● 王曙芬

房地產(chǎn)目前的發(fā)展?fàn)顩r是：房價急劇上升老百姓買不起房子的同時有很多商品房被閑置下來。房地產(chǎn)行業(yè)的大量資金投入使得局面呈現(xiàn)為供大于求的狀況。如果地產(chǎn)商既想要將房子賣出去從中獲得利益又想要占據(jù)市場資源，首先應(yīng)該將注意力放在降低造價成本這方面。如果因為成本太高而使售價無法降低最后導(dǎo)致死盤現(xiàn)象，將會造成重大損失。所以，對造價成本進(jìn)行有效的控制是地產(chǎn)商從中獲取利潤的一個重要環(huán)節(jié)。

一、影響房地產(chǎn)造價的因素分析

更好的了解影響房地產(chǎn)造價的因素能夠幫助企業(yè)對房地產(chǎn)的造價進(jìn)行更好的控制，對這些影響因素進(jìn)行針對性的分析，才能夠達(dá)到真正的有效控制。根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)造價成本構(gòu)成和其具體的內(nèi)容，主要影響因素可以分為三個方面。首先，在房地產(chǎn)這些項目中土地成本是一個因素，優(yōu)良地段能夠?qū)⑸碳忆N售率提高為商家?guī)砀嗟睦麧?，但是地產(chǎn)商如果想要開發(fā)這些土地，首先需要處理的問題就是當(dāng)?shù)氐木幼?，對其進(jìn)行拆遷、安置。所以在開發(fā)過程中一部分資金是需要花費在這方面的問題上。除此之外，還有開發(fā)區(qū)的綠化項目也要占據(jù)一部分土地，所以必須要在保證商品房的建成數(shù)量之時也需要考慮其它的一些成本［1]。其次，在房地產(chǎn)項目前期對樓房的設(shè)計和對項目規(guī)劃過程中需要結(jié)合科學(xué)合理性來降低成本帶來效益，對房地產(chǎn)項目進(jìn)行樓房設(shè)計和規(guī)劃是屬于項目開發(fā)前期的事務(wù)，所以重視項目規(guī)劃過程是很有必要的。第三是項目在施工過程和安裝過程中所需要的成本，在建造過程中對材料、設(shè)備和施工隊伍的選擇等以及建筑材料的價位一直上升，這方面的因素對施工過程中所需要的成本都會造成一定的影響，這些成本的控制都需要在對質(zhì)量有所保證的情況下進(jìn)行。最后是在房地產(chǎn)項目運作完成的過程中所需要的費用，房地產(chǎn)項目屬于較大的開發(fā)投資項目，在項目實施過程中需要占用較多的資金這一方面有著重要的影響。

二、實施階段造價控制分析

對資金的利用需要編制出一份計劃，同時需要對造價目標(biāo)進(jìn)行確認(rèn)。然后再在運行過程中進(jìn)行控制和檢驗，通過將實際值和目標(biāo)值這兩者之間的差別進(jìn)行分析的方式來針對這些問題采取相應(yīng)的措施。在項目施工的過程中，首先會將計劃中的投資額作為確立的目標(biāo)，然后在施工的過程中會得到一個實際值，將其與目標(biāo)值進(jìn)行對比從而找出施工過程中出現(xiàn)差異的原因，通過對其進(jìn)行分析改正從而保證投資目標(biāo)能夠?qū)崿F(xiàn)［2]。在工程簽證和設(shè)計變更這兩個方面需要對其進(jìn)行嚴(yán)格的控制，加強監(jiān)管力度，將管理制度貫徹落實。對于施工過程中必須要變更的設(shè)計，更是需要一系列的嚴(yán)格控制從而降低設(shè)計變更過程中所需要的費用。

對于項目建造過程中需要的材料、設(shè)備的品質(zhì)和價格都需要有相關(guān)認(rèn)證。必要的是對建筑材料和設(shè)備等一系列的物品要進(jìn)行采購，并且物品的質(zhì)量和價格也會因為購買渠道的不同而存在著很大的差別，價格的不斷變化需要有相關(guān)的人員掌握這些材料和設(shè)備的價格變化情況，從而能夠?qū)υ靸r進(jìn)行有效的控制。企業(yè)要充分的利用監(jiān)理工程師，因為他的一個重要任務(wù)就是對造價進(jìn)行控制。實際是監(jiān)理工程師更注重項目的進(jìn)程情況和質(zhì)量，對于造價控制并沒有著重關(guān)注，開發(fā)商應(yīng)該授予監(jiān)理工程師一定的權(quán)利，讓他們能夠更好的參與到造價控制中去，發(fā)揮出更大的作用。

三、現(xiàn)狀問題

對開發(fā)項目的造價控制是一個房地產(chǎn)商都會很關(guān)注的話題，在項目建設(shè)過程中存在的一些問題需要我們對其進(jìn)行一個系統(tǒng)的分析。在對項目進(jìn)行決策時，需要保證對這個項目決策的正確性，否則一旦出現(xiàn)決策失誤的現(xiàn)象，造價控制就會變得沒有意義。在設(shè)計階段仍然需要對造價進(jìn)行控制，如果能夠?qū)⒃O(shè)計監(jiān)理制度和設(shè)計優(yōu)化工作進(jìn)一步加強，那么將會對項目設(shè)計文件的質(zhì)量有一定程度的提高，同時也能提高投資效益。避免出現(xiàn)索賠事件，在簽訂的合同中，如果出現(xiàn)因為過錯而給對方帶來損失并需要賠償?shù)倪@種現(xiàn)象，將會對經(jīng)濟有巨大的損失，所以應(yīng)該極力避免這種現(xiàn)象的發(fā)生。

四、優(yōu)化措施

（一）投標(biāo)階段控制優(yōu)化

實行項目的投標(biāo)制度是市場經(jīng)濟發(fā)展的一個要求，投標(biāo)制度的落實有利于對造價的確定和控制，還能夠更好的實施工程的監(jiān)督體系，不要在此階段只注重形式，因為在這個階段會將各方的權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行一個明確，同時也會涉及到造價控制的一些法律，所以要認(rèn)真的完成這個階段以防止留下隱患［3]。在解決此問題上，首先需要詳細(xì)認(rèn)真的制定文件，然后再仔細(xì)的列出一個有關(guān)工程量的清單，最后再加強各項的合同，以保證它的嚴(yán)密性。

（二）設(shè)計階段控制優(yōu)化

對房地產(chǎn)項目進(jìn)行設(shè)計規(guī)劃這一過程實際上就是將項目的經(jīng)濟方面與技術(shù)方面進(jìn)行一個詳細(xì)安排的階段，這將會對后期的項目進(jìn)程有一個積極的作用。對房地產(chǎn)進(jìn)行設(shè)計與規(guī)劃這一階段在整個項目中起著領(lǐng)頭作用，最好實現(xiàn)能動的控制建設(shè)項目工程造價效果，項目設(shè)計階段是控制整個工程造價的關(guān)鍵之處，作為整個項目的重點，需要從以下幾個方面來幫前期設(shè)計和規(guī)劃做到更好。首先可以向工程造價方面的專業(yè)人士進(jìn)行咨詢，讓這些具有豐富經(jīng)驗的專業(yè)人士參與到項目設(shè)計中去，通過讓他們對項目進(jìn)行管理從而達(dá)到提高工程投資效益的目的。其次，若想要競選出優(yōu)秀的方案，可以通過價值工程原理來論證設(shè)計方案在各方面是否可行、科學(xué)合理、安全，價值工程原理也體現(xiàn)在了房地產(chǎn)成本控制這一方面。最后，將限額設(shè)計推廣，能夠在設(shè)計方案的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)模和原則這些方面體現(xiàn)出合理性與確定性。

（三）施工階段控制優(yōu)化

施工階段是整個項目的實體實行過程，從最初的設(shè)計到最后的完成，施工階段屬于執(zhí)行設(shè)計思想，在此階段需要對設(shè)計方案中的每一步都要進(jìn)行具體化。在此階段會有大量的資金被使用，從施工管理這方面來看，想要在施工階段對資金進(jìn)行節(jié)約是很難的，所以應(yīng)當(dāng)盡量避免出現(xiàn)浪費的現(xiàn)象，因此招聘一個優(yōu)秀的施工隊伍是很重要的，在造價控制這一方面我們可以注意以下幾點，首先需要對項目內(nèi)的管理施工人員和一些技術(shù)人員進(jìn)行思想觀念上的培訓(xùn)，從而達(dá)到讓他們能夠認(rèn)真負(fù)責(zé)，貫徹節(jié)約意識，對工期要嚴(yán)格控制的目的。然后讓他們盡量減少設(shè)計變更這種現(xiàn)象的發(fā)生，即使有設(shè)計變更現(xiàn)象發(fā)生，也要妥善的處理，將損失降到最低。最后對于現(xiàn)場簽證管理這方面一定要嚴(yán)格的執(zhí)行，技術(shù)人員與經(jīng)紀(jì)人員人員之間必須要相互配合，務(wù)必要達(dá)到簽證的量化要求。

（四）竣工階段控制優(yōu)化

竣工階段是工程的最后一個階段，它是對施工的合同、工程的進(jìn)度和監(jiān)理情況等辦理的工程款項結(jié)算。在這個環(huán)節(jié)中，若想要對房地產(chǎn)項目進(jìn)行造價首先要根據(jù)簽約的合同項將內(nèi)容詳細(xì)核對，例如工程是否合格，工程質(zhì)量是否達(dá)到了合同規(guī)定，有沒有計劃之外的項目等。然后就是檢查一些隱蔽工程的相關(guān)記錄，對竣工結(jié)算審核時應(yīng)該確定隱蔽工程的記錄和簽證都完整，且工程量與竣工圖保持一致才可將其列入結(jié)算中。最后是核實工程量，對工程要有足夠的了解和認(rèn)識，對存在的風(fēng)險有一定的把握，決算人員務(wù)必要進(jìn)入工地現(xiàn)場進(jìn)行相關(guān)的核對和記錄。

五、結(jié)束語

對項目的造價控制進(jìn)行開發(fā)是一個完整的工程，在開發(fā)過程中需要各個部門在不同的階段進(jìn)行積極的配合，以保證能夠?qū)γ總€部門的造價控制進(jìn)行責(zé)任落實，通過本文上面所講述的那些控制措施，加強時間的控制同時也要強調(diào)在施工過程中對造價的控制，通過這些方面的實行，項目的造價一定會得到有效的控制。