陳淑貞

隨行就市，房貸利率的起伏就像過山車。

2018年三季度以來，一二三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍降溫，不確定性進(jìn)一步增加。作為樓市最重要的支撐工具，信貸對(duì)市場(chǎng)影響至深，正如限貸的殺傷力往往高于限購。在市場(chǎng)下行之際，多地傳出利率松動(dòng)的消息。

在深圳，11月26日，招商銀行把首套房貸利率從上浮15%下調(diào)到上浮12%，而金葵花且資產(chǎn)達(dá)標(biāo)的客戶首套上浮10%，部分銀行出現(xiàn)放款提速的跡象。而10月以來，北京、廣州、杭州、南京、武漢等重點(diǎn)一二線城市首套房利率出現(xiàn)不同幅度的下滑。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，資金面邊際正在改善，未來利率繼續(xù)走高的可能性減少，結(jié)合年底開發(fā)商業(yè)績(jī)沖刺而推出的優(yōu)惠活動(dòng)，對(duì)購房者是利好，不過程度有限。

房貸利率下調(diào)跡象

房地產(chǎn)市場(chǎng)的湖面又泛起了漣漪。10月份以來，全國多個(gè)城市的銀行放貸利率出現(xiàn)下調(diào)，激蕩購房者的心。

2018年10月份，融360監(jiān)測(cè)的35個(gè)重點(diǎn)城市533家銀行首套房貸款利率為5.71%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率（4.90%）的1.165倍，環(huán)比上漲0.01%，房貸利率在連續(xù)22個(gè)月上漲之后，去年下半年以來增速顯著收窄。

從具體的利率分布來看，融360監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，10月，全國533家銀行中505家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率及以上（占比94.75%），同9月持平。其中執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%、15%、20%的銀行分別占比24%、29%、26%，為市場(chǎng)主流，而執(zhí)行20%以上的占比12%。

分線城市來看，北京、廣州、杭州、南京、武漢10月首套房利率分別下降0.02%、0.01%、0.12%、0.05%、0.09%。作為35個(gè)主要城市中首套平均利率最高的城市，武漢首套房利率降至6.26%。

在深圳，傳出的最新消息是招商銀行房貸利率放松。招商銀行深圳分行一名個(gè)貸經(jīng)理向記者證實(shí)此事，“首套房貸利率變成上浮12%，之前是15%。如果是金葵花客戶的話，可以申請(qǐng)上浮10%的優(yōu)惠利率。但目前說不準(zhǔn)會(huì)維持到什么時(shí)候，看市場(chǎng)情況，可能會(huì)隨時(shí)上調(diào)?！?/p>

不過深圳房貸放松仍是個(gè)別銀行行為，還沒成為一場(chǎng)集體行動(dòng)。四大行中，工商銀行的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴第一財(cái)經(jīng)，目前在深圳還是執(zhí)行首套房貸利率上浮15%、二套上浮20%的標(biāo)準(zhǔn)。“沒有任何折扣優(yōu)惠，我們內(nèi)部員工申請(qǐng)房貸一樣要上浮同樣幅度。”建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行深圳分行同樣是首套房貸利率上浮15%、二套上浮20%，負(fù)責(zé)個(gè)貸的人士均表示“尚未接到下調(diào)利率的通知?！?/p>

深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫對(duì)記者表示：“目前，深圳有部分銀行的房貸利率確實(shí)出現(xiàn)松動(dòng)空間，另外也要看申請(qǐng)人的資質(zhì)、借貸背景和資金情況。這不是統(tǒng)一的政策放松，是個(gè)別銀行的商業(yè)行為，不排除有銀行年底也需要進(jìn)行業(yè)務(wù)沖刺，他們本身有松動(dòng)的動(dòng)機(jī)。”

此外，2018年以來，央行從宏觀上營造了一個(gè)穩(wěn)健中性的貨幣政策環(huán)境，年內(nèi)已4次降低法定存款準(zhǔn)備金率，共釋放流動(dòng)性約4萬億元，對(duì)沖部分中期借貸便利后，凈釋放流動(dòng)性2.3萬億元。

市場(chǎng)流動(dòng)性增加，有利于銀行間市場(chǎng)利率下行。安信證券分析師黃守宏指出，此前銀行資金緊張，放款速度及放款額度較為緩慢，年底額度相對(duì)充裕，資金端的相對(duì)緊張有所緩和，傳導(dǎo)至利率端。

攪動(dòng)市場(chǎng)的鲇魚

2017年以來，房貸利率經(jīng)歷了打折-基準(zhǔn)-上浮的過程。尤其是前年下半年以來，深圳銀根持續(xù)收緊狀態(tài)，主要體現(xiàn)為銀行放款緩慢、房貸利率上浮，至去年7月，主流銀行的首套住宅貸款利率已全線提升至基準(zhǔn)上浮15%。

4個(gè)多月后，深圳房貸利率終于出現(xiàn)松動(dòng)。房貸利率下降，意味著購房者資金成本減少。

以500萬元總價(jià)、貸款350萬元的房產(chǎn)計(jì)算，采取等額本息的還款方式，貸款30年，首套房貸以基準(zhǔn)計(jì)算的話，每月月供還款1.85萬元，支付利息款共318.7萬元，還款總額為668.7萬元；首套房貸以基準(zhǔn)上浮10%計(jì)算的話，每月月供1.96萬元，支付利息款共356.7萬元，還款總額為706.7萬元。

以深圳招行首套房貸上浮幅度下調(diào)至12%為例，前后3%的幅度雖然沒有明顯的差別，但不論如何，“利率下調(diào)，再配合開發(fā)商的優(yōu)惠打折，對(duì)購房者來說，當(dāng)然是好事。”鄭叔倫說。

鄭叔倫認(rèn)為，未來利率繼續(xù)走高的可能性減少，不排除有回歸基準(zhǔn)的可能。

購房者關(guān)心房貸利率的變化，更關(guān)心變化出現(xiàn)后的市場(chǎng)表現(xiàn)。深圳樓市處于低氣壓狀態(tài)下多時(shí)，利率松動(dòng)能不能成為攪動(dòng)沉悶市場(chǎng)的鲇魚？

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心指出，從歷史成交情況看，大市走好下的利率下調(diào)能帶來成交明顯放量，大市轉(zhuǎn)弱下的利率上調(diào)會(huì)進(jìn)一步降低成交。而在大市走好下的利率上調(diào)和大市轉(zhuǎn)弱下的利率下調(diào)，對(duì)市場(chǎng)的影響則相對(duì)小?！安贿^，考慮到房貸份額占比最高的四大行有望跟進(jìn)調(diào)整，同時(shí)年底的供應(yīng)放量也給客戶帶來更多選擇，市場(chǎng)整體環(huán)境好過年中?！?/p>

比期待更多銀行跟進(jìn)的結(jié)果更快的是，開發(fā)商年底沖業(yè)績(jī)的槍聲已經(jīng)打響，一波被深圳市場(chǎng)壓抑了兩年的購買力，正走在被收割的路上。

在深圳西邊的沙井，駐扎著一堆剛需盤，僅是華強(qiáng)城、卓越中寰和萬科星城3個(gè)新項(xiàng)目，就有近5000套新房入市。2018年11月27日早上，華強(qiáng)城開盤，到下午4點(diǎn)，銷控表顯示已賣出八成。比華強(qiáng)城早一天，11月26日晚，萬科旗下的豪宅項(xiàng)目臻山府采用線上選房模式開盤，半小時(shí)就賣出九成。

深圳市場(chǎng)依然二手難賣，一手滯銷，但一些性價(jià)比高的項(xiàng)目入市而帶動(dòng)的氣氛，個(gè)別銀行帶頭下調(diào)利率的消息，還是讓這個(gè)沉悶市場(chǎng)有了裂縫。