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（安徽工業(yè)經(jīng)濟(jì)職業(yè)技術(shù)學(xué)院 安徽 合肥 230051）

長租公寓作為房地產(chǎn)市場中的新型產(chǎn)品，其供給定位于城市白領(lǐng)階層，且以公司對(duì)需求者的方式來展開業(yè)務(wù)經(jīng)營。以萬科為代表的“泊寓”項(xiàng)目的推廣，也預(yù)示著長租公寓項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入房地產(chǎn)市場交易，但目前所反饋的市場信息卻不盡如人意。本文以“經(jīng)濟(jì)收益”作為分析對(duì)象，則需要對(duì)經(jīng)濟(jì)收益的內(nèi)涵進(jìn)行把握。 筆者建議將經(jīng)濟(jì)收益納入經(jīng)濟(jì)利潤范疇來進(jìn)行考察，基于“經(jīng)濟(jì)利潤=會(huì)計(jì)利潤-機(jī)會(huì)成本”綜合分析長租公寓經(jīng)濟(jì)收益的演化機(jī)制。

1.長租公寓經(jīng)濟(jì)收益的影響因素分析

結(jié)合房地產(chǎn)市場特征，可以從以下三個(gè)方面來對(duì)影響因素展開分析：

1.1 需求因素分析

長租公寓的經(jīng)濟(jì)收益來自于城市白領(lǐng)階層，而城市白領(lǐng)階段消費(fèi)長租公寓主要出于這樣兩個(gè)原因：（1）在本城市還未置業(yè)，而暫時(shí)選擇長租公寓；（2）在本城市有固定住所，但長租公寓更具有區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 從目前的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可知，由第一個(gè)原因而選擇長租公寓的消費(fèi)者占比為86%。 這就意味著，影響長租公寓經(jīng)濟(jì)收益的需求因素應(yīng)從第一個(gè)原因中來尋找。 細(xì)化在本城市還未置業(yè)的白領(lǐng)人群，其中外地人口占比大約為63%左右，本地人口（離開父母獨(dú)立生活）的占比約為37%左右。從中可以知曉，城市的人口聚集度直接影響長租公寓的需求狀況，進(jìn)而也就對(duì)長租公寓的經(jīng)濟(jì)收益帶來顯著影響。

1.2 供給因素分析

從業(yè)界所反饋出的信息中可知， 目前諸多房地產(chǎn)企業(yè)并不看好長租公寓項(xiàng)目。 2016 年由萬科首先試水的“泊寓”項(xiàng)目盡管得到了城市白領(lǐng)的青睞，但距今不過兩年的經(jīng)營期并未呈現(xiàn)出顯著的經(jīng)濟(jì)收益。 這就意味著，在長租公寓的供給上應(yīng)秉承謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度。 隨著2018 年經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的召開，中央并未對(duì)房地產(chǎn)市場發(fā)展做出明確指示，甚至在工作會(huì)議中并未提及房地產(chǎn)相關(guān)事宜。 這也就表明，在目前轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的局面下，長租公寓項(xiàng)目的供給在未來并不會(huì)呈現(xiàn)出涌現(xiàn)狀態(tài)。

1.3 彈性因素分析

這里主要從需求彈性和供給彈性等兩個(gè)方面來分析：（1）需求彈性因素分析。 長租公寓的需求彈性突出體現(xiàn)在產(chǎn)品的可替代性上，即城市白領(lǐng)是否以傳統(tǒng)住房模式來替代長租公寓租住模式。通過對(duì)城市白領(lǐng)群體的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，樣本人群中有53%并不充分了解長租公寓項(xiàng)目的比較優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)品文化內(nèi)涵。因此，從定性分析的角度出發(fā)，長租公寓的需求應(yīng)富有彈性。 這就表明， 長租公寓的租金調(diào)整空間并不大。（2）供給彈性因素分析。 長租公寓的修建平均耗時(shí)23 個(gè)月左右，這就對(duì)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)帶來較大壓力， 且在房地產(chǎn)行業(yè)已走出10 年黃金期的歷史背景下，供給彈性也應(yīng)大于1。

2.房產(chǎn)調(diào)控影響下的經(jīng)濟(jì)收益演化機(jī)制分析

在以上影響因素分析的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)調(diào)控影響下的經(jīng)濟(jì)收益演化機(jī)制可從以下四個(gè)方面來展開分析：

2.1 房地產(chǎn)調(diào)控政策導(dǎo)入期時(shí)的經(jīng)濟(jì)收益分析

房地產(chǎn)調(diào)整政策導(dǎo)入期主要以輿論引導(dǎo)為主線，如城市白領(lǐng)已經(jīng)感受到所在城市房地產(chǎn)市場中的非理性景象，并在對(duì)標(biāo)其它城市已經(jīng)發(fā)布的調(diào)整政策，已對(duì)所在城市的房地產(chǎn)市場存在調(diào)控的預(yù)期。 但正是基于這樣的預(yù)期， 才使得城市白領(lǐng)更加迫切的將資金投入到自住房項(xiàng)目中去，所以此時(shí)城市白領(lǐng)對(duì)長租公寓的需求量仍以動(dòng)態(tài)平衡為主。以此所引申出的經(jīng)濟(jì)收益，也在供求平衡格局下處于相對(duì)穩(wěn)定狀態(tài)。

2.2 房地產(chǎn)調(diào)控政策識(shí)別期時(shí)的經(jīng)濟(jì)收益分析

隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的落地，城市白領(lǐng)會(huì)根據(jù)該城市歷史上的調(diào)控措施做出判斷，判斷的主要內(nèi)容便是政策的持續(xù)時(shí)間。 由于不少城市將商品房購買資格做了嚴(yán)格限制，其中最為關(guān)鍵的便是“繳納養(yǎng)老保險(xiǎn)的期限”。這就意味著，政策落地之后便將該城市中的新進(jìn)白領(lǐng)排斥在商品房市場之外，那么他們中的部分將流入長租公寓市場。 而具有購房資格的城市白領(lǐng)，則仍在市場中的“羊群效應(yīng)”下購置自住商品房，所以此時(shí)長租公寓的經(jīng)濟(jì)收益出現(xiàn)翹尾效應(yīng)。

2.3 房地產(chǎn)調(diào)控政策置信期時(shí)的經(jīng)濟(jì)收益分析

隨著城市白領(lǐng)群體增強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策長期性、穩(wěn)定性的置信程度， 此時(shí)市場資金向商品房市場流動(dòng)的數(shù)量和速度都在發(fā)生變化。而且，相對(duì)以前更為嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策，促使未置業(yè)白領(lǐng)的預(yù)期也發(fā)生著調(diào)整。 從目前房地產(chǎn)市場所反饋的信息可知，各地二手房房價(jià)格穩(wěn)中有降，這一表明城市白領(lǐng)群體對(duì)商品房價(jià)格存在著看跌的預(yù)期。此時(shí)通過不完全統(tǒng)計(jì)，長租公寓需求量同比（與去年12 月比）增長了13%，進(jìn)而在供求關(guān)系影響下提升了長租公寓的租金價(jià)格。

2.4 房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)期時(shí)的經(jīng)濟(jì)收益分析

需要指出的是，城市長租公寓經(jīng)濟(jì)收益與城市新增白領(lǐng)人口呈正相關(guān)關(guān)系。 隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)實(shí)施，以及今年中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議未提及房地產(chǎn)市場的有關(guān)事宜，使得商品房投資價(jià)值呈下滑態(tài)勢(shì)。 而且，我國各大城市普遍于前年和去年實(shí)施的房地產(chǎn)調(diào)控，所以除傳統(tǒng)一線城市和新一線城市外， 其他城市中的白領(lǐng)凈增加量呈減少態(tài)勢(shì)。因此，未來長租公寓的經(jīng)濟(jì)收益會(huì)在城市之間產(chǎn)生分化。

3.長租公寓經(jīng)濟(jì)收益演化機(jī)制所帶來的啟示

根據(jù)以上所述，這里從長租公寓經(jīng)濟(jì)收益演化機(jī)制中對(duì)長租公寓供給方提出以下五點(diǎn)啟示：

3.1 增強(qiáng)長租公寓與傳統(tǒng)租房之間的差異性

不難發(fā)現(xiàn)，隨著各城市房地產(chǎn)調(diào)控政策的陸續(xù)出臺(tái)，而且調(diào)控力度普遍空前的情形下，長租公寓供給方應(yīng)抓住這一時(shí)機(jī)，在與傳統(tǒng)租房之間形成業(yè)務(wù)差異性。 傳統(tǒng)租房模式為需求方與房產(chǎn)中介聯(lián)系，并以房產(chǎn)中介牽線來完成租房業(yè)務(wù)。這一傳統(tǒng)模式不僅會(huì)增大城市白領(lǐng)在尋找適合房源上的交易成本，而且也使得自然人之間的經(jīng)濟(jì)往來缺乏法律保障。 長租公寓供給方首先需要突出自身的專業(yè)性，并以線上線下同步接收城市白領(lǐng)的服務(wù)需求。再者，需要在房間布局、租金繳納方式更具靈活性，從而來滿足獨(dú)身白領(lǐng)的個(gè)性化需求。

3.2 優(yōu)化長租公寓項(xiàng)目布局聚焦新一線城市

目前長租公寓項(xiàng)目布局應(yīng)聚焦新一線城市，首先傳統(tǒng)一線城市白領(lǐng)群體在租房需求上已相對(duì)成熟，而且較高的生活成本也使得許多白領(lǐng)會(huì)降低居住條件。作為包括成都、重慶在內(nèi)的新一線城市中，首先這里的高校數(shù)量多從而就為長租公寓的需求帶來了潛在消費(fèi)者。 再者，相對(duì)便宜的生活成本也促使這些城市的白領(lǐng)有能力消費(fèi)長租公寓。最為重要的一點(diǎn)便是， 近年來新一線城市普遍采取了學(xué)歷落戶政策，這就使這些城市具有聚集白領(lǐng)的區(qū)位和政策優(yōu)勢(shì)，進(jìn)而在需求上會(huì)對(duì)長租公寓形成穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)效益。

3.3 完善長租公寓的租金價(jià)格策略穩(wěn)定客源

需要指出的是，城市白領(lǐng)租住長租公寓只是緩兵之計(jì)，隨著他們陸續(xù)具備在本城市購房的資格，以及他們陸續(xù)走進(jìn)婚姻的殿堂，都將離開長租公寓。 以成都為例，具備在中心城區(qū)購房資格的必備條件之一便是，需要在意愿購房區(qū)域繳滿2 年的社保，且不能以個(gè)人的身份繳納。 這就意味著，房產(chǎn)調(diào)控新政之后2 年內(nèi)將是長租公寓穩(wěn)定盈利的時(shí)期， 所以長租公寓供給方應(yīng)在租金價(jià)格制訂上采取靈活的態(tài)度。筆者建議，可以根據(jù)租住時(shí)間按年度實(shí)行折扣定價(jià)。其效果為，租住時(shí)間越長其所獲得的租金優(yōu)惠幅度就越大。

3.4 建立多元化產(chǎn)品宣傳攻勢(shì)提升品牌價(jià)值

由于長租公寓還未在我國普及，而且城市白領(lǐng)對(duì)長租公寓也感到陌生，且不知其與傳統(tǒng)租房模式有何不同。為此，提供長租公寓的企業(yè)需要建立多元化的產(chǎn)品宣傳攻勢(shì)，其宣傳攻勢(shì)的選擇應(yīng)與城市白領(lǐng)獲取資訊的偏好相對(duì)接。 目前城市白領(lǐng)大都利用智能手機(jī)獲取外部資訊，并習(xí)慣于在電商平臺(tái)上購物。因此，長租公寓企業(yè)可以考慮在門戶網(wǎng)站（如58 同城）和即時(shí)聊天工具中發(fā)布產(chǎn)品信息。

隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”行動(dòng)計(jì)劃的發(fā)展，長租公寓呈現(xiàn)出指數(shù)型增長態(tài)勢(shì)。 由于長租公寓是一項(xiàng)投資回報(bào)期相對(duì)較長的微利行業(yè)，如何制定出一個(gè)最佳的盈利模式已經(jīng)成為長租公寓發(fā)展的關(guān)鍵性問題。未來還應(yīng)通過對(duì)國內(nèi)現(xiàn)有長租公寓盈利模式的對(duì)比分析，在差別中找出中國長租公寓現(xiàn)有的盈利模式特點(diǎn)以及成功經(jīng)驗(yàn)，以幫助支持當(dāng)下的長租公寓能夠?qū)崿F(xiàn)快速盈利。

4.小結(jié)

本文認(rèn)為，長租公寓經(jīng)濟(jì)收益的演化機(jī)制可分別從：房地產(chǎn)調(diào)控政策導(dǎo)入期、房地產(chǎn)調(diào)控政策識(shí)別期、房地產(chǎn)調(diào)控政策置信期、房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)期等四個(gè)方面做出分析。 結(jié)合演化機(jī)制分析成果，本文對(duì)長租公寓供給方提出了這樣四個(gè)方面的啟示： 增強(qiáng)長租公寓與傳統(tǒng)租房之間的差異性、優(yōu)化長租公寓項(xiàng)目布局聚焦新一線城市、完善長租公寓的租金價(jià)格策略穩(wěn)定客源、建立多元化產(chǎn)品宣傳攻勢(shì)提升品牌價(jià)值。