□ 劉連泰 余文清

內(nèi)容提要 在征收集體土地計(jì)算補(bǔ)償款時(shí)，應(yīng)將土地集體所有視為“一束權(quán)利”，包含了集體的土地所有權(quán)、成員的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)等多支權(quán)利。隨著農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利市場(chǎng)化資源配置的屬性日趨明顯，土地財(cái)產(chǎn)權(quán)能逐漸從“所有”轉(zhuǎn)向“利用”，土地集體所有所含的各支權(quán)利在征收補(bǔ)償程序中可以使用不同的公平市場(chǎng)價(jià)值補(bǔ)償方法計(jì)算。對(duì)于不能自由交易的權(quán)利，采用收益資本法；對(duì)于可以自由交易的權(quán)利，即土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)以及宅基地使用權(quán)和住房所有權(quán)，采用可比銷售法。集體土地征收的補(bǔ)償應(yīng)從專注于集體的權(quán)利轉(zhuǎn)向更多專注于成員的權(quán)利。

公平市場(chǎng)價(jià)值即“自愿的買(mǎi)家自愿支付給自愿的賣(mài)家的價(jià)格”，①為補(bǔ)償虛擬了一個(gè)可以自由交易的市場(chǎng)。集體所有的土地能自由交易嗎？如果不能，公平市場(chǎng)價(jià)值是否就應(yīng)該淡出集體土地征收的場(chǎng)域？在中國(guó)法上，土地制度改革持續(xù)多年，最近呼聲頗高的集體土地自由入市也僅限于建設(shè)用地，而且尚在試點(diǎn)。②如何在征收程序中確定集體所有的土地的補(bǔ)償額，公平市場(chǎng)價(jià)值作為最具公平感的補(bǔ)償方法如何適用，就成為橫亙?cè)谪?cái)產(chǎn)法上的一道坎。不厘清公平市場(chǎng)價(jià)值適用的前提條件，不深入土地集體所有的權(quán)利結(jié)構(gòu)，籠統(tǒng)地討論補(bǔ)償，要么淪為空洞的口號(hào)，要么淪為憤青過(guò)激的罵街。

只要將補(bǔ)償?shù)膶?duì)象理解為權(quán)利而不是物，中國(guó)土地公有制與公平市場(chǎng)價(jià)值補(bǔ)償?shù)凝e齬就不復(fù)存在——土地不能交易不意味著土地上的權(quán)利不能交易。征收針對(duì)權(quán)利而不是針對(duì)物，③對(duì)集體所有土地的補(bǔ)償是對(duì)權(quán)利的補(bǔ)償。作為權(quán)利束的土地集體所有必須進(jìn)一步分解，再根據(jù)不同權(quán)利的不同市場(chǎng)化程度適用不同的公平市場(chǎng)價(jià)值計(jì)算方法。

一、作為權(quán)利束的土地集體所有

集體土地所有可以分解出各支權(quán)利，并在集體和其他不同的主體之間配置。根據(jù)《憲法》、《物權(quán)法》、《土地管理法》、《農(nóng)村土地承包法》的規(guī)定，集體土地屬于農(nóng)民集體所有；根據(jù)用途的不同，分為農(nóng)業(yè)用地、建設(shè)用地和荒地三類。在權(quán)能上，三類土地上可析出不同的土地使用權(quán)：農(nóng)業(yè)用地和荒地可析出土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，建設(shè)用地可析出宅基地使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)和公益性建設(shè)用地使用權(quán)。集體土地所有權(quán)歸農(nóng)民集體，集體所有權(quán)上的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)歸集體經(jīng)濟(jì)組織成員。在中國(guó)土地公有制的背景下，土地集體所有時(shí)常以土地使用權(quán)的方式實(shí)現(xiàn)。獲得承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)和其他建設(shè)用地使用權(quán)的集體經(jīng)濟(jì)組織成員實(shí)際上取得了土地的用益物權(quán)，相應(yīng)土地上的附著物屬于相應(yīng)的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人、宅基地使用權(quán)人和建設(shè)用地使用權(quán)人所有。

（一）集體的土地所有權(quán)

我國(guó)《憲法》第10條第2款規(guī)定農(nóng)村土地屬于“集體所有”。雖然學(xué)者們對(duì)“集體所有”的性質(zhì)仍有爭(zhēng)議，但土地集體所有正在成長(zhǎng)為一項(xiàng)基本權(quán)利確是不爭(zhēng)的事實(shí)。④在規(guī)范層面上，立法者們通過(guò)法律將土地“集體所有”的精髓轉(zhuǎn)化為集體土地所有權(quán)。⑤《土地管理法》第二章“土地的所有權(quán)和使用權(quán)”明確規(guī)定了集體土地所有的內(nèi)容，實(shí)際上將集體所有的土地視為一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)；2007年《物權(quán)法》第二編第五章將集體所有權(quán)、國(guó)家所有權(quán)和私人所有權(quán)并列為三大物權(quán)。

一般意義上，所有權(quán)包含四項(xiàng)權(quán)能：占有、使用、收益和處分。我國(guó)集體土地所有權(quán)是一種“不完全的所有權(quán)”，主要表現(xiàn)在權(quán)能受到諸多立法限制，例如，所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，農(nóng)地受到嚴(yán)格的用途管制。但是，立法對(duì)權(quán)能的高密度管制并不會(huì)消解集體土地所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)權(quán)屬性?！锻恋毓芾矸ā返?1條規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理”，農(nóng)民集體是集體土地所有權(quán)的主體?；谵r(nóng)民集體與作為集體成員的集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的關(guān)系，集體土地所有權(quán)可以理解為由所在集體的全體成員對(duì)集體所有的土地享有占有、使用和收益。

相對(duì)于農(nóng)業(yè)用地，建設(shè)用地的權(quán)能相對(duì)完整。國(guó)家正在開(kāi)放建設(shè)用地使用權(quán)入市試點(diǎn)，建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的制度桎梏正在解除。

（二）集體經(jīng)濟(jì)組織成員的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)

《土地管理法》第10條、第13條，《農(nóng)村土地承包法》第10條、第16條，《物權(quán)法》第128條，《民法總則》第55條和《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》等法律、法規(guī)和文件規(guī)定集體經(jīng)濟(jì)組織成員有權(quán)獲得集體土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，并可按照規(guī)定流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。作為用益物權(quán)，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)雖以集體土地所有權(quán)為基礎(chǔ)，但集體經(jīng)濟(jì)組織承包土地已無(wú)需支付對(duì)價(jià)即承包經(jīng)營(yíng)費(fèi)，也無(wú)需繳納農(nóng)業(yè)稅。⑥從權(quán)利的角度出發(fā)，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)并未被集體土地所有權(quán)包含。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)一經(jīng)設(shè)立，便具有限制集體所有權(quán)的效力，獲得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的成員對(duì)承包經(jīng)營(yíng)的土地享有占有、使用、收益和包括流轉(zhuǎn)在內(nèi)的一定處分權(quán)能。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為獨(dú)立用益物權(quán)，有絕對(duì)性和對(duì)世性，⑦集體經(jīng)濟(jì)組織成員作為土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的主體，有權(quán)獲得獨(dú)立于集體土地所有權(quán)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。我國(guó)《物權(quán)法》第121條、第132條已規(guī)定，承包地被征收的，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人有權(quán)就征收所導(dǎo)致的用益物權(quán)的消滅獲得補(bǔ)償。

（三）集體經(jīng)濟(jì)組織成員的宅基地使用權(quán)和住房所有權(quán)

政府征收土地的目的在于獲得集體土地的所有權(quán)，而不是宅基地使用權(quán)及其上的住房。基于“房隨地走”的物權(quán)理論，即使宅基地上的住房對(duì)國(guó)家毫無(wú)價(jià)值，國(guó)家也只能在征收宅基地使用權(quán)依附的土地時(shí)一并征收住房。⑧在補(bǔ)償問(wèn)題上，《土地管理法》和《物權(quán)法》是根據(jù)“地隨房走”的物權(quán)理論，只補(bǔ)償建立在宅基地使用權(quán)上的住房。

雖然建立集體所有土地上的宅基地使用權(quán)是農(nóng)民以無(wú)償方式取得的保障性、福利性權(quán)利，受到諸多限制，但不能否認(rèn)宅基地使用權(quán)的用益物權(quán)性質(zhì)，也不能否認(rèn)宅基地上的住房作為財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)。根據(jù)《憲法》第13條第1款和《物權(quán)法》第42條第1款的規(guī)定，農(nóng)村村民的住房屬于農(nóng)民的合法的私有財(cái)產(chǎn)，是獨(dú)立于土地之外的財(cái)產(chǎn)。從改革開(kāi)放以來(lái)的立法和實(shí)踐看，住房和土地一直被作為兩個(gè)各自獨(dú)立的物，是受《憲法》、《物權(quán)法》、《民法總則》等保護(hù)的私有財(cái)產(chǎn)。⑨針對(duì)宅基地上住房買(mǎi)賣(mài)的立法限制正在松綁，集體經(jīng)濟(jì)組織成員的宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)正成長(zhǎng)為完整的物權(quán)?！吨泄仓醒腙P(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》指出，“保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)……慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓，探索農(nóng)民增加財(cái)產(chǎn)性收入渠道”；《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略意見(jiàn)》指出，“適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)”，這都預(yù)示了將來(lái)立法的指向。在確定補(bǔ)償客體時(shí)，可以參照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定，將宅基地使用權(quán)與其上的住房作整體考量，這種思路正在被立法采納。⑩2019年8月26日第十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第十二次會(huì)議表決通過(guò)《關(guān)于修改〈中華人民共和國(guó)土地管理法〉的決定》，將原《土地管理法》第47條修改為第48條，“……對(duì)其中的農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)按照先補(bǔ)償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補(bǔ)償?shù)确绞浇o予公平、合理的補(bǔ)償，并對(duì)因征收造成的搬遷、臨時(shí)安置等費(fèi)用予以補(bǔ)償，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財(cái)產(chǎn)權(quán)益……”。

（四）經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地和公益性建設(shè)用地使用權(quán)

集體建設(shè)用地使用權(quán)包括宅基地使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)和公益性建設(shè)用地使用權(quán)。如上所述，宅基地使用權(quán)在征收補(bǔ)償中適宜與農(nóng)民住房一起作整體考量，針對(duì)經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)和公益性建設(shè)用地使用權(quán)的補(bǔ)償如何展開(kāi)？

按照《物權(quán)法》第三編“用益物權(quán)”第十二章“建設(shè)用地使用權(quán)”的規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)屬于用益物權(quán)。將建設(shè)用地使用權(quán)確認(rèn)為用益物權(quán)，權(quán)利束的思路正在土地制度改革中變?yōu)榱⒎ā＝ㄔO(shè)用地使用權(quán)的構(gòu)建，尤其是經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)的強(qiáng)化，虛化了集體土地所有權(quán)，使集體土地入市繞開(kāi)了諸多制度壁壘。建設(shè)用地使用權(quán)入市，優(yōu)化了建設(shè)用地使用權(quán)的最優(yōu)配置，有利于增加農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入。市場(chǎng)化的建設(shè)用地使用權(quán)使原本已經(jīng)虛化的集體土地所有權(quán)再度虛化，成為集體土地上一支重要的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

集體土地制度改革不斷豐富土地集體所有的權(quán)利圖景，“一支又一支”的土地權(quán)利破繭而出。作為“一束權(quán)利”，土地集體所有不僅包含多重主體——集體經(jīng)濟(jì)組織和集體經(jīng)濟(jì)組織成員，也包含多支權(quán)利——集體土地所有權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)、公益性建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)等。在堅(jiān)持公有制的前提下，我國(guó)形成了集體經(jīng)濟(jì)組織享有集體土地所有權(quán)、集體經(jīng)濟(jì)組織和集體經(jīng)濟(jì)組織成員分享土地使用權(quán)的權(quán)利結(jié)構(gòu)。集體土地所有權(quán)不能自由交易已成共識(shí)，土地使用權(quán)的交易空間正逐步開(kāi)放。黨的十七屆三中全會(huì)以來(lái)，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)和公益性建設(shè)用地使用權(quán)入市相繼以試點(diǎn)的方式推進(jìn)，土地使用權(quán)的市場(chǎng)屬性日趨凸顯，農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)逐漸在一個(gè)開(kāi)放的財(cái)產(chǎn)法體系中成型。

我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定了以“土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)”為內(nèi)容的“對(duì)物”的補(bǔ)償，并以區(qū)片綜合地價(jià)確定土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，但未規(guī)定如何計(jì)算。集體土地征收針對(duì)的是集體土地上的權(quán)利，征地補(bǔ)償應(yīng)該與集體土地上的各支權(quán)利相匹配，即以集體土地所有包含的各支權(quán)利為單位，在考慮各支權(quán)利的價(jià)值對(duì)整體價(jià)值之影響的基礎(chǔ)上，分別計(jì)算各支權(quán)利的價(jià)值，然后加總。但是，并非集體土地所涉及的每一項(xiàng)權(quán)利都應(yīng)作為獨(dú)立的補(bǔ)償客體，對(duì)于“所有權(quán)+用益物權(quán)+擔(dān)保物權(quán)”之物權(quán)體系中的“擔(dān)保物權(quán)”，例如抵押權(quán)、地役權(quán)，以及基于租賃合同成立的承租權(quán)，應(yīng)納入土地使用權(quán)統(tǒng)一計(jì)算，農(nóng)民住房的租賃權(quán)價(jià)值應(yīng)納入宅基地使用權(quán)與其上的住房作整體考量，即以未設(shè)擔(dān)保物權(quán)和未負(fù)承租權(quán)的被征收權(quán)利的市場(chǎng)價(jià)值為基準(zhǔn)計(jì)算補(bǔ)償，再由作為征收關(guān)系人而非被征收人的被擔(dān)保物權(quán)人或承租人按照合同約定的比例或者該權(quán)利在市場(chǎng)價(jià)值中的占比從被征收人所獲征收補(bǔ)償款中分割相應(yīng)的金額。

將土地集體所有分解為各支權(quán)利，然后計(jì)算市場(chǎng)價(jià)值，繞開(kāi)了“集體土地所有權(quán)”不能交易，因而無(wú)法計(jì)算公平市場(chǎng)價(jià)值的尷尬。精確界定各項(xiàng)權(quán)利之間的關(guān)系，可以避免各支權(quán)利加總計(jì)算導(dǎo)致的“疊床架屋”問(wèn)題。根據(jù)權(quán)利市場(chǎng)化程度的不同，分別用不同的方法計(jì)算公平市場(chǎng)價(jià)值：如果存在交易市場(chǎng)，用與被征收財(cái)產(chǎn)具有可比性的同類財(cái)產(chǎn)的售賣(mài)價(jià)值計(jì)算，即可比銷售法；如果交易市場(chǎng)闕如，以財(cái)產(chǎn)的收益證明或者以重置財(cái)產(chǎn)的成本減去折舊計(jì)算，即收益資本法和重置成本法。

二、可以自由交易的權(quán)利：可比銷售法

2015年以來(lái)，我國(guó)部署展開(kāi)的“三塊地”改革突破了《土地管理法》的限制，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)范圍被擴(kuò)及到集體經(jīng)濟(jì)組織之外的成員。新修改的《土地管理法》已經(jīng)通過(guò)，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)入市的政策被法律吸納，鼓勵(lì)盤(pán)活閑置宅基地由政策變?yōu)榉?，土地承包?jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地和住房使用權(quán)以及經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)正在市場(chǎng)化，變成可交易的商品。對(duì)于可以自由交易的權(quán)利，可以采用公平市場(chǎng)價(jià)值計(jì)算方法中的可比銷售法計(jì)算征收補(bǔ)償額。

（一）針對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織成員土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的補(bǔ)償方法

《物權(quán)法》第132條規(guī)定承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人有權(quán)獲得承包經(jīng)營(yíng)權(quán)損失的補(bǔ)償。在承包經(jīng)營(yíng)權(quán)損失的具體補(bǔ)償方法上，一些學(xué)者試圖從青苗補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的相關(guān)規(guī)定中作出解釋。另一些學(xué)者試圖從土地補(bǔ)償費(fèi)的相關(guān)規(guī)定中導(dǎo)出具體的補(bǔ)償計(jì)算方法。但青苗補(bǔ)償、土地補(bǔ)償費(fèi)補(bǔ)償和安置補(bǔ)助的計(jì)算均不以成員的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)為重點(diǎn)?？傮w上，我國(guó)現(xiàn)行征收補(bǔ)償立法采用了補(bǔ)償權(quán)與社會(huì)保障權(quán)相結(jié)合的補(bǔ)償模式，在《物權(quán)法》第42條和《土地管理法》第48條做出了一般性規(guī)定，未明確針對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的補(bǔ)償計(jì)算方法。

2016年中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于完善農(nóng)村土地所有權(quán)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)分置辦法的意見(jiàn)》，將我國(guó)土地財(cái)產(chǎn)權(quán)權(quán)利束中“土地所有權(quán)和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”二權(quán)分置模式調(diào)整為“土地所有權(quán)、土地承包權(quán)和土地經(jīng)營(yíng)權(quán)”的三權(quán)分置模式。2017年黨的十九大報(bào)告提出新的土地承包政策，第二輪土地承包到期后再延長(zhǎng)三十年。2018年12月29日第十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第七次會(huì)議通過(guò)修改《農(nóng)村土地承包法》，從法律上確認(rèn)了土地所有權(quán)、土地承包權(quán)、土地經(jīng)營(yíng)權(quán)三權(quán)分置和土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)格局，經(jīng)由市場(chǎng)貨幣化土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)值成為可能。目前，收益資本法是農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格核算的最常用方法，但收益資本法是在無(wú)參照的市場(chǎng)交易時(shí)才使用的方法。在土地所有權(quán)、土地承包權(quán)與土地經(jīng)營(yíng)權(quán)“三權(quán)分置”的背景下，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)有交易價(jià)值。在積累大量交易樣本的基礎(chǔ)上，可以按照可比銷售法計(jì)算土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值。

（二）針對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織成員的宅基地使用權(quán)和住房所有權(quán)的補(bǔ)償方法

現(xiàn)行征收補(bǔ)償立法將針對(duì)農(nóng)村村民住宅的補(bǔ)償和針對(duì)城市住房的補(bǔ)償作為兩類不同的情形處理，區(qū)別較大。雖然新修訂的《土地管理法》將“農(nóng)村村民住宅”從地上附著物中剝離出來(lái)，但第48條第4款并未對(duì)農(nóng)村村民住宅補(bǔ)償作細(xì)致規(guī)定。住宅補(bǔ)償方式仍是兩種：住房重建成本的純貨幣補(bǔ)償和按最低住房面積的一對(duì)一產(chǎn)權(quán)置換。在補(bǔ)償計(jì)算方法上，法律將附著物的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)授權(quán)給地方政府規(guī)定，各地具體的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)存在較大差異。住房的補(bǔ)償金額基本上按被征收住房建筑面積的建房成本經(jīng)折舊后的價(jià)格結(jié)算。換言之，農(nóng)村住房的現(xiàn)有補(bǔ)償計(jì)算方法是重置成本法，僅在極為特殊情況下適用國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償方法。

一般來(lái)說(shuō)，用重置成本法計(jì)算被征收財(cái)產(chǎn)價(jià)值是無(wú)法適用可比銷售法時(shí)的次優(yōu)選擇，有嚴(yán)格約束條件。用重置成本法計(jì)算被征收財(cái)產(chǎn)的前提是：可以重置，比如土地上的建筑物和構(gòu)筑物等；性質(zhì)特殊，專門(mén)為適于所有權(quán)人的特殊目的而修建，并且將其改做其他用途將造成巨大損失的建筑物；沒(méi)有相應(yīng)的市場(chǎng)交易或者市場(chǎng)交易極為有限，無(wú)法獲得有關(guān)該財(cái)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的數(shù)據(jù)；有必要重置而且重置合理，要扣除適當(dāng)?shù)奈锢碚叟f、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊。針對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織成員住房的補(bǔ)償不滿足上述條件，不能適用重置成本法，而應(yīng)適用可比銷售法。

住房作為集體經(jīng)濟(jì)組織成員的私有財(cái)產(chǎn)，具有獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)利益。一方面，宅基地使用權(quán)具有永久性，一旦農(nóng)民取得宅基地使用權(quán)并在其上建造住房，通常可以永久地?fù)碛性撟》坎⒖梢杂览m(xù)居??；另一方面，相對(duì)于城市建筑成本，農(nóng)村的建筑成本往往較低，以重置成本法計(jì)算的住房的補(bǔ)償費(fèi)往往無(wú)法使被征收住房的農(nóng)民恢復(fù)到原來(lái)的居住條件，從而喪失適足居住權(quán)。按照《土地管理法》第62條、第63條、國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》第2條第2款、2015年《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見(jiàn)》以及2018年中央一號(hào)文件關(guān)于“探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)‘三權(quán)分置’”的規(guī)定，閑置的宅基地和閑置的農(nóng)村住房可在集體內(nèi)部或者在試點(diǎn)跨鎮(zhèn)流轉(zhuǎn)。雖然住房交易仍受到一定限制，但仍有可用的市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)。較之在無(wú)市場(chǎng)交易情形下使用的重置成本法，可比銷售法更適合用于計(jì)算住房的價(jià)值。新修改的《土地管理法》將村民住房作為獨(dú)立補(bǔ)償對(duì)象，明確規(guī)定“國(guó)家……鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤(pán)活利用閑置宅基地和閑置住宅”，強(qiáng)調(diào)住房的財(cái)產(chǎn)權(quán)屬，強(qiáng)調(diào)保障被征收農(nóng)民居住權(quán)，為適用可比銷售法的適用準(zhǔn)備了制度空間。

（三）針對(duì)經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地和公益性建設(shè)用地使用權(quán)的補(bǔ)償方法

當(dāng)前鮮有涉及建設(shè)用地使用權(quán)征收補(bǔ)償?shù)囊?guī)范，僅《物權(quán)法》第115條規(guī)定，“集體所有的土地作為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)依照土地管理法等法律規(guī)定辦理”，且新修的《土地管理法》并未就集體建設(shè)用地的征收補(bǔ)償作出明確規(guī)定。2008年黨的十七屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題的決定》提出，“逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”；2013年黨的十八屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》刪除“逐步”二字，提出“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”，允許存量農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)在符合規(guī)劃、用途管制和依法取得的前提下自由出讓、租賃、入股，實(shí)現(xiàn)與國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)“同等入市，同價(jià)同權(quán)”；2015年，全國(guó)人大常委會(huì)授權(quán)國(guó)務(wù)院進(jìn)行集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地試點(diǎn)，集體建設(shè)用地入市在全國(guó)33個(gè)區(qū)縣全面鋪開(kāi)；2019年中央一號(hào)文件再次提出，“全面推開(kāi)農(nóng)村土地征收制度改革和農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市改革，加快建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)?！毙滦薷牡摹锻恋毓芾矸ā菲瞥宿r(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的法律障礙，刪除了原《土地管理法》第43條的規(guī)定，并將第63條修改為，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地在符合規(guī)劃、依法登記，并經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，可以通過(guò)出讓、出租等等方式交由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人直接使用，同時(shí)，通過(guò)出讓等方式取得的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)還可以轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押的方式進(jìn)行再次轉(zhuǎn)讓。經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市正在鋪開(kāi)，公益性建設(shè)用地的入市試點(diǎn)也已啟動(dòng)。因此，對(duì)于可以自由入市的集體建設(shè)用地使用權(quán)的損失，亦應(yīng)采用可比銷售法。

可比銷售法是以近期可比財(cái)產(chǎn)的歷史市場(chǎng)交易來(lái)評(píng)估被征收財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，前提是判斷銷售財(cái)產(chǎn)的可比性和交易的非強(qiáng)制性。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地和住房使用權(quán)以及建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的非強(qiáng)制性較容易判斷，因?yàn)樵跓o(wú)相反證據(jù)時(shí)，通常推定此類流轉(zhuǎn)是在自由和公開(kāi)的市場(chǎng)上自愿發(fā)生的。較之前者，銷售財(cái)產(chǎn)的可比性需要做更多的檢視，一般要求探究銷售財(cái)產(chǎn)地理位置鄰近，其在質(zhì)量、大小和用途等方面相似以及銷售時(shí)間相近。地理位置鄰近主要是比較土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)性（公益性）建設(shè)用地使用權(quán)所在的承包地、宅基地、經(jīng)營(yíng)性（公益性）建設(shè)用地之間的距離和相應(yīng)的交通便利程度等?，F(xiàn)代社會(huì)，交通的便利性已逐步放寬地理位置鄰近的標(biāo)準(zhǔn)。質(zhì)量、大小和用途等方面的相似性包括探究相關(guān)立法對(duì)具體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)和經(jīng)營(yíng)性（公益性）建設(shè)用地使用權(quán)所作的規(guī)定，權(quán)利的剩余期限，承包地、宅基地和經(jīng)營(yíng)性（公益性）建設(shè)用地所作用途等是否相似。銷售時(shí)間相近是指相應(yīng)權(quán)利流轉(zhuǎn)時(shí)間與權(quán)利估價(jià)時(shí)間相近，流轉(zhuǎn)時(shí)間一般發(fā)生在征收之前。在三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)均滿足的情況下，通常能夠得出評(píng)估土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值、住房?jī)r(jià)值以及建設(shè)用地使用權(quán)的可比價(jià)值。

可比銷售法是征收補(bǔ)償估價(jià)方法中最能反映財(cái)產(chǎn)真實(shí)價(jià)值的方法，也是相對(duì)直觀和容易掌握的方法。它顯示了征收補(bǔ)償估價(jià)的“公平”原則，使土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)值計(jì)算免于土地征收行為所造成的價(jià)格偏差。因此，在有可用的市場(chǎng)交易的情況下，沒(méi)必要舍可比銷售法，采收益資本或重置資本等其他市場(chǎng)價(jià)值補(bǔ)償計(jì)算方法。

三、不能自由交易的權(quán)利：收益資本法

土地集體所有不僅作為一項(xiàng)權(quán)利，還肩負(fù)保障農(nóng)民生存和國(guó)家糧食安全的重任。隨著耕地保護(hù)監(jiān)管問(wèn)責(zé)制等更為嚴(yán)格的土地用途管制層層加碼，部分集體所有的土地只能嚴(yán)格遵循非市場(chǎng)化的利用方式，用于生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益較低的糧食?！锻恋毓芾矸ā沸薷闹?，我國(guó)以土地的農(nóng)業(yè)收益為基準(zhǔn)，將征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一簡(jiǎn)化為“土地原用途+年產(chǎn)值倍數(shù)法”，并以“年產(chǎn)值的三十倍”設(shè)定最高補(bǔ)償上限，土地的年產(chǎn)值與農(nóng)作物產(chǎn)量和價(jià)格成函數(shù)關(guān)系，原則上與被征收土地的實(shí)物、區(qū)位、權(quán)益特征等其他因素?zé)o關(guān)。2019年《土地管理法》修改之后，我國(guó)將以區(qū)片綜合地價(jià)方法確定補(bǔ)償，區(qū)片綜合地價(jià)的確定應(yīng)考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平等因素，為采用原用途（農(nóng)業(yè)）收益還原法之外的其他用途收益還原法準(zhǔn)備了制度條件。

如前所述，集體土地所有權(quán)包裹的各項(xiàng)單獨(dú)權(quán)利已被逐漸分解并在不同主體之間分配，管制加碼下的農(nóng)業(yè)用地包含了農(nóng)業(yè)用地所有權(quán)、農(nóng)業(yè)用地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)業(yè)用地的未來(lái)發(fā)展權(quán)，農(nóng)業(yè)用地所有權(quán)通常以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)實(shí)現(xiàn)，在導(dǎo)入公平市場(chǎng)價(jià)值計(jì)算方法后，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以計(jì)算農(nóng)業(yè)用地所有權(quán)的部分價(jià)值，但改變土地用途后的經(jīng)濟(jì)收益即發(fā)展權(quán)價(jià)值沒(méi)有計(jì)算在內(nèi)。也就是說(shuō)，當(dāng)前以原用途收益還原法計(jì)算的農(nóng)業(yè)用地征收補(bǔ)償并未反映最高且最佳使用下的農(nóng)業(yè)用地的價(jià)值。

我國(guó)現(xiàn)行法律沒(méi)有明確規(guī)定土地發(fā)展權(quán)是一項(xiàng)獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)利類型，但從集體土地改革的實(shí)踐邏輯和土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利的內(nèi)在法理看，土地發(fā)展權(quán)是農(nóng)用地財(cái)產(chǎn)權(quán)利束中的一支重要權(quán)利。1998年《土地管理法》確立了以土地用途管制為核心的土地管理制度，基于保護(hù)耕地和糧食安全的目的，我國(guó)禁止將農(nóng)業(yè)用地用于非農(nóng)開(kāi)發(fā)，農(nóng)地發(fā)展權(quán)受限，進(jìn)入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，土地財(cái)產(chǎn)權(quán)屬性日漸突顯，土地財(cái)產(chǎn)權(quán)價(jià)值得到釋放，傳統(tǒng)土地農(nóng)業(yè)用途管制的強(qiáng)制性、單向性和無(wú)償性陷入制度困境，2012年中國(guó)共產(chǎn)黨第十八次全國(guó)代表大會(huì)報(bào)告提出：“改革征地制度，提高農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例，讓失地農(nóng)民分享到更為合理的土地增值收益。”2013年黨的十八屆三中全會(huì)提出“建立兼顧國(guó)家、集體、個(gè)人的土地增值收益分配機(jī)制，合理提高個(gè)人收益?！?014年中央一號(hào)文件和2015年中央一號(hào)文件再次重申農(nóng)民的土地增值收益分配權(quán)，意在破解這一困境。土地發(fā)展權(quán)作為源于土地的財(cái)產(chǎn)權(quán)，是一種潛在、未來(lái)的權(quán)益。征收發(fā)生之前，這種權(quán)益只是一種期待權(quán)，它以集體經(jīng)濟(jì)組織和集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的農(nóng)業(yè)用地所有權(quán)、使用權(quán)為前提；征收發(fā)生之后，集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有建設(shè)用地，原有的土地用途管制被解除，土地用途轉(zhuǎn)變激發(fā)了土地發(fā)展權(quán)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，作為期待權(quán)利和將來(lái)權(quán)利的土地發(fā)展權(quán)變現(xiàn)，直接表現(xiàn)為土地收益增加，產(chǎn)生巨額的土地增值。

在我國(guó)物權(quán)體系下，土地發(fā)展權(quán)無(wú)法單獨(dú)轉(zhuǎn)移，國(guó)家也尚未構(gòu)建相應(yīng)的發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移制度和發(fā)展權(quán)交易市場(chǎng)，在沒(méi)有可用的市場(chǎng)交易時(shí)，保障農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的最佳方法是以呈現(xiàn)發(fā)展權(quán)價(jià)值的收益還原方法，而不是純粹以原農(nóng)業(yè)用途的收益還原方法計(jì)算土地發(fā)展權(quán)價(jià)值。技術(shù)上，收益資本法是以一定的資本率將被征收土地的預(yù)期凈收益轉(zhuǎn)化為現(xiàn)值，從而得出財(cái)產(chǎn)的當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)值的指標(biāo)。它以投資者概念為基礎(chǔ)，財(cái)產(chǎn)的價(jià)值等于相同地點(diǎn)的類似投資在正常收益率下每年產(chǎn)生相同凈收益的投資。用公式可表示為：財(cái)產(chǎn)的資本投資=凈收益÷資本化率，其中凈收益=總收益－總成本。

適用于農(nóng)業(yè)用地征收補(bǔ)償，需要分兩步計(jì)算，第一步是按照可比銷售方法計(jì)算土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)值，該價(jià)值由集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有；第二步以假設(shè)可變?yōu)榻ㄔO(shè)用地后的預(yù)期凈收益還原土地發(fā)展權(quán)的資本價(jià)值，首先是選取已由農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地的標(biāo)準(zhǔn)土地，標(biāo)準(zhǔn)土地的選定需要確定一些相關(guān)的要素，包括土地的級(jí)別、土地的利用方式、影響土地價(jià)格的形狀、大小、土地開(kāi)發(fā)程度等；其次是確定標(biāo)準(zhǔn)土地的凈收益，凈收益是以土地用途轉(zhuǎn)變所獲的總收益減去總成本計(jì)算，總收益是轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地后的全部收益?？偝杀臼寝r(nóng)用地轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地所需的勞動(dòng)成本、物質(zhì)成本，稅費(fèi)等，需要注意的是，由于承包經(jīng)營(yíng)權(quán)損失的價(jià)值是政府應(yīng)補(bǔ)償給農(nóng)民的價(jià)值，該價(jià)值實(shí)際上也是土地用途轉(zhuǎn)化過(guò)程中的成本之一；最后是確定資本化率，資本化率是一個(gè)隨時(shí)間、地點(diǎn)和性質(zhì)而變的變量，是在綜合評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)財(cái)產(chǎn)的現(xiàn)有投資的收益率后選定的一個(gè)假定數(shù)字。資本化率的精確性對(duì)于確定資本投資的準(zhǔn)確性非常重要，收益率每差一個(gè)百分比都可能導(dǎo)致土地價(jià)值產(chǎn)生巨大的差異。因此，市場(chǎng)中影響收益率的所有變量都必須加以考慮，包括收益風(fēng)險(xiǎn)、土地的稀缺性、土地的開(kāi)發(fā)預(yù)期等。凈收益除以資本化率得出土地發(fā)展權(quán)的資本價(jià)值。

當(dāng)然，發(fā)展權(quán)并不完全歸屬于所有權(quán)人，我國(guó)憲法第10條第4款和5款規(guī)定：“任何組織或者個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地……一切使用土地的主張和個(gè)人必須合理利用土地”，憲法對(duì)土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利的限制以及《土地管理法》對(duì)土地用途的管制，至少可解讀出發(fā)展權(quán)部分國(guó)有化的結(jié)論，因此，土地發(fā)展權(quán)價(jià)值不可能全部歸集體經(jīng)濟(jì)組織成員或集體經(jīng)濟(jì)組織所有；當(dāng)然，隨著當(dāng)前“一體兩翼”的土地增值收益分配機(jī)制改革的展開(kāi)，土地增值收益分配正逐漸向集體經(jīng)濟(jì)組織和集體經(jīng)濟(jì)組織的成員傾斜，土地發(fā)展權(quán)價(jià)值也不可能全部歸國(guó)家所有。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度和集體土地所涉的關(guān)系看，土地價(jià)格由土地本身的價(jià)值、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)的普遍增值和土地開(kāi)發(fā)產(chǎn)生的特殊增值構(gòu)成。雖然土地開(kāi)發(fā)產(chǎn)生的特殊增值基本上源于國(guó)家的征收行為和開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)行為，但集體經(jīng)濟(jì)組織成員及集體經(jīng)濟(jì)組織分別作為集體土地的使用權(quán)人和所有權(quán)人，對(duì)土地本身的價(jià)值和土地的普遍增值做出了不同的貢獻(xiàn)，包括生態(tài)價(jià)值，經(jīng)濟(jì)價(jià)值等，集體經(jīng)濟(jì)組織和集體經(jīng)濟(jì)組織的成員理應(yīng)分享相應(yīng)的土地發(fā)展權(quán)價(jià)值。因此，集體土地開(kāi)發(fā)權(quán)價(jià)值是一項(xiàng)應(yīng)在政府、集體經(jīng)濟(jì)組織（集體）和集體經(jīng)濟(jì)組織成員（個(gè)人）合理分配的收益。至于土地發(fā)展權(quán)價(jià)值的具體分配比例，可由國(guó)家根據(jù)自己、集體經(jīng)濟(jì)組織和集體經(jīng)濟(jì)組織成員對(duì)農(nóng)業(yè)用地享有的權(quán)利和各自的具體貢獻(xiàn)程度大致確定。

四、結(jié)語(yǔ)：從補(bǔ)償所有到補(bǔ)償利用的位移——補(bǔ)償?shù)闹匦闹鸩竭^(guò)渡到成員權(quán)

補(bǔ)償乃征收的唇齒要件，無(wú)補(bǔ)償則無(wú)征收。征收制度的本質(zhì)在于根據(jù)公平正義觀念，避免以公共利益為由，讓部分人承受本應(yīng)由全體公眾承受的負(fù)擔(dān)，德國(guó)法上稱為特別犧牲的補(bǔ)償。征收集體土地意味著征收針對(duì)土地集體所有整個(gè)權(quán)利束，與之相應(yīng)，補(bǔ)償應(yīng)與權(quán)利束中的每支權(quán)利相關(guān)。

集體土地制度正在變革，一支一支的權(quán)利正從集體土地所有中剝離。土地集體所有越來(lái)越多地表現(xiàn)出“私”的面向，并慢慢被成員權(quán)解鎖。一方面，集體經(jīng)濟(jì)組織成員的財(cái)產(chǎn)權(quán)正在凸顯，農(nóng)民有望分享更多土地增值收益。2012年中共中央、國(guó)務(wù)院在《關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)進(jìn)一步增強(qiáng)農(nóng)村發(fā)展活力的若干意見(jiàn)》中確立“兼顧國(guó)家、集體和個(gè)人利益的分配制度……提高農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例”的土地改革制度目標(biāo)。2013年《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》提出：“保障農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員的權(quán)利?！?014年《關(guān)于全面深化農(nóng)村改革加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的若干意見(jiàn)》提出：“加快建立農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)和增值收益分配制度?！?015年中央一號(hào)文件《關(guān)于加大改革創(chuàng)新力度加快農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化建設(shè)的若干意見(jiàn)》、中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳《〈關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見(jiàn)〉的通知》和2016年國(guó)土資源部《關(guān)于印發(fā)農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市和宅基地改革試點(diǎn)實(shí)施細(xì)則的通知》兩項(xiàng)文件進(jìn)一步落實(shí)農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益的實(shí)現(xiàn)。另一方面，國(guó)家進(jìn)一步分割農(nóng)地權(quán)利，放活集體土地使用權(quán)，農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)能得到擴(kuò)充。2014年中央一號(hào)文件明確指出：“落實(shí)集體所有權(quán)、穩(wěn)定農(nóng)村承包權(quán)、放活土地經(jīng)營(yíng)權(quán)?！彪S后，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)的意見(jiàn)》和《深化農(nóng)村改革綜合性實(shí)施方案》，將“土地所有權(quán)和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”二權(quán)分置轉(zhuǎn)變?yōu)椤巴恋厮袡?quán)、土地承包權(quán)和土地經(jīng)營(yíng)權(quán)”的三權(quán)分置。2016年中央一號(hào)文件、2017年中央一號(hào)文件、2018年中央一號(hào)文件以及黨的十九大報(bào)告提出，進(jìn)一步完善土地三權(quán)分置制度、適度放活宅基地使用權(quán)等。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)派生于集體所有權(quán)，是集體所有權(quán)的分置，權(quán)利分置下的集體土地所有權(quán)實(shí)際上是農(nóng)民集體成員權(quán)。

如今，土地集體所有的權(quán)利支愈發(fā)豐滿，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地和公益性建設(shè)用地市場(chǎng)逐步開(kāi)放，土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的權(quán)能從強(qiáng)調(diào)“所有”到強(qiáng)調(diào)“利用”，土地之于成員的資源稟賦意義發(fā)生了質(zhì)的變化。如何改進(jìn)當(dāng)前的補(bǔ)償制度，以更契合土地集體所有的權(quán)利束變遷趨勢(shì)，更能滿足集體經(jīng)濟(jì)組織成員對(duì)土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的法感，需要太多的制度智慧?，F(xiàn)行法律列舉補(bǔ)償?shù)奈铮_立集體土地的公平、合理補(bǔ)償，并以區(qū)片綜合地價(jià)方法取代原用途補(bǔ)償倍數(shù)方法，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有所提高，但所規(guī)定的區(qū)片綜合地價(jià)方法仍停留在以土地所有權(quán)為核心，以土地的生產(chǎn)資料屬性為重點(diǎn)的補(bǔ)償理念，既降低了集體土地所有的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，也攤薄了集體經(jīng)濟(jì)組織成員的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利。在當(dāng)前體制下，所有權(quán)不能入市，使用權(quán)正在慢慢入市，公平市場(chǎng)價(jià)值補(bǔ)償?shù)目臻g正在開(kāi)放。以往專注于集體土地所有權(quán)補(bǔ)償應(yīng)該位移，可以轉(zhuǎn)向聚焦集體經(jīng)濟(jì)組織成員的補(bǔ)償。從針對(duì)所有權(quán)的補(bǔ)償，更多位移到針對(duì)使用權(quán)的補(bǔ)償，讓補(bǔ)償?shù)墓娇吹靡?jiàn)。

注釋：

①Olson v.United States,292 U.S.246,257(1934);United States v.Miller,317 U.S.369,373(1943);Kimball Laundry Co.v.United States,338 U.S.1,5(1949);United States v.Va.Elec.&Power Co.,365 U.S.624,633(1961);United States v.564.54 Acres of Land,441 U.S.506,511(1979);Kirby Forest Indus.,Inc.v.United States,467U.S.1,10(1984).

②參見(jiàn)《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》（2013年11月12日）；《全國(guó)人大常委會(huì)關(guān)于授權(quán)國(guó)務(wù)院在北京市大興區(qū)等三十三個(gè)試點(diǎn)縣(市、區(qū))行政區(qū)域暫時(shí)調(diào)整實(shí)施有關(guān)法律規(guī)定的決定》（2015年2月27日）；《全國(guó)人大常委員關(guān)于授權(quán)國(guó)務(wù)院在北京市大興區(qū)等三十三個(gè)試點(diǎn)縣(市、區(qū))行政區(qū)域暫時(shí)調(diào)整實(shí)施有關(guān)法律規(guī)定期限的決定》（2017年11月5日）。

③王兆國(guó)在2004年憲法修正案說(shuō)明中指出，征收針對(duì)所有權(quán)，參見(jiàn)王兆國(guó)：《關(guān)于〈中華人民共和國(guó)憲法修正案（草案）的說(shuō)明〉——2004年3月8日在第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第二次會(huì)議上》，載《中國(guó)人大》2004年3月25日，第19頁(yè)。

④劉連泰：《“土地集體所有”的規(guī)范屬性》，載《中國(guó)法學(xué)》2016年第3期，第106頁(yè)。

⑤楊青貴：《集體土地所有權(quán)實(shí)現(xiàn)的困境及其出路》，載《現(xiàn)代法學(xué)》2015年第5期，第76頁(yè)。

⑥參見(jiàn)《全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于廢止〈中華人民共和國(guó)農(nóng)業(yè)稅條例〉的決定》。

⑦龔鵬程、盧夢(mèng)：《集體土地征收補(bǔ)償范圍類型化分析》，載《江蘇農(nóng)業(yè)科學(xué)》2016年第7期，第570頁(yè)。

⑧蒙曉陽(yáng)：《私法視域下的中國(guó)征地補(bǔ)償》，人民法院出版社2011年版，第23頁(yè)。

⑨申建平：《對(duì)農(nóng)村集體土地征收補(bǔ)償范圍的反思》，載《比較法研究》2013年第2期，第108頁(yè)。

⑩《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》里只規(guī)定了對(duì)房屋的補(bǔ)償，國(guó)有土地使用權(quán)用“收回”。但在補(bǔ)償房屋時(shí)，又規(guī)定參照可比房屋的市場(chǎng)價(jià)值，國(guó)有土地使用權(quán)事實(shí)上在房屋價(jià)值中得到了考量。

vate Law in China and Taiwan:Legal and Economic Analyses,p.182～211.Cambridge,UK:Cambridge University Press,2017.