葛豐

最近一段時(shí)間以來，房地產(chǎn)調(diào)控再次走到“十字路口”。市場關(guān)注到的某些風(fēng)向，既包括多地房貸利率出現(xiàn)松動(dòng)，也包括一些地方行政管控有所放松。

預(yù)計(jì)這種邊際意義上的微調(diào)將在未來時(shí)期進(jìn)一步呈現(xiàn)，但這并不表明“房住不炒”政策基調(diào)會(huì)發(fā)生反轉(zhuǎn)，依據(jù)在于：

其一，從技術(shù)性視角來看，當(dāng)前出現(xiàn)的調(diào)整跡象帶有明顯階段性、局部性或自發(fā)性特征，這些調(diào)整對于真正的趨勢性變化而言，指示意義并不明顯。例如，以房貸利率松動(dòng)為例，其主要?jiǎng)右蚴琴Y金面“寬松”引致市場整體利率中樞下降，但這種下降只是一種連續(xù)沖高后的回調(diào)。

這種回調(diào)影響有限，因?yàn)楫?dāng)前我國金融態(tài)勢中存在較顯著的信用創(chuàng)造受阻現(xiàn)象，通過“降準(zhǔn)”釋放出的流動(dòng)性，很難像以往那樣迅速形成信用擴(kuò)張，而這一點(diǎn)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的具體反映就是，房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本仍居高不下，企業(yè)拿地總體仍趨保守，而此前數(shù)輪房地產(chǎn)市場的“V”形反轉(zhuǎn)，幾乎無一不是先由房地產(chǎn)企業(yè)瘋狂競地，繼而進(jìn)入 “面粉”“面包”交替漲價(jià)的新一輪循環(huán)。

其二，從基本面因素來看，盡管中國樓市是一個(gè)不完全的市場，但這個(gè)不完全的市場終究要接受市場供需關(guān)系支配性的影響，而這方面，目前關(guān)于全國樓市基本性的判斷是，市場總體格局已經(jīng)從此前多年供小于求轉(zhuǎn)為供略大于求，同時(shí)，即使在承認(rèn)中國經(jīng)濟(jì)存在較嚴(yán)重“房地產(chǎn)依賴癥”的情況下，也必須看到這種依賴癥在迅速走向既不可持續(xù)（如居民部門房貸余額連年高增長，已經(jīng)使得其大幅逼近繼續(xù)增長的極限），也不應(yīng)持續(xù)（如房價(jià)過高導(dǎo)致消費(fèi)增速下行，進(jìn)而阻礙經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)）的雙重“終點(diǎn)”。

當(dāng)然，事物總是帶有兩面性甚至多面性，因此，在當(dāng)前階段，雖然從上述兩項(xiàng)依據(jù)出發(fā)，可基本推導(dǎo)出房地產(chǎn)政策與市場，仍將延續(xù)以“穩(wěn)”為主的總體脈絡(luò)，但是鑒于我國房地產(chǎn)調(diào)控面臨的情況極其復(fù)雜，要應(yīng)對的挑戰(zhàn)極其巨大，對于市場新出現(xiàn)的種種跡象，仍有必要密切關(guān)注，嚴(yán)防跑偏。

房地產(chǎn)調(diào)控潰于蟻穴的裂口可能集中在兩點(diǎn)：一是預(yù)期被再次改寫的可能性。這主要體現(xiàn)在：現(xiàn)代房地產(chǎn)市場高度金融化的客觀現(xiàn)實(shí)，決定了這個(gè)市場的運(yùn)行邏輯，很大程度上取決于市場主體的主觀預(yù)期，因此，本輪房地產(chǎn)調(diào)控要避免以往歷次調(diào)控未竟全功的教訓(xùn)，就必須對當(dāng)前出現(xiàn)的一系列變化，將會(huì)對市場預(yù)期形成怎樣的影響，有充分、準(zhǔn)確的判斷與對沖。

再一就是地方政府鉆“因城施策”空子的可能性。這主要體現(xiàn)在：中國是一個(gè)大國，各地情況千差萬別，房地產(chǎn)調(diào)控確實(shí)不適用“一刀切”式的簡單做法，但問題是，中國又確有不少地方政府深陷“土地財(cái)政”難以自拔，其對于房地產(chǎn)調(diào)控的真實(shí)態(tài)度不無曖昧，因此，當(dāng)前必須通過明確無誤的政策宣講與具備執(zhí)行力的政策體系建設(shè)，確?！耙虺鞘┎摺痹趫?jiān)守底線前提下審慎推進(jìn)。