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        廣西國有企業(yè)利用土地“退二進三”政策研究

        2019-02-19 15:22:02梁尚尉趙建華周一韜林義雯
        市場論壇 2019年9期
        關鍵詞:廠房服務業(yè)園區(qū)

        梁尚尉 趙建華 周一韜 林義雯

        (廣西投資集團 廣西 南寧 530022)

        一、實施“退二進三”政策的必要性

        (一)順應城市發(fā)展規(guī)劃總體要求

        隨著城市化建設步伐的加快,相當一部分工業(yè)企業(yè)廠址處于城市主城區(qū)塊,大片的廠房和陳舊的職工家屬住宅區(qū)占據(jù)著商業(yè)價值較高的黃金地塊,嚴重制約城市發(fā)展建設,同時也影響了城市形象。這些占據(jù)城市發(fā)展地塊的企業(yè),會面對所在地政府城市建設規(guī)劃、土地利用規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展統(tǒng)籌布局的一系列新定位新要求。必須認清第二產(chǎn)業(yè)退出主城區(qū),是加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)、集中統(tǒng)籌規(guī)劃城市建設的必然趨勢。

        (二)滿足生態(tài)城市建設的需要

        隨著綠色發(fā)展和共建生態(tài)城市的理念越來越深入人心,在城市建設發(fā)展過程中,環(huán)保的重要性進一步突顯。有害氣體、有害物質(zhì)、工業(yè)廢水、工業(yè)廢渣及噪聲等是環(huán)保重要指標,其對老百姓的生活、學習及工作有很大的影響,改善城市整體的人居和營商環(huán)境,城市環(huán)保是首要條件。與此同時,通過實施“退二進三”,可以促進發(fā)展社區(qū)服務業(yè)和生活性服務業(yè),提高居民生活便利度;通過加快發(fā)展就業(yè)容量大的勞動密集型服務業(yè)企業(yè),可以提高勞動就業(yè)率,增加居民收入;以工業(yè)企業(yè)的搬遷換來中心城區(qū)的轉(zhuǎn)型發(fā)展,實現(xiàn)城市和諧發(fā)展。

        (三)實現(xiàn)集約用地的重要出路

        通過“退二進三”,一方面可以把城市建成區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市建設結(jié)合起來,使大量原工業(yè)用地轉(zhuǎn)用于服務業(yè),有效整合土地資源,提高單位面積土地的投資強度和利用效率;另一方面,可以進一步優(yōu)化提升城區(qū)公用基礎設施建設水平,方便城市加快建設包括道路、供水、供電、電信、垃圾和污水處理等在內(nèi)的建成區(qū)公用基礎設施,提高公用設施共享度,進一步提高城市承載能力,增強城市的舒適度,進一步打造“宜居”城市。

        (四)企業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型升級的需要

        通過“退二進三”,對企業(yè)原有工業(yè)用地進行產(chǎn)業(yè)重新布局,規(guī)劃發(fā)展形成與城市相適應的、布局合理、業(yè)態(tài)先進的商貿(mào)服務體系,盤活了閑置或低效資源,大幅度提升了土地價值,這樣既能解決企業(yè)改制所需資金,又為企業(yè)提供擴大再生產(chǎn)資本。與此同時,工業(yè)企業(yè)通過土地置換,進入工業(yè)集中園區(qū),有利于企業(yè)節(jié)能減排、改善生產(chǎn)環(huán)境,集約發(fā)展、配套經(jīng)營、節(jié)約成本,同時充分享受園區(qū)提供的物流、技術(shù)、政策和資金等方面支持,必將獲取新的發(fā)展機會,促進自身產(chǎn)業(yè)升級,提升發(fā)展層次。

        二 “退二進三”成功案例的經(jīng)驗借鑒

        (一)北京798藝術(shù)區(qū)煥發(fā)新活力

        北京798藝術(shù)區(qū)位于北京朝陽區(qū)酒仙橋街道大山子地區(qū),區(qū)域面積60多萬平方米,原為原國營798廠等電子工業(yè)的老廠區(qū)所在地。在對原有的歷史文化遺留進行保護的前提下,將原有的工業(yè)廠房進行了重新定義、設計和改造,原有廠房廠區(qū)等主體結(jié)構(gòu)保持不變,邀請藝術(shù)家入駐,入駐者包括設計、出版、展示、演出、藝術(shù)家工作室等文化行業(yè),也包括精品家居、時裝、酒吧、餐飲、蛋糕等服務性行業(yè),打造形成具有國際化色彩的“SOHO式藝術(shù)聚落”和“LOFT生活方式”。通過將企業(yè)廠房改造、重新裝修,以租賃和自營等方式,盤活提升低效資產(chǎn),主動融入城市商圈,變園區(qū)為綜合性商業(yè)中心,為城市提供更為豐富的生活性和生產(chǎn)性現(xiàn)代服務業(yè),充實了城市基礎功能,提升了城市形象品味,老園區(qū)老廠房煥發(fā)出強勁的新活力。

        (二)溫州市黎明工業(yè)區(qū)“退二進三”政策推動改革

        溫州市鹿城區(qū)的黎明工業(yè)區(qū),始建于上世紀90年代,總占地164畝,由于原來工業(yè)區(qū)的規(guī)模太小、整體產(chǎn)業(yè)的檔次不高、整體規(guī)劃不科學、工業(yè)區(qū)的結(jié)構(gòu)設計也不合理,因此產(chǎn)生了大量廠房閑置。自2011年開始,政府對該工業(yè)區(qū)采取了“三個不變、園區(qū)連片”的改造,即土地使用性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)、廠房結(jié)構(gòu)基本不變;唯一變化的是一切操作和規(guī)劃由政府完成,統(tǒng)一對舊廠房進行一系列的規(guī)劃建設,包括增加基礎設施的配套建設和招商計劃等,實現(xiàn)廠房園區(qū)外觀上無變化維持原貌,而產(chǎn)業(yè)內(nèi)部完成升級轉(zhuǎn)型,園區(qū)整體品質(zhì)全面提升,形成傳統(tǒng)工業(yè)與現(xiàn)代服務業(yè)共生互贏的格局,有效促進了工業(yè)用地的合理利用與配置優(yōu)化,“退二進三”舉措實現(xiàn)經(jīng)濟效益和社會效益雙豐收。

        (三)北流市三環(huán)集團陶瓷轉(zhuǎn)型

        2009年,北流市實施“退二進三”產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整戰(zhàn)略,三環(huán)集團將城北區(qū)的陶瓷生產(chǎn)廠房全部搬遷到工業(yè)園區(qū)進行改造升級,然后在原址上建設集會展、商貿(mào)、倉儲、旅游、文化于一體的陶瓷展貿(mào)項目。搬遷后,三環(huán)集團總占地面積由原來490多畝增加到超過1000畝,淘汰了北流城區(qū)38座煤燒隧道窯及煤燒烤花窯,并全部改造建設成為高效、節(jié)能、環(huán)保的新型窯爐及自動化程度較高的成型生產(chǎn)線;三環(huán)集團投資建設的北流國際陶瓷貿(mào)易城由陶瓷展貿(mào)中心、倉儲物流集散中心、技術(shù)研發(fā)中心三大板塊和陶瓷文化廣場、商貿(mào)步行街、五星級酒店、甲級商務寫字樓和住宅配套區(qū)設施構(gòu)成,已成為北流市標志性建筑和城市名片。三環(huán)集團在“退二進三”的過程之中,企業(yè)自身通過更新設備,對新技術(shù)和新工藝進行消化吸收,優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu),實現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)的跨越升級。北流市將工業(yè)企業(yè)遷入工業(yè)園區(qū),實施企業(yè)重塑戰(zhàn)略,并在騰出來的工業(yè)用地中發(fā)展商業(yè)、服務業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的做法是“退二進三”成功案例,實現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)和城市雙升級。

        三、廣西國有企業(yè)實施“退二進三”的對策建議

        (一)因地制宜,差異化推動企業(yè)轉(zhuǎn)型升級

        一是位于中心城區(qū)的退出企業(yè),加強與當?shù)卣屯恋毓芾聿块T協(xié)商,力爭允許直接變更土地性質(zhì)或設定利于原企業(yè)摘牌條件完成招拍掛,主導所退出土地的開放權(quán)。通過自行組織開發(fā)或引入戰(zhàn)略合作方,充分利用位置優(yōu)越、交通便利、人流量大等優(yōu)勢,重點發(fā)展商貿(mào)、金融、文化、醫(yī)療及酒店、樓宇地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè),既實現(xiàn)與周邊區(qū)塊的業(yè)態(tài)互補配套,又進一步推動企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級。

        二是位于交通干線周邊的退出企業(yè),爭取在不增加土地成本基礎上將土地性質(zhì)轉(zhuǎn)為倉儲物流等用地,加強與線上線下大型物流企業(yè)聯(lián)系對接合作,利用原廠址、廠房結(jié)構(gòu)完成倉儲改造,重點發(fā)展物流中心、商貿(mào)集散中心、倉儲基地以及城市功能配套等業(yè)態(tài),積極打造成區(qū)域性物流中心、跨境電商集散中心。

        三是位于適宜人居環(huán)境的退出企業(yè),借鑒北京798藝術(shù)區(qū)、北流三環(huán)集團等經(jīng)驗,積極導入文化創(chuàng)意、工業(yè)元素博覽、休閑旅游、醫(yī)療大健康等新興產(chǎn)業(yè),通過多產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展,推動產(chǎn)業(yè)聯(lián)動創(chuàng)新,加快培育新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)。

        四是位于工業(yè)園區(qū)內(nèi)的退出企業(yè),積極發(fā)展園區(qū)所需的生產(chǎn)性服務業(yè),重點發(fā)展研發(fā)設計技術(shù)服務、貨物運輸倉儲和郵政快遞服務、信息服務、金融服務、節(jié)能與環(huán)保服務、生產(chǎn)性租賃服務、生產(chǎn)性支持服務等;也可適當發(fā)展文化娛樂、體育休閑、餐飲商業(yè)等消費性服務業(yè),讓園區(qū)企業(yè)員工下班后有消遣娛樂的活動場所。通過向服務業(yè)轉(zhuǎn)型,既解決退出企業(yè)自身的結(jié)構(gòu)調(diào)整升級,又助力園區(qū)傳統(tǒng)制造業(yè)改造、支持先進制造業(yè)發(fā)展,形成園區(qū)服務業(yè)配套中心。

        (二)完善政策,推動政策實施中保障企業(yè)權(quán)益

        一是由于自治區(qū)和部分地級城市先后出臺了一些“退二進三”政策措施,但基本上還沒有出臺專項政策意見或工作實施方案。建議廣西借鑒先進省市經(jīng)驗,加快制訂出臺“退二進三”專項政策措施,制定工作細則和工作計劃,并明確各落實政府有關部門責任,在制度和組織上保障“退二進三”工作有序推進、取得實效。

        二是由于“退二”企業(yè)為城市發(fā)展騰出了空間,為建設宜居城市做出了貢獻,建議土地管理部門對搬遷企業(yè)的用地應在國家下達的用地指標中優(yōu)先予以安排,對國家鼓勵類的服務業(yè)在供地上予以傾斜;出臺原使用土地指標變更、置換優(yōu)惠措施,增加原企業(yè)在土地變性中優(yōu)先摘牌保障,同時在土地價格政策上給予支持,盡量減少二產(chǎn)與三產(chǎn)地價差。

        三是設立“自愿關停、優(yōu)先搬遷”的企業(yè)專項獎勵基金,對自愿關停、在簽訂協(xié)議時間前搬遷的企業(yè)給予獎勵。支持“退二進三”搬遷企業(yè)原廠址占用的水、電、汽及環(huán)保容量等指標,由供水、供電、供氣、環(huán)保部門順延轉(zhuǎn)移、變更至搬遷改造新址,不得再收取費用,超過原指標的增容費按收費下限予以優(yōu)惠;具有可市場交易的富裕指標允許市場化交易,政府盡可能不再收取或通過轉(zhuǎn)移免除相關稅費。對“退二進三”實施貨幣安置的企業(yè),出讓土地增值所需繳納的25%所得稅的政策,建議作變通處置,盡可能返還給企業(yè)。

        (三)主動作為,退出企業(yè)應提前謀劃行動

        一是針對已被政府明確列為必須退出的企業(yè),要積極研究當?shù)卣畧?zhí)行“退二進三”的具體政策措施,從企業(yè)改制、人員安置、企業(yè)搬遷、產(chǎn)業(yè)升級等角度爭取獲得政府更大支持,并根據(jù)實際情況積極采用土地熟化、主動摘牌或通過土地變性開發(fā)、聯(lián)合土地開發(fā)企業(yè)參與土地開發(fā)等市場化方式,多層次分享土地級差收益。

        二是針對因自身經(jīng)營結(jié)構(gòu)調(diào)整而退出的企業(yè),即使沒有納入當?shù)爻鞘锌傮w規(guī)劃調(diào)整的“退二進三”范圍,在企業(yè)正式關停前,積極向當?shù)卣拖嚓P部門匯報,爭取參照享受當?shù)亍巴硕M三”相關政策,力爭獲得政府補償部分改制成本和一定比例的土地公開出讓收益,提高企業(yè)“退出”權(quán)益保障度。

        三是針對近期可能被政府列為退出的企業(yè),要關注所在城市的新一輪總體規(guī)劃修編,了解城市建設與土地利用規(guī)劃實施重點以及土地利用調(diào)整的方向和配套政策,及早制訂前瞻性企業(yè)退出預案。圍繞土地退出方式、土地變性、土地開發(fā)收益分成、優(yōu)先退出獎勵、產(chǎn)業(yè)升級規(guī)劃等提出可選擇方案。

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