蘭 虹，江艷平,王菲菲

(西華大學(xué) 經(jīng)濟(jì)學(xué)院，四川 成都 610039)

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的主要產(chǎn)業(yè)之一，對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、人民生活水平提高均產(chǎn)生積極的推動作用。因此，其發(fā)展?fàn)顩r對國民經(jīng)濟(jì)社會的健康穩(wěn)定發(fā)展有重大的影響。我國商品房市場從20世紀(jì)末發(fā)展至今，始終存在市場供求結(jié)構(gòu)不合理、導(dǎo)致房地產(chǎn)價格過高過快上漲等諸多問題。如何有效調(diào)控房價、提供良好的住房保障一直是政府、人民、相關(guān)企業(yè)關(guān)心的重點。房地產(chǎn)價格受諸多因素的影響，國內(nèi)外學(xué)者對此做了大量的研究分析，其中有部分研究表明：商業(yè)銀行信貸對房地產(chǎn)價格存在一定的影響，銀行房地產(chǎn)業(yè)信貸規(guī)模的擴(kuò)張被認(rèn)為是推動房地產(chǎn)價格上漲的主要原因之一。

基于此，國內(nèi)外學(xué)者關(guān)于銀行信貸與房地產(chǎn)價格的關(guān)系進(jìn)行了大量的研究。Collyns和Senhadji(2002)利用向量自回歸的方法對中國香港、韓國、泰國、新加坡的銀行貸款與房地產(chǎn)價格的關(guān)系進(jìn)行研究，結(jié)果表明，房地產(chǎn)價格波動與銀行貸款變動出現(xiàn)顯著的一致性。[1]Iacoviello(2005)就指出銀行信貸通過信用渠道進(jìn)入房地產(chǎn)市場，對房地產(chǎn)投資和購房決策產(chǎn)生了顯著影響。[2]商業(yè)銀行為房地產(chǎn)市場買賣雙方提供信用貸款支持，因此銀行信貸的擴(kuò)張勢必會造成房地產(chǎn)價格的波動。王迅(2015)提出銀行信貸注入房地產(chǎn)行業(yè)，對住宅價格存在著顯著的長期影響；[3]王慶芳(2015)認(rèn)為房地產(chǎn)市場在短期內(nèi)對商業(yè)銀行信貸規(guī)模擴(kuò)張反應(yīng)不敏感，但商業(yè)銀行信貸規(guī)模在長期內(nèi)的上漲依然會帶動房地產(chǎn)價格的上漲；[4]唐薇(2014)通過實證研究發(fā)現(xiàn)，銀行對房地產(chǎn)業(yè)信貸擴(kuò)張會引起房地產(chǎn)泡沫，[5]因此房地產(chǎn)泡沫也成為學(xué)術(shù)界一大研究熱點。上述研究表明，銀行信貸的資金通過各種渠道直接或間接地引起房地產(chǎn)價格的變動，甚至具有引發(fā)房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險。但是，關(guān)于房地產(chǎn)信貸是通過怎樣的機(jī)制影響房地產(chǎn)市場的需求與供給，從而影響房地產(chǎn)價格，尚缺乏理論與實證上的深入分析和系統(tǒng)完善的總結(jié)。

基于上述狀況，筆者在供需均衡的理論分析框架下構(gòu)造了一個同時包含房地產(chǎn)開發(fā)商、住戶及商業(yè)銀行的三部門經(jīng)濟(jì)理論模型，并將商業(yè)銀行信貸進(jìn)行細(xì)化，分為房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房按揭貸款，推導(dǎo)出兩類貸款與房地產(chǎn)價格之間的關(guān)系。進(jìn)一步通過實證分析檢驗，提出一些具有針對性的對策建議。

二、房地產(chǎn)價格影響因素分析

房地產(chǎn)價格的影響因素眾多，對這一方面的研究也相對比較多。張敏(2011)認(rèn)為房價的影響因素總體可以分為市場因素和非市場因素，而市場因素又可以分為宏觀和微觀兩個層面。[6]李繼玲(2017)通過對2005-2015年數(shù)據(jù)的實證分析發(fā)現(xiàn)，人均GDP、居民人均可支配收入、房地產(chǎn)竣工面積和商品房價格呈負(fù)相關(guān)，并非是推動房價上漲的因素；而城鎮(zhèn)化水平、房地產(chǎn)貸款額與商品房價格正相關(guān)，推動著房價的上漲。[7]筆者根據(jù)供需均衡的一般理論模型，將影響房地產(chǎn)價格的因素主要分為三大類。

(一)供給方面

在我們構(gòu)建的三部門經(jīng)濟(jì)體系中，房地產(chǎn)開發(fā)商是房地產(chǎn)行業(yè)的直接供給商，其土地開發(fā)面積，商品房建設(shè)面積、商品房竣工面積等都直接影響著房地產(chǎn)市場的供給。然而，房地產(chǎn)行業(yè)又是一個龐大的資金需求體，房地產(chǎn)商無論是在拿地階段還是在房屋建設(shè)階段，其資金需求量都是非常大的，房地產(chǎn)開發(fā)商很難單獨(dú)承擔(dān)這些費(fèi)用。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道還比較單一，主要是房地產(chǎn)商的自有資金、商業(yè)銀行提供的開發(fā)貸款以及住戶的購房預(yù)付款。從理論上分析可知，房地產(chǎn)開發(fā)商資金越充足，從長期來看其房屋供給量就會越多，而當(dāng)市場需求保持基本不變，房地產(chǎn)價格便會隨著供給的增加而降低。

(二)需求方面

住戶是房地產(chǎn)市場的主要需求者，其購房需求直接影響房地產(chǎn)市場的需求量。對于住戶來說，房屋的高價值導(dǎo)致很多購房者很難憑借自己的存款實現(xiàn)對房屋的所有，因此不得不向商業(yè)銀行尋求資金支持，而商業(yè)銀行針對住戶提供的個人住房按揭貸款剛好能滿足消費(fèi)者對房屋的需求。當(dāng)消費(fèi)者都具有較強(qiáng)的貸款意愿時，商業(yè)銀行貸款利率越低，提供的貸款越多，住戶對房地產(chǎn)市場的需求量就會越大。而房地產(chǎn)市場在短期內(nèi)無法改變其供給量，故房地產(chǎn)價格會隨著房地產(chǎn)需求的增多而上漲。

(三)其他因素

崔光燦(2009)認(rèn)為，房地產(chǎn)價格與宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)系包括兩個方面：一是宏觀經(jīng)濟(jì)變化對房地產(chǎn)價格波動的影響；二是房地產(chǎn)價格波動對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響。[8]房地產(chǎn)價格會隨著經(jīng)濟(jì)周期的波動而上下浮動，當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢良好，房地產(chǎn)價格也會隨之上漲；當(dāng)經(jīng)濟(jì)不景氣時，房價也會隨之小幅度地回落亦或是緩慢增長。此外，政府對房地產(chǎn)市場的政策導(dǎo)向、房地產(chǎn)自身存在的內(nèi)在因素(地理位置、裝修、配套等)以及住戶(購房者)的消費(fèi)偏好等也會影響房地產(chǎn)業(yè)的繁榮與衰退，進(jìn)而影響房地產(chǎn)價格。

綜上所述，在三部門經(jīng)濟(jì)體系下，基于供需均衡的理論模型，房地產(chǎn)價格的影響因素框架如圖1所示：

圖1 商業(yè)銀行對房地產(chǎn)價格的影響框架

三、商業(yè)銀行信貸對房地產(chǎn)價格影響的實證分析

首先進(jìn)行統(tǒng)計分析，通過對銀行信貸與房價相關(guān)數(shù)據(jù)的描述性統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，商業(yè)銀行開發(fā)貸款及個人住房按揭貸款與房地產(chǎn)價格之間存在同向增長性；然后對所收集到的時間面板數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析，得到相應(yīng)的研究結(jié)果。

(一)商業(yè)銀行信貸對房地產(chǎn)價格影響的統(tǒng)計分析

圖2 平均房價及商業(yè)銀行信貸相關(guān)數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局及中國人民銀行數(shù)據(jù)整理所得

由于銀行月度數(shù)據(jù)是每年月度累計額，無法進(jìn)行環(huán)比，故以下數(shù)據(jù)是國家統(tǒng)計局公布的年度數(shù)據(jù)。到目前為止，國家統(tǒng)計局年度數(shù)據(jù)只公布到2015年。因此，本小節(jié)的分析是基于2006—2015這十年間的數(shù)據(jù)進(jìn)行。如圖2所示，圖中商品房平均房價是由當(dāng)年商品房銷售總額除以總銷售面積得到的，通過對所收集到的房地產(chǎn)價格和銀行開發(fā)貸款、按揭貸款數(shù)據(jù)來看，三者都呈現(xiàn)一種上升趨勢，具有明顯的同向性特征。

圖3是2006年到2015年平均房價年增長率、房地產(chǎn)開發(fā)貸款年增長率及個人按揭貸款年增長率。從圖中可以看出，三者之間波動頻率幾乎是一樣的，即同增同減。其中個人按揭貸款增長率最大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房價增長率，其次是開發(fā)商的按揭貸款增長率，最后是房價增長率。從圖中可以明顯看出，在2008年及2010年三項指標(biāo)的增長率都呈直線下降，前者是由于全球金融危機(jī)導(dǎo)致的；而后者是由于國家實行認(rèn)房認(rèn)貸政策，有效地抑制了房價的快速上升。

圖3 房價增長率與銀行信貸相關(guān)數(shù)據(jù)增長率數(shù)據(jù)來源：資料整理所得

綜上所述，無論是從房價、開發(fā)貸、按揭貸的年度變化額還是年度增長率，三者之間的波動都存在明顯一致性，足以說明這三者之間有很強(qiáng)的相關(guān)性。對于銀行給房地產(chǎn)行業(yè)提供的兩類貸款對房地產(chǎn)價格的影響程度，有待通過模型做進(jìn)一步的分析。

(二)商業(yè)銀行信貸對房地產(chǎn)價格影響的回歸分析

1.數(shù)據(jù)選取及說明

本文對全國近三年的月度數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，其中為了消除春節(jié)假期不固定因素帶來的影響，對每年1月份的數(shù)據(jù)進(jìn)行剔除。被解釋變量是房地產(chǎn)價格，解釋變量是房地產(chǎn)開發(fā)貸款額、個人住房按揭貸款額及國內(nèi)生產(chǎn)總值。

2.模型的設(shè)定

由上述分析的各解釋變量與被解釋變量，建立本文的一個基本回歸模型，如下所示：

APt=?0+α1DLt+?2MLt+?3GDPt+ut

為了消除時間序列數(shù)據(jù)的異方差性且不改變數(shù)據(jù)統(tǒng)計性質(zhì)，本文將收集到的所有數(shù)據(jù)進(jìn)行取對數(shù)處理。因此模型變?yōu)椋?/p>

lnAPt=α0+α1lnDLt+?2lnMLt+α3lnGDPt+ut

模型中所示變量均采用國家統(tǒng)計局及中國人民銀行公布的最近3年的月度數(shù)據(jù)，總共涉及33個月度數(shù)據(jù)。其中，lnAPt表示t時期全國商品房的平均價格取對數(shù)后的值，lnDLt表示t時期商業(yè)銀行提供的開發(fā)貸款余額取對數(shù)后的值，lnMLt表示t時期商業(yè)銀行提供的個人住房按揭貸款余額取對數(shù)后的值，lnGDPt表示t時期的國內(nèi)生產(chǎn)總值取對數(shù)后的值，ut表示t時期的隨機(jī)誤差。

表1 變量的定義及數(shù)據(jù)來源

3.面板數(shù)據(jù)的單位根檢驗

為了避免偽回歸現(xiàn)象，文章對相應(yīng)數(shù)據(jù)進(jìn)行單位根檢驗，得到的檢驗結(jié)果如表2所示。盡管變量lnap和lnml不平穩(wěn)，但是對他們做一階差分處理后都是平穩(wěn)的，因此可以繼續(xù)進(jìn)行回歸分析。

表2 變量的單位根檢驗

注：此處變量前加Δ表示對變量取一階差分

4.回歸結(jié)果分析

根據(jù)上述模型，利用stata12計量軟件進(jìn)行回歸分析，結(jié)果如表3所示:

表3 商業(yè)銀行信貸與房價回歸分析結(jié)果

注：lnap(-1)表示被解釋變量的滯后一期；括號外數(shù)字表示回歸系數(shù)，括號內(nèi)數(shù)字表示t檢驗統(tǒng)計量；*、**、***分別表示在10%、5%、1%的水平下顯著。

本文在進(jìn)行回歸分析的時候，還考慮了被解釋變量滯后一期的作用，具體的回歸結(jié)果如表3所示。模型一是僅有開發(fā)貸和按揭貸的計量結(jié)果，從模型中可以看出，兩類貸款對房地產(chǎn)價格的影響在1%的水平下顯著。開發(fā)貸款與房地產(chǎn)價格反向變動，個人按揭貸款與房地產(chǎn)價格同向變動，且從模型中可以看出按揭貸款對房地產(chǎn)價格的影響要大于開發(fā)貸款。模型二是加入宏觀經(jīng)濟(jì)因素分析的計量結(jié)果，從結(jié)果中可以看出模型二的擬合優(yōu)度比模型一有所上升。模型三是加入被解釋變量滯后一期的計量結(jié)果，擬合優(yōu)度明顯是三個模型中最高的。從模型三中可以看出，房地產(chǎn)價格的滯后一期、開發(fā)貸、按揭貸及宏觀經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)價格的影響在1%的水平下顯著。該樣本的回歸方程為：

lnAPt=2.412 + 0.541lnAP(-1)t-0.0385lnDLt+ 0.147lnMLt+ 0.0198lnGDPt

(-0.778) (-0.147) (-0.0122) (-0.0459) (-0.00931)

從該線性回歸方程可以看出：首先，總的來看商業(yè)銀行提供的無論是開發(fā)貸款還是個人住房按揭貸款對房地產(chǎn)價格都具有顯著影響，且二者呈現(xiàn)相反的影響結(jié)果。商業(yè)銀行提供的開發(fā)商貸款每增加10%，房地產(chǎn)價格便會下降0.039個百分點；而個人住房按揭貸款每增加10%，房地產(chǎn)價格上漲0.147個百分點。個人按揭貸款對房地產(chǎn)價格的影響要大于開發(fā)貸款，這是由于開發(fā)貸款影響著房地產(chǎn)市場的供給，商業(yè)銀行提供的開發(fā)貸款越多，開發(fā)商建造的房屋越多。但房地產(chǎn)行業(yè)的供給是一個長期的過程，短期不會改變，故開發(fā)貸款對房地產(chǎn)的影響存在滯后性，因此在短期內(nèi)其對房地產(chǎn)價格的影響相對于按揭貸較小。

其次，從該回歸方程可以看出，房價的滯后一期對房地產(chǎn)價格的影響最大，上期房價每上漲10%就會引起當(dāng)期房價上漲0.541個百分點。這符合人們的心理預(yù)期，當(dāng)看到房價上漲，便會認(rèn)為房價會持續(xù)上漲，因此買房的人增加，需求增多，但供給短期內(nèi)不會改變，直接導(dǎo)致房價的上漲。宏觀經(jīng)濟(jì)每增長10%，房地產(chǎn)價格上漲0.0198個百分點。這是因為宏觀經(jīng)濟(jì)可以反映一個國家或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，伴隨著經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的同時必然會存在通貨膨脹，間接地導(dǎo)致物價上漲。此外，房地產(chǎn)價格還受到其他多種因素及隨機(jī)干擾因素的影響。文中的模型只是對影響房地產(chǎn)價格的部分因素進(jìn)行了分析，與實際情況可能會存在一定的偏差。但是總體來說，商業(yè)銀行針對房地產(chǎn)市場提供的兩種貸款對房價的相關(guān)關(guān)系不會發(fā)生改變。

四、結(jié)論與建議

(一)主要結(jié)論

從文章前面的描述性分析結(jié)果也可以看出，平均房價增長幅度與商業(yè)銀行提供的開發(fā)貸款增長幅度及個人住房按揭貸款增長幅度變化趨勢趨于一致，三者之間存在著很強(qiáng)的相關(guān)關(guān)系。本文的實證結(jié)果也顯示，房地產(chǎn)開發(fā)貸款與房地產(chǎn)價格負(fù)相關(guān)，個人住房按揭貸款與房地產(chǎn)價格正相關(guān)。其中個人住房按揭貸款對房地產(chǎn)價格的影響要大于開發(fā)貸款，這是由于開發(fā)貸款對房地產(chǎn)的影響具有滯后性，開發(fā)貸款對房價的影響時間跨度大，影響相對緩慢。

(二)對策建議

針對以上分析結(jié)果，文章基于銀行信貸方面對調(diào)控房價提出了幾點建議：

1.控制商業(yè)銀行房貸規(guī)模

從總體上看，商業(yè)銀行在房地產(chǎn)業(yè)信貸規(guī)模較大，會導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的快速增長，但隨之而來的是房價的持續(xù)上漲。這不僅使房地產(chǎn)行業(yè)有泡沫危險，也導(dǎo)致銀行信貸風(fēng)險增加。所以，銀行首先應(yīng)該控制貸款數(shù)量，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展?？刂沏y行信貸數(shù)量，一方面要限制對開發(fā)商貸款的數(shù)量投放額度，嚴(yán)格控制相關(guān)的貸款審批條件和貸款比例。另一方面，限制對個人貸款的投入數(shù)量，特別是具有投機(jī)性的購房貸款。

2.差別化的信貸購房政策

需要根據(jù)各省市的人口數(shù)量、城鎮(zhèn)化水平、人均收入水平等具體情況，實施差別化的信貸購房政策。政府出臺一系列限購政策和優(yōu)惠政策，針對不同人群進(jìn)行劃分，區(qū)別不同人群對房屋的剛需及投機(jī)性需求，使得房價處于正常的波動水平，一方面促進(jìn)民生的發(fā)展，一方面使市場更加規(guī)范有效。銀行信貸在政策指引下，對不同人群進(jìn)行分類，減少對首套住房貸款的限制，加大對住房投機(jī)者的貸款審批流程難度，從個人需求者的角度進(jìn)行把控，讓供不應(yīng)求的現(xiàn)象得到真正意義上的緩解。

3.加強(qiáng)金融監(jiān)管和金融體系建設(shè)

為了使房地產(chǎn)市場風(fēng)險處于可控范圍，一方面，加強(qiáng)銀行信貸部門對房地產(chǎn)開發(fā)商的審查，對惠及民生的項目在風(fēng)險可控的范圍內(nèi)給予支持；另一方面，加強(qiáng)自身管理，不能因為利益而忽視風(fēng)險擴(kuò)大融資，進(jìn)而給自身帶來不必要的損失。金融監(jiān)管部門也應(yīng)恪盡職守，加強(qiáng)對風(fēng)險方面的把控，嚴(yán)格按照規(guī)定，對各種融資活動進(jìn)行監(jiān)督管理，維護(hù)金融市場的穩(wěn)定，對風(fēng)險做出及時反應(yīng)，借鑒發(fā)達(dá)國家成熟房地產(chǎn)市場的金融體系以及制度建設(shè)方針，結(jié)合我國自身的情況采取相應(yīng)的調(diào)整政策，更好地發(fā)揮資金融通作用，讓房地產(chǎn)市場和信貸行業(yè)兩者都能夠持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。