枚椮

為降低居住成本，許多剛剛?cè)肼毜拇髮W(xué)畢業(yè)生面對(duì)高價(jià)的房租，往往會(huì)選擇群租成為“群租客”。豈不知，此舉常常給自己帶來(lái)不必要的煩惱。

房東失信：“群租客”權(quán)益難保障

【案例】2018年8月，剛走出象牙塔的李春蕾等24人從房東處群租到一套100平方米的房屋，用木板將之分隔成12份，并買來(lái)12張上下位床鋪后，還沒(méi)來(lái)得及入住，房東見(jiàn)有人出更高的租金且租賃者僅為2人更加方便管理，遂提出反悔，要解除與李春蕾等人的群租合同，再另行出租給他人。因遭到李春蕾等人的堅(jiān)決拒絕而成訟后，出乎李春蕾等意料的是，盡管他們已交付房租且作好了入住準(zhǔn)備，但法院仍支持了房東的請(qǐng)求。

【點(diǎn)評(píng)】法院的判決并無(wú)不當(dāng)。一方面，本案群租合同違法?！渡唐贩课葑赓U管理辦法》第八條規(guī)定：“出租住房的，應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)。廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室不得出租供人員居住?！崩畲豪俚?4人群租100平方米的套房并加以分割，既改變了原設(shè)計(jì)的最小出租單位——房間，人均租住建筑面積也大大低于政府規(guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)，明顯與之相違。另一方面，本案群租合同無(wú)效?！逗贤ā返谖迨l第（五）項(xiàng)規(guī)定，“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的合同，從開(kāi)始時(shí)起就沒(méi)有法律約束力。正因?yàn)楸景傅娜鹤夂贤瑸榉伤?，決定了房東雖有失誠(chéng)信但仍可反悔。

隱瞞真相：“群租客”權(quán)益付東流

【案例】2018年8月28日，同一所大學(xué)畢業(yè)并在同一家公司上班的李薇薇等18人決定群租。因擔(dān)心房東嫌人多，遂決定讓李薇薇一個(gè)人出面承租。李薇薇與房東簽訂的合同中約定：全年房租一次性付清，如李薇薇未在每月5日以前繳清上月水電費(fèi)用，房東有權(quán)解除合同并拒絕退回剩余房租。此后，大家一直是將分?jǐn)偟矫總€(gè)人的房租交給李薇薇，再由李薇薇統(tǒng)一付給房東。誰(shuí)知，李薇薇不久另謀高就，可大家又忘了按期繳清水電費(fèi)，以至于被房東趕了出去。

【點(diǎn)評(píng)】姑且不論水電費(fèi)是否繳清，本案已當(dāng)然具備合同約定的解除條件，僅就合同本身而言，“群租客”的權(quán)益也只能付諸東流：一方面，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。由于李薇薇并沒(méi)有向房東明確是群租，決定了本案不存在合租，合同的當(dāng)事人只能是房東（出租人）和李薇薇（承租人），合同中所有的權(quán)利義務(wù)也只能由房東、李薇薇享有或承擔(dān)，雖然大家已私下與李薇薇約定且已分別出錢，但正因?yàn)椴怀蔀楹贤漠?dāng)事人而無(wú)權(quán)向房東主張權(quán)利或要其承擔(dān)義務(wù)。另一方面，即使將李薇薇與大家之間視為轉(zhuǎn)租，也不能對(duì)房東產(chǎn)生法律效力，因?yàn)檗D(zhuǎn)租必須以出租人同意為要件，而房東不僅沒(méi)有同意，甚至根本不知道。

嚴(yán)重?cái)_鄰：“群租客”被判決解散

【案例】一名房東將自己在小區(qū)內(nèi)的三房一廳隔成9間小房后，于2018年9月7日群租給劉蒙蒙等18名剛參加工作的大學(xué)畢業(yè)生。因人滿為患，加之上班時(shí)間不一，尤其是各自不自覺(jué)，以至于不時(shí)有人在樓梯處大小便，半夜三更還有人說(shuō)說(shuō)笑笑、打打鬧鬧、洗洗涮涮，各種垃圾堆積在過(guò)道上等等。所有這些給鄰居們帶來(lái)了很大麻煩，也造成他們的嚴(yán)重不滿。因協(xié)商未果，鄰居們遂訴請(qǐng)法院要求確認(rèn)房東與“群租客”的合同無(wú)效、解散“群租客”。法院經(jīng)審理支持了鄰居們的訴訟請(qǐng)求。

【點(diǎn)評(píng)】法院的判決是正確的。一方面，雖然鄰居們并不是租賃合同的當(dāng)事人，但合同的履行卻與他們有著直接的利害關(guān)系，從劉蒙蒙等人給他們帶來(lái)的麻煩與不便就可見(jiàn)一斑。房東與劉蒙蒙等人為一己之私，置鄰居們的利益于不顧，明顯屬于惡意串通。而《合同法》第五十二條第（二）項(xiàng)已規(guī)定：“惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益”的合同無(wú)效。另一方面，《物權(quán)法》第八十四條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系?！倍鴦⒚擅傻热说男袨椴粌H不能方便生活，反而嚴(yán)重?cái)_鄰，鄰居們自然有權(quán)要求排除妨礙。