文/王昌盛 張家春

2018年是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)動(dòng)蕩的一年。在當(dāng)前受到中美貿(mào)易戰(zhàn)影響股票市場(chǎng)不景氣的背景下，房地產(chǎn)指數(shù)或許是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“風(fēng)向標(biāo)”。大量房企開始從純住宅領(lǐng)域逐漸轉(zhuǎn)向商業(yè)和長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，這意味著未來租賃將成為房企的主要收入來源。

租購(gòu)并舉是大勢(shì)所趨

租賃在中國(guó)有著數(shù)千年的歷史，如中國(guó)古代的客棧其實(shí)便是一種短期住房租賃。黨中央在“十三五規(guī)劃”中提出“租購(gòu)并舉”戰(zhàn)略后，租賃開始在全國(guó)推行。黨的十九大報(bào)告明確指出，堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。未來國(guó)家將著重發(fā)展長(zhǎng)期租賃市場(chǎng)，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。截至2018年上半年，國(guó)內(nèi)已注冊(cè)超過500家長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)。我國(guó)排名前30位的房地產(chǎn)商中，已有2/3以上在這一領(lǐng)域有所布局。在住房需求方面，某房地產(chǎn)研究院指出，從2009年到2017年，中國(guó)流動(dòng)人口（非本地戶籍）規(guī)模從1.8億增長(zhǎng)到2.5億，其中的67.3%，即1.7億人，需要依靠租房解決居住問題。隨著中國(guó)的城鎮(zhèn)化，住房需求普遍存在于不斷流入城鎮(zhèn)的人口中。在房?jī)r(jià)上漲帶來的購(gòu)房壓力下，大批有長(zhǎng)租需求的租客以及大量存量房的出租需求將推動(dòng)長(zhǎng)租市場(chǎng)不斷發(fā)展。即將出臺(tái)的房地產(chǎn)稅政策也將使多數(shù)準(zhǔn)購(gòu)房戶轉(zhuǎn)化為潛在租房客戶。在住房供給方面，未來中國(guó)的房產(chǎn)增量可能會(huì)受到限制，巨大規(guī)模的存量房將在市場(chǎng)上占據(jù)主導(dǎo)地位。因此，如果能出現(xiàn)一家高效的長(zhǎng)租公寓管理公司，則將大大提高房屋的使用效率。

重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)

從資產(chǎn)類型看，租賃用房可分為持有型重資產(chǎn)和非持有型輕資產(chǎn)。比較具有代表性的重資產(chǎn)是國(guó)內(nèi)前30位房企的自持部分，如萬科的泊寓、龍湖的冠寓中即有一部分資產(chǎn)是由公司持有的。由于初期成本高、回報(bào)周期長(zhǎng)等原因，房企長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目中重資產(chǎn)僅占據(jù)小部分。但是重資產(chǎn)具有分布集中、便于管理等優(yōu)點(diǎn)，所以大型房企都會(huì)留有一部分公寓獨(dú)立運(yùn)營(yíng)。龍湖2017年獲得上海市閔行區(qū)劍川路綜合體項(xiàng)目，項(xiàng)目包含9.4萬平方米的商業(yè)、4萬平方米的辦公、3萬平方米的長(zhǎng)租公寓等業(yè)態(tài)。附近遍布高校、科技園、產(chǎn)業(yè)園，輻射人群超過25萬。該項(xiàng)目目標(biāo)客群定位為中高層白領(lǐng)。由于距離5號(hào)線劍川路地鐵站僅200米，且經(jīng)過精裝修，項(xiàng)目預(yù)期租金達(dá)到4.4元/天/平方米，高于附近平均租金水平。但是由于重資產(chǎn)特征，龍湖仍需10年時(shí)間才能達(dá)到現(xiàn)金流平衡。輕資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式主要是企業(yè)從業(yè)主方手中租下大量房屋，再通過改造批量出租，具有分散性特征。輕資產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)是不需要支付土地成本，直接將租出與租入之間的差價(jià)作為自身的收入來源。比較具有代表性的是自如與中原地產(chǎn)，這些企業(yè)類似于中介機(jī)構(gòu)，雖然沒有前30位房企的規(guī)模，但是它們一般會(huì)形成自己特殊的客群與競(jìng)爭(zhēng)力，如主要針對(duì)藍(lán)領(lǐng)客群的魔方公寓、主要針對(duì)女性客群的“女神公寓”，以及采用OTA（線上旅行社）方法建立實(shí)時(shí)房源預(yù)訂系統(tǒng)以主打訂房準(zhǔn)確性、真實(shí)性的嗨住等。租賃行業(yè)百花齊放，迎來了前所未有的盛況。

租賃是一種融資

當(dāng)前市場(chǎng)上存在兩種租賃形式，融資租賃與經(jīng)營(yíng)租賃。融資租賃是以商品資金形式表現(xiàn)的借貸資金運(yùn)動(dòng)形式，是集融資與融物為一體的信用方式，兼有商品信貸與資金信貸的雙重特征。在這個(gè)過程中，出租人通過出租商品的形式向承租人提供信貸便利，而承租人直接借入商品，取得商品的使用權(quán)，這實(shí)際上是獲得了一筆資金信貸，并在從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的過程中創(chuàng)造出新的價(jià)值。經(jīng)營(yíng)租賃是為滿足承租人臨時(shí)或季節(jié)性使用資產(chǎn)的需要而安排的“不完全支付”式租賃。經(jīng)營(yíng)租賃是一種純粹的、傳統(tǒng)意義上的租賃。承租人租賃資產(chǎn)只是為了滿足經(jīng)營(yíng)上短期的、臨時(shí)的或季節(jié)性的需要，并沒有添置資產(chǎn)的企圖。經(jīng)營(yíng)租賃泛指融資租賃以外的其他一切租賃形式。簡(jiǎn)單而言，甲把房屋出租給乙，如果甲的目的只是以獲得租金作為一種營(yíng)利模式，那這是傳統(tǒng)意義上的經(jīng)營(yíng)租賃。如果甲將房屋打包成可以在市場(chǎng)上買賣的證券形式，那么乙租賃甲的房屋相當(dāng)于借銀行的錢，房租其實(shí)是乙每個(gè)月還給銀行的貸款與利息。融資租賃完全符合未來房地產(chǎn)證券化的要求，也是當(dāng)前市場(chǎng)上主要推崇的經(jīng)營(yíng)模式。在發(fā)改委關(guān)于企業(yè)債券的最新通知中，按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等九部委《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》（建房〔2017〕153號(hào)）文件精神，要求“積極組織符合條件的企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券，專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)”。國(guó)家也在大力推動(dòng)房地產(chǎn)證券化的進(jìn)程。

租賃市場(chǎng)的房地產(chǎn)證券化

房地產(chǎn)證券化是房地產(chǎn)融資手段的創(chuàng)新，是隨著全球房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展而衍生形成的。資產(chǎn)證券化源于20世紀(jì)70年代美國(guó)的住房抵押證券，隨后證券化技術(shù)被廣泛應(yīng)用于抵押債權(quán)以外的非抵押債權(quán)資產(chǎn)，并于80年代在歐美市場(chǎng)獲得蓬勃發(fā)展。90年代起，資產(chǎn)證券化開始出現(xiàn)在亞洲市場(chǎng)上，尤其是東南亞金融危機(jī)爆發(fā)后，在一些亞洲國(guó)家包括中國(guó)得到迅速發(fā)展。目前，市場(chǎng)上流通的主要房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品是ABS（資產(chǎn)抵押債券）。簡(jiǎn)單而言，ABS是對(duì)于資產(chǎn)預(yù)期的一種貼現(xiàn)。與房地產(chǎn)相關(guān)的ABS主要有兩類：一是企業(yè)應(yīng)收款類產(chǎn)品；二是不動(dòng)產(chǎn)投資信托類產(chǎn)品，即REITs。REITs起源于美國(guó)，也在美國(guó)應(yīng)用最廣，國(guó)內(nèi)尚處于初級(jí)階段。2017年10月13日，上交所通過了國(guó)內(nèi)首單租賃住房類REITs——保利新派公寓。2018年上半年，自如、蛋殼等大型長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)模仿美國(guó)最大的出租公寓運(yùn)營(yíng)商EQR（Equity Residential Properties）進(jìn)行了數(shù)輪大規(guī)模融資。目前，美國(guó)發(fā)行的REITs收益率能達(dá)到13%，而中國(guó)REITs收益率當(dāng)前僅僅為7%，處于中等水平。國(guó)內(nèi)REITs當(dāng)下沒有專門公司運(yùn)作，都是發(fā)行一個(gè)專項(xiàng)計(jì)劃以進(jìn)行資產(chǎn)管理。但是可以看到，國(guó)內(nèi)REITs和長(zhǎng)租公寓已經(jīng)產(chǎn)生了“化學(xué)反應(yīng)”，推動(dòng)了長(zhǎng)租公寓的規(guī)?；瘮U(kuò)張。

長(zhǎng)租公寓在我國(guó)發(fā)展還不成熟

長(zhǎng)租公寓的發(fā)展形勢(shì)當(dāng)前“一片大好”，未來有望取代房地產(chǎn)公司的部分功能。但不可否認(rèn)，長(zhǎng)租公寓在我國(guó)發(fā)展還不成熟，缺少高效的管理企業(yè)與成熟的政策法規(guī)。當(dāng)前，國(guó)內(nèi)的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)主要還是模仿國(guó)外的經(jīng)營(yíng)模式，缺少創(chuàng)新。在資本大量流入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域所造成的虛假繁榮背后，一系列問題亟需解決。首先，租金方面，在中央倡導(dǎo)“租購(gòu)并舉”后，魔方公寓、蛋殼公寓、自如、新派公寓等規(guī)?；赓U企業(yè)競(jìng)相開始“跑馬圈地”，爭(zhēng)搶房源、哄抬價(jià)格。據(jù)中國(guó)房情網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，北京7月房租同比上漲21.89%，上海同比上漲16.46%，深圳同比上漲29.68%，成都同比上漲30.98%，合肥同比上漲24.04%，寧波同比上漲19.92%。長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)以租售比1∶200的合理性作為定價(jià)邏輯，但是他們忽視了當(dāng)前租售比是異常的，而是由房?jī)r(jià)過高造成的，不是租金太低。常態(tài)化的抬高租金將極大遏制年輕人的工作激情，不利于社會(huì)穩(wěn)定。其次，在政策方面，國(guó)家與地方缺少相關(guān)的管制，許多地方業(yè)主違規(guī)改造房屋還無法得到有效整治，分散式N+1合租模式的合法性也有待明確。北京雖然近三年進(jìn)行了大規(guī)模的拆違行動(dòng)，但是造成了租賃房的短缺.根據(jù)《北京統(tǒng)計(jì)年鑒2017》，北京2016年拆違面積5985萬平方米，總竣工面積只有3594萬平方米，社會(huì)總供給減少，凈需求增加。最后，從企業(yè)層面，長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)的自我定位其實(shí)是互聯(lián)網(wǎng)巨頭，而非線下牽線搭橋的傳統(tǒng)中介。它們?yōu)樽饪投ㄖ聘黝愒鲋捣?wù)，從搬家、維修到沙龍、郊游和聚會(huì)，形成社群內(nèi)的重復(fù)消費(fèi)。它們的發(fā)展需要資金源源不斷地流入，如果有一天資本不再流入，長(zhǎng)租公寓也可能會(huì)“停擺”。這些問題如果不能及時(shí)解決，將后患無窮。

未來合理的長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)模式

總體而言，目前國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)展仍處于初級(jí)階段，未來長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)將由政府、開發(fā)商和部分運(yùn)營(yíng)商構(gòu)成。政府負(fù)責(zé)市場(chǎng)監(jiān)管與宏觀調(diào)控。開發(fā)商具有資源和資金優(yōu)勢(shì)，運(yùn)營(yíng)商負(fù)責(zé)房源的集約化管理與供應(yīng)。品牌推廣、運(yùn)營(yíng)效率和資金鏈管理未來是最核心的競(jìng)爭(zhēng)力，品牌價(jià)值決定產(chǎn)品溢價(jià)能力。相較于國(guó)外，國(guó)內(nèi)的長(zhǎng)租公寓稀缺的不是房源而是服務(wù)。運(yùn)營(yíng)能力較強(qiáng)的品牌將在未來掌握市場(chǎng)的主導(dǎo)權(quán)。一套成熟的長(zhǎng)租公寓平臺(tái)系統(tǒng)將會(huì)出現(xiàn)，從而提供最真實(shí)、最準(zhǔn)確的市場(chǎng)信息，幫助長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商節(jié)省大量的管理人員成本、財(cái)務(wù)人員成本、營(yíng)銷成本等，并積淀客戶數(shù)據(jù)用于未來產(chǎn)品改善。對(duì)于政府而言，則需要盡快完善監(jiān)管制度與稅收政策，在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)上承擔(dān)領(lǐng)導(dǎo)者與監(jiān)管者的責(zé)任，推動(dòng)長(zhǎng)租公寓良性發(fā)展。長(zhǎng)租公寓不同于房地產(chǎn)，長(zhǎng)租公寓更需要解決的是年輕人與中產(chǎn)階級(jí)的短期住房問題以緩解當(dāng)前高房?jī)r(jià)帶來的社會(huì)隱患。只有這樣，國(guó)家的“租購(gòu)并舉”戰(zhàn)略才能真正走向成功。