趙秀池

新年伊始，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)發(fā)布2019年第一個(gè)土地使用權(quán)出讓預(yù)申請(qǐng)公告：位于朝陽(yáng)區(qū)孫河的兩塊住宅用地將于近期掛牌出讓，且不設(shè)住宅銷售限價(jià)。

去年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出：要構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系。住建部布置的2019年十個(gè)主要任務(wù)之一也是“以穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。那么未來限價(jià)房將何去何從呢？筆者談一下自己的看法。

首先，穩(wěn)房?jī)r(jià)仍然是房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵。為避免出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，以及泡沫破裂導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落，必須要讓住房回歸居住功能，通過穩(wěn)房?jī)r(jià)抑制投機(jī)投資性需求。

其次，限房?jī)r(jià)的行政手段亟待調(diào)整。為了穩(wěn)房?jī)r(jià)，熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)調(diào)控政策都采取了限房?jī)r(jià)政策。有些城市制定了同比房?jī)r(jià)不上漲的目標(biāo)。由此，現(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)了土地流拍、限價(jià)房滯銷、新房與二手房倒掛等一系列棘手的問題，住房市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展受到質(zhì)疑。而這一系列問題的源頭就在于采取了限房?jī)r(jià)政策。在限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)的土地供應(yīng)環(huán)節(jié)中，開發(fā)商的利潤(rùn)空間不斷受擠壓，當(dāng)無利可圖時(shí)便出現(xiàn)了土地流拍現(xiàn)象。

限價(jià)房往往也采取了限售措施，在取得不動(dòng)產(chǎn)證書5年后才能出售，限制了不動(dòng)產(chǎn)的流動(dòng)性，使投資需求止步不前，而剛需人群也因?yàn)檩^嚴(yán)的限貸政策，沒有相應(yīng)的購(gòu)房能力而放棄買房。由此，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目滯銷不令人意外。

再次，通過供求雙向調(diào)節(jié)實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)穩(wěn)定。價(jià)格機(jī)制是市場(chǎng)機(jī)制的核心。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，價(jià)格是由供求關(guān)系決定的。供求決定價(jià)格，價(jià)格又反過來調(diào)節(jié)供求，通過價(jià)格波動(dòng)來實(shí)現(xiàn)供求平衡，達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目的。

房?jī)r(jià)應(yīng)該由供求關(guān)系來決定。政府要通過調(diào)節(jié)供求關(guān)系使供求平衡來穩(wěn)定房?jī)r(jià)，促進(jìn)“房住不炒”實(shí)現(xiàn)，而應(yīng)盡量避免用行政手段按住房?jī)r(jià)。從政策層面上來講，未來商品住房限價(jià)應(yīng)該逐步取消。

低收入家庭的住房保障是政府的責(zé)任，對(duì)于低收入家庭的住房應(yīng)該通過限房?jī)r(jià)，提供低價(jià)房來實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保。對(duì)于中高收入家庭的住房應(yīng)該由市場(chǎng)來調(diào)節(jié)。通過增加市場(chǎng)供給，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)供求平衡來穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

對(duì)于供不應(yīng)求的城市，為避免房?jī)r(jià)上漲過快，可以采取穩(wěn)地價(jià)、限制開發(fā)商利潤(rùn)的辦法使房?jī)r(jià)穩(wěn)定在合理區(qū)間。對(duì)于去庫(kù)存問題突出的歷史遺留問題，可以通過政府收購(gòu)，把限價(jià)房轉(zhuǎn)為保障房或共有產(chǎn)權(quán)房來解決問題。▲（作者是北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)，首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授）