唐 嘉 李 玲 劉思敏 熊 津

（作者單位：四川大學錦城學院財務會計學院）

指導老師：吳培培

一、引言

隨著我國經濟的不斷發(fā)展，房地產產業(yè)取得了巨大的收益，在我國國民經濟中占有不可小覷的位置。因此作為作為房地產產業(yè)重要計量模式的投資性性房地產，從引入的那一天起，其取得、計量、轉換和處置的規(guī)范化就顯得尤其重要。在我國現(xiàn)行的經濟形勢下，由于成本模式存在著一系列的優(yōu)勢，我國80%的企業(yè)都選擇使用成本模式計量。但從長遠角度看，隨著我國房地產產業(yè)的發(fā)展以及我國市場體制的不斷完善，投資性房地產的計量模式會逐步與國際接軌。通過研究和討論，我們認為公允價值模式更加符合國際準則的規(guī)范，更應值得被推廣。

二、闡述

1.投資性房地產成本模式：采用成本模式計量的投資性房地產，在每一個會計年度期末要進行折舊或攤銷，計入“投資性房地產累計折舊（攤銷）”科目；如果發(fā)生了減值還要進行減值測試，計入“投資性房地產減值準備”科目。

2.投資性房地產公允價值模式：在取得投資性房地產后其賬面價值按期末的公允價值計量，且其變動計入當期損益，采用這種方法不折舊、不攤銷，使用“投資性房地產—成本”、“投資性房地產—公允價值變動”、“公允價值變動損益”科目。

三、兩種計量模式的比較

（一）成本模式計量

1.缺點

（1）在我國現(xiàn)有的經濟環(huán)境下，房地產是剛需資源，其市價居高不下并且有上升趨勢。但在成本模式計量下，公司所持有的房地產的賬面價值會隨時間的流逝而進行資產折舊，所以會低估房地產的價值。使投資者不能對該公司做出有效的投資預測，使經營者不能做出正確的判斷從而影響公司的經營走向。

（2）雖然成本模式計量方法廣泛地在我國運用，但隨著全球經濟化的發(fā)展，我國經濟業(yè)務也逐漸的與國際對接，然而在發(fā)達國家里公允價值模式計量被廣泛運用。這就造成了雙方經濟信息不對稱，會對他們的跨國際業(yè)務產生影響。

（3）在成本模式計量下，房地產的賬面價值不會快速的、直接的反映真實客觀的市場上的銷售價格，會影響公司營運者對公司的風險控制判斷。

2.優(yōu)點

（1）在成本模式計量下，投資性房地產累計折舊或者攤銷每年都會產生費用，但數(shù)額變動平穩(wěn)，對利潤表的影響不大，即使出現(xiàn)了房地產市場低迷也不會對公司運營造成較大影響，可以降低公司的運營風險。

（2）在我國現(xiàn)有的會計準則和稅法下，運用成本模式計量會相較于公允價值模式計量更有稅收優(yōu)惠。可以降低公司的運營成本。

（3）運用成本模式后續(xù)計量，其初始成本和固定折舊都有歷史數(shù)據(jù)來支撐，可以更好的進行計量和折舊，保證了會計信息的可靠性和準確性。

（4）根據(jù)《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產》，對投資性房地產的確認、計量、處置進行了規(guī)范。在其準則里成本模式計量方式可以轉換成公允價值模式計量，但如果使用公允價值計量就不可以轉換成成本模式計量。

（二）公允價值模式

1.缺點

（1）采用公允價值模式進行后續(xù)計量，其中最重要的就是企業(yè)在取得投資性房地產后，今后每一次期末計量都要參考房地產交易市場上取得同類或類似范房地產的市場價格和其他信息，那么在取得這個公允價格的時候就會存在個人主觀判斷及經驗支撐，最終得出的價格就會在可靠性上讓人產生懷疑。

（2）公允價值的確定。我國現(xiàn)在對于投資性房地產公允價值確定的方法主要有三種，一是專業(yè)評估；二是參考同類或類似房地產市場價格；三是對第三方調查報告的分析。每種確定方法有其自身的優(yōu)點和不足。從采用公允價值計量的上市公司披露的情況來看，大部分采用的是第一種方法，有少數(shù)也在采用第二種和第三種方法。但是，我國大多數(shù)專業(yè)評估機構也存在自身的局限性，比如有一部分專業(yè)評估師的職業(yè)素養(yǎng)和專業(yè)水平不夠，因此為企業(yè)人為操縱利潤提供了機會。導致評估出來的結果其實也不太準確，從而阻止了公允價值計量模式的發(fā)展。

（3）根據(jù)我國新會計準則的要求，投資性房地產所在地有活躍的交易市場，并且投資性房地產可以在該市場直接交易。由于目前我國房地產發(fā)展不平衡，全國各地區(qū)的市場活躍度相差較大，因此多數(shù)地區(qū)會減少公允價值模式進行計量的使用。

2.優(yōu)點

在國際環(huán)境中，多數(shù)發(fā)達國家均采用公允價值模式計量，在全球經濟化的影響下，我國會計準則下的投資性房地產后續(xù)計量模式也將逐漸與國際化接軌。

（1）因為采用公允價值計量在每期期末要比較賬面價值和當日的公允價值，那么就可以清晰的反映市場上該投資性房產每年的價格，企業(yè)自身投資性房地產的真實價值也很容易取得。可增強公司運營者對其企業(yè)的內部控制，降低企業(yè)的運營風險。

（2）因為每年期末投資性房地產都會以公允價值計量，那么對于投資者來說，可以看到這個企業(yè)的實力，為他們作投資提供信息；同時，對企業(yè)來說，披露出來的財務信息可以為他們融資提供競爭力，增加企業(yè)的融資能力。

（3）在我國的房地產的經濟背景下，房價居高不下，如果采用公允價值模式計量會不折舊不攤銷，會使其有較大的增值空間，使資產和利潤同時增加，提高企業(yè)所持有房地產的賬面價值，從而加大投資者對該公司的投資信心，增強企業(yè)的融資能力。

（4）在最新的會計準則中，明顯體現(xiàn)出我國會計準則在向國際靠攏，在發(fā)達國家中，公允價值模式的運用和發(fā)展水平遠遠高于國內。新的會計準規(guī)定當企業(yè)滿足一定條件時房地產的計量模式可由成本模式轉換為公允價值模式計量。體現(xiàn)了我國積極響應全球一體化的號召，反映了我國經濟全球化發(fā)展水平的進步，加快了我國會計準則與國際化接軌的腳步。

四、結論

綜上所述可以看出，大多數(shù)公司之所以選擇成本模式計量是因為我國經濟發(fā)展程度不高和會計準則與法律法規(guī)對公允價值模式計量的不完善。但是公允價值模式計量方式可以更直觀、更快速地反映了企業(yè)的資產。隨著我國經濟的發(fā)展、全球一體化的來臨，公允價值模式計量方式的運用必然是大勢所趨。