田野

為了結(jié)婚，一對情侶共同出資購買了一套住房，并按約定登記在男方名下。誰知，購房后兩人的感情出現(xiàn)問題并最終分手，雙方便協(xié)商出售共同購置的房屋。因當(dāng)時(shí)房價(jià)較低，女方認(rèn)為不是理想的賣房時(shí)機(jī)，要求售房時(shí)間緩一緩，可男方在未征得女方同意的情況下，于兩個(gè)月后擅自將房屋出售。此時(shí)房價(jià)正處于緩慢上漲階段，女方以男方出售房屋造成了“升值虧損”為由，要求男方賠償因提前賣房所造成的損失，并起訴到了法院。法院會支持女方的請求嗎？

共同出資購房，分手后男方擅自賣房

現(xiàn)年38歲的郭鵬，從湖北考入北京某大學(xué)就讀，畢業(yè)后留在北京打拼。幾年前，郭鵬與北京女孩沈菁相戀。由于沒有婚房，兩人約定共同出資先購買一套二手房，等有錢了再換新房。

2014年7月，郭鵬看中了一處總價(jià)為218萬元的房屋。隨后，沈菁與郭鵬簽訂了《婚前購房協(xié)議》，雙方約定：一、擬購房產(chǎn)建筑面積91.56平方米，房產(chǎn)總價(jià)2297360元（含各種稅費(fèi)）。二、雙方確認(rèn)房屋首付款各出資50%，剩余房款以郭鵬名義辦理按揭貸款，為雙方的共同債務(wù)。郭鵬取得房屋權(quán)屬證書后，將于合適時(shí)機(jī)將沈菁登記為房屋的共有人……

2014年9月16日，郭鵬取得房屋的所有權(quán)證，并著手對房屋進(jìn)行了裝修，裝修費(fèi)13萬余元。可誰也沒有想到，2015年元旦前后，沈菁與郭鵬的感情開始出現(xiàn)變故，雙方計(jì)劃不再結(jié)婚。

分手后，怎么處置房屋成了兩人共同關(guān)心的問題。2015年7月，沈菁與郭鵬多次協(xié)商，兩人均同意將房屋出售變現(xiàn)，再按雙方約定的比例分配。但因當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場低迷，房價(jià)回落，沈菁說：“出售房屋的時(shí)間先緩一緩，待賣房不虧損或有盈利的時(shí)候，我們再賣?！惫i卻持不同意見：“為了減少虧損，應(yīng)盡快賣房。”兩人未能就此達(dá)成一致意見，遂不歡而散。

2015年9月，北京市二手房價(jià)開始緩慢上漲，而郭鵬在未征得沈菁同意且未告知沈菁的情況下，于當(dāng)月27日與他人簽訂了房屋買賣合同，將房屋以229.5萬元的價(jià)格出售。2016年4月24日，郭鵬利用購房人支付的首筆購房款，償還完畢公積金貸款本息，拿回了抵押在銀行的房產(chǎn)證。同年5月17日，郭鵬將房屋過戶到購房人的名下，購房人于次日付清了全部購房尾款。

追討升值損失，前女友維權(quán)上法庭

2016年7月31日，郭鵬告知沈菁房屋已經(jīng)出售，要求分割賣房款。沈菁一聽極為不滿，說：“現(xiàn)在房價(jià)正處于上漲期，你為什么不征得我的同意就把房子賣了？”

“房子已經(jīng)賣了，說什么也沒用了?！惫i兩手一攤，繼續(xù)說，“扣除所有的成本，按照我們約定的比例，應(yīng)退還你62.1萬元，你要不要？”沈菁?xì)獠淮蛞惶巵?，憤憤地回敬道：“這本來就是我的錢，我憑什么不要？”

隨后，郭鵬通過轉(zhuǎn)賬的方式退還沈菁62.1萬元購房款，并給沈菁發(fā)了一條消息：“雙方共同出資購房糾紛一事，至此已處理完畢。”

房屋價(jià)值正處于上漲期，上漲的幅度還很大，應(yīng)該可以賺不少錢，可郭鵬不通知自己，也不征得自己的同意，就將房子虧本賣掉，這事怎么可能就這樣完了呢？于是，沈菁又找到郭鵬，要求郭鵬退還自己購房款的差額，并賠償自己房屋的升值損失。

雙方各執(zhí)一詞，互不相讓，致使矛盾升級。在多次交涉無果的情況下，沈菁一怒之下，將郭鵬告上了法庭，要求郭鵬退還購房款10.2萬元，并賠償房屋增值損失74.2萬余元。

法庭上，沈菁訴稱：郭鵬在未通知本人，更沒有征得本人同意的情況下，擅自將房屋以低價(jià)出售。此外，因北京房價(jià)上漲，該房屋經(jīng)評估公司評估，已確定市值為365萬余元，加上裝修的價(jià)值共計(jì)378.2萬余元，較購買時(shí)的價(jià)格增加了148.5萬余元。本人享有50%的份額，即增值部分損失為74.2萬余元，應(yīng)當(dāng)由郭鵬賠償。

針對沈菁的訴求，郭鵬辯稱：1.沈菁的意見是賣房的時(shí)間緩一緩。當(dāng)時(shí)討論處置方案的時(shí)間是2015年7月，賣房時(shí)間是9月，延緩兩個(gè)月。本人并沒有違背沈菁提出的緩一緩的意見。2.沈菁的意見是希望暫緩到不虧損或有盈利的時(shí)候及時(shí)出售。本人認(rèn)為，2015年9月之前，全國房地產(chǎn)市場進(jìn)入低迷狀態(tài)。在如此嚴(yán)峻的情形下，暫緩兩個(gè)月后若不及時(shí)出售，有可能造成更大的損失。為了止損，也為盡早給付沈菁的首付款，本人順勢而為，將房屋出售，這并沒有過錯(cuò)。3.買房總支出與賣房總收入，收支相抵，直接損失金額為20.4萬余元，按照雙方的約定，扣除各自承擔(dān)10萬元的虧損后，已經(jīng)將沈菁的全部購房款支付完畢。4.2015年9月，房價(jià)正處于下降通道，再說沈菁也沒有預(yù)測房價(jià)一定要漲，如果以本案訴訟時(shí)漲價(jià)之后的價(jià)格，作為請求本人賠付的依據(jù)，對本人來說是不公平的。況且，沈菁提出的賠償房屋增值款損失的請求，是侵權(quán)損害賠償請求，是可得利益的賠付，本人的行為沒有過錯(cuò)，不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

本案審理過程中，沈菁提出對房屋在2016年9月30日的市場價(jià)值進(jìn)行評估。郭鵬要求評估房屋在出賣時(shí)，即2015年9月27日的市場價(jià)值。

2017年9月15日，評估公司出具兩份評估報(bào)告：涉案房屋在2015年9月27日的市場價(jià)值為217.23萬元（不含裝修），在2016年9月30日的市場價(jià)值為365.16萬元（不含裝修）。

何種權(quán)利被侵害，兩級法院答案不相同

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，處分共有的不動產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的共有人同意。另依據(jù)《婚前購房協(xié)議》約定，郭鵬只有經(jīng)過沈菁的書面同意，才能處分房產(chǎn)。現(xiàn)雙方在出售涉案房屋的時(shí)間點(diǎn)上并未達(dá)成一致意見，在此情況下，郭鵬只能通過繼續(xù)協(xié)商或依法提起訴訟的方式，要求分割共有房產(chǎn)。郭鵬未經(jīng)沈菁同意甚至未通知她本人，就將涉案房屋擅自出售，顯然侵犯了沈菁的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)和知情權(quán)。所以，被告郭鵬侵權(quán)事實(shí)存在。

關(guān)于損失問題。選擇合適的時(shí)間點(diǎn)出售房屋，是重大決策問題，應(yīng)慎重行事。在存在其他共有人的情況下，房屋出售必須征得占法定份額共有人的同意，或符合共有人之間的約定，否則無權(quán)處分人可能要因其決策而對其他共有人承擔(dān)損害賠償?shù)呢?zé)任。根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，郭鵬簽訂涉案房屋出售合同時(shí)，北京市二手房交易價(jià)格正處于緩慢上漲階段。因此，正常情況下延遲出售比早出售所獲得的收益更高。郭鵬明知其無權(quán)處分卻又未經(jīng)共有人沈菁同意擅自出售涉案房屋，給原告帶來預(yù)期經(jīng)濟(jì)損失，郭鵬有義務(wù)對原告的損失進(jìn)行賠償。

另外，沈菁只是提出“賣房不虧損或有盈利的前提下”出賣房屋，該條款無法指向確定的時(shí)間點(diǎn)，其主張以2016年9月30日的市場價(jià)格，作為計(jì)算損失的截止點(diǎn)，既沒有法律依據(jù)，也在事實(shí)上對郭鵬不公平。郭鵬的過錯(cuò)除了單方處分共有房屋外，還有長時(shí)間未披露房屋出售的事實(shí)和進(jìn)展，長時(shí)間未支付給沈菁應(yīng)得的價(jià)款。在房價(jià)上漲的大背景下，遲一天拿回購房款，就意味著在未來購房時(shí)可能要支付更多費(fèi)用。因此，影響沈菁損失的最大因素是拿回購房款或應(yīng)得賣房款的時(shí)間。

綜合以上分析，法院確定計(jì)算沈菁損失截止時(shí)間點(diǎn)為郭鵬轉(zhuǎn)賬給沈菁房款的時(shí)間，即2016年8月26日，參考評估報(bào)告及相應(yīng)時(shí)間段北京市二手房交易價(jià)格漲幅情況酌情確定為353萬元（含裝修）。同時(shí)為公平計(jì)，法院酌情判決郭鵬支付沈菁其可享有的預(yù)期收益的70%。

關(guān)于沈菁要求退還全部購房款的請求，因買房稅費(fèi)、裝修費(fèi)及公積金還貸的本息實(shí)際由郭鵬支付，但這些費(fèi)用都應(yīng)當(dāng)作為兩人的共同債務(wù)，由兩人共同負(fù)擔(dān)。綜合考慮雙方的約定及各人的出資及支付的其他費(fèi)用，法院確認(rèn)郭鵬應(yīng)再退還沈菁購房款10590元。

2018年2月23日，法院依法作出一審判決，郭鵬退還沈菁購房出資款10590元，并賠償沈菁房屋增值損失43萬元。

一審判決后，郭鵬不服，向中級法院提起上訴。在上訴中，郭鵬訴稱：1.原審法院認(rèn)定本人無權(quán)處分房屋，該認(rèn)定錯(cuò)誤。沈菁在未被登記為共有人的情況下，只能依據(jù)雙方簽訂的《婚前購房協(xié)議》對購房出資款享有合同債權(quán)。本人作為單獨(dú)所有人，對房屋享有完全的處分權(quán)。2.原審法院認(rèn)為雙方在賣房時(shí)間點(diǎn)上未達(dá)成一致，該認(rèn)定不符合事實(shí)。沈菁提出“時(shí)間上緩一緩，不虧損或房價(jià)上漲時(shí)及時(shí)出售”?！凹皶r(shí)出售”等表述，表達(dá)了沈菁要求賣房的明確意思。時(shí)間上緩一緩，不虧損或房價(jià)上漲，是給本人一個(gè)選擇范圍，本人在兩個(gè)月后出售房屋符合緩一緩的要求。同時(shí)，在房價(jià)低迷時(shí)，以出售總價(jià)和購買房屋含稅費(fèi)總價(jià)價(jià)格相差2000多元時(shí)出售，基本符合不虧損的條件。3.原審法院認(rèn)定本人侵權(quán)錯(cuò)誤。本人無法預(yù)測房價(jià)走勢，主觀上不具有可責(zé)性。4.在損失認(rèn)定上，將房價(jià)的增值部分作為沈菁主觀預(yù)期所產(chǎn)生的損失，既不符合侵權(quán)損害賠償?shù)奶钛a(bǔ)原則，也不符合沈菁賣房之初不虧損的主觀預(yù)期。綜上，請求撤銷原審法院的判決，駁回沈菁的全部訴訟請求。

中級人民法院經(jīng)審理后認(rèn)為，本案中，訴爭房屋未將沈菁登記為所有權(quán)人。沈菁雖與郭鵬簽訂了《婚前購房協(xié)議》，亦依約履行了出資義務(wù)，但法律未特別規(guī)定在此情況下沈菁已經(jīng)成為涉案房屋的物權(quán)人。沈菁對涉案房屋不享有物權(quán)項(xiàng)下的所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。沈菁以郭鵬侵害其物權(quán)為由，主張涉案房屋的增值損失，于法無據(jù)，不予支持。

沈菁主張郭鵬賠償其涉案房屋的增值損失，由于沈菁對涉案房屋不享有所有權(quán)，其主張涉案房屋增值損失的邏輯基礎(chǔ)，只能是《婚前購房協(xié)議》的履行利益。根據(jù)沈菁的陳述，其基于侵權(quán)責(zé)任法的規(guī)定要求郭鵬賠償其履行利益。我國侵權(quán)責(zé)任法第二條在詳細(xì)列舉其所保護(hù)的權(quán)利時(shí)，未包含合同債權(quán)。原審法院對此處理錯(cuò)誤，本院予以糾正。沈菁主張的房屋增值損失，可依據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定解決。

關(guān)于出資款的返還。沈菁在本案中主張出資款返還，該數(shù)額為簡單的沈菁的出資數(shù)額減去郭鵬已返還數(shù)額之間的差額。前已述及，合同相對方基于侵權(quán)責(zé)任法的規(guī)定主張債權(quán)保護(hù)時(shí)，應(yīng)不予支持。郭鵬與沈菁之間就涉案房屋存在合同關(guān)系，首付款的返還亦應(yīng)當(dāng)通過合同糾紛解決為宜。

2018年5月15日，法院依法作出終審判決，撤銷一審判決，并駁回沈菁的全部訴訟請求。