“房住不炒”是增加百姓獲得感的關(guān)鍵點(diǎn)。治理房租亂象，需要打壓炒作之風(fēng)，明確租房權(quán)益，更需要保障供給，讓1.68億租賃人口住有所居。

“房住不炒”正面臨新問(wèn)題，在限購(gòu)限價(jià)房市新政的高壓下，房租卻暴漲，可謂“按下葫蘆起了瓢”。數(shù)據(jù)顯示，7月中國(guó)十大城市租金環(huán)比均有所上漲。北京、上海、深圳的租金漲幅最大，北京7月房租同比上漲3.1%，部分小區(qū)甚至漲幅超過(guò)30%。

業(yè)內(nèi)人士表示，表面上看，本輪房租上漲是由中介代表的資本驅(qū)動(dòng)所致，其壟斷房源，哄抬租金。而從深層看，北京房租上升的原因，資本驅(qū)動(dòng)只是助推，主要還是供給減少，租房市場(chǎng)的底層供應(yīng)量被大量抽掉，加之“共有產(chǎn)權(quán)房”“公租房”不能立馬跟上，造成供需突然失衡，“3個(gè)人爭(zhēng)一套房變成了8個(gè)人爭(zhēng)”。

多地出新政限房租漲幅

為進(jìn)一步規(guī)范住房租賃市場(chǎng)，經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，北京、上海、深圳、西安、南寧、天津、南京等7地發(fā)布了相關(guān)管控政策。

業(yè)內(nèi)人士表示，加強(qiáng)對(duì)租賃企業(yè)的管控迫在眉睫，長(zhǎng)期市場(chǎng)的穩(wěn)定不能單靠中介的短期承諾，建立長(zhǎng)期穩(wěn)定的租賃、租金制度，保障更穩(wěn)定的居住環(huán)境是今后努力的方向。

8月28日，因西安市住房租賃市場(chǎng)出現(xiàn)了“租房貸”相關(guān)問(wèn)題，西安市住房保障和房屋管理局發(fā)布通知指出，簽訂的住房租賃合同不得在住房租賃合同以外添加任何口頭承諾，同時(shí)，不得涉及住房租賃租金貸款相關(guān)內(nèi)容。

深圳方面，有消息稱正在探索建立全市穩(wěn)租金商品房項(xiàng)目制度，將采取嚴(yán)格的租金管制，一房一價(jià)、一年一調(diào)，租金年增長(zhǎng)率最高不超過(guò)5%。深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒表示，在穩(wěn)定租金方面，主管部門正在先行先試，探索限價(jià)租賃房制度，特別對(duì)于新出讓的一些用地建設(shè)的租賃住房，包括一些配建房地產(chǎn)項(xiàng)目，今后將采取限定租金、限定租期的“雙限”方式來(lái)穩(wěn)定租賃市場(chǎng)。

南京方面，南京市住房保障和房產(chǎn)局此前召開(kāi)加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管與穩(wěn)定租金價(jià)格的座談會(huì)，指出租賃企業(yè)不得為搶占市場(chǎng)份額而惡性競(jìng)爭(zhēng)、哄抬租房?jī)r(jià)格、壟斷租賃房源。

北京方面，北京市住建委聯(lián)合市銀監(jiān)局等部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人，明確要求住房租賃企業(yè)不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競(jìng)爭(zhēng)搶占房源。北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人重申，將嚴(yán)查這些中介機(jī)構(gòu)的資金來(lái)源和流向，一旦查實(shí)將從嚴(yán)處罰。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，租購(gòu)并舉是一項(xiàng)房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控政策，鼓勵(lì)租賃消費(fèi)，穩(wěn)定租賃關(guān)系，賦予租房者更多的權(quán)利，可以避免房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落，減少非理性購(gòu)房需求。未來(lái)應(yīng)加大對(duì)租賃行業(yè)的整體管控，對(duì)漲幅給予限制，并加大違法懲罰機(jī)制。通過(guò)建立長(zhǎng)期穩(wěn)定的租賃、租金制度，提供更穩(wěn)定的居住環(huán)境。

關(guān)鍵是增加有效供給

租金快速上漲的背后，則是大量的資本開(kāi)始涌入租賃市場(chǎng)。據(jù)媒體報(bào)道，今年1月，自如完成了40億元的融資。同樣在今年，蛋殼公寓累計(jì)完成超過(guò)1億美元的融資。伴隨著大量資本涌入，一些大型住房租賃企業(yè)加速擴(kuò)張，甚至出現(xiàn)了為爭(zhēng)奪房源高價(jià)收房、哄抬租金的情況。

應(yīng)該意識(shí)到，房屋租賃市場(chǎng)的價(jià)格預(yù)期引導(dǎo)非常重要，從經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，部分房屋租金價(jià)格的快速上漲，很可能提高整個(gè)市場(chǎng)對(duì)于租金回報(bào)的預(yù)期，從而引發(fā)更大范圍內(nèi)價(jià)格的整體上漲。

究其根本，部分城市有效供給不足，導(dǎo)致租金價(jià)格上漲。有研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，北京、上海、深圳等城市房?jī)r(jià)絕對(duì)水平高、流動(dòng)人口占比高、人口總量大，房屋存量本身存在剛性缺口，導(dǎo)致供給能力相對(duì)有限。此外，租賃市場(chǎng)不規(guī)范等因素，也減少了有效供給。

毋庸置疑，住房租賃市場(chǎng)具有很強(qiáng)的民生屬性，其租金水平如果快速上漲，價(jià)格傳導(dǎo)可能最終轉(zhuǎn)嫁到處于相對(duì)弱勢(shì)的租客身上。就目前而言，上述熱點(diǎn)城市租金價(jià)格漲幅超過(guò)了這些地區(qū)人均可支配收入的漲幅，超出了通脹及工資水平的上漲幅度，大幅提高了部分社會(huì)群體的生活成本。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度來(lái)看，這些成本最終也將轉(zhuǎn)嫁到實(shí)體經(jīng)濟(jì)中，提升部分行業(yè)尤其是服務(wù)業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本。

十九大報(bào)告指出，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一方面，要盡快建立起房屋租賃市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制。政府應(yīng)盡快制定管理規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)，加快探索建立包括企業(yè)內(nèi)控、行業(yè)自律、社會(huì)監(jiān)督、政府監(jiān)管在內(nèi)的租賃市場(chǎng)管控體系，促進(jìn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展。在支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化租賃企業(yè)發(fā)展的同時(shí)，加快推進(jìn)住房租賃立法。金融監(jiān)管等部門也應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)資本進(jìn)入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的監(jiān)管。應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，本質(zhì)上是要削弱住宅的金融資產(chǎn)屬性，使其回歸用來(lái)居住的消費(fèi)屬性，尤其要警惕“炒房租”等一系列行為。

另一方面，政府要著眼于擴(kuò)大市場(chǎng)的有效供給。目前在集體建設(shè)用地、企業(yè)閑置用地上，仍然存在較大的供給空間。政府應(yīng)當(dāng)考慮整合分散的使用權(quán)，通過(guò)統(tǒng)一的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)與管理，使其成為規(guī)范的租賃供應(yīng)，進(jìn)而平抑市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)。

國(guó)外對(duì)租金上漲管控的經(jīng)驗(yàn)

實(shí)際上，對(duì)于租金上漲的管控在發(fā)達(dá)國(guó)家已有參照。

德國(guó)：“房租剎車”+“退租保護(hù)”

德國(guó)房屋租賃市場(chǎng)以居民偏好租房、租賃市場(chǎng)完善、租金管制規(guī)范著稱。

2015年，德國(guó)推出“房租剎車”，各地方政府制定本地的平均房租標(biāo)準(zhǔn)并定期更新；這一標(biāo)準(zhǔn)是參考房屋所在地點(diǎn)、房屋面積、配備設(shè)施以及建造年份等得出的，并且要定期更新。房東有權(quán)把房租提高到當(dāng)?shù)仄骄鶚?biāo)準(zhǔn)，不過(guò)，至少要等到租戶入住15個(gè)月以后才能漲房租。此外，房東兩次漲價(jià)之間要間隔至少12個(gè)月。而在三年之內(nèi)，漲房租的幅度不能超過(guò)20%。通常，房租不應(yīng)超過(guò)當(dāng)?shù)氐钠骄鶚?biāo)準(zhǔn)。

同時(shí)，德國(guó)還施行“退租保護(hù)”政策，即承租人可以不用給出理由和出租人解約，但是出租人需要在符合法律規(guī)定的情況下才能提出解約要求。

美國(guó)：設(shè)立房租穩(wěn)定委員會(huì)

美國(guó)在歷史上施行了兩次大規(guī)模的租金管制，一次是一戰(zhàn)與二戰(zhàn)期間與之后，被稱為“第一代租金管制”，更多的是應(yīng)對(duì)戰(zhàn)爭(zhēng)而作出的臨時(shí)管控，特征是凍結(jié)租金數(shù)額和禁止提高租金。20世紀(jì)70年代，美國(guó)170個(gè)市鎮(zhèn)采取了新的租金管制法應(yīng)對(duì)租金上漲，主要采取溫和的措施，限制租金的漲幅，被稱為“第二代租金管制”。

目前，美國(guó)各州的立法機(jī)構(gòu)有較大的自主權(quán)，可以結(jié)合本州情況靈活制定調(diào)控房租的法律。比如，加利福尼亞州允許各個(gè)城市設(shè)置本市租金漲幅的百分比上限。

此外，美國(guó)二手房市場(chǎng)發(fā)達(dá)，所有房產(chǎn)前任主人的個(gè)人公開(kāi)信息、購(gòu)買時(shí)間、購(gòu)買價(jià)格和租賃價(jià)格全部都會(huì)在網(wǎng)上公開(kāi)并記錄。房東很難盲目提高購(gòu)買價(jià)格或者租賃價(jià)格。