吳維

摘要：本文就物業(yè)管理相關知識的基礎上，，能夠運用前期介入知識在實際工作中組織實踐，熟悉招投標程序，能夠完成物業(yè)招標書與投標書的編寫，熟悉物業(yè)竣工驗收和接管驗收的程序，能夠按程序簽訂物業(yè)服務合同。

關鍵詞：前期物業(yè)管理；物業(yè)管理招投標；接管驗收；入住手續(xù)

1.物業(yè)管理前期介入

1.1前期物業(yè)管理

前期物業(yè)管理，是指從物業(yè)開始銷售（預售）起，至業(yè)主委員會成立，業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，由建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)實施的物業(yè)管理。物業(yè)管理前期介入是物業(yè)服務企業(yè)在正式接管物業(yè)之前，開發(fā)企業(yè)邀請物業(yè)管理人員參與該物業(yè)的整體布局、功能規(guī)劃、樓宇設計、材料選用、設備選型、設施配套、管線布置、房屋租賃經(jīng)營、施工質量、竣工驗收等方面建設單位提出意見和建議，使物業(yè)投入使用能更好滿足業(yè)主與物業(yè)使用人的需求。

1.2物業(yè)管理早期介入

物業(yè)的早期介入有利于完善設計細節(jié)，提高物業(yè)的實用性和便利性，有利于提高生活質量，保證物業(yè)的使用功能，為驗收接管打下基礎，有利于后期管理工作的順利進行，有利于提高建設單位的開發(fā)效益，有利于房地產(chǎn)商把握市場，減少決策的盲目性，有利于打造物業(yè)品牌，促進房產(chǎn)銷售。開展物業(yè)管理前期介入，還有利于降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資的風險，有利于物業(yè)服務企業(yè)工程技術人員的培養(yǎng)。

1.3早期介入具體實施

物業(yè)管理專業(yè)人員對規(guī)劃設計的參與職責，主要表現(xiàn)在全面細致地反映物業(yè)管理得以順利實施的各種需要，物業(yè)服務企業(yè)應反映的問題主要有：配套設施的完善問題，水電氣等供應容量、安全保衛(wèi)系統(tǒng)、垃圾處理方式、綠化布置、消防設施、建筑材料選用、預留問題、空調(diào)留位的問題、公共區(qū)域照明問題以及對廚房灶臺的設計高度等。

1.4物業(yè)管理早期介入重點關注的問題

停車位問題，我國目前私家車的普及勢頭十分強勁，最好按照“戶均一車位”標準預留以后“擴建”停車場（位）的用地，智能化系統(tǒng)要預留“管線”，空調(diào)室外主機安裝位置與方式，太陽能熱水器的安裝，燃氣管線及排風管道位置的確定，施工中的預留孔、洞問題。

2.物業(yè)管理的招投標

2.1物業(yè)管理招投標的意義

物業(yè)管理招標是物業(yè)業(yè)主，開發(fā)商運用價值規(guī)律和市場競爭來組織物業(yè)委托管理的基本方式。投標是物業(yè)服務企業(yè)依據(jù)委托方的招標文件的要求組織編制標書，參加物業(yè)管理資格競爭的一種行為，它是物業(yè)服務企業(yè)前期介入的基本前提經(jīng)常工作。物業(yè)管理招投標是物業(yè)管理市場發(fā)展的需要，物業(yè)管理招投標是幫助居民樹立正確消費觀的需要，物業(yè)管理招投標是提高物業(yè)管理水平的需要。

2.2物業(yè)管理招標原則及特點

物業(yè)管理招標的目的是在一場競爭招標中，找到自己最理想的物業(yè)服務企業(yè)。開發(fā)商或業(yè)主要想吸引盡可能多的物業(yè)服務企業(yè)投標，并從競爭性投標中得益，物業(yè)管理招標就必須貫徹“公平、公開、公正、合理”原則。物業(yè)管理本身具有的特點使物業(yè)管理招標有一些與其他招標不同的特點。物業(yè)管理招標具有階段性和時間性特點。

2.3物業(yè)管理招標方式

物業(yè)管理招標可分為公開招標、邀請招標和協(xié)議招標三種方式。公開招標由開發(fā)商或業(yè)主委員會通過報刊、廣播、電視等發(fā)表招標廣告，實行公開招標。邀請招標由招標單位向有承擔能力的若干物業(yè)服務企業(yè)發(fā)出招標通知，邀請他們參加投標，通常為3-8家。協(xié)議招標是不通過公開或邀請招標，而由開發(fā)商或業(yè)主委員會直接邀請某一物業(yè)服務企業(yè)進行協(xié)商，達成招標形式。

2.4物業(yè)管理招標程序和文件內(nèi)容

制定招標文件，發(fā)出招標邀請或者通知，出售招標文件，召開標前會議，收存投標書并開標和定標。物業(yè)管理招標文件一般包括投標人須知、要求管理的物業(yè)說明書和設計圖紙等。投標人須知包括投標人須知的要求與內(nèi)容、投標的主要要求、合同格式與合同條件等內(nèi)容。必須出具投標保證書，關于保密要求，要有“不選擇最低標價”的申明，遞送投標書的程序，開標與評定投標的時間與標準。投標的主要要求，出具履約保證書，要有“不選擇最低標價”是申明，管理服務的具體要求和標準。

3.物業(yè)接管驗收

3.1物業(yè)接管驗收的作用

接管驗收主要內(nèi)容包括驗收的準備工作、資料的接管驗收、硬件設施設備驗收和驗收遺留問題的處理等。物業(yè)服務企業(yè)不僅要盡早介入物業(yè)的前期管理工作，而且要充分利用其在接管驗收中的地位，嚴把質量關。接管驗收具有十分重要的作用，具體表現(xiàn)在物業(yè)接管驗收中明確交接雙方的責任、權利和義務；確保物業(yè)的使用安全和正常的使用功能；為實施專業(yè)化、社會化、現(xiàn)代化物業(yè)管理創(chuàng)造條件；提高物業(yè)的綜合效益；促進建設項目的及時投產(chǎn)、發(fā)揮投資效益，總結建設經(jīng)驗；維護和保障業(yè)主的利益。

3.2接管驗收的準備工作

人員準備，組建接管驗收小組，接管驗收的資料準備，進行現(xiàn)場初步勘察。物業(yè)接管驗收的程序分為兩種情況，新建房屋的接管驗收程序和原有房屋的接管驗收程序。新建接管驗收的主要內(nèi)容包含主題結構、外墻不得滲水、屋面、樓地面、電氣、水、衛(wèi)生、消防、采暖、附屬工程及其他。原有物業(yè)接管驗收的主要內(nèi)容和標準有質量使用功能的檢驗，危險和損壞問題的處理?？⒐を炇张c接管驗收的區(qū)別，主要表現(xiàn)在性質不同、階段不同、主題不同、條件不同、職責不同。

4.用戶入住

4.1準備階段

入住準備和入住手續(xù)文件，入住是指建設單位將已具備使用條件的物業(yè)交付給業(yè)主并辦理相關手續(xù)，同時物業(yè)管理單位為業(yè)主辦理物業(yè)管理實務手續(xù)的過程，要求業(yè)主或者租戶按要求進行驗樓、付款、簽約、裝修、搬遷入住的過程。主要內(nèi)容包括入住通知書、收樓須知、入住手續(xù)書、繳款通知書。這些文件都由物業(yè)服務企業(yè)負責擬定。

4.2房屋裝修管理

房屋裝修管理是在業(yè)主或使用人裝修期間，由物業(yè)服務企業(yè)對裝修方案、裝修材料、裝修人員等方面綜合管理。分為了裝修管理制度、裝修申請及批準、裝修管理的要求、裝修施工管理要求、裝修工程的監(jiān)督檢查五個方面。