徐萌

摘 要：中國(guó)的城市住房主要以公有為主，而共有住房建設(shè)資金基本上由中央政府撥款，多數(shù)居民買不起城市商品房，這是目前住房改革過程中的重點(diǎn)。文章就此主要對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控分析及政策建議進(jìn)行了探討，內(nèi)容供大家參考。

關(guān)鍵詞：中國(guó)房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控；政策建議

前言

2018年4月23日，中共中央政治局召開會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議指出，要堅(jiān)持積極的財(cái)政政策取向不變，保持貨幣政策穩(wěn)健中性，注重引導(dǎo)預(yù)期；而針對(duì)股市、債市、樓市等焦點(diǎn)，會(huì)議要求推動(dòng)信貸、股市、債市、匯市、樓市健康發(fā)展，及時(shí)跟進(jìn)監(jiān)督，消除隱患。至此，2018年全年宏觀調(diào)控方向基本確定，各項(xiàng)配合工作也已箭在弦上。

1研究背景

2017年是樓市密集調(diào)控的一年。全國(guó)商品房市場(chǎng)量?jī)r(jià)再創(chuàng)歷史新高。銷售額達(dá)13.37萬億，同比增長(zhǎng)13.7%；銷售面積16.94萬m2；同比增長(zhǎng)7.7%。此外，房地產(chǎn)行業(yè)集中度進(jìn)一步增加，房企分化格局延續(xù)。碧桂園、萬科、恒大三家龍頭企業(yè)的銷售均破5000億元大關(guān)，銷售規(guī)模超千億元的企業(yè)數(shù)量達(dá)17家。

3月22日，在廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)2017年度會(huì)員大會(huì)暨2018年廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣分析會(huì)上，眾多業(yè)內(nèi)人士的共同看法是，2018年是房地產(chǎn)資金形勢(shì)非常緊張的一年。在未來一段時(shí)間內(nèi)，各地樓市調(diào)控仍會(huì)保持高壓態(tài)勢(shì)。而房企要穩(wěn)住，著重控制債務(wù)、加快回款。

2017年，全國(guó)樓市開啟“五限時(shí)代”，即“限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商”。進(jìn)入2018年，樓市調(diào)控繼續(xù)維持高壓態(tài)勢(shì)，房企面臨市場(chǎng)下滑和資金鏈的雙重風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于2018年的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，相關(guān)專家認(rèn)為，2018年到2019年，未來的10個(gè)月到20個(gè)月之間，房地產(chǎn)行業(yè)的資金會(huì)非常緊張。他認(rèn)為，債務(wù)問題會(huì)成為今年房地產(chǎn)領(lǐng)域最重要的問題，而房企的回款是今年重中之重。所以2018年房企要持續(xù)宏觀調(diào)控政策的實(shí)施。

2中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控分析

2.1宏觀調(diào)控政策

時(shí)光推移，自國(guó)家出臺(tái)宏觀調(diào)控政策后，在不斷推行與發(fā)展中，其管控的力度與范圍逐步擴(kuò)增，諸如：2010年的時(shí)候，中央銀行便連續(xù)發(fā)布了八次調(diào)節(jié)（上調(diào)）法定存款準(zhǔn)備金率的政策，其中有三次為連續(xù)加息；繼2010年國(guó)家出臺(tái)的“國(guó)十一條”后，國(guó)務(wù)院在2011年的時(shí)候又頒布了八條專門針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的管控手段與措施，這便是人們俗稱的“新國(guó)八條”，在這一措施中針對(duì)二套房貸首付要求最少需付六成，相應(yīng)的各項(xiàng)住房限購(gòu)政策管控力度都有所強(qiáng)化；緊接著在同一年圍繞房產(chǎn)稅問題，在上海、重慶等地區(qū)展開試點(diǎn)，各地區(qū)也開始執(zhí)行新限貸政策和房屋限購(gòu)令，與之相隨的便是住宅價(jià)格也開始被控制。

2.2宏觀調(diào)控政策對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

自政府出臺(tái)宏觀調(diào)控政策后，直接對(duì)銀行利率和樓市投資者帶來嚴(yán)重影響，諸如：銀行利率頻頻創(chuàng)造新高，樓市投資者的資金收攏速度急劇下滑，進(jìn)而便出現(xiàn)房屋開放商資金疲軟，消費(fèi)者保持觀望現(xiàn)象，最終造成的結(jié)果是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)持低迷走勢(shì)，各地樓市成交量均有所下降，特別是對(duì)一線城市樓市價(jià)格的打擊較大紛紛回落。

單就北京來講，作為一線城市、國(guó)家首都，首當(dāng)其沖，本身投資比例較大，信用額度要求高，加上限購(gòu)，及提高利率等類政策，無不在打壓當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)，促使當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格在一段時(shí)間內(nèi)有所回落；然而正因?yàn)樯虾！⒈本┑纫痪€城市受宏觀調(diào)控政策的影響較大，反而給二三線城市帶來了機(jī)會(huì)，究其原因是因?yàn)槟承﹦傂柘M(fèi)者，在一線城市無法買到房屋，便轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市，這在一定程度上促進(jìn)了二三線城市房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。

3房地產(chǎn)宏觀調(diào)控下的政策建議

3.1維持積極財(cái)政政策

要將加快調(diào)整結(jié)構(gòu)與持續(xù)擴(kuò)大內(nèi)需結(jié)合起來，保持宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)由高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)楦哔|(zhì)量發(fā)展，繼續(xù)實(shí)施減稅降費(fèi)，財(cái)政收入增速趨于放緩，同時(shí)財(cái)政支出依然剛性增長(zhǎng)，對(duì)重點(diǎn)領(lǐng)域和項(xiàng)目的支持力度不斷增大，財(cái)政收支矛盾仍然突出。而繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策，調(diào)整優(yōu)化支出結(jié)構(gòu)，嚴(yán)控一般性支出，能夠兜住、兜牢民生底線，確保對(duì)供給側(cè)改革、脫貧攻堅(jiān)、生態(tài)環(huán)保等領(lǐng)域和重點(diǎn)項(xiàng)目的支持力度，堅(jiān)持盡力而為、量力而行。

據(jù)了解，2018年的政府工作報(bào)告明確提出，積極的財(cái)政政策取向不變，要聚力增效。其中，全年赤字率擬按2.6%安排，比去年預(yù)算低0.4個(gè)百分點(diǎn)，這主要是我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中向好、財(cái)政增收有基礎(chǔ)，也為宏觀調(diào)控留下更多政策空間。在中國(guó)財(cái)政科學(xué)研究院副院長(zhǎng)白景明看來，今年我國(guó)擬安排赤字率雖比去年下降了0.4個(gè)百分點(diǎn)，但赤字規(guī)模和去年持平，均為2.38萬億元，這充分反映既要確保對(duì)重點(diǎn)領(lǐng)域和項(xiàng)目的支持力度，又要堅(jiān)決防控風(fēng)險(xiǎn)，為今后宏觀調(diào)控拓展政策空間。

3.2加快我國(guó)土地政策改革

我國(guó)當(dāng)前高度計(jì)劃性的土地供給與市場(chǎng)化的人口大遷移之間存在嚴(yán)重矛盾，城市土地的增長(zhǎng)根本沒有跟上人口的流動(dòng)，這一現(xiàn)象大城市比中小城市更為嚴(yán)重，這也是導(dǎo)致房?jī)r(jià)高的重要原因之一。因此，加快我國(guó)當(dāng)前土地政策改革，實(shí)行土地隨人口流動(dòng)的供給政策是當(dāng)務(wù)之急?？梢越梃b重慶的地票制度，讓農(nóng)民帶著流動(dòng)的土地進(jìn)城。當(dāng)然在實(shí)施過程中要加強(qiáng)對(duì)地票交易的監(jiān)管，保護(hù)農(nóng)民利益。同時(shí)，對(duì)于土地招拍制度也應(yīng)該進(jìn)行規(guī)范，價(jià)高者得地的模式可以停止，可以學(xué)習(xí)重慶土地市場(chǎng)供給經(jīng)驗(yàn)，政府掌握土地一級(jí)市場(chǎng)的供給，減少開發(fā)商競(jìng)標(biāo)抬價(jià)和持地待漲行為。此外，加強(qiáng)對(duì)各地地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，及時(shí)掌握地價(jià)異常變動(dòng)；加強(qiáng)對(duì)國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的宏觀調(diào)控，防止其頻頻成為地王，產(chǎn)生惡劣社會(huì)影響。

3.3要嚴(yán)格防控房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性。加強(qiáng)住房信貸管理，嚴(yán)格限制信貸資金用于投資投機(jī)性購(gòu)房，防止信貸資金過度向房地產(chǎn)領(lǐng)域集中，有效防范房地產(chǎn)泡沫引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。穩(wěn)控住房?jī)r(jià)格，合理引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期和購(gòu)房行為，加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

3.4以城市群為重點(diǎn) 保障市場(chǎng)穩(wěn)定運(yùn)行

以城市群為調(diào)控主場(chǎng)，從中心城市向周邊三四線城市逐步擴(kuò)圍。在“房子是用來住的，不是用來炒的”導(dǎo)向下，2017年各地政府積極深化房地產(chǎn)政策調(diào)控，力度不放松、目標(biāo)不動(dòng)搖。房地產(chǎn)的調(diào)控總體上表現(xiàn)為持續(xù)時(shí)間更長(zhǎng)、涉及城市更多、政策強(qiáng)度更大。從政策出臺(tái)時(shí)間維度來看，2016年3月以來，有三次地方強(qiáng)調(diào)控期，2017年3-5月是政策密集出臺(tái)高峰期。2016年的調(diào)控城市主要是一二線熱點(diǎn)城市，而今年以來，從單個(gè)城市調(diào)控向城市群協(xié)同、片區(qū)聯(lián)動(dòng)收緊轉(zhuǎn)變。上半年，長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀三大城市群內(nèi)部三四線城市聯(lián)動(dòng)中心城市出臺(tái)收緊政策；下半年，三四線城市調(diào)控進(jìn)一步擴(kuò)圍，集中在山東半島城市群、海西城市群、安徽中部及中西部地區(qū)重點(diǎn)城市周邊的三四線城市?？傮w來看，以城市群為主體，中心城市聯(lián)動(dòng)周邊三四線協(xié)同調(diào)控的城市群調(diào)控場(chǎng)已經(jīng)形成。

結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到當(dāng)今局面，是眾多制度缺失的結(jié)果，要想從根本上解決這一局面，就必須從制度上進(jìn)行根本性改革?？傊疀]有長(zhǎng)效的宏觀調(diào)控制度的建立與完善，就沒有穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

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