【摘 要】物業(yè)管理關系到房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，也是提高居民居住質(zhì)量和生活水平的重要途徑和衡量城市管理水平的重要標志，對加快城市經(jīng)濟文化發(fā)展發(fā)揮重要作用。為破解城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作存在的問題，助推城市文明創(chuàng)建，提升城市居民的幸福指數(shù)，基于當前物業(yè)管理的現(xiàn)狀和物業(yè)管理中存在的問題，提出加強物業(yè)管理工作的措施與建議。

【關鍵詞】住宅小區(qū);物業(yè)管理;業(yè)主委員會

一、包河區(qū)物業(yè)管理當前現(xiàn)狀

目前，包河區(qū)共有各類住宅住宅小區(qū)362個，其中有物業(yè)管理的住宅小區(qū)180個，物業(yè)管理面積約2000萬平方米，物業(yè)服務企業(yè)共129家，其中一級資質(zhì)企業(yè)8家，二級資質(zhì)企業(yè)18家，其余均為三級資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)。目前已實施物業(yè)管理的住宅小區(qū)180個，占住宅小區(qū)總數(shù)49.7%，而絕大多數(shù)老舊住宅小區(qū)都無物業(yè)管理。從各物業(yè)服務企業(yè)的運行情況看，資質(zhì)越高為居民提供的服務質(zhì)量滿意度也越高;物業(yè)管理水平參差不齊，其中新建高檔住宅小區(qū)的物業(yè)管理水平相對較高。設立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)僅有55個，占到有物業(yè)進駐住宅小區(qū)總數(shù)的30.6%，遠未達到全覆蓋的目標。大多數(shù)有業(yè)主委員會的小區(qū)發(fā)揮作用較好，在選聘物業(yè)服務企業(yè)、協(xié)調(diào)企業(yè)與業(yè)主的關系上做了大量有益的工作。這129家物業(yè)服務企業(yè)從業(yè)人員有1300余人，但從業(yè)人員普遍年齡偏大、文化層次較低，員工物業(yè)培訓幾乎為零，專業(yè)化水平較低，物業(yè)管理工作水平有待進一步提高，物業(yè)管理問題依然比較突出。

二、包河區(qū)物業(yè)管理存在問題

2.1觀念認識偏差。

（1）物業(yè)管理主管部門投入不足。

包河區(qū)住建局作為物業(yè)管理主管部門，目前僅有3名專職人員。各街（鎮(zhèn)）雖成立了機構(gòu)并配備兼職人員，但不專心、不安心、難盡心的問題客觀存在，與物業(yè)管理涉及面廣、問題多、難協(xié)調(diào)的現(xiàn)狀不匹配。

（2）各級各部門對物業(yè)管理監(jiān)管重視不到位，未建立行之有效的長效監(jiān)管機制。

（3）多數(shù)業(yè)主對住宅小區(qū)物業(yè)管理工作認識偏差，普遍存在“有問題找物業(yè)，解決不好不繳費”觀念。

2.2住宅小區(qū)自治能力弱

（1）包河區(qū)住宅小區(qū)業(yè)主委員會建設嚴重滯后，遠未實現(xiàn)全覆蓋目標。

（2）受到工作經(jīng)費不足、缺乏監(jiān)管機制等因素影響，多數(shù)業(yè)主委員會成員維護業(yè)主權益和參與住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的積極性不高，不愿管、不敢管、不會管現(xiàn)象突出，“僵尸型”業(yè)主委員會比比皆是。

（3）個別業(yè)主委員會成員串通物業(yè)服務企業(yè)打著住宅小區(qū)改造、基礎設施設備維修的幌子，套取住宅專項維修資金，撈取好處，侵占業(yè)主權益使矛盾糾紛不斷。

2.3物業(yè)服務水平低

（1）大多物業(yè)服務企業(yè)專業(yè)化程度不高，處于粗放經(jīng)營狀態(tài)，重收費、輕管理，重效益、輕服務現(xiàn)象突出。

（2）物業(yè)服務從業(yè)人員普遍年齡較大、文化水平不高，僅能提供保潔、保安、綠化等傳統(tǒng)型基礎服務。

（3）物業(yè)服務企業(yè)履約保證金制度尚未建立，企業(yè)隨意撤出、不及時辦理相關交接手續(xù)等現(xiàn)象屢見不鮮。

2.4齊抓共管機制缺乏。

（1）住宅小區(qū)物業(yè)管理是一項系統(tǒng)性工程，涉及部門多，由于齊抓共管的協(xié)調(diào)聯(lián)動機制缺乏，

屬地責任、監(jiān)管責任不力，部門之間相互推諉、扯皮情況時有發(fā)生。

（2）相關部門未有效對各類項目、資金進行整合，采用“撒胡椒面”的方式進行分散投入，既不能形成住宅小區(qū)物業(yè)管理工作合力，又無形中助長了業(yè)主的依賴和攀比思想。

（3）前期物業(yè)滯留問題存在諸多弊端、配套功能歷史欠賬多。

2.5物業(yè)企業(yè)收費難與運行成本高的矛盾突出。

三、對策與建議

為創(chuàng)造優(yōu)美、和諧、安全、舒適的物業(yè)居住環(huán)境，對物業(yè)管理提出以下對策建議。

3.1強化頂層設計，轉(zhuǎn)變觀念，搭建管理機構(gòu)。

將物業(yè)管理工作從市房地產(chǎn)管理局下劃至各區(qū)，實行“兩級政府，三級管理，四級網(wǎng)絡”模式，落實屬地管理，區(qū)政府把物業(yè)管理職責賦予區(qū)住建局，在區(qū)住建局設立物業(yè)管理和住房保障科。各街（鎮(zhèn)）對應在大建辦設立物業(yè)管理機構(gòu)。由組織部門牽頭，相關職責部門協(xié)作配合，街道和社區(qū)抓落實，全面推進物業(yè)管理建設。

3.2加大培訓力度，突出正面宣傳。

規(guī)范物業(yè)管理工作，有關部門及街鎮(zhèn)要主動承擔責任，加大培訓力度和范圍，使全社會都能了解、關心物業(yè)管理工作，自覺履行義務，保障業(yè)主權益。

3.3加強組織領導，統(tǒng)一配備物業(yè)協(xié)理員。

由區(qū)統(tǒng)籌考慮，為各街鎮(zhèn)配備專職物業(yè)協(xié)管員，解決兼職問題，讓專職的人干專業(yè)的事，切實把物業(yè)管理的各項工作做扎實。

3.4把好前期物業(yè)入口關。

自上而下建立一套有利于后續(xù)物業(yè)管理的監(jiān)管運作機制，實質(zhì)參與開發(fā)商對前期物業(yè)選聘、竣工查驗和物業(yè)交付工作，減少開發(fā)遺留問題對后期物業(yè)管理帶來的困擾。

3.5大力扶持村（居）屬物業(yè)服務企業(yè)。

包河區(qū)現(xiàn)有村（居）屬物業(yè)服務企業(yè)10余家，目前管理服務都比較好，且均為三級資質(zhì)的企業(yè)。這些企業(yè)在村（居）范圍內(nèi)，管理優(yōu)勢明顯，既解決居民就近就業(yè)，又為轄區(qū)居民提供服務，尤其在三無住宅小區(qū)的物業(yè)管理方面發(fā)揮的作用明顯。政府應在政策上予以扶持，如設獎補資金，鼓勵該類企業(yè)做大做強，在服務自管住宅小區(qū)的同時，逐步把服務向更多的“三無”住宅小區(qū)延伸，解決當前“三無”住宅小區(qū)物業(yè)管理難問題。

3.6強化工作績效考核，建立住宅小區(qū)物業(yè)管理工作“雙向交叉”考核機制。

3.7明確突出主體責任，健全質(zhì)量工作體系。

（1）要將業(yè)主委員會和樓道長隊伍建設作為住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的“牛鼻子”工程抓緊抓實。

（2）引導業(yè)主中熱心公益事業(yè)、責任心強的“兩代表一委員”和機關事業(yè)單位離退休人員加入業(yè)主委員會或擔任樓道長，提升住宅小區(qū)自治組織整體素質(zhì)。

（3）建立業(yè)主委員會成員和樓道長工作經(jīng)費補貼機制，明確補貼范圍和標準，整合文明創(chuàng)建、普法宣傳、綜治維穩(wěn)等各類項目資金，并從物業(yè)管理費、公共設施設備經(jīng)營收益中拿出一定經(jīng)費，對其給予適當工作補貼，提高其工作積極性和主動性。

3.8強化屬地管理。

（1）街道和社區(qū)要嚴格落實屬地管理責任，進一步健全工作機制，明確專人負責住宅小區(qū)物業(yè)管理工作。

（2）加強對業(yè)主委員會建設工作的指導，力爭通過2—3年時間，實現(xiàn)住宅小區(qū)業(yè)主委員會建設全覆蓋。

3.9、落實監(jiān)管責任。

（1）住建部門要加強對物業(yè)企業(yè)管理，強化業(yè)務培訓，鼓勵企業(yè)創(chuàng)新服務理念，積極探索“互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)”管理模式，推進智慧物業(yè)建設。

（2）建立履約保證金制度，加強物業(yè)服務退出機制管理，確保服務穩(wěn)定性和連續(xù)性。

（3）建立物業(yè)管理菜單式服務體系，為業(yè)主提供一些力所能及的便民服務;督促企業(yè)定期公開物業(yè)服務、收費、公共收益等情況，接受業(yè)主監(jiān)督。

3.10加強聯(lián)動配合，明確公安、法院、司法、民政、應急管理、環(huán)保、規(guī)劃、城管、市場監(jiān)管、經(jīng)信等相關職能部門在住宅小區(qū)物業(yè)管理中的職責分工，實現(xiàn)市直部門、街道、社區(qū)三方聯(lián)動工作機制。

四、結(jié)語

住宅小區(qū)物業(yè)管理是社會治理的基礎工程，是一項涉及面廣、關注度高的系統(tǒng)性民生工程。要堅持高位推動，通過轉(zhuǎn)變思想觀念、明確責任分工、補齊各類短板，并充分發(fā)揮業(yè)主委員會的主體作用，切實解決住宅小區(qū)物業(yè)管理工作中指揮不暢、機制不全問題，不斷提升住宅小區(qū)物業(yè)管理工作水平，為助推“五維共治”、文明創(chuàng)建和人居環(huán)境改善奠定更加堅實的基礎。

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作者簡介：唐國銀（1969—），男，安徽池州人，安徽財貿(mào)職業(yè)學院，副教授，主要從事經(jīng)濟管理教學和研究工作。