何克珍 甘肅省臨夏縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

引言：隨著我國(guó)社會(huì)老齡化現(xiàn)象嚴(yán)重、人口出生率下降，大中型城市房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸出現(xiàn)變化，并不是指市民對(duì)于房產(chǎn)的需求降低，而是指市民購(gòu)買房產(chǎn)自住、投資時(shí)會(huì)考慮的問(wèn)題增多，房地產(chǎn)商面臨的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度上升，想要將銷售利益擴(kuò)大至最大，物業(yè)管理服務(wù)水平是十分重要的因素之一。

一、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素

能夠影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素有很多，首先是房地產(chǎn)自身因素，例如：地段、地形地勢(shì)、建筑物質(zhì)量等，地段影響房地產(chǎn)的交通、商業(yè)等資源，建筑物質(zhì)量直接影響居住市民的家居體驗(yàn)，這些都會(huì)影響到房地產(chǎn)價(jià)格；其次是房地產(chǎn)所處周邊環(huán)境因素，例如：周邊自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、公共基礎(chǔ)設(shè)施、物業(yè)管理等，其中自然環(huán)境影響市民感官體驗(yàn)，若出現(xiàn)難聞的氣味就會(huì)影響居住在此地居民的舒適程度，周邊經(jīng)濟(jì)環(huán)境的整體高低和公共基礎(chǔ)設(shè)施的匹配程度也會(huì)影響到房地產(chǎn)的基礎(chǔ)價(jià)格；然后是城市經(jīng)濟(jì)因素，例如：城市整體物價(jià)水平、居民收入水平等，城市經(jīng)濟(jì)水平?jīng)Q定了城市中絕大多數(shù)市民的購(gòu)買能力，也連帶影響了房產(chǎn)建設(shè)施工、材料、人工費(fèi)等費(fèi)用；最后是城市的人口數(shù)量、城市化程度、社會(huì)治安、風(fēng)俗習(xí)慣等因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，例如：當(dāng)城市中風(fēng)靡風(fēng)水之說(shuō)，人們會(huì)在購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)研究房地產(chǎn)的風(fēng)水，所謂風(fēng)水好的房產(chǎn)價(jià)格自然會(huì)上漲。除以上這些外，政府層面的政策、制度、對(duì)投機(jī)者的監(jiān)管都會(huì)影響城市房地產(chǎn)的價(jià)格，但在這些因素之中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能夠干涉和影響卻不多，能夠由開(kāi)放商干涉用于提高房?jī)r(jià)的因素主要是建筑物質(zhì)量、物業(yè)管理、地段等寥寥數(shù)中。

二、物業(yè)管理現(xiàn)狀

物業(yè)管理主要是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)對(duì)小區(qū)內(nèi)自然和人工環(huán)境、相關(guān)設(shè)施做好養(yǎng)護(hù)，來(lái)提高房產(chǎn)所在小區(qū)的衛(wèi)生質(zhì)量和設(shè)施質(zhì)量，為住戶提供舒適、環(huán)保、安全的家居環(huán)境的管理工作。目前，消費(fèi)者在購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)對(duì)于物業(yè)管理的重視越來(lái)越高，物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響也就越來(lái)越大，成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商重要的競(jìng)爭(zhēng)途徑之一。面對(duì)這樣的現(xiàn)象，我國(guó)已經(jīng)頒發(fā)了相應(yīng)的、關(guān)于物業(yè)管理的管理?xiàng)l例，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的物業(yè)管理工作進(jìn)行約束，為消費(fèi)者提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，保障消費(fèi)者利益。

三、物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

（一）對(duì)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)銷售價(jià)格的影響

房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)，也被稱為土地一級(jí)市場(chǎng)，是用于進(jìn)行土地使用權(quán)出讓的市場(chǎng)，即政府部門將國(guó)有土地出讓給開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)，因此房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)是一個(gè)國(guó)家壟斷市場(chǎng)。物業(yè)管理對(duì)一級(jí)市場(chǎng)中房地產(chǎn)價(jià)格的影響主要通過(guò)開(kāi)發(fā)商信譽(yù)的方式進(jìn)行體現(xiàn)，但總體來(lái)講，物業(yè)管理在此階段的影響程度不大。房產(chǎn)屬于價(jià)值量和使用壽命都很大的商品，消費(fèi)者購(gòu)買過(guò)程中必然考慮物業(yè)管理服務(wù)在其中的作用，希望購(gòu)買更加安全、舒適、便利的房產(chǎn)及服務(wù)，因此當(dāng)一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)物業(yè)管理賺取了消費(fèi)者的口碑和信任，這個(gè)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)比較容易提升價(jià)格。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)房地產(chǎn)獲取了更多的經(jīng)濟(jì)效益，擁有了較大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，在房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)上能夠購(gòu)買的土地地段更佳、面積更大，配合物業(yè)管理服務(wù)可以有效提升房地產(chǎn)價(jià)格。

（二）對(duì)二級(jí)市場(chǎng)中房地產(chǎn)銷售價(jià)格的影響

房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的交易主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者之間的房產(chǎn)交易，在這個(gè)市場(chǎng)中能夠影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素非常多，這一點(diǎn)筆者在第一段中闡述過(guò)。而物業(yè)管理在二級(jí)市場(chǎng)上對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生的作用主要是通過(guò)高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的口碑來(lái)實(shí)現(xiàn)的，首先是物業(yè)管理服務(wù)中的硬件設(shè)施服務(wù)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中物業(yè)硬件設(shè)施一同進(jìn)行了建設(shè)，例如：出入小區(qū)的道路、停車場(chǎng)等設(shè)施，這些設(shè)施建設(shè)是否便利，設(shè)施質(zhì)量是否合格，都會(huì)影響住戶的家居體驗(yàn)，影響到物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量；其次是物業(yè)管理服務(wù)對(duì)房產(chǎn)折舊的影響，通過(guò)有效的物業(yè)管理服務(wù)，可以有效延長(zhǎng)房產(chǎn)的使用壽命、使用質(zhì)量、使用體驗(yàn)，從而使房產(chǎn)有效保值、增值，提升房產(chǎn)交易價(jià)格；然后是物業(yè)管理服務(wù)為住戶帶來(lái)的舒適感，物業(yè)管理服務(wù)提升了住戶居住環(huán)境的清潔程度、安全程度，進(jìn)而提升了住戶的舒適度，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商賺取消費(fèi)者的口碑和信任，從而使開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)價(jià)格上升。

（三）對(duì)三級(jí)市場(chǎng)中房地產(chǎn)銷售價(jià)格的影響

三級(jí)市場(chǎng)是指二手房交易市場(chǎng)，是住戶與住戶之間的交易，在這個(gè)市場(chǎng)中，物業(yè)管理依然對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生了重要的影響，二手房消費(fèi)者與新房消費(fèi)者相同，也十分注重物業(yè)管理服務(wù)對(duì)家居生活的影響，選購(gòu)二手房時(shí)同樣希望能夠購(gòu)買到開(kāi)發(fā)商口碑、服務(wù)更好的房產(chǎn)，從而提升了房產(chǎn)交易價(jià)格。

結(jié)束語(yǔ)：隨著人們生活水平的不斷提高，物業(yè)管理逐漸被人們所熟悉、習(xí)慣，物業(yè)管理服務(wù)開(kāi)始成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增值的重要組成部分，對(duì)于消費(fèi)者而言，物業(yè)管理服務(wù)提升了居住環(huán)境的質(zhì)量，提升了房產(chǎn)保值增值的效果，增加了消費(fèi)者投資保值增值的效果，也提升了房地產(chǎn)在一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)中交易的價(jià)格。因此，物業(yè)管理開(kāi)始擁有影響房地產(chǎn)價(jià)格的能力，成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提升經(jīng)濟(jì)效益的重要手段和工具。