文/黃建華 貴陽市不動產(chǎn)登記中心 貴州貴陽 550000

綜合性房屋共用建筑面積分?jǐn)傔\(yùn)算，主要是把具有多種用途的，且由多個單元構(gòu)成的房屋根據(jù)共用對象的具體情況，來把它們所具有的共用建筑面積采取分步分?jǐn)偟姆绞?。也就是把共用建筑面積根據(jù)共用對象，首先攤算給不同功能區(qū)，緊接著攤算到不同功能區(qū)所包括的層，最后再攤算到本層內(nèi)的各套。

1、綜合性房屋的共用建筑面積分?jǐn)傆?jì)算

1.1 房屋分部

通過房屋的應(yīng)用情況和運(yùn)算需求，并根據(jù)具體的用途來把它們細(xì)分為幾個單元，然后再根據(jù)每個單元內(nèi)所采用和運(yùn)算的情況來劃分層次模塊。

1.2 共用部位分類

房屋里的共用部位，要根據(jù)共用的狀況，來將其分為整體房屋所共用的部位以及每個單元所共用的部位。同時，單位共用部位根據(jù)具體的服務(wù)對象，還能夠分成單元大共用部位和小共用部位。而它們之間的區(qū)別在于：

（1）整體房屋共用部位：一般情況下，整體房屋共用部位主要包括、設(shè)備用房、中央空調(diào)機(jī)房、電梯機(jī)房、水泵房等；整體房屋服務(wù)的通行部位包括門廳、大堂等；此外，整體房屋服務(wù)用房還包含輔助房，其主要是值班室、垃圾房等組成。

（2）單元共用部位：一般只指為其中一個單元服務(wù)的電梯、電梯機(jī)房、垂直通行用的樓梯、該單元所包括的值班室等。

（3）小共用部位：一般是指單元當(dāng)中的每個走道、共用衛(wèi)生間、垃圾間、潔具儲藏室等，此外也容納了層里的共用墻體等。

（4）大共用部位：一般是指為多個單元服務(wù)的電梯、電梯機(jī)房、表具間、門衛(wèi)值班室等。

2、共用建筑面積的計(jì)算

2.1 分?jǐn)偛襟E

（1）先把整體建筑的面積根據(jù)使用功能按面積比例分?jǐn)偟矫總€功能區(qū)內(nèi)。

（2）把本功能區(qū)分?jǐn)偟降墓裁娣e與本功能區(qū)的自有公共面積按各單元建筑面積比例分?jǐn)偟礁鲉卧?，這樣一來就能夠準(zhǔn)確的對單元的建筑面積進(jìn)行運(yùn)算。

2.2 共用建筑面積分?jǐn)偟臄?shù)學(xué)公式

2.2.1 建筑面積主要的分?jǐn)傆?jì)算公式有如下幾個：

建筑面積＝套內(nèi)建筑面積+公攤面積

公攤面積＝公攤系數(shù)＊套內(nèi)建筑面積

公攤系數(shù)＝總公共分?jǐn)偯娣e／（套內(nèi)建筑面積＊總套數(shù)）

套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積+墻體面積

2.2.2 對綜合性房屋的共用建筑面積分?jǐn)傆?jì)算步湊如下：

（1）分別測繪計(jì)算出商業(yè)、辦公、住宅等各功能區(qū)套內(nèi)建筑面積之和

（2）分別測繪計(jì)算出商業(yè)、辦公、住宅等各功能區(qū)等公共使用建筑面積

（3）將公共使用建筑面積按各功能區(qū)套內(nèi)建筑面積之和成比例進(jìn)行分?jǐn)偟礁鞴δ軈^(qū)

（4）測繪計(jì)算出本功能區(qū)內(nèi)公攤面積，將分?jǐn)偟降墓彩褂妹娣e與本功能區(qū)內(nèi)公共使用的面積之和作為本功能區(qū)總公共分?jǐn)偯娣e

（5）計(jì)算本功能區(qū)分?jǐn)傁禂?shù)：總公共分?jǐn)偯娣e／套內(nèi)總建筑面積得到本功能區(qū)分?jǐn)傁禂?shù)

（6）根據(jù)計(jì)算出的分?jǐn)傁禂?shù)計(jì)算出本功能區(qū)內(nèi)最小分間單元的建筑面積，即套面積等于（1+公攤系數(shù)）乘以套內(nèi)建筑面積

這樣就能依次計(jì)算出每套或間建筑面積

3、實(shí)際運(yùn)算方式

3.1 綜合性房屋內(nèi)商業(yè)、辦公、居住用途單元的共同建筑面積攤算

將整棟商業(yè)、辦公、居住共同使用面積按照面積比例分?jǐn)偟礁鞴δ軈^(qū)，然后各功能區(qū)將分?jǐn)偟降墓珨偯娣e加上本功能區(qū)的共有公攤面積按照最小單元面積比例進(jìn)行分?jǐn)?。即把全棟公攤面積先分?jǐn)偟缴虡I(yè)、辦公、居住，然后計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)，再進(jìn)行內(nèi)部分?jǐn)偂?/p>

3.2 房屋內(nèi)汽車庫、自行車庫等建筑面積攤算

房屋內(nèi)汽車庫、自行車庫能夠根據(jù)自有范圍運(yùn)算出建筑面積。所有汽車位的建筑面積和汽車庫面積/總車位數(shù)相同。

3.3 經(jīng)營性質(zhì)的用房建筑面積攤算

房屋里所包括的帶有經(jīng)營性的用房，要根據(jù)比例來分擔(dān)每種為它服務(wù)的共用建筑面積。

3.4 地下車庫、倉庫等建筑面積攤算

地下車庫、倉庫要根據(jù)它自有范圍來對建筑面積采取運(yùn)算。地下商用房、辦公室應(yīng)根據(jù)比例來分擔(dān)各種為它服務(wù)的共用建筑面積。

3.5 房屋的避難層、樓層里的監(jiān)控層建筑面積分?jǐn)?/p>

房屋的避難層、樓層里的監(jiān)控層要當(dāng)作共用建筑面積分?jǐn)?。如果能夠確立共用建筑面積的服務(wù)部位的話，那么就要根據(jù)服務(wù)部位面積的比例來采取分?jǐn)偂Ｈ绻€沒有明確的話，則要當(dāng)作整體建筑共用建筑面積來采取分?jǐn)偂?/p>

3.6 噴水池、泛光照明燈在房屋里控制室建筑面積分?jǐn)?/p>

噴水池、泛光照明燈主要的作用是為了提高房屋的美感，將它們設(shè)立在屋里的控制室當(dāng)中，要當(dāng)作整體建筑共用建筑面積分?jǐn)偂?/p>

3.7 假層建筑面積分?jǐn)?/p>

要對假層室內(nèi)高度大于2.2m的部位采取建筑面積運(yùn)算，同時還要對房屋里的共用建筑面積采取攤算。同時，假層的套內(nèi)建筑面積主要指室內(nèi)高度超過2.2m的部位的運(yùn)用面積和其進(jìn)行連接的一半側(cè)墻面積之和。

4、分?jǐn)傆?jì)算存在問題及解決辦法

4.1 綜合性房屋的分?jǐn)?，一直都是房產(chǎn)測繪的一個重點(diǎn)和難點(diǎn)。對于部分公共面積的分?jǐn)傄恢贝嬖跔幾h，比如商業(yè)住宅綜合體，底層裙樓為商業(yè)，高層為住宅，那么通過裙樓進(jìn)入高層的住宅專用的裙樓部分的樓梯電梯該如何分?jǐn)偛潞侠砟兀咳绻謹(jǐn)偨o住宅顯然不合理，因?yàn)樵摬糠质且驗(yàn)樯虡I(yè)的存在才多處的；如果商業(yè)與住宅按比例分?jǐn)偅瑢ι虡I(yè)也不公平，因?yàn)樯虡I(yè)不使用該部分面積。還有如廁所、設(shè)備用房、管井、通道等諸多由部分功能專業(yè)，但又占據(jù)共用公共部位的建筑面積分?jǐn)傄恢倍己侠矸謹(jǐn)偟碾y點(diǎn)。

4.2 綜合性房屋的房屋的分?jǐn)側(cè)狈y(tǒng)一的相關(guān)規(guī)范，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致分?jǐn)傆?jì)算比較混亂，一是部分測繪機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)開發(fā)商鉆空子，導(dǎo)致許多不該分?jǐn)偟拿娣e分?jǐn)偨o了消費(fèi)者；二是分?jǐn)傔^于復(fù)雜，不要說普通購房者，就是專業(yè)人員不拿到全面的測繪報告也很難看懂具體是如何分?jǐn)偟摹２灰?guī)范的分?jǐn)偧葒?yán)重?fù)p害了購房人的利益，又滋生了腐敗，破壞了公平交易的規(guī)則。

4.3 針對綜合性房屋公攤計(jì)算的復(fù)雜性及部分不合理性，建議取消取消公攤面積計(jì)算，房屋銷售改為按套內(nèi)面積銷售。這樣就實(shí)現(xiàn)了“所見及所得”，消費(fèi)者自己都能測量自己所購房屋面積大小，減少其中的暗箱操作及貓膩，也能徹底解決面積分?jǐn)傆?jì)算的各種難點(diǎn)。

結(jié)語：

通過以上內(nèi)容我們能夠了解到，本文主要是根據(jù)目前房地產(chǎn)測量的規(guī)定，并融合實(shí)際工程情況，把目前各種類型的綜合性房屋的共用建筑面積分?jǐn)傔M(jìn)行了分類，從而獲得了具體運(yùn)算方式。目前，具有綜合性的房屋越來越多，因此這就要求相關(guān)工作人員在合理維護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益的基礎(chǔ)上，來給房地產(chǎn)所使用的測量以及運(yùn)算方式進(jìn)行總結(jié)，這樣就能夠填補(bǔ)有關(guān)規(guī)定的漏洞，從而得以讓房地產(chǎn)行業(yè)能夠得到更好的發(fā)展。