徐靜波

到過日本的朋友往往發(fā)現(xiàn)，日本的建筑物都很“新”。秘密只有一個，那就是日本恪守建筑物維修保養(yǎng)之道。

東京有家著名的房產(chǎn)中介與管理公司叫“暖燈”，老板是華人，生在桂林，叫桂小川，我和他吃飯，聊起了這個話題。他說，一個精致漂亮的女人一定善于保養(yǎng)，房子也一樣、建造完成后，外墻經(jīng)過若干年一定會出現(xiàn)劣化，下水道使用幾年一定堵塞。這就需要定期維修。

日本有項制度，買了公寓就要繳納一筆維修基金，一般三室一廳的房子要繳約合10萬元人民幣的錢，每月再繳相當(dāng)于一兩千元人民幣的物業(yè)修繕管理費。開發(fā)商賣樓時也要繳維修基金，且必須超過所有業(yè)主繳納的維修基金的總和。這筆錢由業(yè)主和物業(yè)公司共同管理。

公寓樓建成后，物業(yè)公司和業(yè)委會一起制定50年維修計劃，什么時候修屋頂，什么時候修外墻，都清清楚楚寫明，印成冊子，業(yè)主人手一份。下水道一年必須全部疏通一次，外墻10年全部翻新，完全按計劃進行預(yù)防性修理。

日本社會治安普遍較好，很少發(fā)生入室盜竊事件。小區(qū)都是開放式的，只是大樓的大門有管理員或有門鎖安保系統(tǒng)。物業(yè)公司將主要財力和精力投入到大樓日常管理中，如清掃樓道、清理垃圾、擦洗門窗與樓梯扶手等。一般一棟10層樓的公寓就一個管理人員，且多數(shù)為退休后重新工作的老人或家庭主婦。物業(yè)公司平時只做一般性的巡查，定期維修時才會有專人上門聯(lián)系服務(wù)。從事公寓樓管理工作的人必須考取國家資格證書——公寓管理士，高檔小區(qū)物業(yè)公司才會設(shè)一個辦公室，派幾名工作人員管理。

日本政府已經(jīng)提出了一個“建筑物百年”計劃。以前，日本的大樓設(shè)計使用壽命都在50年至70年之間。但日本政府認為，這個壽命太短，必須能夠保證使用100年。一方面，這是為了避免大樓的頻繁拆建造成大量建筑垃圾，破壞環(huán)境；另一方面，大樓的經(jīng)常拆建也會損害業(yè)主的經(jīng)濟利益，浪費社會資源。因此，政府要求新大樓從結(jié)構(gòu)到管道，從墻面到內(nèi)部設(shè)施，必須保證能夠經(jīng)得住100年風(fēng)雨的洗禮。而要實現(xiàn)這個百年夢，經(jīng)常性的維修保養(yǎng)就成了關(guān)鍵。東京的大樓物業(yè)管理業(yè)務(wù)集中在四五家大型物業(yè)管理公司手中，原因就在于其有歷史、有信譽、有經(jīng)驗，更有管理實力、

最近，日本的建筑現(xiàn)場出現(xiàn)了一種特殊的現(xiàn)象：監(jiān)理師中多了不少女性。監(jiān)理公司起用女性監(jiān)理師來負責(zé)現(xiàn)場質(zhì)量監(jiān)理，一方面是因為女性做事認真仔細，另一方面女性很少抽煙喝酒泡酒吧，建設(shè)公司很難“搞掂”她們。

桂小川告訴我在日本買房要注意兩件事：首先，在看房子時，一定要觀察公寓樓周邊花叢修建得是否整齊，打掃得是否干凈，這能衡量公寓樓的管理水平。第二，要查看大樓的維修基金還剩多少。如果錢少的話，以后再平攤會是一筆很大的費用。