張麗娟

（太原市公房租賃管理中心，山西 太原 030002）

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革持續(xù)推進(jìn)，對(duì)外開放不斷提升，經(jīng)濟(jì)社會(huì)有序發(fā)展，國(guó)家稅務(wù)部門于2016年5月起全面推開“營(yíng)改增”試點(diǎn)，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)納入試點(diǎn)范圍，以此激發(fā)企業(yè)發(fā)展活力，推動(dòng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系不斷健全完善。2018年，國(guó)地稅合并成立國(guó)家稅務(wù)總局，國(guó)家持續(xù)推出減稅降費(fèi)政策組合拳，稅收政策發(fā)生很大變革，增值稅稅率不斷調(diào)整?！盃I(yíng)改增”政策推進(jìn)過(guò)程中，對(duì)所有納稅人都產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)更是全新挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)企業(yè)既要做好增值稅相關(guān)會(huì)計(jì)處理，按照稅務(wù)征管要求準(zhǔn)確核算、及時(shí)足額申報(bào)增值稅，又要從企業(yè)管理角度做好增值稅的分析與籌劃，避免因政策變動(dòng)應(yīng)對(duì)不利而造成企業(yè)稅負(fù)增加。如何抓住稅制改革契機(jī)，采取切實(shí)有效的手段和方式，進(jìn)一步規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、降低運(yùn)行成本、減輕稅負(fù)壓力，實(shí)現(xiàn)更大的經(jīng)濟(jì)效益，是擺在房地產(chǎn)企業(yè)面前的重要研究課題。加強(qiáng)“營(yíng)改增”下我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)前景分析，具有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、“營(yíng)改增”政策基本內(nèi)涵及對(duì)行業(yè)發(fā)展的意義

“營(yíng)改增”，是新形勢(shì)下國(guó)家財(cái)稅部門為了進(jìn)一步規(guī)避重復(fù)納稅問(wèn)題、減輕企業(yè)稅收壓力，而采取的以增值稅替代營(yíng)業(yè)稅相關(guān)應(yīng)稅項(xiàng)目的新政和方法。“營(yíng)改增”面向全國(guó)范圍、全行業(yè)推開，有利于減少稅收干擾，保持稅收中性，提高經(jīng)濟(jì)效率。營(yíng)業(yè)稅向增值稅的轉(zhuǎn)變也是全額征稅向增值額征稅的轉(zhuǎn)變，是一個(gè)提高稅收效率的轉(zhuǎn)變。因此，“營(yíng)改增”對(duì)行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了很大影響，起到了積極推動(dòng)作用。房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)對(duì)象主要是土地和建筑物，經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介以及房地產(chǎn)租賃等多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。它是直接關(guān)系到國(guó)計(jì)民生以及經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。

那么，“營(yíng)改增”政策會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來(lái)怎樣的影響呢？

首先，“營(yíng)改增”政策不斷完善和深入推廣，將所有征收營(yíng)業(yè)稅行業(yè)改為繳納增值稅，打通了連接二、三產(chǎn)業(yè)的增值稅抵扣鏈條。第三產(chǎn)業(yè)不斷向前發(fā)展，和第一、二產(chǎn)業(yè)之間的發(fā)展差距進(jìn)一步縮小，進(jìn)一步改善和優(yōu)化了我國(guó)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)均衡發(fā)展水平。全面推開“營(yíng)改增”，不僅有效降低了行業(yè)稅負(fù)，而且產(chǎn)生外溢效應(yīng)，推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)。數(shù)據(jù)顯示，2016年，在經(jīng)濟(jì)增速整體放緩的情況下，中國(guó)第三產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng)7.8%，高技術(shù)制造業(yè)增加值同比增長(zhǎng)10.8%，新納入試點(diǎn)的四大行業(yè)新辦企業(yè)月均增加8 萬(wàn)多戶。2017年一季度，我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比重升至56.5%，服務(wù)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率達(dá)到61.7%。對(duì)此，“營(yíng)改增”政策功不可沒(méi)。

其次，實(shí)施“營(yíng)改增”會(huì)對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)產(chǎn)生較大影響。相對(duì)于營(yíng)業(yè)稅的稅制設(shè)計(jì)，增值稅稅制更加復(fù)雜，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平、財(cái)務(wù)核算水平均提出了較高要求。因此，“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際稅負(fù)會(huì)因財(cái)務(wù)管理的不同而呈現(xiàn)出較大差異。稅收籌劃是企業(yè)在稅法允許的范圍內(nèi)，通過(guò)前期安排進(jìn)行合理避稅的行為，稅收籌劃的決策、方式及程度是納稅人對(duì)納稅遵從的具體方式理性選擇的結(jié)果。財(cái)務(wù)管理能力較強(qiáng)的納稅人會(huì)根據(jù)其對(duì)稅法理解的準(zhǔn)確性以及操作運(yùn)用的高效性，進(jìn)行旨在實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化的稅收籌劃。相比之下，規(guī)模較小、財(cái)務(wù)管理能力較差的企業(yè)則無(wú)力實(shí)現(xiàn)這方面的操作。可見，不同企業(yè)依據(jù)自身能力選擇不同納稅遵從方式，最終將導(dǎo)致實(shí)際稅負(fù)的差異性。這就要求企業(yè)進(jìn)一步優(yōu)化財(cái)務(wù)管理結(jié)構(gòu)，提高風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能力，提高整體競(jìng)爭(zhēng)水平，推動(dòng)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展，形成更加健康的良性競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。

最后，實(shí)施“營(yíng)改增”政策，財(cái)務(wù)制度健全的企業(yè)能夠憑借進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，既避免重復(fù)計(jì)稅問(wèn)題，又能夠?qū)献鞣降募{稅情況進(jìn)行了解和把關(guān)，推動(dòng)行業(yè)體系重構(gòu)，提高優(yōu)勝劣汰進(jìn)程，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)效益實(shí)現(xiàn)。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝指出，“建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)以及生活服務(wù)業(yè)，關(guān)系著國(guó)計(jì)民生和盤活經(jīng)濟(jì)的重任，也是減稅的大頭，可以說(shuō)是國(guó)內(nèi)最先受惠于降稅減負(fù)政策的領(lǐng)域。降稅新政涉及的政策體系并不復(fù)雜，只要監(jiān)管者加速制訂實(shí)施方案，政策效果應(yīng)該會(huì)在今年很快顯現(xiàn)出來(lái)，從而激發(fā)市場(chǎng)活力”。

二、“營(yíng)改增”政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的影響及前景分析

房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)特殊性決定了其成長(zhǎng)發(fā)展的獨(dú)特性。房地產(chǎn)行業(yè)在開展業(yè)務(wù)過(guò)程中，需要繳納各類稅費(fèi)，包括轉(zhuǎn)讓固定資產(chǎn)稅、出租房屋租賃服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)、房地產(chǎn)中介行業(yè)服務(wù)稅等。傳統(tǒng)稅務(wù)政策條件下，房地產(chǎn)行業(yè)在銷售、流通、分配、生產(chǎn)、開發(fā)等各環(huán)節(jié)都有重復(fù)征稅的情況存在，從而影響了行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)。加之傳統(tǒng)稅務(wù)政策有不能以增值稅來(lái)抵扣營(yíng)業(yè)稅要求，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)壓力，不利于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。“營(yíng)改增”政策的出臺(tái)和深入推行，提高了稅收征管效率，有利于更好地優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)，在物資采購(gòu)等稅收抵扣環(huán)節(jié)規(guī)避重復(fù)征稅問(wèn)題，從而推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)更大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。當(dāng)然在“營(yíng)改增”政策實(shí)施過(guò)程中，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的影響是多方面的，具體分析如下：

（一）對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)及上游行業(yè)影響

在市場(chǎng)環(huán)境中，任何行業(yè)都不是獨(dú)立運(yùn)行的，房地產(chǎn)行業(yè)由于生產(chǎn)環(huán)節(jié)比較多，涉及內(nèi)容和領(lǐng)域比較廣泛，涉及到和交通運(yùn)輸、建筑、金融、廣告、物業(yè)管理、咨詢服務(wù)等多個(gè)行業(yè)之間的交流和融合。整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條中，建筑、咨詢服務(wù)、設(shè)計(jì)、金融保險(xiǎn)等行業(yè)屬于房地產(chǎn)行業(yè)的上游行業(yè)，建筑安裝、土地開發(fā)等成本以及產(chǎn)生的利息費(fèi)用等占有很大的比重，建筑行業(yè)的增值稅稅率與房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)項(xiàng)增值稅稅率直接相關(guān)?！盃I(yíng)改增”政策實(shí)施后，房地產(chǎn)行業(yè)由于主要成本是建筑安裝成本，應(yīng)根據(jù)自有項(xiàng)目具體開發(fā)情況，進(jìn)行合理的稅務(wù)預(yù)測(cè)，選擇適合本企業(yè)的計(jì)稅方法，選定符合要求的上游合作單位，取得可抵扣的增值稅專用發(fā)票，從而有效降低企業(yè)的整體稅負(fù)。

（二）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入、成本、利潤(rùn)等方面的影響

“營(yíng)改增”政策的實(shí)施，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)在收入、成本和利潤(rùn)等方面都會(huì)產(chǎn)生很大的影響。

一是在成本方面。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)范圍廣，涉及的行業(yè)領(lǐng)域較多，成本構(gòu)成也比較復(fù)雜。房地產(chǎn)企業(yè)很大一部分成本是政府性收費(fèi)，比如土地成本、城市建設(shè)以及人防建設(shè)等費(fèi)用。另外建安成本占主要部分，建筑企業(yè)只有具備建筑安裝資質(zhì)才能完成相應(yīng)的工作，實(shí)施“營(yíng)改增”政策后，建筑安裝過(guò)程中所使用的材料等，都是按照稅率標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行核算并繳納增值稅的，房地產(chǎn)企業(yè)雖然可以直接運(yùn)用增值稅專用發(fā)票來(lái)抵扣相應(yīng)的成本，但由于上游建筑行業(yè)屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)，在勞務(wù)費(fèi)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣方面稅率低、額度小，考慮到稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁因素，會(huì)進(jìn)一步提高房地產(chǎn)企業(yè)的建安成本，這樣也會(huì)對(duì)稅負(fù)負(fù)擔(dān)產(chǎn)生影響，不利于房地產(chǎn)企業(yè)更大經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)?！邦A(yù)計(jì)‘營(yíng)改增’全面實(shí)施后，對(duì)建筑業(yè)而言，因?yàn)閯趧?dòng)力成本、折舊不能抵扣增值稅，或會(huì)在較短時(shí)期內(nèi)對(duì)建筑類行業(yè)公司的盈利水平產(chǎn)生不利影響，長(zhǎng)期內(nèi)對(duì)‘營(yíng)改增’政策的修改將可能抵消不利影響。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)而言，如果土地成本不可抵扣，最終行業(yè)利潤(rùn)下降幅度可能會(huì)更大，反之則對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)有利”。

二是在利潤(rùn)方面?！盃I(yíng)改增”政策實(shí)施前期，由于價(jià)內(nèi)稅調(diào)整為價(jià)外稅，含稅的銷售收入轉(zhuǎn)化為不含稅收入，同時(shí)由于受房?jī)r(jià)調(diào)控影響，房?jī)r(jià)不可能大幅上調(diào)，因此會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)收入在短時(shí)間內(nèi)有所下降。政策制度體系不健全，增值稅專用發(fā)票的合理取得存在很多的不確定性因素，所以房地產(chǎn)行業(yè)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅抵扣憑證有可能無(wú)法完全取得進(jìn)行抵扣，凈利潤(rùn)短期內(nèi)不增長(zhǎng)的可能性非常大。理論上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)繳納的稅款數(shù)額越多，所獲得的凈利潤(rùn)就會(huì)越高，兩者之間是正相關(guān)關(guān)系。但是由于受到我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制影響，國(guó)內(nèi)土地開發(fā)成本不斷增加，加之房產(chǎn)銷售周期比較長(zhǎng)，進(jìn)一步增加了投資成本。“營(yíng)改增”政策實(shí)施后，房地產(chǎn)凈利潤(rùn)還會(huì)受到上游行業(yè)以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間的競(jìng)爭(zhēng)情況等影響，上游行業(yè)增值稅稅率以及行業(yè)本身增值稅稅率、取得的進(jìn)項(xiàng)抵扣額比率等都是影響因素。隨著政策體系不斷完善，將會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的積極性，從而尋求更好的辦法進(jìn)行抵扣，提高凈利潤(rùn)水平。

（三）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的影響

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)涉及到多個(gè)環(huán)節(jié)，從拿到土地使用權(quán)后，需要經(jīng)過(guò)多個(gè)環(huán)節(jié)才能實(shí)現(xiàn)銷售，周期較長(zhǎng)，項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算跨度非常大。實(shí)施“營(yíng)改增”政策后，由于房地產(chǎn)企業(yè)前期很難有較高的收入，抵扣進(jìn)項(xiàng)稅難度較大，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)所用的材料、人工、機(jī)械設(shè)備等產(chǎn)生的費(fèi)用導(dǎo)致的進(jìn)項(xiàng)稅不能在當(dāng)期進(jìn)行抵扣，需先行墊付這部分進(jìn)項(xiàng)稅資金，從而增加了現(xiàn)金流動(dòng)的壓力?！盃I(yíng)改增”政策的實(shí)施，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納相應(yīng)的增值稅，所以房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量會(huì)增加。

“營(yíng)改增”政策的實(shí)施還會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)償債能力相關(guān)指標(biāo)產(chǎn)生一定的影響。一方面一些進(jìn)項(xiàng)稅額不能夠進(jìn)行抵扣，需要房地產(chǎn)企業(yè)自身負(fù)擔(dān)，進(jìn)一步提高了企業(yè)的流動(dòng)資金比率；另一方面如果房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展中流動(dòng)負(fù)債能夠在相關(guān)行業(yè)中得到抵扣，就會(huì)導(dǎo)致被抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅影響流動(dòng)資金，從而也增加了流動(dòng)資金比例。

（四）對(duì)企業(yè)稅負(fù)方面的影響

實(shí)施“營(yíng)改增”政策之前，房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅計(jì)算公式是總銷售額和稅率的乘積，采購(gòu)的材料以及發(fā)生的勞務(wù)費(fèi)用等不能夠在稅前抵扣，所以導(dǎo)致重復(fù)計(jì)稅問(wèn)題。實(shí)施“營(yíng)改增”政策之后，房地產(chǎn)企業(yè)可以將這一部分費(fèi)用作為進(jìn)項(xiàng)稅進(jìn)行抵扣，從而避免了重復(fù)納稅的情況，對(duì)減輕企業(yè)稅負(fù)從理論上分析是可行的。但是在具體操作運(yùn)行中，卻導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的增加。一方面主要是由于房地產(chǎn)企業(yè)的土地成本占有比重加大，土地成本不能進(jìn)行稅收抵扣，所以新政的實(shí)施對(duì)企業(yè)稅負(fù)產(chǎn)生的影響不大。另一方面房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)所使用的材料、人工等成本，往往很難獲得增值稅專用發(fā)票，從而導(dǎo)致很多抵扣項(xiàng)目不能進(jìn)行相應(yīng)抵扣，增加了稅負(fù)負(fù)擔(dān)。只有房地產(chǎn)企業(yè)取得合理的增值稅專用發(fā)票，才能實(shí)現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)更大的經(jīng)濟(jì)效益。

（五）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的影響

“營(yíng)改增”政策實(shí)施后，房地產(chǎn)企業(yè)還面臨著會(huì)計(jì)核算方面的問(wèn)題。

首先，增值稅專用發(fā)票可以作為企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，因而需要房地產(chǎn)企業(yè)加大對(duì)增值稅發(fā)票的管理力度，對(duì)不可抵扣的或抵扣額度小的項(xiàng)目要充分的學(xué)習(xí)和掌握。

其次，“營(yíng)改增”政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算提出了更高的要求，營(yíng)業(yè)稅的會(huì)計(jì)科目設(shè)置相對(duì)簡(jiǎn)單，而“營(yíng)改增”后由于稅費(fèi)核算票據(jù)發(fā)生了變化，新項(xiàng)目和老項(xiàng)目并存，增加了會(huì)計(jì)核算的難度和工作量。新項(xiàng)目的計(jì)稅方法進(jìn)行了調(diào)整，增值稅核算項(xiàng)目中，分別在一級(jí)和二級(jí)核算科目中增加了“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅”“進(jìn)項(xiàng)稅額”“銷項(xiàng)稅額”“進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”“已交稅金”“減免稅款”“增值稅留抵稅額”等相應(yīng)科目，對(duì)會(huì)計(jì)核算人員和會(huì)計(jì)核算工作本身也提出了更高的要求，企業(yè)需要根據(jù)不同的業(yè)務(wù)增加會(huì)計(jì)核算科目，對(duì)不同的涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行區(qū)別核算。因而，房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)財(cái)務(wù)管理人員進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)使用的財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)也要進(jìn)行相應(yīng)的升級(jí)處理。

再次，“營(yíng)改增”政策的實(shí)施，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅申報(bào)和發(fā)票管理等方面也產(chǎn)生了很大影響。一方面由于稅政不斷調(diào)整，金三系統(tǒng)功能日益完善，納稅申報(bào)專業(yè)要求愈來(lái)愈高，企業(yè)納稅申報(bào)工作難度大幅增加；另一方面企業(yè)必須加強(qiáng)發(fā)票管理，將能否開具增值稅專用發(fā)票的情況統(tǒng)籌考慮在內(nèi)，權(quán)衡利弊，才能更好地進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)抵扣，降低稅負(fù)負(fù)擔(dān)。

三、“營(yíng)改增”背景下提高房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系不斷健全，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量不斷增多，發(fā)展規(guī)模不斷擴(kuò)大，受到地區(qū)發(fā)展不平衡等影響，加上“營(yíng)改增”政策的推行，再由于房地產(chǎn)行業(yè)多元化經(jīng)營(yíng)模式的影響，對(duì)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)和資本管理方式等產(chǎn)生了一定的影響，只有主動(dòng)把握政策，并結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際針對(duì)性研究合理避稅和抵稅的相關(guān)對(duì)策，才能實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)可持續(xù)發(fā)展。隨著行業(yè)監(jiān)管機(jī)制不斷健全，房地產(chǎn)行業(yè)必須進(jìn)一步提高政策應(yīng)對(duì)水平，更好地激發(fā)競(jìng)爭(zhēng)活力，提高經(jīng)營(yíng)成效。建議從以下幾個(gè)方面進(jìn)行積極探索。

（一）轉(zhuǎn)變觀念，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)合理合法納稅意識(shí)

第一，要充分認(rèn)識(shí)到“營(yíng)改增”政策帶來(lái)的影響和變化，對(duì)行業(yè)發(fā)展形勢(shì)進(jìn)行科學(xué)判斷和分析，并結(jié)合實(shí)際提高納稅意識(shí)，在建筑材料、設(shè)備等采購(gòu)等方面要加強(qiáng)資質(zhì)管理，對(duì)供應(yīng)企業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)和審核，盡量獲得增值稅專用發(fā)票，從而更好地進(jìn)行稅費(fèi)抵扣，不斷提高經(jīng)營(yíng)效益。還要加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)督管理，對(duì)每一筆資金的流出都要嚴(yán)格審核。加強(qiáng)發(fā)票規(guī)范化管理，能開具正規(guī)發(fā)票的盡量開具，從而合理地進(jìn)行抵扣，減輕企業(yè)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。

第二，加強(qiáng)對(duì)國(guó)家行業(yè)政策和財(cái)稅政策的了解和認(rèn)識(shí)?！盃I(yíng)改增”對(duì)于企業(yè)的影響是多方面的，其中的利與弊是相對(duì)的、相輔相成的。企業(yè)應(yīng)當(dāng)緊抓這一歷史機(jī)遇，積極研究最新的政策變化，對(duì)增值稅相關(guān)流程進(jìn)行全面了解，密切關(guān)注政策導(dǎo)向，加強(qiáng)對(duì)納稅人員增值稅專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)。通過(guò)做好企業(yè)的發(fā)展，將不利因素轉(zhuǎn)化為積極因素。

第三，雖然“營(yíng)改增”政策的實(shí)施在短時(shí)間內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的不利影響較多，增加了工作難度，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度看，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展具有積極的影響，所以要做好內(nèi)部宣傳，充分把握政策，提高工作能力，積累更多的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，為房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供強(qiáng)大的人力支持。在提高依法納稅意識(shí)的同時(shí)，積極探索合理避稅措施，充分利用政策優(yōu)惠幫助企業(yè)合理避稅和減輕稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)更大的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)企業(yè)健康、穩(wěn)定發(fā)展。

（二）優(yōu)化經(jīng)營(yíng)模式，提高綜合經(jīng)營(yíng)水平

一是要采取有效的措施，盡量縮短建設(shè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)周期，保證資金盡快結(jié)算和回轉(zhuǎn)。二是要積極探索新技術(shù)、新方法，提高房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)質(zhì)量和效率，借助現(xiàn)代信息技術(shù)，提高房地產(chǎn)企業(yè)智能化管理水平。三是要積極探索有效的合作模式，科學(xué)制定避稅方案，從而實(shí)現(xiàn)更大的經(jīng)濟(jì)效益。

（三）健全完善成本費(fèi)用類項(xiàng)目購(gòu)置體系

房地產(chǎn)企業(yè)只有取得增值稅專用發(fā)票，才能進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，所以要結(jié)合政策變化和自身實(shí)際，制定合理科學(xué)的購(gòu)置方案，引入現(xiàn)代化企業(yè)管理理念，加強(qiáng)全面預(yù)算管理，嚴(yán)格過(guò)程監(jiān)督，對(duì)費(fèi)用進(jìn)行全面控制，對(duì)發(fā)票的取得、使用和報(bào)銷管理等流程嚴(yán)格按照制度辦事，避免出現(xiàn)違規(guī)操作行為。

（四）積極進(jìn)行企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

在目前的宏觀調(diào)控大背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)將很難通過(guò)單純的提高售價(jià)來(lái)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，因而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有必要增加多元化的產(chǎn)品組合策略來(lái)有效地降低整體稅負(fù)，如商業(yè)地產(chǎn)的定價(jià)權(quán)較靈活，可以實(shí)現(xiàn)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁?！盃I(yíng)改增”政策對(duì)新老房地產(chǎn)項(xiàng)目不同征收稅率的規(guī)定，需要企業(yè)根據(jù)自身項(xiàng)目的實(shí)際開發(fā)進(jìn)度選擇適當(dāng)?shù)挠?jì)稅方法，對(duì)同一地塊的不同產(chǎn)品，需要進(jìn)行成本費(fèi)用的合理分?jǐn)偅沟檬杖肱c成本費(fèi)用相匹配。房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮自身的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，調(diào)整目標(biāo)客戶群體及產(chǎn)品定位，優(yōu)化企業(yè)的產(chǎn)品種類和結(jié)構(gòu)，根據(jù)市場(chǎng)需求向多業(yè)態(tài)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，從而降低企業(yè)稅負(fù)。

（五）提高會(huì)計(jì)核算、財(cái)務(wù)管理和內(nèi)部控制管理水平

第一，稅收新政對(duì)一般納稅人在過(guò)渡期存在兩種計(jì)稅方法，如選擇了簡(jiǎn)易征收方式，在36 個(gè)月內(nèi)不能更改。因而房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目自身的實(shí)際情況，進(jìn)行準(zhǔn)確的測(cè)算，比較實(shí)行不同計(jì)稅方法給企業(yè)帶來(lái)的稅負(fù)變化，確定合理的計(jì)稅方法。對(duì)于開發(fā)周期較長(zhǎng)有可能更改為一般計(jì)稅方式的項(xiàng)目，在簡(jiǎn)易征收階段需要做好變更計(jì)稅方式的相關(guān)準(zhǔn)備工作，對(duì)于后續(xù)可以抵扣的成本費(fèi)用支出，特別是使用周期較長(zhǎng)的權(quán)益性資產(chǎn)購(gòu)入，應(yīng)盡可能取得增值稅專用發(fā)票，及時(shí)認(rèn)證并計(jì)入進(jìn)項(xiàng)稅額可抵扣金額，便于更改計(jì)稅方法后可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在內(nèi)部會(huì)計(jì)核算、財(cái)務(wù)管理等方面積極探索，加強(qiáng)對(duì)每一個(gè)環(huán)節(jié)的規(guī)范化管理，確保每個(gè)環(huán)節(jié)增值稅發(fā)票能夠盡量獲得，對(duì)于建設(shè)規(guī)模大、投資額度大的項(xiàng)目，完善市場(chǎng)采購(gòu)方案，提高規(guī)模經(jīng)營(yíng)水平，引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，積極參與投標(biāo)競(jìng)價(jià)等，從而合理規(guī)避分散供貨帶來(lái)的問(wèn)題。

第三，增值稅專用發(fā)票在2017年7月1日起認(rèn)證期限規(guī)定為360 天，即企業(yè)需要在取得專票后360 天內(nèi)進(jìn)行認(rèn)證才能進(jìn)行抵扣，因而企業(yè)必須指定專人負(fù)責(zé)建立詳盡的發(fā)票臺(tái)賬，及時(shí)對(duì)取得的可抵扣進(jìn)項(xiàng)增值稅專用發(fā)票進(jìn)行認(rèn)證，確保取得的專用發(fā)票能夠按期抵扣，同時(shí)也要避免企業(yè)由于發(fā)票管理不善和籌劃不到位，出現(xiàn)滯留發(fā)票和留抵發(fā)票。如果取得的專用發(fā)票企業(yè)無(wú)法進(jìn)行抵扣，財(cái)務(wù)人員必須及時(shí)進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出，規(guī)避企業(yè)因不了解熟悉新稅政而產(chǎn)生涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

第四，不斷提高財(cái)務(wù)管理人員會(huì)計(jì)電算化水平，積極學(xué)習(xí)會(huì)計(jì)核算方面的新知識(shí)、新方法，積極落實(shí)內(nèi)部進(jìn)項(xiàng)稅額合理抵扣相關(guān)政策，提高財(cái)務(wù)分析水平，為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益不斷提升提供更多的參考或者借鑒。加強(qiáng)內(nèi)部管控，完善內(nèi)部各項(xiàng)管理制度，積極探索和上游行業(yè)的合作共贏機(jī)制，合理籌劃費(fèi)用管理，從而提高稅務(wù)科學(xué)化管理水平。

綜上所述，增值稅的實(shí)行在總體上可以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)起到減稅的作用，但由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)自身的特點(diǎn)，且無(wú)法確?？傻挚圻M(jìn)項(xiàng)稅額的取得，因而房地產(chǎn)企業(yè)必須積極應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”政策帶來(lái)的財(cái)務(wù)管理及稅務(wù)方面的變化，提高企業(yè)財(cái)務(wù)核算水平，加強(qiáng)增值稅發(fā)票的管理，科學(xué)測(cè)算企業(yè)的整體稅負(fù)，合理選擇適合本企業(yè)的計(jì)稅方法。努力做到既滿足稅務(wù)征管要求，準(zhǔn)確核算、及時(shí)足額申報(bào)增值稅，也能做好增值稅的分析與籌劃，避免政策變動(dòng)及管理不利對(duì)企業(yè)造成稅負(fù)增加。只有主動(dòng)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，積極探索有效的應(yīng)對(duì)措施，不斷提高經(jīng)營(yíng)水平，才能開創(chuàng)美好前景，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)可持續(xù)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)更大的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。