文/房曉敏 山東省青州市房地產(chǎn)交易中心 山東青州 262500

物業(yè)管理這一行業(yè)雖然起步較晚，但是近幾年發(fā)展迅速。行業(yè)規(guī)模雖然不能與房地產(chǎn)等行業(yè)相比，但是卻與普通百姓的生活息息相關(guān)，因此，這是一新興的重要行業(yè)。隨著時(shí)代的進(jìn)步、行業(yè)的發(fā)展，其中的問題、難點(diǎn)也不斷出現(xiàn)?，F(xiàn)將物業(yè)管理淺析如下。

1、物業(yè)管理模式可以多樣化，但是現(xiàn)在是以物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理的模式為主，其他管理模式發(fā)展緩慢

物業(yè)管理可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供，也可以由相關(guān)單位組織提供，或者可以由業(yè)主自行組織管理服務(wù)的模式。早期的物業(yè)以單位公房為主，所以物業(yè)管理以單位組織為主。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展變革，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)的管理逐漸興起。社會(huì)對(duì)工作效率的更高要求和社會(huì)分工的發(fā)展，現(xiàn)在社會(huì)上出現(xiàn)很多物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)項(xiàng)目的專業(yè)服務(wù)公司，例如：安保公司、保潔公司、綠化公司等。物業(yè)企業(yè)可以將相關(guān)項(xiàng)目外包給這些專業(yè)公司，以降低成本、提高工作效率。業(yè)主自行組織管理服務(wù)的模式相對(duì)較少。但是這種模式能夠降低物業(yè)管理的成本和物業(yè)管理的糾紛。而且隨著安保、保潔等專業(yè)服務(wù)公司的出現(xiàn)，業(yè)委會(huì)可以在經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意的情況下，自行招聘提供相關(guān)服務(wù)項(xiàng)目的公司，采用市場(chǎng)化管理。哪種方式更適合小區(qū)的物業(yè)管理，更能讓業(yè)主得到質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的物業(yè)管理服務(wù)，就采用哪種物業(yè)管理的模式。

2、物業(yè)企業(yè)自身管理運(yùn)營素質(zhì)高低不齊

很多物業(yè)企業(yè)不善于創(chuàng)新，不善于在管理和服務(wù)中結(jié)合新興技術(shù)，不善于開拓服務(wù)領(lǐng)域。隨著行業(yè)的發(fā)展，這一行業(yè)日漸規(guī)范，像其他行業(yè)一樣，競(jìng)爭也會(huì)越來越激烈，優(yōu)勝劣汰，一些自身素質(zhì)較差、起步較低，又不想轉(zhuǎn)型提升的企業(yè)必定會(huì)慢慢退出這一行業(yè)。優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在這一機(jī)會(huì)來臨之際，做的更好，不斷發(fā)展壯大自己。

物業(yè)企業(yè)的經(jīng)費(fèi)來源主要是向業(yè)主收取服務(wù)費(fèi)。很少有物業(yè)企業(yè)有能力提供其他增值服務(wù)，即使能夠提供，業(yè)主也認(rèn)為是應(yīng)包含在普通的物業(yè)費(fèi)中的，不應(yīng)另外收費(fèi)。這種服務(wù)業(yè)務(wù)量相對(duì)也少，物業(yè)企業(yè)通過這種方式增加的收入有限。物業(yè)企業(yè)應(yīng)該適應(yīng)新時(shí)代的發(fā)展，提高自身經(jīng)營管理服務(wù)水平，提高員工業(yè)務(wù)水平，注重創(chuàng)新，多引進(jìn)采用新時(shí)代的科學(xué)技術(shù)來提高工作效率和質(zhì)量。走上信息化的道路，通過適合公司情況的物業(yè)管理系統(tǒng)進(jìn)行規(guī)范化、精細(xì)化的管理，來實(shí)現(xiàn)提高整體的管理水平。

開發(fā)多途徑增加營業(yè)利潤。要將經(jīng)營發(fā)展格局變大，不要只拘泥于一處物業(yè)，要讓企業(yè)發(fā)展壯大，形成規(guī)?；?jīng)營，從而降低相關(guān)成本。成為現(xiàn)代化企業(yè)，而不只是負(fù)責(zé)衛(wèi)生和門衛(wèi)的小企業(yè)。采用新時(shí)代先進(jìn)的管理經(jīng)營模式，物業(yè)企業(yè)可以將自己有優(yōu)勢(shì)的服務(wù)項(xiàng)目對(duì)外提供，而不必拘泥于只是服務(wù)的小區(qū)物業(yè)。可以將自己不具優(yōu)勢(shì)的而又必須向服務(wù)物業(yè)小區(qū)提供的服務(wù)，進(jìn)行外包，由比較有業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)的專業(yè)服務(wù)企業(yè)提供相關(guān)服務(wù)。這樣既能降低成本又能提高工作效率、服務(wù)質(zhì)量。

有很多物業(yè)企業(yè)并沒有跟上時(shí)代發(fā)展的腳步，看不清新形勢(shì)，固步自封，不開拓、不創(chuàng)新、還在用傳統(tǒng)的效率低下的方式管理物業(yè)。這種物業(yè)企業(yè)大部分是些中小企業(yè)，但是它們占整個(gè)物業(yè)行業(yè)的比重卻不小。這種企業(yè)如果不考慮轉(zhuǎn)型，那么終將被行業(yè)的發(fā)展所淘汰。

3、物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾

業(yè)主對(duì)物業(yè)企業(yè)的收費(fèi)不理解，對(duì)物業(yè)企業(yè)提供的服務(wù)不滿意。

部分業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格過高。早期的物業(yè)管理相對(duì)簡單，管理項(xiàng)目相對(duì)較少，業(yè)主對(duì)安全和綠化、衛(wèi)生等的要求也相對(duì)較低，但是隨著時(shí)代的快速發(fā)展，要求越來越高。業(yè)主普遍認(rèn)為物業(yè)管理的技術(shù)水平要求較低、工作形式單一簡單，因此，對(duì)物業(yè)企業(yè)的成本認(rèn)識(shí)存在偏見。忽視了很多潛在的成本和隨著時(shí)代的發(fā)展出現(xiàn)的新增成本。例如，大部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)為水、電、暖等單位代收費(fèi)用。這就會(huì)產(chǎn)生一定的成本。因?qū)ξ飿I(yè)服務(wù)不滿意，部分業(yè)主不愿繳納物業(yè)費(fèi)。有的物業(yè)企業(yè)為了獲得物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，利用業(yè)主只看價(jià)格而對(duì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目和質(zhì)量不了解的情況，不惜以較低的物業(yè)服務(wù)價(jià)格獲得服務(wù)項(xiàng)目，有的甚至低于物業(yè)服務(wù)的成本價(jià)。在這種情況下，物業(yè)企業(yè)為了不賠本，只能減少服務(wù)項(xiàng)目，降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。這樣就影響了業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的滿意度。另外，還存在個(gè)別業(yè)主惡意拒繳、欠繳等現(xiàn)象。

對(duì)這些矛盾的解決存在雙方不平衡的現(xiàn)象。業(yè)主對(duì)物業(yè)的不滿相對(duì)來說投訴的渠道較多，較易解決，例如，業(yè)主能通過物價(jià)、物業(yè)主管部門等政府部門和法院等多種途徑維護(hù)自身權(quán)益，但是物業(yè)企業(yè)對(duì)業(yè)主的惡意欠費(fèi)問題卻相對(duì)難解決。理論上，物業(yè)企業(yè)雖然可以通過法院起訴業(yè)主不繳納物業(yè)費(fèi)，但是實(shí)際操作時(shí)，由于有一定的費(fèi)用和執(zhí)行難，而每個(gè)業(yè)主欠費(fèi)金額小、數(shù)量多等因素，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)很少采用這種方式維護(hù)自身權(quán)益。

4、相關(guān)法律法規(guī)可以進(jìn)一步完善

隨著時(shí)代的發(fā)展出現(xiàn)了很多新情況和矛盾，為解決這一問題并推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)良性發(fā)展并保護(hù)物業(yè)企業(yè)和業(yè)主權(quán)益，很多地區(qū)陸續(xù)出臺(tái)了物業(yè)管理方面的規(guī)范，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展，并協(xié)助解決物業(yè)管理與業(yè)主之間的糾紛。結(jié)合新情況可以進(jìn)一步完善法律法規(guī)，明確實(shí)施細(xì)則，規(guī)范處理規(guī)程。解決物業(yè)糾紛執(zhí)行難、違規(guī)成本低的問題，要讓沒有履行相關(guān)義務(wù)的企業(yè)和業(yè)主受到應(yīng)有的懲罰。明確綜合用途、結(jié)構(gòu)復(fù)雜的物業(yè)權(quán)責(zé)范圍。適當(dāng)擴(kuò)大物業(yè)管理法律法規(guī)的適用范圍。不僅要將住宅物業(yè)包括在內(nèi)，其他類型的物業(yè)，像商業(yè)辦公、廠房、倉庫、公益性物業(yè)等的物業(yè)管理也應(yīng)納入其中。

5、完善、細(xì)化住宅專項(xiàng)維修資金的使用規(guī)范，可以采用先進(jìn)技術(shù)，與時(shí)俱進(jìn)

專項(xiàng)維修資金的使用需要經(jīng)專有部位占建筑物總面積2/3 以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3 以上的業(yè)主同意。很多地區(qū)的專項(xiàng)維修資金使用存在確認(rèn)業(yè)主同意難的問題。大部分地區(qū)還是采用業(yè)主在紙質(zhì)意見征集表上簽字同意的傳統(tǒng)方式。這種方式需要找到業(yè)主本人簽字，對(duì)申請(qǐng)人和業(yè)主都不方便，易造假，效率低。有的較發(fā)達(dá)先進(jìn)地區(qū)已經(jīng)采用了新的信息技術(shù)，與不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)、行政審批查詢系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，業(yè)主可以通過刷身份證、意見表決APP 等方式，確認(rèn)自己的意見。部分業(yè)主對(duì)維修資金的分?jǐn)偡秶焕斫?。?yīng)增強(qiáng)專項(xiàng)維修資金在業(yè)主中的宣傳力度。部分綜合用途、結(jié)構(gòu)復(fù)雜的物業(yè)不易確定分?jǐn)偡秶?。可以通過完善住宅專項(xiàng)維修資金的使用規(guī)范細(xì)化維修資金分?jǐn)偡秶?，避免出現(xiàn)糾紛。