【摘 要】 德國(guó)《憲法》和《住宅建設(shè)法》都明確規(guī)定，保障居民住房是聯(lián)邦政府首要的政策目標(biāo)之一，建造面積、布局、租金適合廣大居民需要的住房是德國(guó)政府制定房地產(chǎn)政策的出發(fā)點(diǎn)。德國(guó)具有完善、高效的房產(chǎn)稅收制度的運(yùn)行。在確保住房供應(yīng)充足、維護(hù)住房供求平衡、平抑房?jī)r(jià)、限制和處罰住房暴利等方面具有其自有的特色。這種模式不僅可以增加財(cái)政收入，同時(shí)可以遏制房?jī)r(jià)上漲、調(diào)節(jié)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行及收入分配。

【關(guān)鍵詞】 房產(chǎn)稅 具體制度 啟示

一、德國(guó)房產(chǎn)稅的內(nèi)涵

德國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)，其國(guó)民的高收入、高稅收和高福利是其發(fā)達(dá)的主要標(biāo)志，經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)尤其是國(guó)家的財(cái)政收入又是依靠稅收的強(qiáng)制性征收不同的稅種而實(shí)現(xiàn)的。德國(guó)房產(chǎn)稅立法權(quán)力由中央與地方共享。中央制定基準(zhǔn)稅率，地方政府在中央政府制定的基準(zhǔn)稅率范圍內(nèi)決定地方稅率的適用幅度。作為地方稅，設(shè)有專門(mén)機(jī)構(gòu)對(duì)地價(jià)、房?jī)r(jià)、房租實(shí)行“指導(dǎo)價(jià)”，法律體系完善規(guī)范，房?jī)r(jià)穩(wěn)定波幅不大。

二、德國(guó)房產(chǎn)稅現(xiàn)狀

德國(guó)政府始終把房地產(chǎn)業(yè)看作是屬于國(guó)家社會(huì)福利體系的一個(gè)重要組成部分，房地產(chǎn)業(yè)在主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中的占比一直保持平穩(wěn)，房地產(chǎn)業(yè)并不作為其經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的引擎。德國(guó)法律對(duì)房產(chǎn)商賣房、炒房、房租中可能出現(xiàn)的種種高額利潤(rùn)或者暴利等行為予以法律嚴(yán)懲，對(duì)高額利潤(rùn)、暴利等行為的利潤(rùn)空間予以限制和處罰。德國(guó)政府為不同地段、不同類型的住房，確定了具有法律效力的政府指導(dǎo)價(jià)。

三、德國(guó)房產(chǎn)稅相關(guān)的具體制度

（一）土地稅。土地稅屬于直接稅，納稅義務(wù)人規(guī)定為土地所有者，對(duì)所有的土地征稅，包括農(nóng)村生產(chǎn)用地和建筑用地。德國(guó)土地稅執(zhí)行的既包括城鎮(zhèn)內(nèi)也包括農(nóng)村的寬征稅范圍，這種寬征稅符合縱向公平原則，有利于確保稅收收入來(lái)源充裕。同時(shí)，土地稅稅額依據(jù)登記的土地價(jià)值和狀態(tài)予以確定，征稅基礎(chǔ)為每年初按稅收評(píng)估法所確定的征稅標(biāo)準(zhǔn)，即根據(jù)土地的成交價(jià)格得出同類土地的納稅價(jià)值，一年一繳。

（二）房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅也屬于地方稅，有專門(mén)的《房產(chǎn)稅法》。長(zhǎng)期以來(lái)，德國(guó)政府都將房地產(chǎn)視為重要的剛性需求與民生需求，采取促進(jìn)居民擁有住宅所有權(quán)、房產(chǎn)地產(chǎn)一體化。因此，住宅作為居民的生活必需品，在征稅時(shí)與其他類型的土地買(mǎi)賣和經(jīng)營(yíng)嚴(yán)格區(qū)別對(duì)待，對(duì)自有有自用的住宅只需要繳納房屋坐落的土地稅，不需繳納房產(chǎn)稅，而對(duì)于出售的房地產(chǎn)要繳納評(píng)估價(jià)值1%～1.5%的房產(chǎn)稅。

（三）不動(dòng)產(chǎn)交易稅。不動(dòng)產(chǎn)交易稅為地方稅，相應(yīng)也存有《不動(dòng)產(chǎn)交易稅法》。在德國(guó)，不動(dòng)產(chǎn)交易稅以房地產(chǎn)買(mǎi)賣時(shí)的交易價(jià)格為征稅基礎(chǔ)，基本上是按房產(chǎn)價(jià)值的3.5%征收，各個(gè)聯(lián)邦州有所不同。不動(dòng)產(chǎn)交易稅是非常重要的調(diào)節(jié)手段，政府通過(guò)此稅種，可以間接加大房地產(chǎn)投機(jī)炒作成本，壓縮投機(jī)者“低買(mǎi)高賣”的盈利空間。

（四）住房供應(yīng)。德國(guó)在住房保障領(lǐng)域有嚴(yán)格可執(zhí)行的配套法律體系，《住房建設(shè)法》、《租金水平法》、《住房租賃法》、《私人住房補(bǔ)助金法》分別為社會(huì)保障性住房供給、中低收入的房租補(bǔ)貼、租賃市場(chǎng)的規(guī)范和私有住房提供了法律框架，被稱為德國(guó)住房保障的“四大支柱”，形成了覆蓋解約保護(hù)、租金限制、當(dāng)事人變更、改造升級(jí)等多項(xiàng)較完備的市場(chǎng)化的涉及租賃雙方合同關(guān)系的租賃法律體系。

德國(guó)為保障居民住房，采取了保障國(guó)民住房供應(yīng)的措施。首先，在保有環(huán)節(jié)的財(cái)產(chǎn)稅征收以外，如在不動(dòng)產(chǎn)通過(guò)買(mǎi)賣在交易過(guò)程中獲得盈利，則需繳納15%的差價(jià)盈利稅。其次，通過(guò)合作建房、自建房，建立起多渠道的住房供應(yīng)體系，對(duì)合作社的所得稅、財(cái)產(chǎn)稅等均實(shí)行較低稅率，打破開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋供應(yīng)的壟斷。再次，德國(guó)政府對(duì)參加住房?jī)?chǔ)蓄者給予獎(jiǎng)勵(lì)，并根據(jù)家庭人口、收入及房租支出情況給予適當(dāng)補(bǔ)貼，為每個(gè)家庭提供穩(wěn)定房?jī)r(jià)的稅收保障，增強(qiáng)支付能力。最后，德國(guó)政府對(duì)地價(jià)、房?jī)r(jià)、房租實(shí)行“指導(dǎo)價(jià)”，使房?jī)r(jià)在合理的范圍內(nèi)波動(dòng)。對(duì)不執(zhí)行者甚至要承擔(dān)刑事責(zé)任。

四、德國(guó)房產(chǎn)稅的主要特點(diǎn)

（一）房地單列機(jī)制。房地單列、稅率法定，計(jì)算方式相對(duì)簡(jiǎn)單。居民自有自用住宅本身（除度假村）免繳房產(chǎn)稅，每年初僅需按照稅收評(píng)估法確定的課稅標(biāo)準(zhǔn)價(jià)值繳納房基地的土地稅。

（二）房?jī)r(jià)評(píng)估機(jī)制。德國(guó)的房?jī)r(jià)評(píng)估機(jī)制完善，評(píng)估具有獨(dú)立性、專業(yè)性和權(quán)威性。德國(guó)的各類地產(chǎn)價(jià)格均有其獨(dú)立的地產(chǎn)評(píng)估師進(jìn)行評(píng)定，并且對(duì)自己的評(píng)估報(bào)告負(fù)有法律責(zé)任。為監(jiān)督評(píng)估價(jià)格，德國(guó)各地成立了民間組織“房地產(chǎn)公共評(píng)估委員會(huì)”，負(fù)責(zé)制訂當(dāng)?shù)赝恋氐摹爸笇?dǎo)價(jià)”，為不同地段、不同類型的住房制訂詳細(xì)且具法律效力的“基準(zhǔn)價(jià)格”，要求房地產(chǎn)交易有義務(wù)參照此類指導(dǎo)價(jià)執(zhí)行并在合理范圍內(nèi)浮動(dòng)。

（三）自建房減免機(jī)制。實(shí)行自建房減免稅收。德國(guó)政府采取減免稅和其他獎(jiǎng)勵(lì)方式以降低所得，鼓勵(lì)私人建房。其中分為三種情況：一是建房費(fèi)用可在最初使用住宅的8年內(nèi)折舊40%;二是申請(qǐng)建房的貸款可從應(yīng)納稅收入中扣除;三是免征10年地產(chǎn)稅，并在購(gòu)買(mǎi)建房地產(chǎn)時(shí)免征地產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅。德國(guó)各項(xiàng)房地產(chǎn)政策規(guī)范落實(shí)均具有完善的法律體系保障。

（四）遏制機(jī)制。住房需求定位明確，雙管齊下遏制投機(jī)。德國(guó)政府將房地產(chǎn)視為重要的剛性需求與民生需求，明確房地產(chǎn)行業(yè)為福利而非支柱產(chǎn)業(yè)。除鼓勵(lì)自建房、合作建房，打破開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋供應(yīng)的壟斷之外，德國(guó)在房地產(chǎn)購(gòu)置、保有、租賃、銷售等環(huán)節(jié)設(shè)置高稅制遏制炒房。若通過(guò)買(mǎi)賣房屋盈利，將承受更加高昂的稅負(fù)。以此來(lái)遏制住房投機(jī)行為。

五、對(duì)完善我國(guó)房產(chǎn)稅的啟示

（一）明確房產(chǎn)稅的功能定位。房產(chǎn)稅的功能定位決定了房產(chǎn)稅征收的整體制度設(shè)計(jì)，因此房產(chǎn)稅立法最先考慮的應(yīng)當(dāng)是房產(chǎn)稅的功能定位?？偟膩?lái)說(shuō)，房產(chǎn)稅立法應(yīng)以增進(jìn)和保障民生為根本目的，但在現(xiàn)階段，我國(guó)房產(chǎn)稅立法應(yīng)當(dāng)明確回答房產(chǎn)稅的功能定位是籌集財(cái)政收入、調(diào)節(jié)財(cái)富分配還是調(diào)控房?jī)r(jià)或完善地方稅體系，如欲兼顧幾項(xiàng)功能，則應(yīng)盡可能明確優(yōu)先次序。

（二）完善房產(chǎn)稅的法律法規(guī)。制定統(tǒng)一的房產(chǎn)稅基本法律。目前，我國(guó)稅制、實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)稅依據(jù)不均有待統(tǒng)一。目前的對(duì)房產(chǎn)稅收的征管有許多不便，這并不利于稅收的征管，易造成稅源流失等不利后果。因此，統(tǒng)一稅制、統(tǒng)一相關(guān)法律、統(tǒng)一納稅主體等問(wèn)題亟待解決。改善稅制不統(tǒng)一的現(xiàn)狀，這對(duì)于完善我國(guó)房產(chǎn)稅收相關(guān)法律具有重要意義。

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作者簡(jiǎn)介：王若霏（1993—），女，漢族，黑龍江人，學(xué)生，法學(xué)碩士，單位：哈爾濱商業(yè)大學(xué)法學(xué)院經(jīng)濟(jì)法專業(yè)，研究方向：經(jīng)濟(jì)法學(xué)。