吳國(guó)英

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分、我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的源動(dòng)力，在近些年來(lái)飛速發(fā)展。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目具有高投資、高負(fù)債的特點(diǎn)，其資金緊張的問(wèn)題日漸突出，所以房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理和風(fēng)險(xiǎn)控制是十分重要的。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理及風(fēng)險(xiǎn)控制所具有的實(shí)際意義

就房地產(chǎn)企業(yè)而言，其日常主要經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目建設(shè)均需要籌措大量的先期啟動(dòng)資金以及中期的周轉(zhuǎn)資金，每一個(gè)項(xiàng)目都需要大量的現(xiàn)金流作為支撐，在這種情況下，良好的企業(yè)資金管理所能起到的作用是顯而易見(jiàn)的。同時(shí)由于房地產(chǎn)企業(yè)所經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目資金需求巨大，在決策時(shí)如何有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)企業(yè)平穩(wěn)運(yùn)行的意義也十分突出。建立健全的風(fēng)險(xiǎn)控制體系和科學(xué)的資金管理系統(tǒng)能使房地產(chǎn)企業(yè)資金配置更為合理、財(cái)務(wù)系統(tǒng)更為安全、重大決策更加科學(xué)合理、企業(yè)運(yùn)行中更好地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，為房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)打下良好的基礎(chǔ)。

二、試分析房地產(chǎn)企業(yè)資金管理及風(fēng)險(xiǎn)控制所存在的問(wèn)題

（一）對(duì)于資金管理中的預(yù)算管理重視不足

預(yù)算管理作為房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要組成部分，是整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展資金管理工作的起點(diǎn)，同時(shí)也具有保證項(xiàng)目開(kāi)展方向的正確性的作用[1]。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)項(xiàng)目大多具有資金要求巨大、業(yè)務(wù)周期較長(zhǎng)、項(xiàng)目環(huán)節(jié)復(fù)雜等特性，故此，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目先期的預(yù)算是否精確尤為重要。但時(shí)下的實(shí)際情況卻是，對(duì)許多房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，預(yù)算管理并沒(méi)有得到足夠的重視和了解，對(duì)所開(kāi)展的項(xiàng)目缺乏完善的預(yù)算管理，預(yù)算運(yùn)作流程分散。同時(shí)也忽略了項(xiàng)目實(shí)際需要與預(yù)算管理的合二為一，造成預(yù)算數(shù)據(jù)與實(shí)際數(shù)據(jù)的嚴(yán)重背離，容易使房地產(chǎn)企業(yè)整個(gè)資金管理系統(tǒng)出現(xiàn)問(wèn)題，影響項(xiàng)目建設(shè)周期。

（二）融資渠道單一，過(guò)度依賴銀行導(dǎo)致融資成本和風(fēng)險(xiǎn)增高

鑒于目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展空間逐漸趨近飽和以及對(duì)于金融杠桿政策研究的進(jìn)一步發(fā)展，國(guó)內(nèi)很多銀行的信貸體系在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸業(yè)務(wù)實(shí)行緊縮模式，這對(duì)于融資極度依賴銀行的國(guó)內(nèi)大多房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是增加了其企業(yè)資金管理的難度[2]。資料顯示國(guó)內(nèi)排名靠前的房地產(chǎn)企業(yè)都擁有除銀行以外的融資渠道，但更多的房地產(chǎn)企業(yè)則面臨著融資渠道單一問(wèn)題難以解決的窘迫局面。融資困難導(dǎo)致支撐企業(yè)運(yùn)作的現(xiàn)金流不足，為房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理工作帶來(lái)極大的阻礙，同時(shí)也增加了發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)的可能。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)淡薄，風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制不夠完善

房地產(chǎn)企業(yè)整體運(yùn)營(yíng)想要平穩(wěn)、長(zhǎng)久保持，先進(jìn)的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制作為可持續(xù)發(fā)展的重要元素是必不可少的[3]。但是在目前階段我國(guó)許多房地產(chǎn)企業(yè)中，管理者對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)控制重要性的認(rèn)識(shí)淡薄，風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制并沒(méi)有得到足夠的完善，企業(yè)缺少針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制而設(shè)立的監(jiān)督體系。完善的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制需要眾多部門(mén)通力協(xié)作，而不是管理者的一言之地。目前階段，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制不完善主要表現(xiàn)形式在于對(duì)項(xiàng)目開(kāi)展前的風(fēng)險(xiǎn)估算不足，為了短暫的利益就盲目決定項(xiàng)目的開(kāi)展，對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)展中可能遇到的種種問(wèn)題考慮不足，以致于在項(xiàng)目建設(shè)的過(guò)程中阻礙重重，整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)控制體系流于形式，使房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)控制實(shí)際效果并不理想。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)控制人才資源匱乏

目前，由于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的勢(shì)頭十分迅猛，對(duì)于相關(guān)人才資源的需求量也逐步上升。由于企業(yè)大多對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)控制的認(rèn)識(shí)不夠，企業(yè)內(nèi)部設(shè)置的專司風(fēng)險(xiǎn)控制職能的部門(mén)崗位不足，導(dǎo)致員工對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)控制方向的進(jìn)修不夠，專業(yè)水準(zhǔn)不高，在企業(yè)具體的運(yùn)行中表現(xiàn)形式有二：其一，是決策者的思想覺(jué)悟與企業(yè)發(fā)展水平相比具有滯后性。前文提及過(guò)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)整體在向前飛速發(fā)展，這就需要企業(yè)的掌舵者要時(shí)時(shí)進(jìn)行自我進(jìn)修，以保證面對(duì)企業(yè)問(wèn)題做決策時(shí)具有前瞻性。而目前很多房地產(chǎn)企業(yè)的管理者并不具備這種自我進(jìn)修的積極性，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)控制有很強(qiáng)的消極影響。其二，很多房地產(chǎn)企業(yè)從事風(fēng)險(xiǎn)控制員工的企業(yè)凝聚力差，缺乏以企業(yè)為中心的向心力。這一類型的企業(yè)員工大多表現(xiàn)為工作態(tài)度消極，并不以企業(yè)的榮辱為意，機(jī)械地應(yīng)付日常的工作需要，容易導(dǎo)致企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)控制監(jiān)督力度不足，決策正確性、合理性降低，不易發(fā)現(xiàn)決策中的問(wèn)題，嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制活動(dòng)的開(kāi)展。

三、針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理以及風(fēng)險(xiǎn)控制存在問(wèn)題而提出的解決之策

（一）加強(qiáng)項(xiàng)目預(yù)算精度，提升預(yù)算對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)展的積極影響

在房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理進(jìn)程中，良好的預(yù)算體系能有效地避免由于房地產(chǎn)項(xiàng)目高投入、高負(fù)債而帶來(lái)的各種風(fēng)險(xiǎn)，良好的項(xiàng)目預(yù)算對(duì)于項(xiàng)目的開(kāi)展有提綱挈領(lǐng)的作用，精準(zhǔn)且科學(xué)的項(xiàng)目預(yù)算是保證房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目不出現(xiàn)問(wèn)題的必要前提。筆者以為，為有效地提升項(xiàng)目預(yù)算的精度，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理工作的開(kāi)展應(yīng)從實(shí)際的角度出發(fā)，加強(qiáng)預(yù)算審核，對(duì)于各個(gè)部門(mén)的各項(xiàng)預(yù)算申報(bào)都加以有效的審計(jì)。對(duì)于有確實(shí)必要的預(yù)算申報(bào)，做到最大限度降低成本。對(duì)于不必要或可有可無(wú)的預(yù)算申報(bào)予以排除。并且在每一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)程結(jié)束后都對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際情況與預(yù)算情況相比對(duì)，為以后的項(xiàng)目預(yù)算提供精確的數(shù)據(jù)支持。例如，中國(guó)排名靠前的保利地產(chǎn)公司的相關(guān)負(fù)責(zé)人為提高預(yù)算精確度而預(yù)算體系進(jìn)行改革，摒棄了以往自上而下的預(yù)算模式，取而代之的是自下而上、更加注重實(shí)際的預(yù)算模式，提高預(yù)算數(shù)據(jù)的精度。項(xiàng)目預(yù)算能更好為項(xiàng)目開(kāi)展提供積極影響，降低房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的難度。

（二）增加企業(yè)融資渠道，降低融資成本及風(fēng)險(xiǎn)

融資渠道的多寡以及融資成本的高低決定著一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)企業(yè)所得利潤(rùn)多少有著直接的影響。故此，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，需要不斷拓寬自身的融資渠道、努力降低融資成本及風(fēng)險(xiǎn)。首先，要樹(shù)立良好的企業(yè)信用，在信貸政策持續(xù)收縮的環(huán)境下?tīng)?zhēng)取更多的銀行融資。其次，要努力實(shí)行資產(chǎn)證券化，通過(guò)證券來(lái)進(jìn)行融資是房地產(chǎn)企業(yè)最常見(jiàn)的非銀行融資手段。證券融資同時(shí)還具有很強(qiáng)的抵御政策變化帶來(lái)影響的能力。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債也是融資的有效手段，可以為企業(yè)提供強(qiáng)有力的現(xiàn)金流支撐，降低融資成本及企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)。

（三）增強(qiáng)員工培訓(xùn)體系，加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)

房地產(chǎn)企業(yè)想要有效解決資金管理的問(wèn)題以及實(shí)施有效的風(fēng)險(xiǎn)控制，整體的員工培訓(xùn)十分重要。房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的工作紛繁復(fù)雜，財(cái)務(wù)分析、工程造價(jià)、資本運(yùn)作、相關(guān)法律法規(guī)等各個(gè)方面都需要有極高職業(yè)素養(yǎng)的員工。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)所從事的項(xiàng)目資金數(shù)額巨大，可以說(shuō)每一個(gè)項(xiàng)目都對(duì)企業(yè)的發(fā)展有著至關(guān)重要的作用，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)增強(qiáng)員工培訓(xùn)體系是十分必要的。同時(shí)還要加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，使整個(gè)企業(yè)凝聚為一個(gè)整體，增加員工的工作效率以及員工的使命感。

（四）風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制的完善以及長(zhǎng)期有效的實(shí)施必不可少

風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制的建立能使房地產(chǎn)企業(yè)在面臨重大問(wèn)題的決策時(shí)有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。在國(guó)家針對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的政策金融導(dǎo)向尚不穩(wěn)定的前提下，房地產(chǎn)發(fā)展已不像以往一樣迅猛。鑒于此，提高企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制的建設(shè)十分必要。同時(shí)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制的機(jī)制還要輔以有效的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，履行監(jiān)管職能，才能將風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制長(zhǎng)期且有效加以實(shí)施。不斷借鑒參考先進(jìn)的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，從而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制加以改革創(chuàng)新，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的整體運(yùn)營(yíng)有著重要影響。

結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理和風(fēng)險(xiǎn)控制是保障企業(yè)運(yùn)行的前提，如何做好企業(yè)的資金管理與風(fēng)險(xiǎn)控制是一項(xiàng)長(zhǎng)期的工作，要隨時(shí)關(guān)注外部的總體形勢(shì)，進(jìn)而對(duì)自身的問(wèn)題加以整改，隨時(shí)調(diào)整策略以適應(yīng)不斷變化的市場(chǎng)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)為企業(yè)增加盈利的目的。