曹胤

摘要：我國一線城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，其中村鎮(zhèn)企業(yè)主要以租賃業(yè)為其主營業(yè)務(wù)，無論是執(zhí)行《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》還是執(zhí)行《小企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》的企業(yè)，其營業(yè)收入核算均應(yīng)遵守權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則來進(jìn)行日常核算，但目前很多村鎮(zhèn)企業(yè)仍然沿用原收付實(shí)現(xiàn)制進(jìn)行日常核算。如何使租賃業(yè)的收入核算進(jìn)行轉(zhuǎn)變，符合會計(jì)準(zhǔn)則的要求成了該類企業(yè)需要馬上解決的一個(gè)問題。文章闡述了上海農(nóng)村經(jīng)濟(jì)實(shí)體未能嚴(yán)格按照權(quán)責(zé)發(fā)生制要求確認(rèn)收入進(jìn)行會計(jì)處理的原因及如何應(yīng)對和改變會計(jì)核算，主要通過分析租賃業(yè)的特點(diǎn)、對租賃業(yè)會計(jì)的現(xiàn)狀及對收入會計(jì)核算進(jìn)行了多個(gè)方面的分析，并提出了如何規(guī)范會計(jì)核算方式、如何調(diào)整會計(jì)收入與稅法收入的差異、加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員培訓(xùn)、避免產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等方面的對策。作者認(rèn)為，嚴(yán)格按照會計(jì)準(zhǔn)則的要求對收入進(jìn)行核算，是保證財(cái)務(wù)核算的準(zhǔn)確及稅法上合規(guī)的必要前提。

關(guān)鍵詞：租賃業(yè)收入核算；權(quán)責(zé)發(fā)生制

近年來，我國尤其是一線經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，房屋租賃業(yè)一直是支柱產(chǎn)業(yè)之一，如上海絕大多數(shù)郊區(qū)以農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織為主，他們的主要經(jīng)濟(jì)來源均為房屋租賃收入。租賃業(yè)企業(yè)的收入核算，尤其是村鎮(zhèn)企業(yè)，一直以收付實(shí)現(xiàn)制作為其他收入核算方式。該方式無論與《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》還是《小企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》的權(quán)責(zé)發(fā)生制收入確認(rèn)方式都是背道而馳的。進(jìn)而對稅費(fèi)的計(jì)繳會出現(xiàn)偏差，容易引起稅務(wù)行政處罰風(fēng)險(xiǎn)。目前，村鎮(zhèn)企業(yè)已經(jīng)意識到該類問題，也在逐步進(jìn)行轉(zhuǎn)變，但是很多財(cái)務(wù)人員仍然無法清晰的以權(quán)責(zé)發(fā)生制作為收入核算方法，同時(shí)對流轉(zhuǎn)稅部分無法進(jìn)行準(zhǔn)確的會計(jì)核算。

本文打算從村鎮(zhèn)企業(yè)租賃業(yè)務(wù)的特點(diǎn)及其對收入會計(jì)核算的影響、租賃業(yè)收入會計(jì)核算的現(xiàn)狀及存在的問題、影響租賃業(yè)收入會計(jì)核算的因素分析及提高租賃業(yè)收入會計(jì)核算水平的對策等幾方面問題進(jìn)行探討，使村鎮(zhèn)企業(yè)的租賃收入核算能夠更加準(zhǔn)確，同時(shí)能夠規(guī)避不必要的稅收風(fēng)險(xiǎn)。

一、農(nóng)村租賃業(yè)業(yè)務(wù)的特點(diǎn)及其對收入會計(jì)核算的影響

（一）租賃業(yè)業(yè)務(wù)特點(diǎn)

房屋租賃業(yè)是我國一線城市的主要產(chǎn)業(yè)之一。就上海地區(qū)而言，很多現(xiàn)代大型物流公司及制造業(yè)企業(yè)，由于其自身經(jīng)營狀況限制，導(dǎo)致其無法擁有大型倉庫用來堆放其有關(guān)產(chǎn)品。同時(shí)上海郊區(qū)主要以農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織為主，其擁有豐富的土地房屋資源。雙方的供求關(guān)系形成了村鎮(zhèn)企業(yè)其多數(shù)房屋用來租賃給企業(yè)作為倉庫或是廠房使用，故村鎮(zhèn)企業(yè)主要的經(jīng)濟(jì)來源均基本為房屋租賃收入。

其收入一般以季度或者半年度，有的甚至是以年度為單位，與租賃企業(yè)進(jìn)行結(jié)算并確認(rèn)收入。發(fā)票的開具一般以收款期進(jìn)行開具，有的應(yīng)企業(yè)要求可能不開具發(fā)票，不確認(rèn)收入。

（二）對收入會計(jì)核算影響

房屋租賃業(yè)的收入會計(jì)核算，尤其是會計(jì)基礎(chǔ)薄弱的村鎮(zhèn)企業(yè)，財(cái)務(wù)人員財(cái)會業(yè)務(wù)能力、稅收法規(guī)意識較為淡薄，不能主動進(jìn)行更新。故其一直沿用收付實(shí)現(xiàn)制的方式進(jìn)行收入的核算，不按實(shí)開具銷售發(fā)票，不設(shè)置租賃臺賬等方式進(jìn)行收入的日常會計(jì)核算。

這類處理方式很容易造成收入的確認(rèn)與實(shí)際收益期不符，稅費(fèi)計(jì)算不準(zhǔn)確，尤其2016年全面實(shí)行營改增征收增值稅后，很有可能產(chǎn)生不確認(rèn)收入，進(jìn)行發(fā)生稅收行政處罰甚至是承擔(dān)刑事責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。

二、租賃業(yè)收入會計(jì)核算的現(xiàn)狀及存在的問題

由于村鎮(zhèn)企業(yè)業(yè)務(wù)單一，基本均為房屋租賃，很容易造成村鎮(zhèn)管理人員對會計(jì)核算和忽視或不重視，認(rèn)為保持現(xiàn)狀無礙企業(yè)的日常經(jīng)營管理活動、不會產(chǎn)生經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)或稅收風(fēng)險(xiǎn)等多方面原因，不重視對財(cái)務(wù)會計(jì)人員專業(yè)技能的重視和更新，致使該類村鎮(zhèn)企業(yè)的收入核算仍然按照原收付實(shí)現(xiàn)制收入確認(rèn)方式進(jìn)行會計(jì)核算。目前大多村鎮(zhèn)企業(yè)主要存在以下幾個(gè)方面的問題。

（一）收入核算的理解

村鎮(zhèn)企業(yè)由于本身會計(jì)基礎(chǔ)比較薄弱，財(cái)務(wù)人員大多為原村隊(duì)報(bào)賬員或非財(cái)務(wù)專業(yè)人員兼職，且由于村鎮(zhèn)本身業(yè)務(wù)單一，日常核算較為簡單，容易對會計(jì)準(zhǔn)則的變化不引起足夠重視，容易產(chǎn)生一直沿用收付實(shí)現(xiàn)制進(jìn)行收入核算，認(rèn)為收入到賬才能算作收入實(shí)現(xiàn)的慣性思維，上述收入會計(jì)處理方式已與現(xiàn)今收入核算及確認(rèn)要求背道而馳。

（二）收入核算的方法

村鎮(zhèn)企業(yè)由于按照過往收付實(shí)現(xiàn)制的收入核算方法，未及時(shí)要求財(cái)務(wù)會計(jì)人員按照正確的權(quán)責(zé)發(fā)生制進(jìn)行收入的日常核算。該收付實(shí)現(xiàn)制核算方式必然會產(chǎn)生稅收風(fēng)險(xiǎn)，包括流轉(zhuǎn)稅差異及企業(yè)所得稅的核算錯誤造成的稅務(wù)行政處理。如發(fā)生少繳增值稅情況，且涉及金額較大，很有可能承擔(dān)刑事責(zé)任，針對該類情況必須引起村鎮(zhèn)企業(yè)管理層的足夠重視。

（三）收入核算的人員安排

村鎮(zhèn)企業(yè)對收入核算的人員安排沿用過往經(jīng)驗(yàn)比較機(jī)械，僅安排一人負(fù)責(zé)開票和會計(jì)核算，未設(shè)置與租賃管理部分或資產(chǎn)管理部門業(yè)務(wù)員對租金收繳情況進(jìn)行核對梳理工作，經(jīng)常會導(dǎo)致財(cái)務(wù)人員一人“大包大攬”，僅僅按照開票進(jìn)行確認(rèn)收入，無法對實(shí)際租賃情況進(jìn)行核對工作，容易產(chǎn)生租金收入確認(rèn)差異和稅收差異。

（四）收入核算與稅法脫節(jié)

采用收付實(shí)現(xiàn)制對收入進(jìn)行日常核算，一方面已從本質(zhì)上違反了會計(jì)準(zhǔn)則的權(quán)責(zé)發(fā)生制規(guī)定，另一方面又與稅法規(guī)定不符。未能及時(shí)確認(rèn)收入，必然會產(chǎn)生少繳增值稅及企業(yè)所得稅的稅收行政處罰風(fēng)險(xiǎn)；多確認(rèn)收入，導(dǎo)致多繳增值稅和企業(yè)所得稅，對企業(yè)造成不恰當(dāng)?shù)亩愂肇?fù)擔(dān)。

三、影響租賃業(yè)收入會計(jì)核算的因素分析

（一）經(jīng)營特點(diǎn)

多數(shù)租賃戶一般按季度或半年度與村鎮(zhèn)企業(yè)進(jìn)行租賃費(fèi)的結(jié)算，財(cái)務(wù)人員由于權(quán)責(zé)發(fā)生制觀念的淡薄，一般情況下均按結(jié)算期同步開票并進(jìn)行收入核算，必然造成收入確認(rèn)與實(shí)際租賃受益期不符。

（二）制度設(shè)置

一般情況下，村鎮(zhèn)企業(yè)應(yīng)安排財(cái)務(wù)人員與租賃管理業(yè)務(wù)人員對接制度，并規(guī)定兩部分人員分別設(shè)置租賃臺賬，記錄應(yīng)確認(rèn)收入與實(shí)際收款情況，要求有關(guān)人員定期進(jìn)行核對確認(rèn)工作。但是由于村鎮(zhèn)企業(yè)會計(jì)基礎(chǔ)薄弱或管理制度的不完善等因素，容易造成核對工作脫節(jié)。必然導(dǎo)致收入核算不準(zhǔn)確，稅費(fèi)的繳納發(fā)生錯誤。

（三）核算方法

村鎮(zhèn)企業(yè)如持續(xù)采用收付實(shí)現(xiàn)制進(jìn)行租賃收入核算，對財(cái)務(wù)人員來說，確實(shí)方便了其日常會計(jì)核算工作，僅需核對開票收入與賬載收入是否一致即可。該方式與權(quán)責(zé)發(fā)生制會計(jì)核算要求嚴(yán)重脫節(jié)，已不符合現(xiàn)今的管理要求。

（四）財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)水平

村鎮(zhèn)企業(yè)薄弱的財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)水平也是導(dǎo)致收入核算不準(zhǔn)確的一大原因，總是以過去的收付實(shí)現(xiàn)制收入核算方法來應(yīng)對現(xiàn)今的收入核算要求，勢必會導(dǎo)致收入核算的脫節(jié)與錯誤。

四、提高租賃業(yè)收入會計(jì)核算水平的對策

（一）建立完善的租賃管理制度

村鎮(zhèn)企業(yè)應(yīng)建立完善的符合其經(jīng)營特點(diǎn)的租賃管理制度，應(yīng)針對資產(chǎn)租賃管理業(yè)務(wù)人員、財(cái)務(wù)人員分別要求設(shè)置管理臺賬，各方面進(jìn)行獨(dú)立管理、又能相互監(jiān)督的內(nèi)控管理制度。如針對租賃管理部門，應(yīng)按照實(shí)際對外租賃情況設(shè)置銷售租賃臺賬，用以記錄租賃狀況，租金收繳情況及對應(yīng)期間；財(cái)務(wù)部門根據(jù)租賃管理部門交接合同情況獨(dú)立設(shè)置財(cái)務(wù)用租賃臺賬，并對日常開票及收款情況進(jìn)行記賬處理；同時(shí)按期與租賃管理部門進(jìn)行核對，加強(qiáng)租金催討核對工作。

（二）確定準(zhǔn)確的收入核算方法

村鎮(zhèn)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，對租賃收入核算采用權(quán)責(zé)發(fā)生制進(jìn)行日常賬務(wù)處理，不得因?yàn)橘~務(wù)處理繁瑣、貪圖方便等因素擅自采用不合符有關(guān)規(guī)定的收入核算方法，保證收入確認(rèn)方法的準(zhǔn)確性、增值稅及企業(yè)所得稅等稅費(fèi)的繳納準(zhǔn)確。

（三）加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)

村鎮(zhèn)企業(yè)應(yīng)重視并提高財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)水平，同時(shí)監(jiān)督租賃管理部門租金收繳情況。要求其嚴(yán)格按照權(quán)責(zé)發(fā)生制進(jìn)行收入會計(jì)核算。如對于實(shí)際開票收入大于應(yīng)確認(rèn)收入的情況，多余部分開票收入不得確認(rèn)營業(yè)收入，應(yīng)記入預(yù)收賬款科目，由于開票收入大于實(shí)際應(yīng)確認(rèn)收入而形成的流轉(zhuǎn)稅，應(yīng)按照《增值稅會計(jì)處理規(guī)定》記入待轉(zhuǎn)銷項(xiàng)稅科目，待達(dá)到應(yīng)確認(rèn)期間后結(jié)轉(zhuǎn)到銷項(xiàng)稅科目進(jìn)行核算；對于實(shí)際開票收入小于應(yīng)確認(rèn)收入情況，應(yīng)在增值稅申報(bào)同時(shí)申報(bào)未開票收入，保證收入確認(rèn)與實(shí)際受益期確認(rèn)一直，同時(shí)確認(rèn)應(yīng)收賬款、營業(yè)收入及流轉(zhuǎn)稅，待實(shí)際開票后再納稅申報(bào)時(shí)沖減未開票收入，保證收入的核算與稅務(wù)申報(bào)的一致性，防止由于未采用準(zhǔn)確的會計(jì)核算方法造成流轉(zhuǎn)稅及企業(yè)所得稅的申報(bào)繳納錯誤，進(jìn)而引發(fā)的稅收行政處罰風(fēng)險(xiǎn)。

五、結(jié)論

經(jīng)作者對村鎮(zhèn)企業(yè)租賃收入核算方法分析后，認(rèn)為該類企業(yè)必須嚴(yán)格按照有關(guān)會計(jì)準(zhǔn)則就收入核算采用權(quán)責(zé)發(fā)生制進(jìn)行，不得因工作便利因素而采用收付實(shí)現(xiàn)制錯誤方式進(jìn)行日常核算。同時(shí)，隨著財(cái)會（2016）22號文（增值稅會計(jì)處理規(guī)定）的出臺，已經(jīng)指引財(cái)務(wù)人員已經(jīng)能夠?qū)?quán)責(zé)發(fā)生制下造成的會計(jì)收入確認(rèn)與稅務(wù)申報(bào)收入差異導(dǎo)致的流轉(zhuǎn)稅差異進(jìn)行會計(jì)處理。使村鎮(zhèn)企業(yè)收入核算與實(shí)際收益期的收入確認(rèn)保持一致，也防止了為了利潤提前開票確認(rèn)收入等調(diào)整利潤的情況發(fā)生。

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（作者單位：上海新閔資產(chǎn)評估有限公司）