岳偉 邢臺(tái)市住房公積金管理中心

住房公積金制度是我國(guó)住房貨幣化改革的產(chǎn)物，由管理中心運(yùn)營(yíng)，承擔(dān)資金保值增值職能，并通過(guò)提取貸款使用發(fā)揮保障功能。根據(jù)《住房公積金管理?xiàng)l例》規(guī)定，住房公積金貸款作為一種帶有公共服務(wù)產(chǎn)品性質(zhì)的優(yōu)惠信貸產(chǎn)品，申請(qǐng)門(mén)檻較低，正常繳存住房公積金的職工均有權(quán)申請(qǐng)，第一還款來(lái)源審查對(duì)中低收入沒(méi)有歧視，實(shí)際履約階段，發(fā)生部分違約不可避免，因此，第二還款來(lái)源即借款擔(dān)保更顯重要。當(dāng)前，公積金行業(yè)處于改革窗口期，資金風(fēng)險(xiǎn)突出體現(xiàn)在貸款資金安全等方面，依法強(qiáng)化規(guī)范任務(wù)迫切。

一、部分通行擔(dān)保形式簡(jiǎn)介

結(jié)合《住房公積金管理?xiàng)l例釋義》對(duì)條例第二十六條的解釋及《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第二條之規(guī)定，結(jié)合筆者所在X市工作實(shí)務(wù)，梳理細(xì)化為以下幾種擔(dān)保形式：

（一）現(xiàn)房抵押。主要是申請(qǐng)二手房貸款，或者商業(yè)轉(zhuǎn)公積金貸款，所購(gòu)房已辦理權(quán)證（或可提供其他房產(chǎn)抵押），具備抵押條件，在放款前可以落實(shí)有效抵押擔(dān)保。抵押權(quán)人應(yīng)是管理中心（實(shí)務(wù)中有些抵押權(quán)人設(shè)定為委托放款銀行，并由銀行管理他項(xiàng)權(quán)證）。借款發(fā)生逾期償還情形的，抵押權(quán)人可申請(qǐng)?zhí)幹玫盅何飪?yōu)先受償。

（二）公積金質(zhì)押。即使用包含借款人本人的2-5名住房公積金正常繳存職工賬戶(hù)余額和未來(lái)一定期間預(yù)計(jì)繳存額作為權(quán)利質(zhì)押，在擔(dān)保覆蓋額度內(nèi)放貸。質(zhì)權(quán)人為管理中心。常用于商業(yè)轉(zhuǎn)公積金貸款。借款發(fā)生逾期償還情形的，質(zhì)權(quán)人可依約劃扣質(zhì)押人公積金賬戶(hù)余額償還。

（三）開(kāi)發(fā)商階段性擔(dān)保。由開(kāi)發(fā)商為其所售房屋項(xiàng)下貸款提供階段性連帶責(zé)任保證擔(dān)保，直到項(xiàng)下借款結(jié)清或落實(shí)有效抵押后予以解除擔(dān)保義務(wù)。

（四）擔(dān)保公司全程擔(dān)保。由置業(yè)擔(dān)保公司承擔(dān)公積金貸款連帶保證責(zé)任，直至全部清償。擔(dān)保公司按擔(dān)保金額和年限收取擔(dān)保費(fèi)。

（五）自然人信用擔(dān)保。即由正常繳存公積金的兩名自然人做連帶責(zé)任信用保證。借款逾期償還由保證人以個(gè)人財(cái)產(chǎn)連帶償還。

（六）保證金的概念。嚴(yán)格來(lái)說(shuō)保證金不是一種法定的擔(dān)保方式，只是特定情形下制約提供階段性擔(dān)保的開(kāi)發(fā)商履行保證擔(dān)保義務(wù)的手段。開(kāi)發(fā)商擔(dān)保項(xiàng)下發(fā)生借款逾期償還情形的，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商連帶清償，為方便操作，事前既讓開(kāi)發(fā)商安排一筆資金（比如貸款額的5%）專(zhuān)門(mén)備付承擔(dān)連帶還款責(zé)任之用，擔(dān)保責(zé)任期間不得隨意轉(zhuǎn)移、解付。

（七）預(yù)抵押簡(jiǎn)介。根據(jù)《物權(quán)法》第二十條規(guī)定，預(yù)抵押登記，就是在購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商的購(gòu)房合同、購(gòu)房者與管理中心的借款合同簽定的同時(shí)，在房管局的備案系統(tǒng)上立即生成預(yù)抵押登記，以排斥第三人對(duì)房產(chǎn)的行使權(quán)利。預(yù)抵押雖不產(chǎn)生優(yōu)先受償效力，但可以幫助排除未來(lái)期間標(biāo)的房屋物權(quán)擅自轉(zhuǎn)移的風(fēng)險(xiǎn)。

二、有關(guān)的幾種擔(dān)保方式特點(diǎn)和優(yōu)缺分析

基于住房公積金工作的公共服務(wù)性質(zhì)和住房公積金貸款的社會(huì)保障功能，不能完全按照商業(yè)化的思維評(píng)判不同類(lèi)型擔(dān)保方式的優(yōu)劣。下面從便捷性、可靠性、經(jīng)濟(jì)性等幾方面對(duì)X市住房公積金貸款采用的擔(dān)保方式分組做一分析。

（一）第一組：現(xiàn)房抵押和公積金質(zhì)押。這兩種擔(dān)保方式都是物的擔(dān)保，房屋物權(quán)（他項(xiàng)權(quán)：抵押權(quán)）或資產(chǎn)權(quán)利。從擔(dān)保設(shè)定和擔(dān)保實(shí)現(xiàn)來(lái)看，公積金質(zhì)押的便捷度都要優(yōu)于房產(chǎn)抵押，并且交易成本為0，現(xiàn)房抵押在設(shè)定階段需要等級(jí)，還可能需要評(píng)估，會(huì)產(chǎn)生一定費(fèi)用，處置抵押物需要法定程序和相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。再?gòu)目煽啃苑治觯盅簱?dān)保是典型的完全擔(dān)保，可靠性?xún)?yōu)勢(shì)明顯，一般抵押設(shè)定時(shí)抵押率往往是不超過(guò)評(píng)估價(jià)值的70%，并且房?jī)r(jià)上漲的總趨勢(shì)沒(méi)有發(fā)生逆轉(zhuǎn)，處置抵押物發(fā)生的費(fèi)用也很少能超過(guò)房屋設(shè)定抵押時(shí)價(jià)值的30%，因此，處置抵押房屋獲得優(yōu)先受償?shù)牡诙€款來(lái)源最為可靠。相應(yīng)，公積金質(zhì)押擔(dān)保屬于典型的不完全擔(dān)保，可靠性較差，設(shè)定擔(dān)保時(shí)計(jì)算的額度，包含了賬戶(hù)當(dāng)時(shí)余額以及未來(lái)若干年內(nèi)預(yù)計(jì)繳存額，且預(yù)計(jì)數(shù)一般是大于當(dāng)時(shí)余額的，也就是公積金質(zhì)押擔(dān)保方式下，大部分擔(dān)保是基于未來(lái)產(chǎn)生穩(wěn)定繳存現(xiàn)金流計(jì)算的，一旦繳存不穩(wěn)定的沖擊大于已還款額減少剩余本金的影響，發(fā)生逾期情形時(shí)，就很可能會(huì)造成第二還款來(lái)源不能完全覆蓋提前結(jié)清剩余本息的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）第二組：開(kāi)發(fā)商階段性擔(dān)保、擔(dān)保公司全程擔(dān)保、自然人擔(dān)保。這三種方式本質(zhì)上都是一種信用擔(dān)保，只是擔(dān)保主體不同，擔(dān)保期限有別。開(kāi)發(fā)商和擔(dān)保公司的擔(dān)保，屬于法人擔(dān)保，而擔(dān)保公司擔(dān)保和自然人擔(dān)保又都屬于全程擔(dān)保，只有開(kāi)發(fā)商擔(dān)保是階段性擔(dān)保。法人擔(dān)保的實(shí)力可靠性會(huì)明顯優(yōu)于自然人，在法律實(shí)現(xiàn)上也更容易操作。全程擔(dān)保往往需要一定的擔(dān)保費(fèi)用，這是擔(dān)保公司的主要收入來(lái)源不可避免；開(kāi)發(fā)商階段性擔(dān)保也會(huì)因凍結(jié)一定量保證資金變相增加財(cái)務(wù)成本，甚至個(gè)別情況下還可能轉(zhuǎn)嫁給借款人承擔(dān)；自然人擔(dān)保則不存在費(fèi)用。

（三）第三組：保證金和預(yù)抵押。保證金是交易費(fèi)用的增加項(xiàng)，上面已有闡述，且保證金的設(shè)定并沒(méi)有法律上的依據(jù)，現(xiàn)階段采用不轉(zhuǎn)移占有的設(shè)定形式，也不能產(chǎn)生排他性的效力，因此可靠性大打折扣。企業(yè)減負(fù)、優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境也劍指保證金，其作為擔(dān)保附屬物的階段性存續(xù)性質(zhì)決定管理中心不能長(zhǎng)久對(duì)其抱更高期望。預(yù)抵押則是很好的武器。預(yù)告登記的本質(zhì)特征是使被登記的請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)效力，對(duì)后來(lái)發(fā)生的與該請(qǐng)求權(quán)內(nèi)容相同的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分行為，具有對(duì)抗效力。即在開(kāi)發(fā)商階段性擔(dān)保下，房屋預(yù)抵押后，非經(jīng)管理中心統(tǒng)一，不得處分（變更）該房屋物權(quán)，將來(lái)房產(chǎn)證辦下來(lái)了，管理中心依據(jù)預(yù)告登記享有優(yōu)先設(shè)立抵押權(quán)的權(quán)利，開(kāi)發(fā)商或業(yè)主不能抵押給別人享受優(yōu)先受償權(quán)。效力上看，預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利性質(zhì)甚至可理解為一種準(zhǔn)物權(quán)，或次抵押權(quán)，效力雖弱于抵押、保證、質(zhì)押、留置、定金等擔(dān)保物權(quán)，但仍然表明優(yōu)于一般債權(quán)。

三、抉擇與改進(jìn)的幾點(diǎn)建議

對(duì)于擔(dān)保方式的實(shí)務(wù)抉擇與探索改進(jìn)，從管理中心履行職能職責(zé)、建設(shè)法治政府和優(yōu)化為民服務(wù)的多元化目標(biāo)考量，提出以下意見(jiàn)建議：

（一）按照資金保值增值職責(zé)，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)控制，提高資產(chǎn)質(zhì)量確保資金安全。不管行業(yè)政策如何調(diào)整，也不論市場(chǎng)形勢(shì)如何發(fā)展，資金安全特別是作為主體的貸款資產(chǎn)安全，始終是管理中心健康發(fā)展的底線、紅線、生命線。貸款擔(dān)保方式的選擇，必須更加有利于最終還款來(lái)源的可靠實(shí)現(xiàn)。暫不考慮其他方面因素，抵押擔(dān)?？隙ㄊ鞘走x，落實(shí)有效抵押是提高資產(chǎn)質(zhì)量的最主要途徑，這恐怕是需要長(zhǎng)期堅(jiān)持的目標(biāo)?，F(xiàn)房貸款中，可以考慮要求申請(qǐng)人優(yōu)先提供所購(gòu)房抵押擔(dān)保方式，甚至可以做排他規(guī)定，這不僅有利于擔(dān)保可靠性實(shí)現(xiàn)，也能從根本上限制借款人利用所購(gòu)房再增加杠桿的可能性（如：向其他金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)抵押貸款），對(duì)穩(wěn)定第一還款來(lái)源也非常有利。一手房貸款由開(kāi)發(fā)商做階段性擔(dān)保情況下，為避免后期房屋物權(quán)轉(zhuǎn)移的不確定性，有必要爭(zhēng)取全部做預(yù)抵押登記。階段性擔(dān)保期間，管理中心要著力建立制度機(jī)制，持續(xù)關(guān)注樓盤(pán)進(jìn)度，督促條件具備時(shí)第一時(shí)間落實(shí)有效抵押。全程擔(dān)保情形下，擔(dān)保公司往往會(huì)要求業(yè)主（借款人）提供反擔(dān)保（預(yù)抵押及后期抵押），視角會(huì)與中心一致，這更有利于風(fēng)險(xiǎn)全過(guò)程控制。

（二）按照法治政府建設(shè)要求，優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，減輕開(kāi)發(fā)商等市場(chǎng)主體負(fù)擔(dān)。保證金讓開(kāi)發(fā)企業(yè)喪失了正常水平受益權(quán)，事實(shí)上增加了財(cái)務(wù)成本負(fù)擔(dān)，這與“放管服”等優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境的改革精神有所偏離，有必要考慮逐步弱化保證金這種履約保障形式。去除保證金的“遮羞布”，管理中心更應(yīng)著力從強(qiáng)化貸款和樓盤(pán)全過(guò)程管理中得到風(fēng)險(xiǎn)控制力補(bǔ)償。在樓盤(pán)準(zhǔn)入階段，即要詳細(xì)考察開(kāi)發(fā)商資質(zhì)、實(shí)力，這是對(duì)資金安全負(fù)責(zé)，也是替老百姓把把關(guān)；個(gè)貸審批要貫徹風(fēng)險(xiǎn)控制要求，落實(shí)階段性擔(dān)保（或全程擔(dān)保等）；貸款后不能放松對(duì)開(kāi)發(fā)商的跟蹤管理，因?yàn)閾?dān)保人是第二還款來(lái)源，開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)狀況出現(xiàn)惡化，或者突發(fā)不利事件，應(yīng)當(dāng)有一定的提前預(yù)判，及時(shí)有效采取合理處置措施，避免擔(dān)保落空。

（三）按照優(yōu)化為民服務(wù)宗旨，優(yōu)化制度設(shè)計(jì)，給全市繳存職工提供更大便利。說(shuō)到底，住房公積金事業(yè)發(fā)展的根本目的是為了改善人民群眾的居住條件，服務(wù)是管理中心的天職（不論是否改革為政策性住宅金融機(jī)構(gòu)）。貸款擔(dān)保的設(shè)計(jì)也應(yīng)體現(xiàn)出公益性、服務(wù)性，要致力于不增加借款人經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，努力讓借款人少跑腿、多受益。公積金質(zhì)押擔(dān)保方式樣式新穎，能夠解決一部分有現(xiàn)實(shí)自住房借款需求，但又不能提供其他擔(dān)保方式的繳存職工的切身問(wèn)題，是便民利民的創(chuàng)新服務(wù)手段，可以堅(jiān)持下去，并考慮在合適的契機(jī)加以改進(jìn)，如為避免繳存的不確定性導(dǎo)致未來(lái)?yè)?dān)保落空，可在質(zhì)押合同中約定質(zhì)押人的連帶擔(dān)保義務(wù)，變純物性擔(dān)保為物和信用雙重?fù)?dān)保，設(shè)定時(shí)并不增加擔(dān)保人負(fù)擔(dān)，也不增加業(yè)務(wù)流程。擔(dān)保公司全程擔(dān)保在一些先進(jìn)城市管理中心推廣得較多，可以相互學(xué)習(xí)探索推進(jìn)，有關(guān)的擔(dān)保費(fèi)用，站在減輕職工負(fù)擔(dān)角度去考慮，可向財(cái)政部門(mén)申請(qǐng)從管理中心業(yè)務(wù)支出列支；同時(shí)為有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)擔(dān)保公司的注冊(cè)資金、團(tuán)隊(duì)素質(zhì)、業(yè)務(wù)能力、履約信用等，需深入考察，擇優(yōu)引入。