文/文春蓉、陳杰 中天成土地房地產(chǎn)評(píng)估（北京）有限公司 北京 100000

在2013年國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，我國(guó)正式對(duì)全國(guó)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)行了明確的規(guī)定。要求在開展不動(dòng)產(chǎn)登記工作時(shí)，要有完善的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，完整的登記依據(jù)與登記記錄，統(tǒng)一的信息登記平臺(tái)。這樣做的目的是進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易時(shí)，能夠更好的保護(hù)交易安全，使不動(dòng)產(chǎn)交易變成合法權(quán)益，受到法律保護(hù)。同時(shí)我國(guó)還建立了以公民身份證及組織機(jī)構(gòu)代碼相結(jié)合的統(tǒng)一信用代碼制度，在制度上對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記工作進(jìn)行監(jiān)管。實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度，使登記權(quán)與管理權(quán)分開管理，更加符合我國(guó)國(guó)情，適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的需要。

1、實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的功能與用途

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。有專家指出，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)體系中的一項(xiàng)基礎(chǔ)性的制度，關(guān)系到每一個(gè)公民的切身利益。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的確立，是制度經(jīng)濟(jì)學(xué)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，是制度本身的功能，直接服務(wù)于市場(chǎng)。實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，首先要實(shí)現(xiàn)制度的主導(dǎo)價(jià)值，其次是實(shí)現(xiàn)它的經(jīng)濟(jì)學(xué)價(jià)值。如果不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度無法實(shí)現(xiàn)主導(dǎo)價(jià)值與經(jīng)濟(jì)價(jià)值的話，這項(xiàng)制度就無任何價(jià)值可言。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記為我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)構(gòu)建了清晰的、統(tǒng)一的產(chǎn)權(quán)交易基礎(chǔ)，我國(guó)很多制度之間是相互聯(lián)系、相互補(bǔ)充的，可以充分發(fā)掘不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度帶來的一系列其他的附加價(jià)值?，F(xiàn)階段，我國(guó)反腐制度正在不斷的完善，從表面上來看，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度與反腐制度沒有任何關(guān)聯(lián)，但是如果深入研究可以發(fā)現(xiàn)，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立，對(duì)建立反腐制度有很大的幫助。要想將權(quán)力束縛上制度的枷鎖，僅僅依靠反腐制度是不行的，還需要其他制度的輔助，這樣我國(guó)各項(xiàng)制度建設(shè)與完善過程中，才能形成一套完整的發(fā)展制度體系，杜絕任何情形下自由橫行的濫用權(quán)力。

2、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記對(duì)土地評(píng)估業(yè)的影響

我國(guó)建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度以后，第一實(shí)施目標(biāo)就是始終貫徹與落實(shí)憲法與相關(guān)的物權(quán)法規(guī)定，保證我國(guó)公民的合法權(quán)益，保護(hù)公民的權(quán)益不受損害。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建立后，我國(guó)相關(guān)部門建立了相應(yīng)的查詢服務(wù)，公民可以根據(jù)自身需求，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的歸屬情況進(jìn)行詳細(xì)的查詢，不清楚的可以詳細(xì)的進(jìn)行咨詢，這樣在公民不動(dòng)產(chǎn)交易過程中，降低了交易中的風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)了公民的合法財(cái)產(chǎn)安全。

2.1 確立土地評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)

我國(guó)建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度以后，在不動(dòng)產(chǎn)交易過程中，必須嚴(yán)格按照統(tǒng)一的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)來執(zhí)行，各個(gè)部門在工作對(duì)口交接時(shí)，會(huì)變得更加順暢、便利。另外，在交易過程中，各個(gè)數(shù)據(jù)庫都有相關(guān)交易的詳細(xì)記錄，并有相關(guān)的交易證書作為證明，這樣就會(huì)保證交易過程中的一致性，即便以后不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)持有人發(fā)生變動(dòng)，也可以通過相關(guān)規(guī)范進(jìn)行工作。如果數(shù)據(jù)庫記錄與證書出現(xiàn)不一致的情況，不動(dòng)產(chǎn)交易的當(dāng)事人就會(huì)陷入迷茫的狀態(tài)，不能正確的判斷出物權(quán)的正確歸屬，交易過程中容易出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，公民的合法權(quán)益得不到有效的保護(hù)。因此，各個(gè)管理部門應(yīng)該在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記之前做好工作銜接工作，避免工作過程中出現(xiàn)不一致的情況出現(xiàn)。

2.2 評(píng)估機(jī)構(gòu)的整合

現(xiàn)階段，我國(guó)在進(jìn)行評(píng)估的時(shí)候，土地評(píng)估與房屋評(píng)估是分開實(shí)施的。不論土地還是房屋，共同屬于不動(dòng)產(chǎn)的范疇，他們需要一個(gè)共同的評(píng)價(jià)體系。對(duì)于新增加的土地，我們可以先進(jìn)行預(yù)登記，等待建設(shè)完成以后，再由不動(dòng)產(chǎn)管理部門進(jìn)行正式的評(píng)估與登記，以便為后期監(jiān)管工作提供便利。

2.3 不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，對(duì)農(nóng)村土地評(píng)估應(yīng)該注意的事項(xiàng)

目前我國(guó)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)由農(nóng)業(yè)管理部門主管，對(duì)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)登記頒證工作標(biāo)志著農(nóng)村土地二輪延包制度的規(guī)范與完善，怎樣做可以將歷史流傳下來的問題解決掉，將規(guī)章制度充分建立與完善，是農(nóng)村是否成功實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的重要前提，就現(xiàn)階段的情況來看，還有很多問題需要注意。

（1）將地類標(biāo)注清楚。《農(nóng)村土地承包法》條款中有明確的規(guī)定，不適合家庭承包方式的荒山、丘陵、溝壑、荒灘等農(nóng)村土地，在承包的過程中，可以通過拍賣、招標(biāo)、公開協(xié)商的方式來進(jìn)行，因此，并不是所有的農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記的土地都是耕地，也有一些其他形式的非耕地。

（2）承包地要經(jīng)過實(shí)地測(cè)量形成地籍圖。在傳統(tǒng)的農(nóng)村土地承包測(cè)量時(shí)，都是村里人組織使用皮卷尺放線界定地邊范圍，隨著科技水平的提高，現(xiàn)在改為GPS 精確定位測(cè)量，測(cè)量的結(jié)果有可能與之前土地承包合同上的登記面積不一致。面積大了，老百姓自然不會(huì)多說什么，如果面積小了，老百姓肯定是不愿意的，由于GPS精度較高，面積往往比實(shí)際登記面積少了，這對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記工作帶來了很大的工作阻力。

（3）將基本農(nóng)田標(biāo)注到戶?；巨r(nóng)田沒有標(biāo)注到戶的情況下，農(nóng)田布局是可以隨時(shí)調(diào)整的，這就導(dǎo)致法律失去了存在的價(jià)值，基本農(nóng)田處于一種不穩(wěn)定的狀態(tài)中，對(duì)于基本農(nóng)田的投資，也有很大的風(fēng)險(xiǎn)。出現(xiàn)這種情況的原因是由于基本農(nóng)田沒有標(biāo)注到戶導(dǎo)致的，如果基本農(nóng)田標(biāo)注到戶，賦予基本農(nóng)田公認(rèn)的市場(chǎng)價(jià)值，如果有建設(shè)施工需要基本農(nóng)田讓步的情況下，老百姓可以借助法律手段保護(hù)自己權(quán)益。只有基本農(nóng)田標(biāo)注到戶了，基本農(nóng)田才能得到足夠的保護(hù)，建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)的農(nóng)田才能有事半功倍的成效。

結(jié)語：

我國(guó)實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度也是經(jīng)過了多次波折才得以實(shí)施的。在全國(guó)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的大形式下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)變得越來越大，對(duì)于土地評(píng)估業(yè)帶來了新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度在執(zhí)行過程中會(huì)遇到多種阻撓與困難，因?yàn)樗鼤?huì)損害一部分人的利益。實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度需要各機(jī)構(gòu)的大力配合，面對(duì)不斷變化的環(huán)境隨時(shí)做出應(yīng)對(duì)的調(diào)整。