的大數(shù)據(jù)綜合服務平臺。還要通過平臺建立中介行業(yè)自凈機制，建立行業(yè)信息披露體系，加強行業(yè)協(xié)會管理;創(chuàng)新住房出租的租金補貼、租賃關系保護等相關政策支持，以促進住房租賃市場的規(guī)范發(fā)展;加快建立住房租賃交易金融服務平臺，支持專業(yè)化、標準化、品牌化的住房租賃企業(yè)實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

住房租賃市場高質(zhì)量發(fā)展，需要高質(zhì)量的機構住房出租人。機構住房出租人通過提供優(yōu)質(zhì)的服務，提升租賃住房的居住穩(wěn)定性和體驗品質(zhì)。通過培育機構住房出租人，健全住房租賃中介服務體系，優(yōu)化住房租賃市場供給側(cè)，提高住房租賃合同備案率，有利于政府對住房租賃行業(yè)的監(jiān)管，解決住房租賃市場長期存在的痛點問題。持續(xù)推進租購并舉的住房制度，創(chuàng)新從供給到服務的全鏈條模式，加快補齊租賃住房短板，從新增供應與盤活存量兩個方面入手，有效增加租賃住房供給。支持混合所有制住房租賃企業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新租賃經(jīng)營模式，統(tǒng)租運營與物業(yè)管理及綜合整治集成化運作。培育機構住房出租人，引導改善城中村、城邊村等租住品質(zhì)，構建多元化的租賃格局。

第五，推進住房租賃業(yè)并購重組，創(chuàng)新住房租賃金融模式。堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位。重點防控房地產(chǎn)市場風險，密切關注熱點城市商品住房銷售量和銷售價格增長過快的情況，合理安排商品房土地供應節(jié)奏，加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測和房價管控，有效調(diào)整租售比例。創(chuàng)新租賃企業(yè)的盈利模式，提升行業(yè)大數(shù)據(jù)盈利能力，提升開發(fā)商資產(chǎn)、運營與現(xiàn)金流管理能力。同時，創(chuàng)新金融模式，推進住房租賃金融業(yè)務的發(fā)展。政府層面設立住房租賃業(yè)的引導基金，加大對租賃企業(yè)融資支持。支持金融機構加大住房租賃金融的創(chuàng)新，重點從信貸、消費金融、資產(chǎn)證券化等層面開展住房租賃金融產(chǎn)品的創(chuàng)新研發(fā)，為高質(zhì)量發(fā)展住房租賃業(yè)提供金融支持。

在打擊租賃市場炒作的同時，也不能忽視居民的正常購房需求，既要“堵”也要“疏”，盡力滿足剛需購房者的需求。當然，在發(fā)展住房租賃市場也要謹防可能出現(xiàn)的金融風險。如大量信貸資金和社會資金涌入租借金融范疇，房租貸也存在套現(xiàn)的可能，炒房者使用各種“加杠桿”手法，加大了房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)風險。

（本文系國家自然科學基金項目的階段性研究成果，項目編號：71473275）

參考文獻

許志勇、鄧超，2019，《利益沖突視角下金融化對企業(yè)社會責任信息披露的影響研究》，《中國軟科學》，第5期。

許志勇，2019，《供給側(cè)結(jié)構性改革：以產(chǎn)業(yè)基金為助力》，《金融經(jīng)濟》，第6期。

周密、劉秉鐮，2017，《供給側(cè)結(jié)構性改革為什么是必由之路？——中國式產(chǎn)能過剩的經(jīng)濟學解釋》，《經(jīng)濟研究》，第2期。

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責 編∕張 曉

Promoting Healthy Development of the Housing Rental Market Through the Supply-side Reform

Zeng Fei? Xu Zhiyong

Abstract： At present， with the deepening of the supply-side structural reform of the real estate industry in China， the housing rental market will usher in a new era. However， China's real estate development is unbalanced， and the demand-supply structure is also unbalanced in the housing rental market， which has problems like lack of a complete legal system， the insufficient land supply for building rental housing， and the low specialization level of the suppliers. At present， we should focus on the supply-side structural reform of the housing market， improve the legal system for housing rental， strengthen the management of low-income housing， establish the public service platform of housing rental， innovate the financial model of housing rental， and promote the healthy development of the housing rental market.

Keywords： housing rental， supply-side reform， healthy development， rental law