馮鏑靜　高迎坤

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資;敏感性分析;不確定性因素

本文為北京市社會科學(xué)基金項目：“基于知識管理的北京市綠色經(jīng)濟發(fā)展理念的環(huán)境管理會計創(chuàng)新研究”（項目編號：14JDJGB031）

中圖分類號：F27 文獻標識碼：A

收錄日期：2018年11月2日

一、引言

在房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟評價中，不確定性的分析是研究和估計相關(guān)決策方案事前難以控制的外部因素，是眾多決策方法中最常見的一種。利用對一些不確定因素進行分析，從而降低企業(yè)投產(chǎn)后由于得不到預(yù)期的利益而造成的虧損。而敏感性分析就是房地產(chǎn)項目經(jīng)濟決策中經(jīng)常用到的一種不確定性分析方法，通過對幾個變化相對較大的特定因素進行評估，并計算出這些因素會對項目造成的影響，找出其中的敏感因素，將其作為重點來進行控制，以降低項目的風(fēng)險。

二、文獻回顧

房地產(chǎn)作為投資和收益相輔相成的高風(fēng)險項目，由于其不確定性因素的數(shù)量之多而導(dǎo)致敏感性分析評價較難，國內(nèi)外學(xué)者針對房地產(chǎn)敏感性分析給出不同的見解。本文主要對房地產(chǎn)中的敏感性分析方法進行理論闡述，并提出自己的相應(yīng)見解。

（一）敏感性分析方法

1、敏感性分析的定義。敏感性分析就是相關(guān)人員在很多不確定性因素中，找到嚴重影響到相關(guān)項目經(jīng)濟利益的敏感性因素，以此為依據(jù)來對項目所能承受的風(fēng)險范圍進行判斷的一種不確定的分析方式。

2、敏感性分析方法步驟

（1）對具體要進行敏感分析的經(jīng)濟評價指標進行確定。敏感性分析一般是針對一個或者幾個效益的指標，然后找出這些指標所對應(yīng)的敏感性因素，具有很強的針對性，要求進行分析時必須有一個定量的指標，來對敏感性因素對項目效益指標的影響程度進行反映，其中較為常見的有：方案凈現(xiàn)值、投資回收期以及內(nèi)部收益效率等。

（2）對不確定因素進行選定。對不確定因素進行選定，并對其變化的范圍進行設(shè)定，具體應(yīng)該從以下兩個方面進行考量：一是在這些因素可能發(fā)生變化的范圍內(nèi)，對投資的效果會有較大的影響;二是這些因素自身可能會發(fā)生較大的變化。

（3）計算出各項不確定因素可能會給經(jīng)濟評價指標帶來的影響程度。在計算出各項不確定因素可能會給經(jīng)濟評價指標帶來的影響程度的過程中，要假設(shè)這些不確定因素是不會發(fā)生變化的，然后利用敏感性分析或者圖表，將這些不確定因素的變動情況和分值指標所對應(yīng)的數(shù)量反映出來，以便對敏感性因素進行確定。在對敏感性因素進行確定時，可以用以下兩種方法分析：一是相對的測定方法，就是對在同一幅度上的因素發(fā)生的變動對分析指標帶來的影響進行比較，而對因素的敏感程度進行判斷;二是絕對的測定方法，就是對降低投資效果的方向進行調(diào)整，分析其因素在相關(guān)項目的經(jīng)濟是可取程度，如果相關(guān)的項目無法接受，那么這個因素就屬于敏感因素。

（4）繪制相關(guān)敏感分析圖，并對相關(guān)方案進行分析。繪制出敏感性分析圖表，將其中一個評價指標作為縱坐標，將不確定因素的變化作為橫坐標，對繪制出來的分析圖進行分析，以對不確定因素進行確定。相關(guān)人員再結(jié)合這些不確定因素發(fā)生的可能性，對項目的風(fēng)險進行測定，并采取相應(yīng)的預(yù)防控制措施。

3、敏感生分析的類型

（1）單因素的敏感性分析。單因素敏感性分析就是指每一次運行中只有其中一個參數(shù)會發(fā)生變化，其余任何參數(shù)都不會發(fā)生變化的敏感性分析方式。

（2）多因素的敏感性分析。多因素敏感性分析就是指對各種可能出現(xiàn)不同變動幅度的因素的多種組合，并對各種因素可能給相關(guān)項目帶來的經(jīng)濟效果影響程度進行分析。

4、敏感性分析的指標

（1）敏感度的系數(shù)。敏感度系數(shù)就是指項目的效益指標變化發(fā)生的百分率和其不確定因素的變化百分率之間的比例。敏感度的系數(shù)越高，則證明該項目的經(jīng)濟效益對其不確定因素的敏感度也就越高，這就提醒相關(guān)要員應(yīng)該對其不確定因素引起重視，以免其給項目效益造成較大程度的影響，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來一定損失。

（2）臨界點。這里所說的臨界點，就是指不確定因素所發(fā)生的極限性變化，也就是說這個不確定因素讓項目財務(wù)的內(nèi)部收益率和基準的收益率之間的變化百分率是相等的。也可將臨界點看作是項目所允許的不確定因素朝不利方向發(fā)展變化的一個極限值，所設(shè)定的基準收益率直接影響著臨界點的高低。在一定程度的基準收益率之下，臨界點越低，說明該因素可能給項目效益指標帶來的影響就越大，項目對該不確定因素的敏感度也就越高。

（二）房地產(chǎn)中的敏感性分析

1、房地產(chǎn)項目的不確定性因素太多不好控制。所以，在選擇不確定性因素時要根據(jù)當時所處的條件和環(huán)境進行決定，而用于敏感性分析的指標也有多種選擇，為了讓房地產(chǎn)評價分析更加準確具體，可以將指標分為不同的層次，運用逐層分析的方法對房地產(chǎn)項目進行敏感性分析。

（1）構(gòu)造層次。把經(jīng)濟評價指標內(nèi)部收益率（IRR）和凈現(xiàn)值（NPV）以及不確定因素按遞階層次分成三級。層次中的二級和三級因素完全可以根據(jù)具體項目以及所掌握因素的不確定程度靈活確定。

（2）進行一級敏感性分析。分別進行三級因素對二級因素的敏感性分析。通過一級SA，就能確定各成本因素對總成本變動的影響程度。同時，可以大致確定更次一級不確定性因素變化對總成本的影響程度。

（3）進行二級敏感性分析。分別進行二級因素對一級經(jīng)濟評價指標的敏感性分析。這樣既可確定各二級因素變動對評價指標的影響程度，掌握哪些是最敏感的二級因素，也能大致確定每一項三級不確定因素變化對經(jīng)濟評價指標影響的范圍。

（4）進行三級敏感性分析。在一級SA和二級SA的基礎(chǔ)上，經(jīng)過綜合比較，選擇一些最敏感的三級不確定因素，分析這些不確定性因素的變動對經(jīng)濟評價指標的直接影響。經(jīng)過以上敏感性分析，各種因素對項目經(jīng)濟效益的影響、方案可接受以及被否決的區(qū)域，應(yīng)該特別引起重視并采取相應(yīng)措施加以避免的問題，都可通過有關(guān)敏感性分析圖表現(xiàn)出來。

2、假如某一個房地產(chǎn)公司有一個房地產(chǎn)投資項目，可以先對該項目的投資額、折現(xiàn)率假設(shè)成為該項目的主要敏感性因素。以此為依據(jù)，利用單因素敏感性分析方法試著對該投資項目凈現(xiàn)值指標進行相關(guān)分析： （1）敏感性因素和分析指標同樣是按照上文中的不確定性因素進行設(shè)定，不確定因素依舊是：年收入、投資額，而分析指標也同樣是該項目的凈現(xiàn)值;（2）對該項目的敏感性指標進行相應(yīng)的計算，先對決策基本方案中的NPV和IRR進行計算;（3）對該項目的臨界值進行計算;（4）將敏感性分析過程和結(jié)果以圖表的形式繪制出來;（5）結(jié)合圖表對該項目的經(jīng)濟效益及不確定因素對該項目效益的影響程度進行分析評價。這樣就可以在敏感性分析表中準確的看出，該項目的凈現(xiàn)值指標對其年收入變化的敏感程度。

三、結(jié)論

在關(guān)于房地產(chǎn)分析的敏感性分析中，不確定性因素以及指標的確定仍然是重中之重，對于這兩項因素的確定以及分析中要投入更多的精力，在未來分析中要善于和數(shù)學(xué)方法相結(jié)合得到更加準確的結(jié)論。這樣可以針對不同的指標，對數(shù)據(jù)進行連續(xù)性分析，在實際的房地產(chǎn)經(jīng)濟評價中起到很大的作用，使房地產(chǎn)項目的風(fēng)險分析有了一定的標準，從而降低項目的風(fēng)險系數(shù)，得到更大的利益。

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