【摘 要】 新收入準(zhǔn)則順應(yīng)時(shí)代潮流，最大程度上滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求。本文首先探討了新收入準(zhǔn)則的具體變化內(nèi)容; 闡述了新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)的條件，進(jìn)行了具體的案例分析;最后提出了幾項(xiàng)管理建議。

【關(guān)鍵詞】 新收入準(zhǔn)則 房地產(chǎn)企業(yè) 影響

1引言

收入在社會(huì)生活中扮演了越來(lái)越重要的作用，可以衡量一個(gè)企業(yè)，一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)能力。為了與國(guó)際接軌，2017年頒布了與國(guó)際準(zhǔn)則內(nèi)容基本一致的新收入準(zhǔn)則。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)揮著越來(lái)越大的作用，收入準(zhǔn)則的調(diào)整會(huì)對(duì)他們產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。為了更好地過(guò)渡，我們有必要好好研究新收入準(zhǔn)則，使其更好地服務(wù)于社會(huì)。

2新收入準(zhǔn)則主要修訂內(nèi)容

2.1 構(gòu)建了統(tǒng)一的收入確認(rèn)模型。新收入準(zhǔn)則將現(xiàn)行收入和建造合同兩項(xiàng)準(zhǔn)則納入統(tǒng)一的收入確認(rèn)模型，規(guī)范所有與客戶之間的合同產(chǎn)生的收入，并且就“在某一時(shí)段內(nèi)”還是“在某一時(shí)點(diǎn)”確認(rèn)收入提供指引。

2.2將控制權(quán)的轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)。新收入準(zhǔn)則以控制權(quán)轉(zhuǎn)移替代風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)的判斷標(biāo)準(zhǔn)，打破商品和勞務(wù)的界限，要求企業(yè)在客戶取得相關(guān)商品（或服務(wù)）控制權(quán)時(shí)確認(rèn)收入，從而能夠更加科學(xué)合理地反映企業(yè)的收入確認(rèn)過(guò)程。

2.3明確了合同的處理方式。新收入準(zhǔn)則對(duì)于包含多重交易安排的合同的會(huì)計(jì)處理提供了更明確的指引，要求企業(yè)在合同開始日對(duì)合同進(jìn)行評(píng)估，識(shí)別合同所包含的各單項(xiàng)履約義務(wù)，按照各單項(xiàng)履約義務(wù)所承諾商品（或服務(wù)）的單獨(dú)售價(jià)的相對(duì)比例將交易價(jià)格分?jǐn)傊粮鲉雾?xiàng)履約義務(wù)。

2.4確定了某些特定事項(xiàng)的收入確認(rèn)和計(jì)量。新收入準(zhǔn)則對(duì)于某些特定交易（或事項(xiàng)）的收入確認(rèn)和計(jì)量給出了明確規(guī)定。例如，區(qū)分總額和凈額確認(rèn)收入、附有質(zhì)量保證條款的銷售、附有客戶額外購(gòu)買選擇權(quán)的銷售、售后回購(gòu)等。

3新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)的影響

3.1房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)條件。只要滿足以下任何一個(gè)條件，則屬于在時(shí)段內(nèi)按履約進(jìn)度分期確認(rèn)收入的情況;否則就屬于按控制權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)點(diǎn)來(lái)確認(rèn)收入的情況：1.客戶能取得并且消耗企業(yè)履約過(guò)程中所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益。2.客戶能夠?qū)β募s過(guò)程中在建的商品實(shí)施控制。3.所產(chǎn)出的商品具有不可替代的用途，且企業(yè)在整個(gè)合同期有權(quán)就累計(jì)至今已完成的履約部分收取相應(yīng)的款項(xiàng)。

3.2案例分析。新收入準(zhǔn)則第14號(hào)和香港財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第15號(hào)所體現(xiàn)的實(shí)大體上是一致的。碧桂園于2017年1月1日使用香港財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第15號(hào)的條文。根據(jù)公告內(nèi)容，碧桂園采用了在一定時(shí)段內(nèi)確認(rèn)收入并且嚴(yán)格遵守投入法計(jì)量的履約進(jìn)度。

根據(jù)碧桂園2017年中期公布的財(cái)務(wù)資料，房地產(chǎn)開發(fā)方面獲得的收入約為 777. 4 億元，新增的收入是由“時(shí)段確認(rèn)”引起的，高達(dá)147.5億。采用新收入準(zhǔn)則確認(rèn)的本期凈利潤(rùn)增加至83.7億元，調(diào)增了33.3億元。新增列示了合同資產(chǎn)和合同負(fù)債，分別為99.3億元和2700.4億元。

以碧桂園中期財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)來(lái)計(jì)算相應(yīng)財(cái)務(wù)指標(biāo)，分析新準(zhǔn)則對(duì)碧桂園的影響。

盈利能力是公司獲取利潤(rùn)的能力。股東權(quán)益報(bào)酬率是評(píng)價(jià)企業(yè)盈利能力的重要指標(biāo)。在舊收入準(zhǔn)則下，股東權(quán)益報(bào)酬率為7%;在新收入準(zhǔn)則下，股東權(quán)益報(bào)酬率為10.7%。由此可見(jiàn)，新收入準(zhǔn)則下，碧桂園股東獲取投資報(bào)酬更高，企業(yè)盈利能力更強(qiáng)。銷售凈利率說(shuō)明了企業(yè)凈利潤(rùn)和營(yíng)業(yè)收入的百分比關(guān)系。在舊收入準(zhǔn)則下，銷售凈利率為8%;在新收入準(zhǔn)則下，銷售凈利率為10.8%。由此可見(jiàn)，在新收入準(zhǔn)則下，碧桂園公司通過(guò)擴(kuò)大銷售獲取報(bào)酬的能力增強(qiáng)了。毛利率反映了營(yíng)業(yè)成本和營(yíng)業(yè)收入的比例關(guān)系。在舊收入準(zhǔn)則下，毛利率為19%;在新收入準(zhǔn)則下，毛利率為22%，調(diào)增部分的毛利率為34.9%，這是因?yàn)樘崆按_認(rèn)了一部分收入和成本。但是根據(jù)新準(zhǔn)則本身是不會(huì)導(dǎo)致如此大的差別的。在碧桂園業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性改變的前提下，該變化應(yīng)該是由適應(yīng)新準(zhǔn)則所選擇的方法以及職業(yè)判斷引起的。對(duì)成本的估算屬于重大會(huì)計(jì)判斷，需要充分披露。這意味著需要更豐富的經(jīng)驗(yàn)以及更有效的監(jiān)管。

發(fā)展能力反映了企業(yè)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)方面的增長(zhǎng)能力。在舊的收入準(zhǔn)則下，收入增長(zhǎng)率達(dá)到9.8%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于上一年的收入增長(zhǎng)率21.2%。稅后利潤(rùn)增長(zhǎng)率為-18.8%，體現(xiàn)了碧桂園擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模后利潤(rùn)的負(fù)增長(zhǎng)。但是在新收入準(zhǔn)則下，收入增長(zhǎng)率高達(dá)35.5%，稅后利潤(rùn)增長(zhǎng)率達(dá)到34.9%。

由于過(guò)多地使用會(huì)計(jì)估計(jì)，收入的確認(rèn)越來(lái)越可變通，給予了企業(yè)在進(jìn)行賬務(wù)處理時(shí)更多的能動(dòng)性，隨著新收入準(zhǔn)則的逐步實(shí)施，在一段時(shí)間內(nèi)確認(rèn)收入的模式越來(lái)越受關(guān)注，這也會(huì)使得一些房地產(chǎn)公司有意圖有針對(duì)地選擇確認(rèn)時(shí)間，其主要目的就是具有投機(jī)主義地操縱利潤(rùn)。

4房地產(chǎn)企業(yè)管理的幾項(xiàng)建議

4.1完善報(bào)表披露格式及內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)調(diào)整和完善自身報(bào)表的披露形式和內(nèi)容，不僅要披露公司收入確認(rèn)和計(jì)量所采用的主要會(huì)計(jì)政策，還要及時(shí)反映會(huì)計(jì)估計(jì)和相關(guān)變化。企業(yè)應(yīng)以合同收入的分類為基礎(chǔ)來(lái)披露合同收入的信息，資產(chǎn)和負(fù)債的披露應(yīng)符合會(huì)計(jì)信息及時(shí)性與準(zhǔn)確性的要求。

4.2加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理人員的培訓(xùn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)管理人員的培訓(xùn)，一方面讓他們充分學(xué)習(xí)并熟悉新收入準(zhǔn)則的主要內(nèi)容，及時(shí)更新其財(cái)務(wù)知識(shí)體系;另一方面要增強(qiáng)他們的職業(yè)道德，在工作中嚴(yán)格按照新收入準(zhǔn)則行事，堅(jiān)決杜絕投機(jī)取巧的情況。

4.3增強(qiáng)契約意識(shí)。新收入準(zhǔn)則要求企業(yè)在實(shí)施五步法模式中，每一步都必須以合同協(xié)議為基礎(chǔ)，深刻體現(xiàn)了合同的精神。由于房地產(chǎn)公司的特殊性，簽署的合同風(fēng)險(xiǎn)也較高。所以，在未來(lái)的業(yè)務(wù)流程中，房地產(chǎn)企業(yè)需更加注重合同法規(guī)，識(shí)別合同的履約義務(wù)，明確房地產(chǎn)企業(yè)和客戶的權(quán)利和義務(wù)，增強(qiáng)契約意識(shí)。

5結(jié)語(yǔ)

各大房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)改革內(nèi)容制定新的措施，改善各自弊端，恪守道德，遵守新的收入準(zhǔn)則，在國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)中快速適應(yīng)風(fēng)卷殘?jiān)频耐獠凯h(huán)境，從而促進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展。

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作者簡(jiǎn)介：李懿楠（1996-），女，漢族，安徽蚌埠，研究生在讀，南京信息工程大學(xué)，會(huì)計(jì)專碩。