文/劉志峰

習(xí)總書記在慶祝中國(guó)共產(chǎn)黨成立95周年大會(huì)上告誡全黨：“要不忘初心，走得再遠(yuǎn)、走到再光輝的未來，也不能忘記走過的過去，不能忘記為什么出發(fā)。”房地產(chǎn)業(yè)離開改善群眾住房條件的初心，離開住房制度改革帶來的活力，不可能有今天的成就。雖然國(guó)內(nèi)外環(huán)境發(fā)生了很大變化，但回顧全國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的歷史進(jìn)程，有很多做法和經(jīng)驗(yàn)仍值得學(xué)習(xí)和借鑒。而住房制度改革，離不開一位偉人——我國(guó)改革開放的總設(shè)計(jì)師鄧小平同志。

改革開放之初，小平同志復(fù)出工作不久，就住宅問題發(fā)表了重要談話，開啟了城鎮(zhèn)住房制度改革的偉大歷程。

1978年9月，由于全國(guó)普遍存在的住房困難，加上當(dāng)時(shí)的知青返城潮，全國(guó)城鎮(zhèn)人均建筑面積6.7平方米，低于1949年底8.3平方米的水平。小平同志指出：“解決住房問題，能不能路子寬些，譬如允許私人建房或者私建公助，分期付款。把個(gè)人手中的錢動(dòng)員出來，國(guó)家解決材料。建筑業(yè)是可以為國(guó)家增加收入、增加積累的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)部門。在長(zhǎng)期規(guī)劃中，必須把建筑業(yè)放在重要位置?！毙∑酵景l(fā)表這次講話后不久，國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)了國(guó)家建委關(guān)于加快城市住宅建設(shè)的報(bào)告，提出了調(diào)動(dòng)國(guó)家、地方、企業(yè)和群眾四個(gè)方面積極性，努力加快住宅建設(shè)的方針。1979年，國(guó)家選擇西安、南寧、柳州、桂林、梧州五個(gè)城市，開展向職工出售新建住房的試點(diǎn)，由政府統(tǒng)一建設(shè)住房，以土建成本價(jià)向居民出售。

1980年4月2日，小平同志又指出：“關(guān)于住宅問題，要考慮城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城鎮(zhèn)居民個(gè)人可以購(gòu)買房屋，也可以自己蓋。不但新房可以出售，老房子也可以出售?？梢砸淮胃犊?，也可以分期付款，10年、15年付清。住宅出售后，房租恐怕要調(diào)整。要聯(lián)系房?jī)r(jià)調(diào)整房租，使人們考慮到買房合算。因此要研究逐步提高房租。房租太低，人們就不買房子了。繁華的市中心和偏僻地方的房子，交通方便地區(qū)和不方便地區(qū)的房子，城區(qū)和郊區(qū)的房子，租金應(yīng)該有所不同。將來房租提高了，對(duì)低工資的職工要給予補(bǔ)貼。這些政策要聯(lián)系起來考慮。建房還可以鼓勵(lì)公私合營(yíng)或民建公助，也可以私人自己想辦法。農(nóng)村蓋房要有新設(shè)計(jì)，不要老是小四合院，要發(fā)展樓房。平房改樓房，能節(jié)約耕地。蓋什么樣的樓房，要適合不同地區(qū)、不同居民的需要?！?980年6月中共中央國(guó)務(wù)院在批轉(zhuǎn)《全國(guó)基本建設(shè)工作會(huì)議匯報(bào)提綱》時(shí)，正式提出實(shí)行住房商品化政策，準(zhǔn)許私人建房、買房、擁有自己的住房，新建住房和原有住房都可以出售。1982年，國(guó)家選擇鄭州、常州、四平、沙市四個(gè)城市，開展新建住房補(bǔ)貼出售試點(diǎn)，由政府、單位、個(gè)人各負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià)三分之一。補(bǔ)貼出售的目的就是提高居民的支付能力，推進(jìn)住房商品化。但由于國(guó)家長(zhǎng)期實(shí)行低工資制度，職工支付能力總體不足，再加上住房福利制度的影響，公房出售進(jìn)展緩慢。

為加強(qiáng)對(duì)城鎮(zhèn)住房制度改革工作的領(lǐng)導(dǎo)，1986年1月，國(guó)務(wù)院成立住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組，下設(shè)辦公室，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)全國(guó)的房改工作。隨后，國(guó)務(wù)院相繼批準(zhǔn)煙臺(tái)、蚌埠、唐山等城市的房改方案，按照提租和補(bǔ)貼持平的原則，大幅提高租金，同時(shí)給予相應(yīng)補(bǔ)貼。1988年召開了第一次全國(guó)住房制度改革工作會(huì)議，形成了以提租和補(bǔ)貼為核心的第一個(gè)全國(guó)性的住房制度改革方案。1991年10月召開了第二次全國(guó)住房制度改革工作會(huì)議，確定了租、售、建并舉，以提租為重點(diǎn)，“多提少補(bǔ)”或“小步提租不補(bǔ)貼”的租金改革原則。1993年11月召開了第三次全國(guó)住房制度改革工作會(huì)議，確定了“出售公房為重點(diǎn)，售、租、建并舉”的方案。1994年7月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，即43號(hào)文，對(duì)房改的目的、內(nèi)容、步驟都作了具體規(guī)定。與以往的方案相比，43號(hào)文建立了城鎮(zhèn)住房制度的基本框架，在處理國(guó)家、單位和個(gè)人利益方面邁出了重要的一步：一是明確了向職工出售公房是形成住房市場(chǎng)的必要前提，職工擁有私有住房對(duì)整個(gè)社會(huì)的穩(wěn)定意義重大，這就從根本上破除了賣房就是搞私有化的說法；二是明確了當(dāng)時(shí)公房中，既有國(guó)有資產(chǎn)也有職工應(yīng)得的相當(dāng)高比例的實(shí)物性分配，因此公房出售價(jià)格可按一定折扣價(jià)格出售，給予個(gè)人產(chǎn)權(quán)，滿足一定條件可依法進(jìn)入市場(chǎng)，同時(shí)按照“因企制宜、方式多樣、方案自選、民主決策、分類指導(dǎo)”的原則制定了具體措施，尤其是“三改四建”的實(shí)施，操作性強(qiáng)。決定頒布后，各方評(píng)價(jià)都非常高，改革成效也很大。但43號(hào)文提出的貨幣化改革沒有取得突破，在存量住房逐步進(jìn)入新體制的同時(shí)，新建住房又不斷進(jìn)入舊體制。

1997年開始，為應(yīng)對(duì)亞洲金融危機(jī)，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)，迫切需要擴(kuò)大內(nèi)需，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。考慮到住宅產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、對(duì)投資和消費(fèi)的拉動(dòng)效應(yīng)明顯，而且經(jīng)過多年的改革開放和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，老百姓住房支付能力明顯提高，改善住房的愿望又較為迫切，中央決定把加快住宅建設(shè)作為擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要舉措。1998年3月，在全國(guó)兩會(huì)最后一天召開的總理記者招待會(huì)上，新當(dāng)選總理朱镕基宣布：“住房的建設(shè)將要成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，但是我們必須把現(xiàn)行的福利分房政策改為貨幣化、商品化的住房政策，讓人民群眾自己買房子?！蓖?月，國(guó)務(wù)院召開了“深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)”工作會(huì)議，會(huì)后印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》，即23號(hào)文，果斷決定停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化。23號(hào)文的出臺(tái)，標(biāo)志著房改從新建住房出售、提租補(bǔ)貼、促進(jìn)新老公房銷售，進(jìn)入到停止實(shí)物分房、全面培育住房市場(chǎng)的新階段，住房實(shí)物分配制度退出了歷史舞臺(tái)。

之所以花這么長(zhǎng)篇幅講房改探索起步階段的歷史，一是要糾正社會(huì)上有關(guān)“房改從1998年開始,至今20年”的說法，實(shí)際上房改是始于1978年9月小平同志關(guān)于住宅問題的第一次談話，至今40年了，與中國(guó)整個(gè)改革開放進(jìn)程是同步的。二是要告訴大家，房改的歷程是極其艱辛和復(fù)雜的，它涉及國(guó)家、企業(yè)和職工切身利益的重大調(diào)整，涉及財(cái)政、稅收、土地、金融等諸多領(lǐng)域的相關(guān)改革，既是一項(xiàng)重大的經(jīng)濟(jì)體制改革，也是一項(xiàng)重大的社會(huì)改革。取得今天這樣的成績(jī)，經(jīng)歷了長(zhǎng)期的艱辛探索，克服了重重阻力和困難，直到1998年印發(fā)23號(hào)文，房改才取得重大突破。

在城鎮(zhèn)住房制度改革40周年之際，我們不能忘記，是小平同志的兩次談話，明確了房改的總體設(shè)想，打破了住房公有制思想的長(zhǎng)期禁錮，開辟了解決城鎮(zhèn)住房問題的新道路，為房改奠定了重要的理論基礎(chǔ)。

40年來，在黨中央、國(guó)務(wù)院的堅(jiān)強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)下，根據(jù)小平同志的講話精神，我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革不斷深化，在改善群眾居住條件、促進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、擴(kuò)大內(nèi)需、增加就業(yè)等方面發(fā)揮了重要作用，基本解決了“使國(guó)人有房住”這一世界級(jí)難題?？梢哉f，城鎮(zhèn)住房制度改革取得了舉世矚目的成績(jī)。

但也要看到，一方面，我國(guó)社會(huì)主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。住房發(fā)展在區(qū)域之間、城鄉(xiāng)之間、各種不同的需求之間，差距仍然較大。另一方面，我國(guó)經(jīng)濟(jì)已由高速增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，但我們自身仍存在一些與高質(zhì)量發(fā)展不相適應(yīng)的問題，尤其是房地產(chǎn)業(yè)歷史上積累的風(fēng)險(xiǎn)和矛盾正在逐步釋放，出現(xiàn)了一些新情況、新問題。

（一）房地產(chǎn)投資銷售回落，市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)

2018年前三季度，房地產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展平穩(wěn)，但投資、銷售增速出現(xiàn)回落。1-9月，開發(fā)投資88665億元，增速比1-8月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售面積119313萬平方米，增速比1-8月回落1.1個(gè)百分點(diǎn)。尤其是銷售的單月數(shù)據(jù)，今年9月比去年9月下跌3.6%。開發(fā)企業(yè)近期加快銷售的效果不明顯，所謂的“金九銀十”也沒出現(xiàn)。近期，部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一定的波動(dòng)，有的波動(dòng)還比較大。

（二）區(qū)域間不平衡不充分矛盾仍然存在

2018年1-9月，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好、產(chǎn)業(yè)配套全、人口處于凈流入趨勢(shì)的東部地區(qū)，商品房銷售面積雖然同比下降4.3%，但銷售面積、銷售額在全國(guó)的占比仍高達(dá)41%。經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后、公共設(shè)施配套相對(duì)較弱的西部地區(qū)，商品房銷售面積、銷售額在全國(guó)的占比不到10%，增速回落。人口基本凈流出的東北地區(qū)，商品房銷售面積下降3.5%，降幅擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。區(qū)域之間、城市之間發(fā)展差距較大。住房市場(chǎng)仍面臨“東強(qiáng)西弱”的局面，穩(wěn)定住房供求關(guān)系的教育、醫(yī)療、交通、就業(yè)等資源也存在“東多西少”的狀況，雖然數(shù)字在某一個(gè)季度、某一個(gè)月份會(huì)有變化，但總體上我們?nèi)匀灰鎸?duì)住房發(fā)展不平衡不充分不協(xié)調(diào)的矛盾。

（三）土地流拍大幅增加，企業(yè)拿地審慎

2018年1-8月，全國(guó)40個(gè)典型城市土地出讓金下降的有14個(gè)，為35%。一線城市流標(biāo)流拍13宗，去年同期僅4宗；二線城市流拍238宗，去年同期僅106宗；流拍土地宗數(shù)增幅均超100%。土地購(gòu)置收窄給房地產(chǎn)開發(fā)帶來以下不確定性：一是去年進(jìn)入市場(chǎng)的高價(jià)地如何開發(fā)、能不能順利開工具有不確定性；二是已購(gòu)入土地受冬季環(huán)保治理和北方停工期的影響，新開工項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)展具有不確定性；三是隨著土地購(gòu)置收窄和貨幣化安置政策的調(diào)整，三四線城市市場(chǎng)具有不確定性。

（四）信貸政策繼續(xù)收緊，企業(yè)融資遇到困難

央行將對(duì)地方政府隱性債務(wù)、房地產(chǎn)、環(huán)評(píng)不達(dá)標(biāo)企業(yè)、產(chǎn)能過剩等四個(gè)領(lǐng)域采取嚴(yán)格的融資管控。2018年1-9月，開發(fā)企業(yè)的國(guó)內(nèi)貸款18041億元，下降5.1%；利用外資43億元，下降61.7%；個(gè)人按揭貸款17522億元，下降1.2%。開發(fā)企業(yè)利用自有資金開發(fā)的項(xiàng)目增加，前三季度企業(yè)自籌資金40596億元，增長(zhǎng)11.4%。一些開發(fā)企業(yè)受結(jié)構(gòu)性去杠杠影響，負(fù)債上升，可用現(xiàn)金和銀行存款減少，風(fēng)險(xiǎn)抵御能力下降。

（五）企業(yè)償債進(jìn)入高峰期，經(jīng)營(yíng)壓力增加

2018年上半年126家上市開發(fā)企業(yè)中，資產(chǎn)負(fù)債率超過80%的有35家，約占27.7%，剔除預(yù)收款后超過80%的仍有18家。截至今年7月底，除民間融資和金融機(jī)構(gòu)貸款外，房企有息負(fù)債余額約20萬億元，2018年下半年至2021年這三年半為集中兌付期，規(guī)模分別為2.9萬億元、6.1萬億元、5.9萬億元和3.4萬億元。經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額有63家為負(fù)值，約占50%。

（六）住房租金漲幅較快，租賃出現(xiàn)融資過熱現(xiàn)象

截至2018年9月底，我國(guó)租賃住房房租價(jià)格已連續(xù)上漲7個(gè)月。全國(guó)共有5個(gè)城市租賃價(jià)格指數(shù)同比上漲。其中，深圳同比漲幅最大，為2.81%，北京、南京同比漲幅分別為2.65%、2.05%。前三季度，全國(guó)專業(yè)化住房租賃機(jī)構(gòu)在各地開設(shè)的分店增速高達(dá)27%，規(guī)模擴(kuò)張和融資速度加快，住房租賃金融化問題引發(fā)了人們一定的擔(dān)憂。加快發(fā)展住房租賃對(duì)解決新移民、新就業(yè)人群的住房問題發(fā)揮了重要作用，但部分住房租賃機(jī)構(gòu)為爭(zhēng)奪房源推高租金，影響了整個(gè)住房租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展。

（七）發(fā)展方向不明確，企業(yè)預(yù)期不明朗

合理的住房消費(fèi)是我國(guó)居民消費(fèi)的重要部分，但因房?jī)r(jià)敏感，在制定鼓勵(lì)消費(fèi)政策時(shí)，哪個(gè)部門都不太愿意將住房消費(fèi)納入居民消費(fèi)。目前住房已進(jìn)入“住得綠色”“住得健康”“住得安全”的品質(zhì)提升期，但依據(jù)我們與百度合作編制的《美好居住生活白皮書》，消費(fèi)者對(duì)住宅質(zhì)量問題的投訴今年增加了14%。實(shí)行嚴(yán)格的限價(jià)政策，制約了新技術(shù)、新材料、新工藝在房地產(chǎn)開發(fā)中的推廣應(yīng)用。同時(shí)，加快發(fā)展住房租賃不能因前期出現(xiàn)一些問題而簡(jiǎn)單否定。簡(jiǎn)單予以否定，將導(dǎo)致“租售并舉”的基本政策不穩(wěn)定，正在發(fā)展的住房租賃市場(chǎng)也會(huì)受到影響。

當(dāng)前，企業(yè)和企業(yè)家對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期不明朗，發(fā)展的信心不堅(jiān)定，主要與金融部門對(duì)房地產(chǎn)業(yè)采取嚴(yán)格的信貸和融資政策有關(guān)，與房?jī)r(jià)高位運(yùn)行下住房購(gòu)買力難以持續(xù)有關(guān)，與民營(yíng)企業(yè)目前對(duì)落實(shí)基本經(jīng)濟(jì)制度存在的一些焦慮有關(guān)，與中美貿(mào)易摩擦引起的對(duì)經(jīng)濟(jì)下行的擔(dān)憂有關(guān)，也與長(zhǎng)效機(jī)制難以抓緊出臺(tái)、配套政策難以盡快定型有關(guān)。

黨中央、國(guó)務(wù)院非常重視房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的出臺(tái)，中央領(lǐng)導(dǎo)多次召集會(huì)議討論部署，作出指示；住建部和有關(guān)部委正在按照“分類調(diào)控、因城施策”的原則，抓緊推進(jìn)、加快落實(shí)。房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的出臺(tái)為時(shí)不遠(yuǎn)。為此，開發(fā)企業(yè)既要把握宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，也要堅(jiān)定發(fā)展信心，加快推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。為什么要推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展？什么是房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展？如何推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展？再結(jié)合當(dāng)前形勢(shì)補(bǔ)充幾點(diǎn)。

（一）應(yīng)對(duì)變化，提振信心

面對(duì)上述一些困難，是不是說我們沒機(jī)會(huì)了？機(jī)會(huì)還是有的，就看有沒有信心。我們的信心要建立在黨中央、國(guó)務(wù)院對(duì)經(jīng)濟(jì)全局的準(zhǔn)確判斷和果斷決策上。當(dāng)前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)總體保持穩(wěn)中有進(jìn)、穩(wěn)中向好的基本態(tài)勢(shì)，一系列穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)金融的政策措施接連出臺(tái)、有序推進(jìn)。對(duì)企業(yè)和企業(yè)家關(guān)心的基本經(jīng)濟(jì)制度問題，黨中央、國(guó)務(wù)院和有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)也作了明確的指示。

習(xí)總書記最近在給民營(yíng)企業(yè)家的回信里強(qiáng)調(diào)：“改革開放40年來，民營(yíng)企業(yè)蓬勃發(fā)展，成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要力量，任何否定、弱化民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的言論和做法都是錯(cuò)誤的。希望廣大民營(yíng)企業(yè)家堅(jiān)定發(fā)展信心，踏踏實(shí)實(shí)辦好企業(yè)?！?/p>

李克強(qiáng)總理也明確表示：“我國(guó)的基本經(jīng)濟(jì)制度以及社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)早已寫入憲法。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)和國(guó)有經(jīng)濟(jì)一樣，都是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的管理者、經(jīng)營(yíng)者和生產(chǎn)者，都是中國(guó)特色社會(huì)主義的建設(shè)者。對(duì)各類所有制企業(yè)一視同仁，這一點(diǎn)絕不會(huì)有任何變化?！?/p>

就房地產(chǎn)業(yè)而言，首先，要保持定力、堅(jiān)定信心。近期一些媒體對(duì)萬科、保利、恒大、龍湖、遠(yuǎn)洋等企業(yè)因發(fā)展需要的正常改名進(jìn)行了報(bào)道，認(rèn)為開發(fā)企業(yè)都在“去地產(chǎn)化”，對(duì)自己的未來發(fā)展缺少信心，這是片面的認(rèn)識(shí)。外界怎么看不重要，重要的是我們自己要有信心。從大方向看，市場(chǎng)的機(jī)會(huì)有幾點(diǎn)是明確的：一是工業(yè)化、信息化、城市化、國(guó)際化帶來的機(jī)會(huì)，特別是城市更新和舊城改造帶來的機(jī)會(huì)；二是人口老齡化形成的大健康消費(fèi)需求，空間極大；三是先進(jìn)的生活理念帶來的綠色健康消費(fèi)，有很大的潛力。

其次，要選對(duì)對(duì)象，做對(duì)產(chǎn)品。做產(chǎn)品，也像談戀愛一樣，要選適合自己的對(duì)象。當(dāng)前住房需求有不同層次、不同對(duì)象。針對(duì)新移民、新就業(yè)職工的需求，要盡量提供中小戶型、中低價(jià)位的產(chǎn)品，他們基本不需要大戶型；針對(duì)正在崛起的中等收入家庭和改善性需求，要提供高品質(zhì)、多樣化、個(gè)性化的產(chǎn)品，滿足他們對(duì)消費(fèi)升級(jí)的需求；針對(duì)長(zhǎng)租需求，主要提供長(zhǎng)租公寓、青年公寓、人才公寓、園區(qū)公寓方面的產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)職住平衡。

第三，要準(zhǔn)確判斷、做好前置。有些開發(fā)企業(yè)很少栽跟頭，主要因?yàn)樗麄儗?duì)自己所在的區(qū)域、所在的城市，所要做的項(xiàng)目有著準(zhǔn)確的分析。在浙江祥生地產(chǎn)的一場(chǎng)報(bào)告：當(dāng)一二線城市樓市高潮迭起時(shí)，他們來到了三四線城市；當(dāng)三四線城市出現(xiàn)產(chǎn)品過剩時(shí)，他們又回到了一二線城市。今年他們的項(xiàng)目70%集中在浙江，85%集中在長(zhǎng)三角。祥生地產(chǎn)之所以能快定案、快定位、快銷售、快回籠，主要是因?yàn)樗麄兲岢隽恕拔迩爸谩?，即團(tuán)隊(duì)、設(shè)計(jì)、合約、營(yíng)銷、金融前置，不打無準(zhǔn)備之仗。如果企業(yè)在危機(jī)面前不做好充分的準(zhǔn)備，不但你快不起來，還會(huì)因?yàn)槟氵M(jìn)入的城市錯(cuò)了，方向錯(cuò)了，定位錯(cuò)了，產(chǎn)品錯(cuò)了，導(dǎo)致一著不慎，滿盤皆輸。

（二）深化改革，創(chuàng)新機(jī)制

激發(fā)行業(yè)的活力和企業(yè)的創(chuàng)造力，要靠企業(yè)、企業(yè)家的改革創(chuàng)新。企業(yè)是改革創(chuàng)新的策源地，只有一個(gè)個(gè)企業(yè)的改革創(chuàng)新，才能形成國(guó)家的改革創(chuàng)新、社會(huì)的改革創(chuàng)新。企業(yè)家的改革創(chuàng)新精神體現(xiàn)在，他能發(fā)現(xiàn)一般人所無法發(fā)現(xiàn)的機(jī)會(huì)，能夠運(yùn)用一般人所不能運(yùn)用的資源，能找到一般人所不能想象的辦法，由此引入一種新的產(chǎn)品、新的技術(shù)、新的管理模式、新的生產(chǎn)方法。當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)改革創(chuàng)新應(yīng)圍繞三個(gè)層面：一是戰(zhàn)略創(chuàng)新。為群眾創(chuàng)造美好居住生活是房地產(chǎn)業(yè)最大的發(fā)展戰(zhàn)略。在戰(zhàn)略上要順應(yīng)市場(chǎng)變化，從人口結(jié)構(gòu)、功能需求出發(fā)，既注重房地產(chǎn)的居住功能也注重生活功能，滿足群眾日益增長(zhǎng)的對(duì)美好生活的需求。二是產(chǎn)品創(chuàng)新。要抓住機(jī)遇苦練內(nèi)功，集中精力做精品項(xiàng)目、品牌項(xiàng)目。好賣的產(chǎn)品，三分做深、三分做透、三分做新，只有做深、做透、做新的產(chǎn)品，才能得到消費(fèi)者的認(rèn)可。三是產(chǎn)業(yè)鏈創(chuàng)新。與上下游產(chǎn)業(yè)加強(qiáng)合作、協(xié)同發(fā)展。如綠地集團(tuán)在穩(wěn)定房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)的同時(shí)，通過資源整合、兼并重組，把有效的產(chǎn)業(yè)鏈捏在一起共同發(fā)展。去年起，他們先后投資控股了原寶鋼建設(shè)、貴州建工、江蘇省建、天津建工、西安建工等建筑企業(yè)，把建造商的施工優(yōu)勢(shì)和開發(fā)商的服務(wù)優(yōu)勢(shì)組合起來，在項(xiàng)目開發(fā)和材料采購(gòu)中形成了更強(qiáng)的話語(yǔ)權(quán)。

（三）提高效率，優(yōu)化管理

當(dāng)前我們面臨的轉(zhuǎn)型是全方位的，涉及國(guó)際貿(mào)易、經(jīng)濟(jì)、科技、社會(huì)、環(huán)境保護(hù)等方方面面。首先要不斷完善企業(yè)的決策機(jī)制，將國(guó)家的“大氣候”和企業(yè)的“小氣候”結(jié)合起來考慮，在企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)刻，說正確的話，辦正確的事，做正確的選擇和決策。其次要提高效率效能，在組織架構(gòu)上，要強(qiáng)身健體，優(yōu)化流程，減少機(jī)構(gòu)的重疊和資源的浪費(fèi)，建立與高質(zhì)量發(fā)展相適應(yīng)的人力資源團(tuán)隊(duì)和企業(yè)文化，為企業(yè)平衡發(fā)展提供組織保障。在經(jīng)營(yíng)上，要重點(diǎn)避免出現(xiàn)資金和杠桿方面的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)比其他行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)要高得多，如果房地產(chǎn)金融方面出了問題，后果不堪設(shè)想。

（四）依靠技術(shù)，提升品質(zhì)

科技革命正在對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重大影響，一系列新技術(shù)、新材料、新產(chǎn)品在房地產(chǎn)業(yè)的應(yīng)用已進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性階段。特別是以人工智能、BIM、大數(shù)據(jù)、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)等為代表的信息技術(shù)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的作用尤為重要。要依托科技創(chuàng)新推動(dòng)行業(yè)創(chuàng)新，促進(jìn)住宅產(chǎn)品升級(jí)換代。首先，要充分利用科學(xué)技術(shù)推進(jìn)綠色健康住房的發(fā)展，加快發(fā)展百年住宅、健康住宅、綠色住區(qū)。其次，要依靠數(shù)字技術(shù)改善生產(chǎn)，強(qiáng)化住宅開發(fā)的品質(zhì)管理。第三，要依靠工業(yè)化提高精度，根治住宅的質(zhì)量通病，補(bǔ)好短板。第四，要依靠信息化、智能化做好服務(wù)，將家政養(yǎng)老、社區(qū)醫(yī)療、居家看護(hù)等資源接入家庭，為社區(qū)居民提供便捷服務(wù)。第五，注重住房全壽命的資源能源節(jié)約和全方位服務(wù)，從兒童到青年，從中年到老年，建立覆蓋全生命周期里不同人生階段的居家生活保障，加強(qiáng)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，使住房全壽命周期都能按標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)管理。同時(shí)要研究新的住房標(biāo)準(zhǔn)，如小康住房標(biāo)準(zhǔn)、美好生活住房標(biāo)準(zhǔn)和其他房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，等等，用標(biāo)準(zhǔn)提升住房質(zhì)量。