文/洪麗平 湖南省有色地質(zhì)勘查局二一七隊(duì) 湖南衡陽(yáng) 421001

房地產(chǎn)業(yè)是一種資本密集型產(chǎn)業(yè)，從土地購(gòu)買(mǎi)、開(kāi)發(fā)建設(shè)到房屋銷售和售后服務(wù)，涉及的領(lǐng)域非常廣泛，過(guò)程非常復(fù)雜。同時(shí)，投資風(fēng)險(xiǎn)也很大。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制應(yīng)分析各種成本項(xiàng)目在房地產(chǎn)企業(yè)中的作用，并結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際施工情況，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行適當(dāng)有效的控制。

1、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制存在的問(wèn)題

1.1 對(duì)成本控制認(rèn)識(shí)不足

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了自身的生存和利益而忽視成本控制，將利潤(rùn)重點(diǎn)集中在銷售上，希望通過(guò)更短的銷售周期和更多的銷售額來(lái)獲得更大的利潤(rùn)。在實(shí)際工作中，管理人員與其他項(xiàng)目人員沒(méi)有及時(shí)溝通和協(xié)調(diào)。除了成本管理人員，其他專業(yè)線的員工對(duì)成本控制的缺乏合理的認(rèn)識(shí)[1]。特別是在項(xiàng)目實(shí)施前期，大多數(shù)企業(yè)缺乏對(duì)整個(gè)項(xiàng)目目標(biāo)成本的分解，前期成本合約規(guī)劃不夠明確，在設(shè)計(jì)階段就造成了成本的浪費(fèi)。

1.2 項(xiàng)目全過(guò)程控制缺乏科學(xué)性

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段都影響著整個(gè)項(xiàng)目的成本控制，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)只注重施工階段使用的材料、勞動(dòng)力和機(jī)械的成本控制，缺乏全過(guò)程的成本控制。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期，一些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的可行性研究和項(xiàng)目限額設(shè)計(jì)不夠重視；在定位階段，對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的研究不夠，沒(méi)有充分找準(zhǔn)該項(xiàng)目的定位，從而無(wú)法對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的總成本做一個(gè)恰當(dāng)?shù)念A(yù)估；在設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)部門(mén)與成本控制部門(mén)的溝通不密切，導(dǎo)致后期設(shè)計(jì)變更造成不必要的成本浪費(fèi)。在項(xiàng)目施工階段，部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)合同管理的重視程度較低，忽視了合同條款與成本控制之間的關(guān)系[2]，在發(fā)生糾紛時(shí)，一些施工單位未履行相應(yīng)的職責(zé)，開(kāi)發(fā)商也未按合同條款進(jìn)行處罰，導(dǎo)致最終成本超過(guò)目標(biāo)成本。

1.3 成本核算缺乏規(guī)范性

在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算主體中，“開(kāi)發(fā)成本”是一級(jí)主體，“民用建筑成本”是二級(jí)主體，“開(kāi)發(fā)成本”是最后一級(jí)主體（“開(kāi)發(fā)成本是”一級(jí)主體又是最后一級(jí)主體？？）。課題設(shè)置不詳細(xì)，成本核算籠統(tǒng)，項(xiàng)目過(guò)程中的具體投資分析不明確。其次，制度進(jìn)程過(guò)于正式，在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的控制模式中，制度的實(shí)施過(guò)程受到法治的影響。當(dāng)監(jiān)督薄弱時(shí)，流程系統(tǒng)很容易形式化。此外，企業(yè)的內(nèi)部成本控制責(zé)任是形式化的，具體的責(zé)任還沒(méi)有落實(shí)到位，導(dǎo)致各個(gè)階段的成本控制缺乏嚴(yán)格的控制。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制對(duì)策

2.1 提高全體員工的成本管理意識(shí)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制，企業(yè)應(yīng)該建立正確的成本控制理念，應(yīng)該將成本控制的思想貫徹給公司各部門(mén)，使更多的人認(rèn)識(shí)到成本控制工作涉及很多內(nèi)容，成本控制不單是成本管理部門(mén)責(zé)任，應(yīng)該是公司各部門(mén)共同協(xié)調(diào)，使房地產(chǎn)項(xiàng)目成本得到更好的控制 [3]。

一方面，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要發(fā)揮主導(dǎo)作用，從自身做起，積極宣傳和倡導(dǎo)，為成本控制體系建設(shè)營(yíng)造良好的企業(yè)文化氛圍。另一方面，要不斷協(xié)調(diào)各部門(mén)掌握成本控制的相關(guān)信息，加強(qiáng)信息的溝通與交流，使全體員工聚集力量共同控制成本。例如，在房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷計(jì)劃優(yōu)化設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)精確定位新開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品。同事加強(qiáng)合同管理，控制工程量變更。最后，總成本控制過(guò)程中，企業(yè)應(yīng)該建立明確的監(jiān)管體系和激勵(lì)機(jī)制，這樣我們就能鼓勵(lì)他們?cè)谌粘９ぷ髦泄ぷ鳎訌?qiáng)部門(mén)之間的合作和成本控制更有效地滲透到企業(yè)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，并形成一個(gè)完整的管理鏈[4]。

2.2 前期控制階段的成本控制措施

首先，在土地購(gòu)買(mǎi)階段，根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本原理對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研。按照最小利潤(rùn)保障、最小銷售、最大綜合成本的目標(biāo)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程中成功完成并實(shí)施了房地產(chǎn)土地儲(chǔ)備。同時(shí)，企業(yè)應(yīng)縮短開(kāi)發(fā)周期，并充分關(guān)注資本的時(shí)間價(jià)值，盡可能在確保質(zhì)量的基礎(chǔ)上縮短開(kāi)發(fā)周期，推進(jìn)銷售工作，這種方法有利于房地產(chǎn)企業(yè)金融資本將減少在某種程度上，也有利于債務(wù)集合（這句話有語(yǔ)?。?/p>

其次，設(shè)計(jì)階段的限額設(shè)計(jì)有利于降低工程造價(jià)，施工工期也會(huì)對(duì)項(xiàng)目成本有直接影響。因此，企業(yè)必須反復(fù)強(qiáng)調(diào)管理，通過(guò)有效的管理來(lái)提高管理效率。一是加強(qiáng)設(shè)計(jì)，有必要結(jié)合施工方案。與此同時(shí)，報(bào)價(jià)應(yīng)通過(guò)專家評(píng)審，確保設(shè)計(jì)方案的合理性，這將有助于設(shè)計(jì)單位建筑形狀合理的規(guī)劃和布局，然后選擇一個(gè)最優(yōu)的投資計(jì)劃。其次，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，努力實(shí)施定額設(shè)計(jì)，建立具體的設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。項(xiàng)目成本、項(xiàng)目成本和投資額度可以分解為部門(mén)規(guī)范進(jìn)行分解和使用。施工圖設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)與施工預(yù)算必須緊密聯(lián)系（兩個(gè)“施工圖設(shè)計(jì)”？？）。設(shè)計(jì)過(guò)程中應(yīng)根據(jù)建筑材料的數(shù)量、工程造價(jià)、有限設(shè)計(jì)、減少浪費(fèi)等因素進(jìn)行確定。

最后，控制項(xiàng)目投資和施工進(jìn)度也是投標(biāo)階段物資采購(gòu)的關(guān)鍵（邏輯有錯(cuò)誤，應(yīng)該是招標(biāo)階段是影響施工進(jìn)度和項(xiàng)目投資的關(guān)鍵?。?。因此，要求業(yè)主在投標(biāo)成本控制過(guò)程中堅(jiān)持公平、公開(kāi)的基本原則。必須嚴(yán)格審查投標(biāo)人的資格。同時(shí)，成本管理人員必須分析影響項(xiàng)目成本的各種因素，為未來(lái)的成本控制創(chuàng)造有利條件。此外，我們不應(yīng)該追求低價(jià)中標(biāo)，以避免投標(biāo)方之間的惡性競(jìng)爭(zhēng)。為控制工程質(zhì)量，應(yīng)確定合理的低價(jià)中標(biāo)方案。

2.3 施工階段的成本控制措施（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)沒(méi)有“控制階段”這一說(shuō)）

施工階段的成本控制主要是加強(qiáng)合同管理，建立和完善監(jiān)督機(jī)制，有效控制對(duì)項(xiàng)目的投資，還包括對(duì)工程材料和技術(shù)投資的控制，以縮短工期。此外，經(jīng)濟(jì)手段可以有效地控制投資。

2.4 控制后期的成本控制措施（應(yīng)該為竣工結(jié)算階段）

竣工結(jié)算階段的成本控制主要是合理完成結(jié)算工作，這是建安成本控制的最后階段?？⒐そY(jié)算前，必須按照竣工驗(yàn)收程序及時(shí)整理有關(guān)資料，嚴(yán)格按照合同條款合理計(jì)算工程量，保證結(jié)算費(fèi)用的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。

結(jié)語(yǔ)：

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制是一項(xiàng)復(fù)雜的工作，企業(yè)必須使用創(chuàng)新的成本管理方法來(lái)提高所有員工的成本控制意識(shí)，強(qiáng)化成本控制在設(shè)計(jì)階段和施工階段，嚴(yán)格按照工程竣工驗(yàn)收程序。這不僅可以提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益，還提高企業(yè)在市場(chǎng)上的位置。