文/李朝興 哈爾濱國(guó)土源土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司 黑龍江哈爾濱 150000

根據(jù)《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》（國(guó)發(fā)[2001]15 號(hào)）關(guān)于“抓緊建立全國(guó)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)信息系統(tǒng)，對(duì)全國(guó)重要城市地價(jià)水平動(dòng)態(tài)變化情況進(jìn)行監(jiān)測(cè)”精神，國(guó)內(nèi)各主要城市陸續(xù)展開(kāi)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作。時(shí)至今日，根據(jù)《自然資源部辦公廳關(guān)于部署開(kāi)展2019年度自然資源評(píng)價(jià)評(píng)估工作的通知》（自然資辦[2019]36 號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱“部署文件”）要求，2019年開(kāi)展國(guó)家級(jí)地價(jià)監(jiān)測(cè)工作的城市共計(jì)105 個(gè)，城市范圍包括了一、二線城市及部分三線城市。此項(xiàng)工作意義旨在：便于自然資源管理部門(mén)參與宏觀調(diào)控，提高地價(jià)信息獲取能力，加強(qiáng)土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)變化分析和國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行形勢(shì)分析，強(qiáng)化市級(jí)及以上人民政府和自然資源管理部門(mén)對(duì)城市土地市場(chǎng)及建設(shè)用地的宏觀調(diào)控。同時(shí)，在固定的網(wǎng)站中定期公布監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，也滿足社會(huì)公眾對(duì)地價(jià)信息的需求，即產(chǎn)生了經(jīng)濟(jì)效用，又產(chǎn)生了一定社會(huì)效用。按照部署文件及項(xiàng)目具體《實(shí)施方案》要求，其工作成果包括定期監(jiān)測(cè)得出的地價(jià)數(shù)據(jù)（包括地價(jià)水平值及地價(jià)增長(zhǎng)率）、土地交易樣點(diǎn)調(diào)查表、土地交易樣點(diǎn)分布圖、年度地價(jià)狀況分析報(bào)告等等。地價(jià)監(jiān)測(cè)成果已經(jīng)為政府及相關(guān)部門(mén)制定土地政策、房地產(chǎn)調(diào)整政策提供了重要的數(shù)據(jù)支撐，發(fā)揮了其應(yīng)有的作用。但經(jīng)了解，部分城市對(duì)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)成果的應(yīng)用不夠重視，尤其在以下幾個(gè)方面應(yīng)用的不夠全面或者沒(méi)有應(yīng)用。所以，在此對(duì)已經(jīng)開(kāi)展地價(jià)監(jiān)測(cè)的城市提出以下幾點(diǎn)關(guān)于地價(jià)監(jiān)測(cè)成果進(jìn)一步應(yīng)用的建議。

1、校驗(yàn)更新后基準(zhǔn)地價(jià)

《國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于實(shí)施<城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程>和<城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程>有關(guān)問(wèn)題的通知》要求“市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)程，開(kāi)展基準(zhǔn)地價(jià)制訂、更新和公布工作?；鶞?zhǔn)地價(jià)每3年應(yīng)全面更新一次”。市（縣）人民政府均需按照文件要求定期更新本轄區(qū)內(nèi)的基準(zhǔn)地價(jià)。

基準(zhǔn)地價(jià)更新過(guò)程中，在確定更新基準(zhǔn)日并根據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》得出更新后擬定的基準(zhǔn)地價(jià)數(shù)據(jù)后可結(jié)合地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)成果中的“地價(jià)水平值及地價(jià)增長(zhǎng)率”數(shù)據(jù)對(duì)其進(jìn)行校驗(yàn)，與更新基準(zhǔn)日時(shí)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)成果中的“地價(jià)水平值”進(jìn)行比較，對(duì)比基準(zhǔn)地價(jià)的增長(zhǎng)率地價(jià)與地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)成果中的“地價(jià)增長(zhǎng)率”，因地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)是每季度定期監(jiān)測(cè)，具有較高的時(shí)效性，這樣可使新基準(zhǔn)地價(jià)數(shù)據(jù)更加的客觀合理，更具公信力。同時(shí)，更新基準(zhǔn)地價(jià)工作中劃分不同級(jí)別界線時(shí)可參照地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作中所劃分的地價(jià)區(qū)段及土地級(jí)別界線。

2、為編制年度土地供應(yīng)計(jì)劃提供數(shù)據(jù)支持

為加強(qiáng)國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃管理，規(guī)范土地市場(chǎng)，根據(jù)國(guó)家有關(guān)部委文件要求，各市（縣）政府均需編制年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，土地地供應(yīng)關(guān)系到房地產(chǎn)管理、調(diào)控政策，關(guān)系到國(guó)有土地的高效利用，科學(xué)的土地供應(yīng)計(jì)劃應(yīng)有足夠的彈性，能夠?qū)κ袌?chǎng)信號(hào)做出靈敏的反應(yīng)。

市（縣）人民政府在編制年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃時(shí)，在綜合考慮土地出讓市場(chǎng)情況、房地產(chǎn)調(diào)控政策、本轄區(qū)經(jīng)濟(jì)情況、產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃、年度經(jīng)濟(jì)目標(biāo)后，可結(jié)合地價(jià)監(jiān)測(cè)成果中的地價(jià)數(shù)據(jù)（包括地價(jià)水平值及地價(jià)增長(zhǎng)率）、土地交易樣點(diǎn)調(diào)查表、土地交易樣點(diǎn)分布圖、年度地價(jià)狀況分析報(bào)告等合理制定年度土地供應(yīng)計(jì)劃。監(jiān)測(cè)成果中的“土地交易樣點(diǎn)調(diào)查表、土地交易樣點(diǎn)分布圖”可明確、直觀顯示出每一成交地塊的用途、位置、容積率、成交價(jià)格、成交時(shí)間等要素，據(jù)此可深入研究市場(chǎng)需要，如某一區(qū)域土地交易活躍，需求十分旺盛，則可有的放矢、精準(zhǔn)的增加此區(qū)域內(nèi)土地的供應(yīng)量；如果監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示住宅用地近期增長(zhǎng)率較高，則可以適當(dāng)?shù)脑黾佑?jì)劃中的住宅用地供應(yīng)量，以避免因住宅用地供不應(yīng)求而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。所以，若能合理參考地價(jià)監(jiān)測(cè)成果，可使最終編制的年度土地供應(yīng)計(jì)劃不但能達(dá)到市域內(nèi)科學(xué)、合理，而且各個(gè)城市細(xì)分區(qū)片內(nèi)也能達(dá)到科學(xué)、合理。

3、為確定土地出讓起始價(jià)、底價(jià)提供數(shù)據(jù)支持

土地出讓前，政府應(yīng)當(dāng)組織對(duì)宗地出讓價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，并根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策以及土地市場(chǎng)狀況綜合確定土地出讓起始價(jià)、底價(jià)。

監(jiān)測(cè)成果中的“土地交易樣點(diǎn)調(diào)查表、土地交易樣點(diǎn)分布圖”可明確、直觀顯示出已經(jīng)成交地塊的用途、位置、容積率、成交價(jià)格、成交時(shí)間等要素，土地出讓的決策者可依據(jù)土地交易樣點(diǎn)分布圖及土地交易樣點(diǎn)調(diào)查表中已經(jīng)成交宗地的要素信息，比較擬出讓地塊的出讓方式、用途、規(guī)劃控制指標(biāo)，再結(jié)合擬出讓宗地區(qū)位條件、個(gè)別條件等等綜合分析得出擬出讓地塊合理的出讓起始價(jià)、底價(jià)，這樣得出的起始價(jià)、底價(jià)數(shù)據(jù)將更加貼近市場(chǎng)中的地價(jià)水平。

4、確定地價(jià)評(píng)估中期日修正系數(shù)（指數(shù)）

土地使用權(quán)價(jià)格是某一宗地在一定市場(chǎng)條件下、于估價(jià)期日、一定利用條件下、一定開(kāi)發(fā)程度下、一定年期內(nèi)某一具體用途的使用權(quán)價(jià)格。通常所說(shuō)的地價(jià)評(píng)估大多也是指土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估，估價(jià)機(jī)構(gòu)在進(jìn)行地價(jià)評(píng)估時(shí)為了得到宗地在某一具體估價(jià)期日土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)經(jīng)常會(huì)在估價(jià)過(guò)程中計(jì)算期日修正系數(shù)（指數(shù)）。

如應(yīng)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法及市場(chǎng)比較法進(jìn)行地價(jià)評(píng)估時(shí)，《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》均要求進(jìn)行期日修正。地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)成果的“地價(jià)增長(zhǎng)率”數(shù)據(jù)中包含商業(yè)、居住、工業(yè)三種用途、不同級(jí)別、不同監(jiān)測(cè)時(shí)點(diǎn)的同比地價(jià)增長(zhǎng)率及環(huán)比地價(jià)增長(zhǎng)率，此時(shí)根據(jù)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)成果中“地價(jià)增長(zhǎng)率”數(shù)據(jù)可得出客觀合理的對(duì)于基準(zhǔn)地價(jià)的期日修正系數(shù)及估價(jià)對(duì)象對(duì)于各個(gè)比較實(shí)例的期日修正系數(shù)（指數(shù)），使估價(jià)結(jié)構(gòu)最終得出的估價(jià)結(jié)果更具有說(shuō)服力，可信度更高，為自然資源管理部門(mén)依法決策，確定土地出讓的起始價(jià)、底價(jià)等提供準(zhǔn)確的價(jià)格參考。

結(jié)語(yǔ)：

總而言之，地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)是一項(xiàng)長(zhǎng)期工作，而且近年來(lái)越來(lái)越被國(guó)家層面所重視，得出的工作成果越來(lái)越全面、細(xì)致，進(jìn)而能夠進(jìn)一步發(fā)揮及時(shí)、準(zhǔn)確地掌握城市土地價(jià)格水平及影響土地價(jià)格因素的變化特點(diǎn)和趨勢(shì)的作用。同時(shí)，為政府強(qiáng)化土地市場(chǎng)和土地價(jià)格管理，加強(qiáng)土地宏觀調(diào)控提供科學(xué)依據(jù)；通過(guò)及時(shí)向社會(huì)發(fā)布土地價(jià)格變化信息，可以引導(dǎo)土地利用方式、提高土地利用效率、指導(dǎo)土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估，科學(xué)制定土地出讓起始價(jià)、底價(jià)，引導(dǎo)土地交易沿健康科學(xué)、軌道發(fā)展，還可以有效打擊土地投機(jī)行為，維護(hù)土地市場(chǎng)的穩(wěn)定和健康發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。相信其工作成果最終會(huì)被更加廣泛的應(yīng)用，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中大有作為，并起到十分積極的作用。