文/蔡鵬

一、引言

黨的十九大報告提出要“加快建立現(xiàn)代財政制度，建立權(quán)責(zé)清晰、財力協(xié)調(diào)、區(qū)域均衡的中央和地方財政關(guān)系”，在住房方面提出要“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”。目前的房地產(chǎn)稅收體系存在著諸多問題，改革房地產(chǎn)相關(guān)稅收一方面要促進(jìn)財政體系完善，一方面要能夠促進(jìn)“房住不炒”目標(biāo)的實現(xiàn)。然而，房地產(chǎn)稅收體系的改革不是一蹴而就的，《黨的十九大報告輔導(dǎo)讀本》中提出要按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實施，對工商業(yè)房地產(chǎn)和個人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度。

近年來，房地產(chǎn)稅收體系的改革面臨著一些新的形勢：一是2016年以來“營改增”的實施，使地方政府從稅收結(jié)構(gòu)上失去了“營業(yè)稅”這一主體稅種，地方政府亟待尋找一種具有替代性的稅種；二是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的長效機(jī)制尚未建立，面對高漲的房價和居高不下的住房需求，目前政府手中的武器是“限購、限售”等短期措施，調(diào)控方式較為被動；三是盡管已經(jīng)意識到了地方政府對土地出讓收入的過度依賴問題，中央對地方政府融資平臺的限制力度也不斷加大，然而由于還未找到新的收入來源，“土地財政”問題無法從根本上得到解決。新的形勢也對房地產(chǎn)稅收體系的改革提出了新的要求，即為地方政府補(bǔ)充主體稅種，建立房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機(jī)制，從根本上解決“土地財政”問題。

二、文獻(xiàn)綜述

目前對改革房地產(chǎn)稅收體系的研究主要集中于新的房地產(chǎn)稅制設(shè)計方面，針對整個房地產(chǎn)稅收體系改革的研究較少。然而，房地產(chǎn)稅改革不僅僅是出臺一種針對個人住房的房地產(chǎn)稅，而是會對房地產(chǎn)的各個涉稅環(huán)節(jié)進(jìn)行調(diào)整，這些調(diào)整會相互影響與制約，將會對豐富地方政府財政收入與建立長效機(jī)制起到關(guān)鍵作用，因此，對房地產(chǎn)整個稅收體系改革的研究至關(guān)重要。賈康等（2014）對房地產(chǎn)稅改革的總體框架進(jìn)行了研究，提出了一系列改革目標(biāo)；嚴(yán)榮（2017）從促進(jìn)租購并舉的角度，提出了完善房地產(chǎn)稅收體系的建議；潘旭文（2017）比較了發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)稅收制度，借鑒國外經(jīng)驗對我國房地產(chǎn)稅收體系提出了制度設(shè)計建議?，F(xiàn)有研究對房地產(chǎn)稅改革提出了較為宏觀的政策設(shè)想，但對目前新的形勢缺少全面的應(yīng)對機(jī)制，而且房地產(chǎn)稅改革是一項長期工作，現(xiàn)有研究中缺乏分步驟、系統(tǒng)性的改革方案。本文梳理了房地產(chǎn)稅收體系的現(xiàn)狀，并與新的形勢相結(jié)合提出存在的問題，最后提出房地產(chǎn)稅收體系改革的目標(biāo)以及分階段的改革方案。

三、房地產(chǎn)稅收體系的現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)相關(guān)稅收結(jié)構(gòu)

1.房地產(chǎn)相關(guān)稅收的范圍。從廣義來看，我國與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種共有10個：流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)(開發(fā)和交易環(huán)節(jié))的稅種有8個，即土地增值稅、耕地占用稅、增值稅（“營改增”前為營業(yè)稅）、城市維護(hù)建設(shè)稅、契稅、個人所得稅、企業(yè)所得稅和印花稅；持有環(huán)節(jié)有房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅2個。從狹義來看，房地產(chǎn)業(yè)獨有的稅種有5個：流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)有3個，即土地增值稅、耕地占用稅、契稅；持有環(huán)節(jié)有2個，即房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。從收入劃分來看，狹義的房地產(chǎn)相關(guān)稅收屬于地方稅，其他的個人所得稅、企業(yè)所得稅、增值稅（“營改增”之前的營業(yè)稅為地方稅）、城市維護(hù)建設(shè)稅和印花稅屬于中央和地方共享稅。

2.各環(huán)節(jié)房地產(chǎn)相關(guān)稅收情況。從稅種來看，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅種多于持有環(huán)節(jié)的稅種，在《中國稅務(wù)年鑒》中，房地產(chǎn)業(yè)的稅收分為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)稅收、物業(yè)管理稅收、房地產(chǎn)中介服務(wù)稅收、自有房地產(chǎn)經(jīng)營活動稅收和其他房地產(chǎn)業(yè)稅收。其中，自有房地產(chǎn)經(jīng)營活動的稅收與其他情況相比更能夠反映房地產(chǎn)在流通過程中的稅收結(jié)構(gòu)情況。如表1所示，2015年地方稅務(wù)局來自自有房地產(chǎn)經(jīng)營活動的稅收中流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收占比90.79%，其中占比最高的為契稅（49.07%），其次是營業(yè)稅（22.42%），印花稅占比最低（0.39%），持有環(huán)節(jié)的稅收占比僅為9.21%，其中房產(chǎn)稅占比為7.53%，城鎮(zhèn)土地使用稅占比為1.68%。由此看來，在房地產(chǎn)流通過程中流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于持有環(huán)節(jié)的。

表1 地方稅務(wù)局來自自有房地產(chǎn)經(jīng)營活動的稅收結(jié)構(gòu)（2015年）

（二）房地產(chǎn)相關(guān)稅收的定位

狹義的房地產(chǎn)相關(guān)稅收是房地產(chǎn)業(yè)獨有的稅種，并且屬于地方稅，因此更能夠反映房地產(chǎn)相關(guān)稅收在地方財政中的地位，所以我們重點研究狹義的房地產(chǎn)相關(guān)稅收與地方政府其他重要收入的關(guān)系。表2顯示了2007-2016年狹義的房地產(chǎn)相關(guān)稅收、營業(yè)稅以及土地出讓金與當(dāng)年地方政府稅收收入的關(guān)系。

表2 房地產(chǎn)相關(guān)稅收與地方其他重要收入（2007-2016年）

1.房地產(chǎn)相關(guān)稅收與地方稅收總量的關(guān)系。從表2中可以看出：在狹義的房地產(chǎn)相關(guān)稅收中契稅占比最高，十年來一直在地方政府稅收總量的6.5%左右波動；土地增值稅占比增長速度最快，從2007年的2.1%增長到2016年的6.5%，已經(jīng)成長為與契稅可匹敵的稅種；其他三個稅種，即耕地占用稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅十年來有所增長，但占比較小，僅為地方政府稅收總量的3%左右；五種稅收占地方政府稅收總量的比例十年來增加了8.9個百分點，2016年狹義的房地產(chǎn)相關(guān)稅收占地方地政府稅收總量的比例達(dá)到了23.2%，已經(jīng)成為地方政府的重要收入來源。

2.房地產(chǎn)相關(guān)稅收與其他重要收入的比較。

（1）狹義房地產(chǎn)相關(guān)稅收與營業(yè)稅?！盃I改增”之前營業(yè)稅是地方財政最重要的稅收來源，從表2中可以看出，2013年“營改增”試點以前，營業(yè)稅占地方政府稅收總量的比例大概在三分之一左右，2013年以后，營業(yè)稅占比開始下降，2016年5月“營改增”全面推開，當(dāng)年營業(yè)稅占地方政府稅收總量的比例下降到15.7%。2017年開始，營業(yè)稅全部轉(zhuǎn)變?yōu)樵鲋刀悺Ｈ欢?，作為地方稅重要稅種的房地產(chǎn)相關(guān)稅收（狹義）卻沒有作任何調(diào)整，而且，房地產(chǎn)相關(guān)稅收（狹義）中還沒有哪個稅種能夠代替營業(yè)稅的地位。

（2）狹義房地產(chǎn)相關(guān)稅收與土地出讓金。從表2中可以看出，一直以來，土地出讓金都是地方政府的重要收入，2010年、2011年、2013年的土地出讓金規(guī)模甚至達(dá)到了地方財政稅收的八成，而且每年的波動較大。土地出讓金還是地方政府償還地方債務(wù)的重要保證，根據(jù)國家審計署2013年發(fā)布的《全國政府性債務(wù)審計結(jié)果》，截至2013年6月地方政府的債務(wù)規(guī)模達(dá)到地方政府一般財政收入和政府性基金收入的1.7倍，至2012年底，地方政府承諾以土地出讓收入償還的債務(wù)余額占負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)余額的37%Ⅱ。反觀房地產(chǎn)相關(guān)稅收，雖然同樣是來自不動產(chǎn)的收入，五種狹義的房地產(chǎn)相關(guān)稅收之和都不及土地出讓金收入的一半，有些年份甚至僅為土地出讓金的四分之一。

（三）近年來政府利用房地產(chǎn)相關(guān)稅收進(jìn)行的市場調(diào)控

以上海市為例，說明近年來政府利用流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)相關(guān)稅收進(jìn)行的市場調(diào)控及其調(diào)控效果。

1.利用流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收的市場調(diào)控。流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收的調(diào)控主要包括營業(yè)稅（“營改增”后調(diào)整為增值稅）、個人所得稅和契稅的調(diào)控。2005-2006年，為了鼓勵長期持有住房、控制投機(jī)行為、抑制住房價格上漲過快，國家規(guī)定持有超過2年的普通住房可免繳營業(yè)稅，2006年又將2年調(diào)整到5年，然而這次調(diào)控并沒有有效抑制房價的上漲。2008年美國次貸危機(jī)爆發(fā)，房地產(chǎn)市場遇冷，根據(jù)國務(wù)院要求，上海市將免征營業(yè)稅的持房期限由5年放寬到2年，又將個人首次購買90平方米以下普通住房的契稅稅率下調(diào)到1%，營業(yè)稅和契稅雙降對促進(jìn)居民住房消費(fèi)效果明顯，2009年初上海新建商品住宅和二手住宅銷售價格指數(shù)同比降幅開始放緩，并于2009年下半年出現(xiàn)同比增長。2010-2011年，為了避免房價過快上漲，取消了1年內(nèi)再次購房個人所得稅減免，將營業(yè)稅優(yōu)惠政策的口徑由2年提升至5年，將首次購房契稅優(yōu)惠口徑收緊為家庭唯一住房，此后新建商品住宅和二手住宅價格同比增速有所放緩。2015-2016年，受去庫存政策影響，營業(yè)稅優(yōu)惠口徑由5年放寬到2年，在契稅方面,只要是家庭唯一住房不管面積大小，不論是否為普通住房，都享受梯度稅率優(yōu)惠，從2015年3月雙稅調(diào)整到2016年10月，新建商品住宅和二手住宅價格指數(shù)大幅上漲。總體來看，近年來流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收的調(diào)控經(jīng)歷了兩次收緊和兩次放松：在實施收緊政策時，調(diào)整的幅度較小，很難改變房價上漲預(yù)期，因而調(diào)控效果有限；在實施放松政策時，由于同時受到經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和金融信貸政策放寬等影響，調(diào)控效果有被放大的傾向。

2.利用持有環(huán)節(jié)稅收的市場調(diào)控。持有環(huán)節(jié)稅收的調(diào)控主要是指2011年以來的房產(chǎn)稅試點。從2011年1月開始，上海市作為試點城市出臺并實施了房產(chǎn)稅。雖然房產(chǎn)稅的征收增加了房地產(chǎn)的持有成本，理論上對房價上漲有一定的抑制作用，但是上海市只對增量房超出人均60平方米的面積打七折征稅，稅率為0.4%-0.6%，窄稅基、低稅率、征收率較低等問題導(dǎo)致稅收量少，對房價影響小，總體來看效果欠佳。

四、存在的問題

（一）稅收體系本身的問題

1.重流轉(zhuǎn)輕持有問題。在房地產(chǎn)流通過程中流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于持有環(huán)節(jié)，在宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展向好、房地產(chǎn)市場繁榮的情況下，房地產(chǎn)持有成本過低，會促使投資或投機(jī)者囤房，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)容易轉(zhuǎn)嫁給購房者，在需求旺盛而供給短時間不變的情況下，就會推高房價，增加購房者負(fù)擔(dān)。

2.稅制設(shè)計不合理問題。稅制設(shè)計不合理表現(xiàn)在土地增值稅和試點城市的房產(chǎn)稅上。土地增值稅采用超率累進(jìn)稅率（30%-60%），稅基為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除5項扣除項目后的余額，稅制設(shè)計過于復(fù)雜，存在著清算時間跨度長、房地產(chǎn)企業(yè)虛增房地產(chǎn)開發(fā)成本逃稅、基層征管能力不足等問題。上海和重慶試點的房產(chǎn)稅雖然稅制不同，但都存在著稅基過窄、稅率過低、評估價值不合理、房產(chǎn)稅占地方稅收收入比例過低的問題，使得試點的房產(chǎn)稅無法達(dá)到體現(xiàn)公平、兼顧效率和征收適度的效果。

3.重復(fù)征稅問題。一是房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅有重復(fù)性，在房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)同時開征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的初衷是要對房產(chǎn)和地產(chǎn)分別征稅，而目前房產(chǎn)稅的稅基并不僅是地上建筑物的價值，還包括地產(chǎn)價值。二是印花稅和契稅有重復(fù)性，兩者都是對契約征稅。稅種較多會增加征管成本，還會造成居民產(chǎn)生房地產(chǎn)稅收繁重的不良印象。

（二）“營業(yè)稅”的替代稅種缺失問題

“營改增”以后地方財政主體稅種缺失，地方政府面臨巨大的財政考驗。目前，為了保持中央和地方財力格局總體平穩(wěn)，國務(wù)院發(fā)布《全面推開營改增試點后調(diào)整中央與地方增值稅收入劃分過渡方案》（以下簡稱《方案》），提出在過渡期間增值稅地方留存比例暫時由中央75%、地方25%調(diào)整為中央50%、地方50%，但《方案》也明確指出過渡期暫定2-3年，屆時根據(jù)中央與地方事權(quán)和支出責(zé)任劃分、地方稅體系建設(shè)等改革進(jìn)展情況，再研究是否適當(dāng)調(diào)整。近年來，中央正在逐漸加大對基本公共服務(wù)的扶持力度，2018年2月國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《基本公共服務(wù)領(lǐng)域中央與地方共同財政事權(quán)和支出責(zé)任劃分改革方案》（以下簡稱《改革方案》），明確在義務(wù)教育、基本醫(yī)療保障、基本住房保障等基本公共服務(wù)領(lǐng)域中央與地方共同財政事權(quán)范圍。從整體上來說，《改革方案》增強(qiáng)了中央支出責(zé)任，中央財政的壓力會增加，因此“營改增”過渡期后，增值稅的中央和地方分配比例很可能傾向于中央，甚至調(diào)整回“營改增”之前中央占大部分的情況。屆時，如果地方政府仍然沒有與營業(yè)稅相匹配的稅源補(bǔ)充，那么地方財政壓力將非常大，地方政府債務(wù)會不斷增加，財政危機(jī)會不斷顯現(xiàn)?？梢钥紤]通過房地產(chǎn)相關(guān)稅收的改革，逐步增加持有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅收，在“營改增”過渡期間令房地產(chǎn)稅成長為可以與營業(yè)稅相匹配的稅種，補(bǔ)齊地方財政短板。

（三）調(diào)控作用不突出問題

稅收的重要職能之一就是調(diào)控經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。然而，我國房地產(chǎn)相關(guān)稅收對市場的調(diào)控作用卻并不突出，主要有兩大問題：一是以短期調(diào)控為主，缺乏長效機(jī)制。在房地產(chǎn)市場過熱時，政府總是通過暫時增加流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)來抑制投機(jī)炒房，并且調(diào)控力度較小，在持有環(huán)節(jié)稅負(fù)較輕且房價長期看漲的情況下，調(diào)控作用十分有限。二是地方政府缺少自主調(diào)節(jié)權(quán)限。我國房地產(chǎn)市場區(qū)域性特征較強(qiáng)，但房地產(chǎn)稅收由國家統(tǒng)一調(diào)整，以2015年的營業(yè)稅與契稅雙降為例，這本是促進(jìn)三四線城市去庫存的政策之一，然而全國“一刀切”的做法給一二線城市帶了房價快速上漲的壓力。

（四）房地產(chǎn)相關(guān)稅收占地方財政收入比重過低問題

在我國，與房地產(chǎn)直接相關(guān)的稅收（狹義的房地產(chǎn)相關(guān)稅收）占地方稅收收入的比重僅為二成左右。房地產(chǎn)相關(guān)稅收在地方財政中的地位較低，與土地出讓金無法相提并論。而從各國的經(jīng)驗來看，很多國家的房地產(chǎn)稅收都是地方政府最重要的財源之一。從房地產(chǎn)稅收占地方收入的比重來看，英國和澳大利亞的房地產(chǎn)稅收是地方政府唯一稅收收入來源，加拿大為91%，美國為73%，法國為53%，日本為30%Ⅲ，總體來看，分權(quán)化程度高的國家地方政府對房地產(chǎn)稅的依賴性更強(qiáng)，而且大多數(shù)發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)相關(guān)稅收都以持有環(huán)節(jié)為主。與發(fā)達(dá)國家相比，我國的房地產(chǎn)稅收在地方財政收入中的地位有待提高，特別是持有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅，由于是每年征收，可以起到長期充實地方財政收入的作用。

五、房地產(chǎn)稅收體系改革的建議

（一）房地產(chǎn)稅收體系改革的目標(biāo)

參照國家的相關(guān)要求，根據(jù)目前面臨的形勢，結(jié)合存在的問題，房地產(chǎn)稅收體系改革的目標(biāo)應(yīng)該是減流轉(zhuǎn)、增持有，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度，充實地方財政收入，增加稅收對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用，形成“房住不炒”的長效機(jī)制。

（二）房地產(chǎn)稅收體系改革的分階段建議

1.近期——調(diào)整稅種，建立長效機(jī)制框架。近兩年，應(yīng)該重點推進(jìn)調(diào)整稅種，不管能夠征收多少稅，應(yīng)先將長效機(jī)制的稅制框架建立起來。房地產(chǎn)相關(guān)稅收的改革核心在于對持有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的改革，即對個人非營利性住房征稅。雖然，從法理上來說征收房地產(chǎn)稅沒有問題，但稅收調(diào)整不僅僅是財政問題、法律問題，還是社會問題。對普通老百姓來說，接受一項稅收從無到有是非常困難的事，這將直接影響到今后的征收率，甚至關(guān)系到社會穩(wěn)定。因此近期的改革重點為：一要在征稅的必要性上作充分說明，即縮小財產(chǎn)差距，進(jìn)一步抑制住房消費(fèi)上的奢侈。二要制定人們?nèi)菀捉邮艿亩愔七M(jìn)行全國推廣?？梢韵葘嵭小罢惢⒌投惵省?，即對擁有多套住房和高檔住房的家庭征收，并采用0.1%-1%范圍的低稅率。三要增加持有環(huán)節(jié)稅收，減少流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收。具體可將持有環(huán)節(jié)的城鎮(zhèn)土地使用稅與房產(chǎn)稅合并為新的“房地產(chǎn)稅”，并增加個人非營利性住房的房地產(chǎn)稅，廢除房地產(chǎn)業(yè)的印花稅以解決重復(fù)征稅問題，簡化土地增值稅制以提高征稅效率（可以考慮以土地出讓金為稅基征稅）。

2.中期——增加稅收，強(qiáng)化房地產(chǎn)相關(guān)稅收的財政職能。未來2-10年，應(yīng)該適當(dāng)增加房地產(chǎn)稅，使之成長為地方財政的主體稅種，并增強(qiáng)房地產(chǎn)相關(guān)稅收的市場調(diào)控作用。“營改增”過渡期之后，地方政府面臨主體稅種缺失問題，房地產(chǎn)稅應(yīng)當(dāng)代替以前的“營業(yè)稅”，作為主體稅種起到充實地方財政收入的作用。另外，從國外經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)相關(guān)稅收也是地方政府進(jìn)行市場調(diào)控的重要經(jīng)濟(jì)手段：持有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅由于是對房地產(chǎn)的持有行為長期征稅，能夠增加房地產(chǎn)投資的持有成本，促進(jìn)居民理智購房，也是籌集地方財政稅收的重要來源；流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)相關(guān)稅收能夠在短期內(nèi)調(diào)節(jié)市場行為，如我國香港、澳大利亞的維多利亞州、加拿大的不列顛哥倫比亞省都在近年房地產(chǎn)市場過熱時提高了房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅率，在短期內(nèi)抑制了投機(jī)行為，緩解了房地產(chǎn)市場的過熱現(xiàn)象。因此，中期的改革重點為：一要適當(dāng)拓寬房地產(chǎn)稅的稅基，實行“寬稅基、低稅率”。在改革中期，隨著人們對持有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅的接受程度不斷提高，可以在不顯著增加居民家庭生活負(fù)擔(dān)的情況下，將扣除一定的家庭人均面積后的房地產(chǎn)價值作為稅基，稅率依然實行0.1%-1%的“低稅率”。二要賦予地方政府一定的自主權(quán)限。在稅制設(shè)計上，國家可以規(guī)定一個房地產(chǎn)稅的稅基和稅率范圍，地方政府根據(jù)各地的實際情況自主選擇。另外，在調(diào)控方面，應(yīng)避免全國“一刀切”的做法，給予地方政府一定的自主調(diào)控權(quán)限，目前地方政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的方法以行政手段為主，今后應(yīng)鼓勵地方政府運(yùn)用稅收這種經(jīng)濟(jì)手段對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，如在房地產(chǎn)市場過熱時提高房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅率來為市場降溫，減免出租房屋和保障性住房的房屋產(chǎn)權(quán)人的房地產(chǎn)稅以鼓勵住房租賃市場和保障房的發(fā)展，等等。三要完善房地產(chǎn)價值評估體系和房地產(chǎn)稅收征收機(jī)制等配套措施，確保房地產(chǎn)相關(guān)稅收的正確評估和有效征收。應(yīng)建立政府部門之間的涉稅信息共享平臺，加快不動產(chǎn)登記制度與信息平臺建設(shè)，可建立一個專門的政府房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)或部門，采用信息化手段，建立統(tǒng)一的稅收征管系統(tǒng)，以節(jié)約征管資源，降低征管成本，提高征管效率。

3.遠(yuǎn)期——增稅減金，解決“土地財政”問題。未來10-20年，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步提高房地產(chǎn)相關(guān)稅收在地方財政中的地位，同時改革土地出讓金制度，弱化土地出讓金在地方財政中的重要性，從根本上解決“土地財政”問題。土地出讓金不僅是地方最重要的財政收入之一，也是地方政府償還債務(wù)的重要財源。其實，“土地財政”的根本問題不在于地方政府對土地收入的依賴（國際上地方財政依賴土地等不動產(chǎn)收入的現(xiàn)象并不少見），而在于“土地出讓金制度”具有不穩(wěn)定性和不可持續(xù)性：不穩(wěn)定性表現(xiàn)在由于土地出讓價格受房產(chǎn)市場影響很大，每年地方政府征收的土地出讓金會有波動，并不是一項穩(wěn)定的收入；不可持續(xù)性表現(xiàn)在由于地方政府可以通過轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)短期內(nèi)得到大量收入，導(dǎo)致財政支出計劃性弱、當(dāng)期用掉下一期收入的現(xiàn)象（舉債并以土地出讓金作為償債來源）不斷顯現(xiàn)，而土地資源有限，并不能無限制開發(fā)。因此，遠(yuǎn)期的改革重點為：一要改革土地出讓金制度。隨著大批房屋特別是住宅建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限到期時間的不斷逼近，土地續(xù)租問題將不斷顯現(xiàn)。近日，《民法典各分編（草案）》提請全國人大常委會審議，其中物權(quán)編草案作了原則性規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。然而，續(xù)期時“土地出讓金”的繳納方式依然沒有定論。筆者認(rèn)為期滿后將土地使用權(quán)變?yōu)橛谰檬褂脵?quán)，從而免繳土地出讓金或者“金改稅”的可能性不大，因為如果是這樣，土地就相當(dāng)于私有，這與我國憲法規(guī)定的土地公有制度相違背。而期滿后延續(xù)現(xiàn)有土地出讓金制度，一次性付70年使用權(quán)的土地出讓金的可能性也不大，因為隨著近年來住宅價格的高漲，土地使用權(quán)的價格也不斷增長，甚至比很多土地私有制國家的地價更高，一次性支付土地出讓金缺乏合理性和可行性?？梢蕴剿髌跐M后土地出讓金年付制，以及續(xù)租年限彈性制，即給于居民一定的土地出讓年限選擇權(quán)。二要進(jìn)一步增強(qiáng)房地產(chǎn)相關(guān)稅收在地方財政中的地位。房地產(chǎn)相關(guān)稅收與土地出讓金相比有著先天的優(yōu)勢。稅收是一種持續(xù)的收入，比土地出讓金更具有計劃性，不會因為地方政府的短期行為而大幅波動，能夠促進(jìn)地方政府理性運(yùn)用財政收入。另外，稅收不僅有著與土地出讓金相同的籌集財政收入的作用，還有土地出讓金沒有的調(diào)節(jié)收入分配和調(diào)控經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的作用。因此，從長遠(yuǎn)來看，應(yīng)該強(qiáng)化房地產(chǎn)相關(guān)稅收的財政作用，適當(dāng)降低土地出讓金占地方財政收入的比例?？梢赃m當(dāng)提高持有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅稅率，實行“寬稅基，累進(jìn)稅率”，即按照房地產(chǎn)價值劃定檔次，實行0.1%-3%逐級提高的累進(jìn)稅率。另外，應(yīng)該探索其他房地產(chǎn)相關(guān)稅收，如對空置土地和房產(chǎn)征收“空置稅”，即對沒有根據(jù)規(guī)劃時間開工的空置土地、逾期半年未能竣工的在建房地產(chǎn)項目、空置住房征稅，以減少囤地行為和房屋空置現(xiàn)象，促進(jìn)房地產(chǎn)在市場上的流通和租房供應(yīng)，避免資源浪費(fèi)。

注釋

Ⅰ由于2015年還未實行“營改增”，所以當(dāng)年房地產(chǎn)業(yè)稅收仍然有營業(yè)稅這一稅種。

Ⅱ數(shù)據(jù)來源：國家審計署《全國政府性債務(wù)審計結(jié)果》，http：//www.audit.gov.cn/n5/n25/c63642/content.html.

Ⅲ數(shù)據(jù)來源：OECD Statistics 2011.