周欣欣

江蘇張峰律師事務(wù)所，江蘇 如皋 226500

由于市場(chǎng)之中存在著大量的房產(chǎn)泡沫，開發(fā)商的暗箱操作，這一切使得我國的房價(jià)屢屢攀升。房價(jià)過高讓千家萬戶頭疼不已。因此，政府開始重視住房問題，出臺(tái)了一系列的政策和措施，旨在為人們提供一個(gè)良好的居住保障，而我國的共有產(chǎn)權(quán)房就是在這種情況下應(yīng)運(yùn)而生的。

一、共有產(chǎn)權(quán)的介紹

(一)概念介紹

共有產(chǎn)權(quán)是指，地方地方政府讓出部分的土地的利益，用最低價(jià)銷售給符合條件的貧困戶和貧困家庭。貧困家庭及保障對(duì)象與政府部門簽訂相關(guān)的合同。約定雙方對(duì)土地的產(chǎn)權(quán)，以及未來上市交易所獲得的利益分配的數(shù)額。及貧困和中小產(chǎn)家庭住戶困難的家庭住房購房買房困難的時(shí)，可以與政府部門簽訂相關(guān)協(xié)議的，協(xié)商出錢比例，一同擁有該房的產(chǎn)權(quán)。房屋的產(chǎn)權(quán)權(quán)利可以由政府與市民共同分擔(dān)。市民也可以向政府買回屬于自己的那一部分產(chǎn)權(quán)。

(二)基本特性

房屋的產(chǎn)權(quán)一般分為7：3和5：5的兩種方式。等到共有產(chǎn)權(quán)房子的購買人經(jīng)濟(jì)實(shí)力增加的時(shí)候，可以申請(qǐng)向有關(guān)部門收回不屬于自己的部分的產(chǎn)權(quán)。按照相關(guān)法律規(guī)定，自付房企的五年之內(nèi)，如果提出購買原屬于自己部分的產(chǎn)權(quán)時(shí)，可以按照原購買價(jià)進(jìn)行購買，五年之后則按照現(xiàn)有的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行購買。如果出現(xiàn)購買者的經(jīng)濟(jì)發(fā)生巨大變化，家庭收入高于政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)候，政府也無權(quán)進(jìn)行強(qiáng)行的搬出購買，是對(duì)產(chǎn)權(quán)政府產(chǎn)權(quán)部分進(jìn)行收取一定的租金。

共有產(chǎn)權(quán)房作為新時(shí)期的房產(chǎn)的新的一種形式。在于價(jià)格形成新的機(jī)制購買制度。它的特性之一，其實(shí)就是由政府部門進(jìn)行規(guī)劃，然后按照商品房進(jìn)行開發(fā)和建造。它的銷售價(jià)格與商品房是相同的。只是與傳統(tǒng)的商品房相比，它增加了自己的購買土地成本。市場(chǎng)的變化而變化。從客觀上來說它的出現(xiàn)，不利于維護(hù)現(xiàn)有階段的商品房的價(jià)格市場(chǎng)，喪失了經(jīng)濟(jì)房對(duì)市場(chǎng)上價(jià)格的壓制與抑制作用。一定程度上造成了市場(chǎng)的房價(jià)波動(dòng)不平，造成了一定的市場(chǎng)風(fēng)波。

它的另外一個(gè)特點(diǎn)是，出資方式由政府與購買者的比例，有5：5和7：3的兩種形式。在購買該房的時(shí)，同時(shí)也可以向銀行部門進(jìn)行貸款。與現(xiàn)在開發(fā)商所推出來的零首付的政策相比，前者的投資人是政府，后者的投資人是開發(fā)商。從融資角度來說，兩者都是一樣的，并沒有多大的差別。

二、我國共有產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)狀

共有產(chǎn)權(quán)房這一概念，首先是由南京市建委政研室提出。之后在北京，上海等發(fā)達(dá)城市逐步推廣試點(diǎn)，目的是解決人民群眾住房困難的問題。2018年政府工作報(bào)告中，經(jīng)濟(jì)適用房的共有權(quán)這一問題再次被提及。共有產(chǎn)權(quán)石是以政府共同擁有的房屋產(chǎn)權(quán)的方式減少現(xiàn)如今房地產(chǎn)泡沫成的房價(jià)過高普通家庭購房困難的問題。

三、我國共有產(chǎn)權(quán)房存在的問題

(一)共有產(chǎn)權(quán)缺少一套完整的住房保障的法律體系

共有產(chǎn)權(quán)房沒有從房屋的，保障房屋的分配，以及房屋的收益責(zé)任方面給出一個(gè)整體的法律體系保障。出臺(tái)的政策僅僅局限于地方行政法規(guī)以及規(guī)章制度，規(guī)范性文件等進(jìn)行層面的東西，而并沒有關(guān)于住房保障的相關(guān)理發(fā)作為支撐，國家在2016年友誼實(shí)現(xiàn)。健全住房保障共有產(chǎn)權(quán)方面的立法，但是并未實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。

(二)共有產(chǎn)權(quán)房是否發(fā)到真正需要的人

共有產(chǎn)權(quán)房享有一定的政府優(yōu)惠政策，因此像有車的身份就必須得到政府的明確。僅僅從表面上看，低收入者以及家庭貧困者都應(yīng)該享受到住房保障的權(quán)利，共有產(chǎn)權(quán)房應(yīng)當(dāng)普及到這樣的群眾，各個(gè)地方都建立有中低收入人群的資料庫，但是各個(gè)資料庫及收入標(biāo)準(zhǔn)不明確，這也就導(dǎo)致了地方與地方所建立的資料庫公平性和正確性的有失公允。

(三)腐敗風(fēng)險(xiǎn)及政府監(jiān)督成本過大

從共有產(chǎn)權(quán)房的供給到分配，無論是政府還是公職人員都有太多的人介入，也就有太多的利益關(guān)系進(jìn)行牽扯。沒介入的環(huán)節(jié)越多，形成人員通過行使自己的控制權(quán)利給予方便，貪污受賄也就會(huì)越多。這樣政府就應(yīng)該加大監(jiān)督，就會(huì)造成監(jiān)督成本大大提高。一旦行政機(jī)關(guān)人員自身覺悟下降，以權(quán)謀私，不僅危害社會(huì)的共有財(cái)產(chǎn)，還會(huì)打擊民眾對(duì)黨和政府的信任。雖然目前并沒有涉及共有產(chǎn)權(quán)，貪污腐敗問題的出現(xiàn)，但是這種情況還應(yīng)該防微杜漸，從監(jiān)管開始做起，防止危害社會(huì)的行為出現(xiàn)。

四、對(duì)我國共有產(chǎn)權(quán)房提出的建議

(一)建立健全住房保障法律體系

從《住房保障法》相關(guān)的法律開始做起，用規(guī)范的法律條文形式來解決共有產(chǎn)權(quán)房的基本問題。比如明確地建立共有產(chǎn)權(quán)房參與的主體的范圍，以及主體的權(quán)利，主體的義務(wù)，并且建立一套合理的查處共有產(chǎn)權(quán)房監(jiān)督機(jī)構(gòu)，執(zhí)行機(jī)構(gòu)的相關(guān)處理機(jī)制。以更加嚴(yán)格的程序來規(guī)范共有產(chǎn)權(quán)房的申請(qǐng)，審核，監(jiān)督等一系列繁雜的程序。建立健全理發(fā)之后，要保障執(zhí)行手段，明確各方主體的法律責(zé)任，從各方的職責(zé)出發(fā)，做好檢查監(jiān)督落實(shí)工作，切實(shí)保障共有產(chǎn)權(quán)房落到實(shí)處為民生服務(wù)。

對(duì)有關(guān)共用產(chǎn)權(quán)房的法律進(jìn)行補(bǔ)充。在產(chǎn)權(quán)房的使用權(quán)流轉(zhuǎn)。已經(jīng)收一只牙等方面的權(quán)利和義務(wù)做好歸屬，明確屬于哪一方，并且在分配過程中產(chǎn)生了貪污賄賂的行為。做好嚴(yán)明規(guī)范的法律落實(shí)，強(qiáng)調(diào)處置群里營造一份嚴(yán)明清肅的法律環(huán)境。

(二)建立健全共有產(chǎn)權(quán)房的管理制度

在有法律提供保障和后端之后，要有專門的處理共有產(chǎn)權(quán)房的管理機(jī)構(gòu)，對(duì)政府分配的共有產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行專業(yè)管理。確保共有產(chǎn)權(quán)房的分配管理工作與政府只有，這是兩個(gè)分開的獨(dú)立的機(jī)關(guān)，以便于專門管理產(chǎn)權(quán)房的管理機(jī)構(gòu)對(duì)于政府持有者的分配過程中占據(jù)主動(dòng)權(quán)，不用畏懼政府機(jī)關(guān)。在進(jìn)行司法處理時(shí)，也能夠確定有效的當(dāng)事人，保證糾紛問題解決順利進(jìn)行。

建立健全共有產(chǎn)權(quán)房的管理制度，關(guān)于共有產(chǎn)權(quán)房的資金管理以及收益分配等問題要進(jìn)行，專項(xiàng)的管理，避免政府公職人員出現(xiàn)投機(jī)取巧，以權(quán)謀私，濫用職權(quán)的情況發(fā)生。

鼓勵(lì)建立第三方平臺(tái)來對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行專項(xiàng)的蘋果將評(píng)估與審核購房人資格的任務(wù)交于第三方由此來保障共有產(chǎn)權(quán)房審核機(jī)制更加透明公正，更加能使政府政策優(yōu)惠到百姓，使百姓能夠真正的體會(huì)到政府的溫暖。

(三)建立共有產(chǎn)權(quán)分配監(jiān)督體系

共有產(chǎn)權(quán)房屋分配監(jiān)督是最重要的環(huán)節(jié)。必須加強(qiáng)執(zhí)法部門的隊(duì)伍建設(shè)，嚴(yán)格守法的前提下，嚴(yán)格執(zhí)法。嚴(yán)格監(jiān)管共有產(chǎn)權(quán)房屋分配問題。從根源上解決房屋分配問題。從房屋的分配來源的根源上對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行檢查，加強(qiáng)對(duì)于執(zhí)法人員的法律觀念的培養(yǎng)，使他們自覺遵守法律，嚴(yán)格執(zhí)法，從根本上杜絕以權(quán)謀私、暗中勾結(jié)的現(xiàn)象出現(xiàn)，使公職人員的法律素質(zhì)得到提高。

對(duì)于行政機(jī)關(guān)內(nèi)部人員的素質(zhì)也要從內(nèi)部建立嚴(yán)格的審查制度，對(duì)出現(xiàn)的問題要進(jìn)行追責(zé)，不僅要接受法律的審判，還要接受輿論的監(jiān)督，保障當(dāng)事人的權(quán)利和利益。

僅僅靠執(zhí)法部門內(nèi)部監(jiān)督是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。必須加大其他部門對(duì)其的監(jiān)督，公安部門，檢察院，法院，監(jiān)獄，對(duì)涉及的行政部門和工作人員進(jìn)行全面的監(jiān)督和督查。同時(shí)可以利用網(wǎng)絡(luò)媒體信息化時(shí)代的工具，對(duì)分配過程進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)輿論上的監(jiān)督。同時(shí)，當(dāng)事人也可以通過維護(hù)自身的權(quán)利而向有關(guān)部門進(jìn)行投訴，上訪等監(jiān)督方式。

共有產(chǎn)權(quán)制度是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然之路，也是必然的創(chuàng)新。適用于現(xiàn)階段中國的房產(chǎn)改革的選擇。我國依法治國，依法從政。法律先行十分重要，也十分有必要。必須擺在核心地位。雖然有各種原因，推廣起來十分復(fù)雜困難，但是，這種共有產(chǎn)權(quán)的制度是創(chuàng)新的，是值得借鑒的。這讓我們?cè)诜蓪哟紊细拥挠袆?dòng)力，有追求，使之不斷的完善與研究，讓它的價(jià)值發(fā)揮到最大之處。

五、結(jié)語

目前共有產(chǎn)權(quán)房還存在較大問題。我們應(yīng)加大監(jiān)管力度，建立健全法律保障體系，建立完善的法律保障制度體系，為了保障體系的完美進(jìn)行和實(shí)施，必須盡快的構(gòu)建和完善我國的住房體系，政府部門和相關(guān)的機(jī)構(gòu)，網(wǎng)絡(luò)設(shè)施設(shè)備，輿論體系，社會(huì)大眾必須齊心協(xié)力，共同監(jiān)督有關(guān)部門完善共有產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)和完善。在共有產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)的同時(shí)，也要防止出現(xiàn)的負(fù)能量負(fù)效應(yīng)。例如有些地方政府部門暗度陳倉，以共有產(chǎn)權(quán)房為名，其實(shí)是推波助瀾，暗中提高房價(jià)。所以，必須讓政策真正落實(shí)到有需要的人身上，為百姓提供真正的，實(shí)實(shí)在在的福祉。