何朝尚，柳福東

（廣西大學(xué)法學(xué)院，廣西 南寧 530004）

一、農(nóng)村房屋買賣合同糾紛的當(dāng)前司法處置

近些年來，大量的農(nóng)村房屋買賣合同糾紛開始涌入司法程序以尋求權(quán)威的解決方式和結(jié)果，各地法院在審理此類糾紛時，在法律適用、闡明理由上，裁判思路、邏輯不盡統(tǒng)一、不相協(xié)調(diào)，存在著諸多的差異甚至分歧，做出的處置很難稱之以規(guī)范、科學(xué)，判決實現(xiàn)的法律效果很難和社會效果相統(tǒng)一。

目前，對該類合同效力的評判以無效處理為普遍，認(rèn)定有效則為少數(shù)。北京市高級人民法院明確提出了以無效為原則、以有效為例外的處置辦法。此外，其他地方法院也有各自的處理邏輯和方式：（1）非農(nóng)村居民購買農(nóng)村房屋的，因為違反國家禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)民私有房屋的禁令，應(yīng)認(rèn)定無效；（2）農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓住房，沒有征得所屬集體經(jīng)濟(jì)組織同意的，根據(jù)《土地管理法》規(guī)定，取得宅基地使用權(quán)應(yīng)先經(jīng)過集體經(jīng)濟(jì)組織批準(zhǔn)，買受人如未獲得批準(zhǔn)和同意，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效；（3）農(nóng)村居民與非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員簽訂的房屋買賣合同，轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的同時也轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)，是違反集體經(jīng)濟(jì)組織成員權(quán)的行為，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效；（4）向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人出售房屋和轉(zhuǎn)讓宅基地，之后買受人將戶口移入房屋所在集體經(jīng)濟(jì)組織的，則合同有效；（5）除以上情形外，亦有法院認(rèn)定出售予集體經(jīng)濟(jì)組織以外人員和合同有效，主要考量合同履行情況、標(biāo)的物情況和誠實信用原則以及其他社會因素方面，法院一般認(rèn)為合同雙方關(guān)系持久穩(wěn)定，合同得到基本履行，且房屋經(jīng)多次修繕，出賣方趁土地和房屋增值之勢請求合同無效，有悖公平和誠實信用，因而認(rèn)定合同有效更為適宜。

在有效和無效兩分格局之外，有地方法院意圖將案件按照一定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行類型化，并采取折中的方式進(jìn)行效力評價。首先，將房屋賣給本村居民的，即內(nèi)售房屋，認(rèn)可其合同的效力，對其他類型的買賣合同，則將是否得到有關(guān)部門的批準(zhǔn)、合同履行情況、標(biāo)的物的實際占有、使用情況納入考量；其次，出售給非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，即外售房屋，雖未獲得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，但是合同已經(jīng)實際履行，房款兩清，買方購買房屋的目的是實際使用房屋以滿足居住權(quán)而不是投機(jī)，法院不對合同的效力進(jìn)行評判，而是維持雙方現(xiàn)狀，支持買受人對房屋的繼續(xù)占有、使用和居住。

二、司法實踐認(rèn)定合同效力所面臨的困境

（一）認(rèn)定合同無效面臨《合同法》第52條的障礙

對農(nóng)村房屋買賣的限制，目前有明確規(guī)定的僅有國務(wù)院的所發(fā)文件，現(xiàn)實中，確有法院視國務(wù)院文件規(guī)定為強(qiáng)制性規(guī)定而做出了合同無效的認(rèn)定，但是國務(wù)院文件并非行政法規(guī)，其內(nèi)容并非“強(qiáng)制性規(guī)定”。因此，當(dāng)前一些法院以國務(wù)院的文件規(guī)定為由認(rèn)定合同無效，面臨《合同法》第52條的阻礙。除直接相關(guān)的政策文件之外，《物權(quán)法》第153條中的“有關(guān)國家規(guī)定”與國務(wù)院發(fā)布的文件存在著一定關(guān)聯(lián)，似乎為否定合同效力提供了一定的法律依據(jù)[1]。然而，認(rèn)定合同效力的有無，應(yīng)先依《合同法》第52條之規(guī)定，再輔之以該條各項對應(yīng)的具體法律法規(guī)，但是《物權(quán)法》153條因其本身系準(zhǔn)用性規(guī)范，內(nèi)容并不夠具體明確而不能成為強(qiáng)制性規(guī)范[2]，同時更不具備將政策文件升格為法律法規(guī)的能力。因此,《物權(quán)法》第153條+國務(wù)院關(guān)于禁止農(nóng)村房屋交易的文件的組合模式也不能成為強(qiáng)制性規(guī)定，不能進(jìn)而以此適用《合同法》第52條否定合同效力。

或許《合同法》第52條第5項沒有提供引向國務(wù)院禁令的途徑，有觀點提出可借道該條第4項“損害公共利益”對合同認(rèn)定無效提供支持。認(rèn)為雖未違反法律法規(guī)的強(qiáng)制規(guī)定，卻使公共利益遭受損失，合同應(yīng)是無效[3]。對此，筆者認(rèn)為有推敲之處，也有可借鑒之地。

首先，在我國法律體系中，“社會公共利益”不論在公法抑或是私法上,都沒有得到來自立法上的一個明確之界定[4]，在司法實踐中更是因為缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)而難以具體適用于案件中。其次，在邏輯上，要使得農(nóng)村房屋交易行為“違背公共利益”的結(jié)論成立，先要推定國務(wù)院文件以維護(hù)社會公共利益為出發(fā)點，違反了國務(wù)院相關(guān)文件的規(guī)定，往往就是對社會公共利益的違背，進(jìn)而認(rèn)定合同無效。因此，雖未在“法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”找到引至相關(guān)國務(wù)院文件的途徑，但是在“損害公共利益”里卻可以另辟蹊徑，似乎可以消除《合同法》第52條對認(rèn)定合同效力的障礙。然而在司法實踐中，鮮見有法院認(rèn)為農(nóng)村房屋買賣違背公共利益而判決其無效的做法，或許“損害公共利益說”在目前未有成效，但也不失為一種出路。

（二）對合同效力與有關(guān)批準(zhǔn)、登記的關(guān)系認(rèn)識不清

認(rèn)為農(nóng)村房屋買賣行為違反了《物權(quán)法》有關(guān)規(guī)定而引至國務(wù)院有關(guān)規(guī)定，或是給公共利益帶來了損失，從而導(dǎo)致集體經(jīng)濟(jì)組織以外人員購買農(nóng)村房屋的合同無效。這些觀點所提倡的做法，皆受到來自《合同法》第52條的挑戰(zhàn)。因此，亦有司法觀點指出買賣農(nóng)村房屋所簽訂的合同并未獲得有關(guān)部門的批準(zhǔn)，作為合同標(biāo)的物的農(nóng)村房屋也未經(jīng)變更登記，所以房屋買賣合同沒有效力。

1.關(guān)于合同本身是否需要經(jīng)過批準(zhǔn)、登記手續(xù)

法律確有規(guī)定了以登記為合同生效要件的情形，但是需經(jīng)登記方生效的合同類型范圍只限在少數(shù)法定情形[5]。而且經(jīng)過登記才能生效與法律法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)該登記不能相提并論，前者以登記為合同生效之要件，后者只是依照規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯?，不登記并不影響合同效力。例如，《合同法解釋（一）》?條所規(guī)定：合同依照法律、法規(guī)應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定未生效；應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但并沒有規(guī)定登記后才生效的，辦理登記與否并不影響到合同的效力，但是標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)在合同未登記前不能轉(zhuǎn)移。雖然國家在宏觀調(diào)控上對土地資源的管理較為嚴(yán)格，但是法律、行政法規(guī)并未規(guī)定農(nóng)村房屋買賣合同在程序上須經(jīng)審批或者登記以及備案，更沒有將登記作為合同的成立、生效要件。因此，農(nóng)村買賣合同效力的有無，都不該命懸于得到有關(guān)部門和相關(guān)組織批準(zhǔn)與否。

2.關(guān)于合同標(biāo)的物是否進(jìn)行變更登記

物權(quán)上的登記生效與債權(quán)行為的效力有所區(qū)分，買賣房屋簽訂合同是債權(quán)意義上的行為，而房屋的所有權(quán)變更屬于物權(quán)意義上的行為。兩種行為性質(zhì)不同，具有不同的生效要件，合同作為債權(quán)行為只要符合有效的一般要件，即為有效，而登記作為物權(quán)行為有效的要件，并不影響到債權(quán)行為的有效與否。對此，我國《物權(quán)法》第15條有明確的規(guī)定，即除另有法定或約定的例外，沒有為合同標(biāo)的物辦理物權(quán)登記的，也不影響合同本身的效力。在當(dāng)前，未有法律法規(guī)明確規(guī)定買賣農(nóng)村房屋的合同在房屋進(jìn)行相應(yīng)的變更登記后才生效，除非雙方當(dāng)事人有約定。因此，合同的生效與否并不依賴于其標(biāo)的物是否進(jìn)行了變更登記。

（三）認(rèn)定外售房屋合同有效面臨產(chǎn)權(quán)困境

農(nóng)村房屋、宅基地變更是否進(jìn)行了登記并不能影響到買賣合同的效力。然而，合同標(biāo)的物的變更登記往往是合同義務(wù)之一，雖然登記并不能影響買賣合同的效力，但卻是合同得到切實、完整履行的關(guān)鍵。在外售的農(nóng)村房屋買賣合同中，個別法院從合同有效一般要件、合同履行情況以及社會公平、誠實信用等角度出發(fā)，尊重客觀情事，較少顧及相關(guān)政策，鮮明地支持合同有效，這體現(xiàn)出了司法調(diào)整社會生活的能動性，值得提倡和贊賞。

但是也不得不對此進(jìn)行重新審視，外售房屋的買賣合同糾紛，絕大多數(shù)是因出賣方為追求增值利益而起，而此種罔顧誠信的行為并非只是利益驅(qū)動作用，買受方處于法律弱勢也是出賣方敢于不遵守誠實信用原則的原因。農(nóng)村房屋買賣雖普遍存在，買賣雙方之間亦不乏“產(chǎn)權(quán)證交由買方保管，子孫后世永無異議”的約定，在當(dāng)前法律規(guī)定不足而政策有余的環(huán)境下，房屋買受人并未獲得較完整的保護(hù)，僅能依賴于出售方的個人誠信，買受方基于合同約定的債權(quán)占有使用房屋如履薄冰，交易安全難以得到很好的維護(hù)。

三、農(nóng)村房屋買賣合同效力認(rèn)定困境出路

當(dāng)前，支持宅基地可以流轉(zhuǎn)的呼聲甚高，但是在立法上獲得對宅基地自由流轉(zhuǎn)的支持似乎仍需大量論證其合理性。因而有研究者意欲通過破除農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)之障礙，以使農(nóng)村房屋糾紛或處置困境得以圓滿解決[6]。筆者認(rèn)為，不論是合法化宅基地流轉(zhuǎn)，還是設(shè)立宅基地法定租賃權(quán)，皆要從立法論上進(jìn)行有效論證，而且期待在立法之上獲取農(nóng)村房屋自由流轉(zhuǎn)之保證，未免過于久遠(yuǎn)。而為破除當(dāng)前認(rèn)定合同效力的困境，從解釋論的立場尋求解決出路尚有余地和空間。

（一）認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同效力的規(guī)范依據(jù)

在農(nóng)村房屋買賣合同糾紛中評價合同效力，《合同法》第52條第5項和《土地管理法》第63條足以覆蓋。

第一，不認(rèn)為《物權(quán)法》第153條對此可以有所作為。首先，若是依照《物權(quán)法》第153條進(jìn)行處理，其邏輯思路大致是將國務(wù)院的相關(guān)文件解釋為該條“國家有關(guān)規(guī)定”，從而認(rèn)為《物權(quán)法》上有強(qiáng)制規(guī)定限制農(nóng)村房屋的買賣，進(jìn)而根據(jù)《合同法》第52條第5項認(rèn)為農(nóng)村房屋買賣合同無效。其次，該條規(guī)定內(nèi)容主要是過渡和引用規(guī)定，終究要援用《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，因此不具有對農(nóng)村房屋買賣合同效力進(jìn)行評價的功能。

第二，從“公共利益”角度評價合同效力難度大。盡管通過解釋國務(wù)院的相關(guān)文件是以公共利益為出發(fā)點，進(jìn)而得出交易農(nóng)村房屋的行為具有公共利益背離性的結(jié)論，據(jù)此可以根據(jù)《合同法》第52條第4項判定買賣合同無效。但是鑒于當(dāng)前無論公法還是私法上對公共利益概念的不確定性，而將國務(wù)院發(fā)布文件的抽象行政行為直接推定為以公共利益為出發(fā)，在當(dāng)前農(nóng)村土地改革的政策走向未明的情境下，在穩(wěn)定性上不免有所顧慮，而將交易農(nóng)村房屋行為直接認(rèn)定為違背公共利益在判斷技術(shù)上仍需更多標(biāo)準(zhǔn)。

第三，根據(jù)《合同法解釋（二）》，合同法52條中“強(qiáng)制性規(guī)定”僅指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。與效力性強(qiáng)制性對應(yīng)的是管理性強(qiáng)制性規(guī)定，兩者只能由法律法規(guī)確定。而國務(wù)院的文件既不屬于法律法規(guī)內(nèi)容，因而不能成為管理性的強(qiáng)制性規(guī)范，更不能是導(dǎo)致私法效果的效力性強(qiáng)制性規(guī)定。所以，即便國務(wù)院的相關(guān)文件會影響到法官的相關(guān)考量，但在能夠直接影響農(nóng)村房屋買賣合同效力問題上，并沒有存在的空間。

因此，對合同效力進(jìn)行認(rèn)定，應(yīng)以《合同法》第52條第5項和《土地管理法》第63條為裁判依據(jù)。

（二）對《土地管理法》第63條的解釋和適用

法院對農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件進(jìn)行審理和裁判時，往往會顧慮到當(dāng)前土地政策環(huán)境而在法律解釋、適用上面臨困局。筆者認(rèn)為，至少在當(dāng)前，《土地管理法》第63條對限制宅基地轉(zhuǎn)讓和出讓的態(tài)度是明確的。然而也有觀點認(rèn)為，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的行為只是對宅基地使用權(quán)主體進(jìn)行了變更，并未改變宅基地的建設(shè)用地的性質(zhì)，該條只規(guī)定不允許將集體所有土地轉(zhuǎn)讓用于“非農(nóng)業(yè)建設(shè)”而沒有禁止合法合規(guī)建造的房屋和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，因而不能成為《合同法》第52條第5項所指強(qiáng)制性規(guī)定。對此，有必要從文義解釋和目的解釋兩個角度對《土地管理法》第63條進(jìn)行討論。

1.從文義解釋的角度

該條不允許將集體所有的土地使用權(quán)以出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租的方式用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。所謂“農(nóng)業(yè)建設(shè)”，是指用于與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)相關(guān)的建設(shè)，土地性質(zhì)是建設(shè)用地，服務(wù)于農(nóng)業(yè)，例如農(nóng)場、牧場和漁場等。宅基地作為集體土地，可以轉(zhuǎn)讓用于農(nóng)業(yè)建設(shè)，但是通過房屋買賣轉(zhuǎn)讓給非本集體組織成員使用的，雖沒有改變原有建設(shè)用地性質(zhì)，但是轉(zhuǎn)讓與服務(wù)農(nóng)業(yè)建設(shè)無關(guān)，因而這種方式的宅基地流顯然是違反了《土地管理法》第63條。

2.從目的解釋的角度

《土地管理法》第1條指明了“合理利用土地，切實保護(hù)耕地”的立法目標(biāo)。農(nóng)用地和建設(shè)用地構(gòu)成了農(nóng)村集體土地的總量，農(nóng)用地因耕地保護(hù)政策而受到嚴(yán)格限制，不得隨意改變其用途，而建設(shè)用地的用途如若隨意改變，也會間接地影響到耕地的保護(hù)，進(jìn)而沖擊“耕地紅線”。因此，也不難理解《土地管理法》第62條所確立的“一戶一宅”原則，防止村民重復(fù)申請宅基地，其中，包括村民出賣、出租房屋后不得再申請宅基地，從而影響到農(nóng)用地土地面積[7]。因此可知，該法63條擔(dān)負(fù)著農(nóng)地保護(hù)、保證農(nóng)村土地保障作用的職能。所以，非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，有悖于保護(hù)耕地的宗旨和目的[8]。雖然從表面上，農(nóng)村房屋的買賣體現(xiàn)出一種購房者進(jìn)入而售房者遷出的“一進(jìn)一出”表象，但是，不得不考慮一種特殊情形，當(dāng)前我國農(nóng)村地區(qū)多子女的現(xiàn)象普遍，如若房屋出售，則留住農(nóng)村的子女將不能繼承原房屋而必須再另行申請宅基地。長此以往，雖然農(nóng)村地區(qū)土地資源豐富，但是從總量上來看，仍會影響到耕地面積。

綜上，農(nóng)村房屋買賣涉及到土地流轉(zhuǎn)問題，而宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)受到來自《土地管理法》上的障礙，宅基地通過農(nóng)村房屋買賣的方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)的，不受支持，因而可以作為認(rèn)定合同無效的法律依據(jù)。

四、農(nóng)村房屋買賣合同糾紛的應(yīng)然司法考量和處置

《合同法》第52條和《土地管理法》第63條可作為農(nóng)村房屋買賣合同糾紛中合同效力的評判依據(jù)，但是以上兩個法條也僅能擔(dān)負(fù)起成為評價合同效力的依據(jù)、破除法律適用困境的職能，而要面對現(xiàn)實的糾紛情況，司法活動或許還應(yīng)更具能動性，將合理事由納入考量范圍。在現(xiàn)實中，確有法院認(rèn)可一些合同有效的情況，雖然也存在一定的困難，其中的司法邏輯亦有值得肯定之處。

綜上所述，在對農(nóng)村房屋糾紛進(jìn)行處置時，應(yīng)有如此考量和處斷：

（一）內(nèi)售房屋買賣合同糾紛

該類型糾紛在現(xiàn)實中多被法院支持為有效，維持買受方占有或者督促出賣方協(xié)助履行不動產(chǎn)的變更登記手續(xù)，對該類型買賣合同是否違背“一戶一宅”原則的問題，筆者認(rèn)為并不違反《土地管理法》第62條所確立的“一戶一宅”原則。

首先，宅基地使用權(quán)的獲得，相對于國有土地使用權(quán)，具有無償性，因此宅基地使用權(quán)也就具有了福利性質(zhì)，故而宅基地使用權(quán)的獲得和使用在有主體資格上的條件和限制。然而此種限制目的是為了保障本集體組織成員的生存居住，只會對非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員獲得宅基地使用權(quán)產(chǎn)生限制。其次，根據(jù)《土地管理法》第62條規(guī)定，“一戶一宅”原則應(yīng)當(dāng)是對重復(fù)申請宅基地的限制，對已經(jīng)出售、出租房屋的成員限制其再次申請宅基地的行為，并沒有禁止同集體成員之間通過房屋買賣的方式獲得宅基地使用權(quán)。因此，同一集體經(jīng)濟(jì)組織之間進(jìn)行的房屋買賣并不違反“一戶一宅”原則。

（二）買受方購房后將戶口轉(zhuǎn)入房屋所在集體經(jīng)濟(jì)組織

買受方在購買農(nóng)村房屋居住后，轉(zhuǎn)入房屋所在的集體經(jīng)濟(jì)組織而實際成為了該組織的成員，尤其是城鎮(zhèn)居民購房后轉(zhuǎn)戶口，是一種典型的“非轉(zhuǎn)農(nóng)”現(xiàn)象。該類型合同從嚴(yán)格意義上來分類，因買受方在簽訂買賣合同之時并非該集體組織成員，因而不應(yīng)視為內(nèi)售房屋的買賣合同。但是在發(fā)生糾紛之時，買受方已經(jīng)成為組織成員，因而在申請獲得宅基地以及房屋變更登記方面并不存在障礙。此外，買受方能夠?qū)艨谵D(zhuǎn)入房屋所在集體經(jīng)濟(jì)組織，說明其已經(jīng)融入該集體組織，遵從情理和習(xí)慣，應(yīng)當(dāng)以認(rèn)定買賣合同有效為原則。

（三）外售農(nóng)村房屋買賣合同糾紛

對于該類合同，在現(xiàn)實中普遍存在買受方購房久居，融入了當(dāng)?shù)氐纳?，并且已?jīng)對房屋進(jìn)行了重大的修繕的情況，對此法官應(yīng)基于合同有效的一般要件，考慮公平、誠信原則，結(jié)合客觀的履行情況和標(biāo)的物狀況，靈活地處理糾紛，保障買受人的居住權(quán)。

難處在于如何做到法律效果與社會效果的統(tǒng)一。外售農(nóng)村房屋買賣合同糾紛多起于出賣方以買受方無權(quán)享有宅基地使用權(quán)為由或者買受方要求出賣方協(xié)助辦理變更登記手續(xù)。因此，即便國務(wù)院的文件在對合同效力層面不產(chǎn)生實質(zhì)性影響，但是在合同的相關(guān)履行方面卻受到其阻礙，所以不論是認(rèn)定合同有效抑或是不對合同效力進(jìn)行評價，都要面臨合同標(biāo)的物的變更登記問題。對此，筆者認(rèn)為，法院在認(rèn)定合同有效后，出賣方無法通過主張合同無效請求返還財產(chǎn)，農(nóng)村房屋及其依附的宅基地能否得到變更登記不影響到合同效力確認(rèn)案件的社會效果。因此，外售的農(nóng)村房屋買賣，雖礙于政策因素?zé)o法變更登記，但是通過對債的保護(hù)，亦能達(dá)到維護(hù)交易安全的目的[9]。

從公平、誠實信用原則的維護(hù)角度看，在農(nóng)村房屋買賣完成后，出售方不履行協(xié)助變更登記義務(wù)，而在房屋和土地增值的情況下，轉(zhuǎn)而認(rèn)為當(dāng)初的買賣合同無效，法院如若支持這種情況下的“合同無效”主張，則將產(chǎn)生房屋原價返還的效果，與此同時，買受方再以該價格購買類同品質(zhì)的房屋已無可能。在此種情況之下，法院若不能發(fā)揮司法能動性，合同無效的處置便會成為違背誠信的工具，在實際中，有些法院對此有所察覺，因而為了維護(hù)公平和誠實信用原則，淡化對當(dāng)前政策的顧及而認(rèn)定合同有效的做法，成為“無效原則”的例外，應(yīng)當(dāng)值得肯定。

從尊重情理和習(xí)慣的角度看?，F(xiàn)實中許多的農(nóng)村房屋買賣中，買受方雖然沒有將戶口轉(zhuǎn)入房屋所在集體成為該集體成員，但是不乏購房久居的情形。房屋買受方一般在多年前購買居住至今，或者購房者已過世而房屋由其子女居住，已經(jīng)融入當(dāng)?shù)氐纳?，并形成了依賴。不論出賣方是否出于追求房屋增值利益違背誠實信用而主張合同無效，如若認(rèn)定合同無效將會極大影響到房屋現(xiàn)占有人的基本居住保障。對此，法官應(yīng)當(dāng)尊重情理和習(xí)慣，認(rèn)定合同有效。

在審判實踐中，法院認(rèn)為一些外售的農(nóng)村房屋買賣合同有效，這類做法雖然與當(dāng)前的《土地管理法》相關(guān)規(guī)定以及國務(wù)院的有關(guān)文件的具體要求不相符，但是為了維護(hù)公平、誠信原則，尊重情理和習(xí)慣，淡化對法、政因素的顧及而認(rèn)定合同有效，體現(xiàn)一些地方法院充分發(fā)揮司法能動性，在對合同效力進(jìn)行認(rèn)定時進(jìn)行價值選擇，更重視交易安全以及生存居住等基本權(quán)益的保障。