500萬元的房產(chǎn)反向抵押給保險(xiǎn)公司，老人每月可領(lǐng)取養(yǎng)老金15155元，

20年累計(jì)領(lǐng)取養(yǎng)老金約363萬元，不過，整個(gè)產(chǎn)品周期內(nèi)，

老人們要繳納一大筆利息，以5.5%的復(fù)利計(jì)算。

從試點(diǎn)到全國推廣，雖然政策方面給予了傾斜，但“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)試點(diǎn)4年以來，參與“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)的家庭不足百戶，究竟是何原因讓這一新險(xiǎn)種遭遇窘境？

“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)推全國

8月8日，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于擴(kuò)大老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)開展范圍的通知》，宣布“自即日起，將老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)擴(kuò)大到全國開展”。

說起“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)，早已不是啥新鮮事。

早在2013年，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，提出鼓勵(lì)開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)，并于2014年和2016年分兩批在全國部分城市開展試點(diǎn)。隨后原保監(jiān)會(huì)批復(fù)了幸福人壽、人保壽險(xiǎn)等公司的老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品。

2015年3月，由幸福人壽設(shè)計(jì)的第一款產(chǎn)品“幸福房來寶老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)（A款）”獲批，從獲批至2015年4月底，32戶家庭順利領(lǐng)取保險(xiǎn)金，平均月領(lǐng)保險(xiǎn)金8000元，主要集中在5000～1萬元，領(lǐng)取養(yǎng)老金最多的客戶來自上海，每月可領(lǐng)取1.9萬元。

今年8月7日，浙江首單“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)產(chǎn)品落地杭州，保險(xiǎn)客戶陸先生夫婦從杭州市金融辦相關(guān)負(fù)責(zé)人手中領(lǐng)到了第一筆養(yǎng)老保險(xiǎn)金。投保人陸先生表示，把房子抵押給保險(xiǎn)公司，他和老伴每月合計(jì)可以拿到大約6000元。加上退休金，每月總共可以拿到1萬元左右，生活質(zhì)量大大提高。

“以房養(yǎng)老”的三種形式

事實(shí)上，“以房養(yǎng)老”有三種形式，即賣房養(yǎng)老、房租養(yǎng)老和反向抵押。

前兩種形式要求老年人必須同時(shí)擁有至少兩套產(chǎn)權(quán)房，才能自住一套，然后賣出一套或出租一套，并以賣房款或收租金形式作為房主的補(bǔ)充養(yǎng)老收入。當(dāng)然，在僅有一套大面積產(chǎn)權(quán)房的情況下，老年人也可以賣大換小，或者自租小房，將大房租出，賺取租金差價(jià)，但這樣做可能會(huì)影響居住環(huán)境、降低退休生活品質(zhì)。

相比之下，反向抵押以房養(yǎng)老，能讓老年人的退休生活更有底氣、更有尊嚴(yán)、更體面，不僅能讓老年人一直繼續(xù)居住在被反向抵押的老屋里，而且又能持續(xù)穩(wěn)定地增加老年人每個(gè)月的退休收入，以便老年人有足夠的支付能力外出旅游，或雇請保姆。當(dāng)老人身故，其后人甚至有可能獲得該房產(chǎn)的部分處置收益，由此可見，反向抵押是三種“以房養(yǎng)老”形式的最佳選擇。

住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)即“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)，是一種將“住房抵押”和“終身養(yǎng)老年金保險(xiǎn)”相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)，即擁有房產(chǎn)完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司后，繼續(xù)擁有房屋的占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故；老人身故后，保險(xiǎn)公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得扣除老人養(yǎng)老金賬戶的本息，剩余金額部分轉(zhuǎn)給老人的繼承人繼承。

“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)緣何遇冷

從試點(diǎn)情況來看，“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)業(yè)務(wù)開展得并不理想。據(jù)媒體報(bào)道，“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)試點(diǎn)4年以來，全國范圍內(nèi)只有98戶家庭、139位老人完成了承保手續(xù)。為何“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)遇冷？

首先，“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)只適合特定的人群，例如孤寡老人以及養(yǎng)老金不足的老人。據(jù)幸福人壽負(fù)責(zé)人介紹，目前產(chǎn)品主要針對孤寡失獨(dú)老人、低收入家庭、高齡老年群體優(yōu)先投保?！袄夏耆伺c保險(xiǎn)公司簽訂合同時(shí)，雙方將確定基本養(yǎng)老保險(xiǎn)金額，以抵押房產(chǎn)的評(píng)估值為基礎(chǔ)，同時(shí)考慮房屋折舊、預(yù)期增值、預(yù)期的老年人平均生存年限等，金額一經(jīng)確定，不能變更?！?/p>

其次，“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)試點(diǎn)期間老人參與度低，保險(xiǎn)公司也不熱衷。唯一一家開展業(yè)務(wù)的幸福人壽稱，反向抵押產(chǎn)品現(xiàn)時(shí)沒有保費(fèi)流入，而是持續(xù)的現(xiàn)金支出。而且，保險(xiǎn)公司還要面對房價(jià)的不確定性和預(yù)期壽命的整體延長。

再次，在整個(gè)產(chǎn)品周期內(nèi)，老人們要繳納一大筆利息，稍有理財(cái)經(jīng)驗(yàn)的人，絕對不舍得以5.5%的復(fù)利借20年錢。我們不妨來算一筆經(jīng)濟(jì)賬：以65周歲男性投?！靶腋７縼韺毨夏耆俗》糠聪虻盅吼B(yǎng)老保險(xiǎn)（A款）”為例，房產(chǎn)有效保險(xiǎn)價(jià)值500萬元，如果老人的預(yù)期壽命還有20年（活到85歲），老人每月可領(lǐng)取養(yǎng)老金15155元，20年累計(jì)領(lǐng)取養(yǎng)老金約363萬元。

如果老人恰好在85歲去世，這時(shí)候處理房產(chǎn)時(shí)假設(shè)房價(jià)仍為500萬元，那領(lǐng)取的363萬元本金在20年內(nèi)會(huì)產(chǎn)生多少利息呢？按照年復(fù)利 5.5%計(jì)算，第一年計(jì)入本金約18萬元，利息約0.99萬元；第二年本金為18萬元加上0.99萬元，利息則為2.03萬元。兩年利息就超過3萬元，20年利息累計(jì)約140萬元。讓保險(xiǎn)公司收了那么多利息，這也許是老百姓不接受“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)的真實(shí)原因。如果老人當(dāng)時(shí)沒有參與“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)，而是以500萬元賣掉房子，目前銀行大額存單利率普遍在2%以上，以存款利息10萬元支付房租就足夠了，如果再適當(dāng)理財(cái)，則最終收益遠(yuǎn)大于從“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)中獲得的363萬元。

最后，“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)在全國范圍統(tǒng)一推廣，對市場主體而言，如果說投保人（老年房主）主要擔(dān)心的是子女阻撓或子女不高興，那么承保人（保險(xiǎn)公司）最擔(dān)心的則是投保人的長壽風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)然，還有目前“只漲不跌”的高房價(jià)將來是否會(huì)崩盤。