趙 龍

(江海職業(yè)技術(shù)學院，江蘇 揚州 225000)

隨著我國當前社會經(jīng)濟水平的不斷提升與大力發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已成為當前經(jīng)濟發(fā)展的主要支柱產(chǎn)業(yè)。對于國家經(jīng)濟的發(fā)展起到了顯著的促進作用，在一定程度上推動了國民消費，為經(jīng)濟的發(fā)展起到了顯著的推動作用。此外，與房地產(chǎn)相關(guān)的一系列產(chǎn)業(yè)，比如：建材業(yè)、化工業(yè)、機械制造業(yè)、裝修業(yè)、電器家具業(yè)等等，都與房地產(chǎn)行業(yè)息息相關(guān)。因此，在很大程度上房地產(chǎn)行業(yè)的興盛與衰弱都直接關(guān)系著國計民生，因此，受到了社會大眾的普遍關(guān)注。

1 當前房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的問題

1.1 對成本資金的依賴程度過高

房地產(chǎn)行業(yè)與其它眾多行業(yè)所不同的是，其整個生產(chǎn)周期較長，其所咱有的資金量也較大，此外，對于國家的政策制度也較為敏感等等。尤其是對于資金量具有較強的依賴性。在對商品房進行預售且其條件不斷提高的狀況下，需要依賴預售的成本來將資金回籠，從而致使其建設與開發(fā)的難度顯著的提升。與此同時，隨著近幾年以來，銀行在對于房地產(chǎn)中貸款購房的要求逐漸提升，其發(fā)展受到了一定的限制，從而使房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)商在資金方面所存在的風險逐步增大。對于當前房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域中，只有少數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)可以進一步的實現(xiàn)上市進行融資，其中，有相當大的一部分企業(yè)大部分房地產(chǎn)公司只僅僅是通過銀行這一單一的融資方式進行貸款，其所融資的成本也較高。此外，如果房地產(chǎn)公司的資金較為短缺或者不能及時的籌集到一定的資金，那么將影響著房地產(chǎn)項目的開發(fā)。

1.2 資本結(jié)構(gòu)形式較為單一

在房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域當中，其對資金的分配存在著一定的偏重，主要集中的表現(xiàn)在其資本結(jié)構(gòu)方面。也就是其所占的資產(chǎn)負債率較高，且呈逐漸上升的總體趨勢，存在著一定的經(jīng)營與開發(fā)風險。對于所存在的這一趨勢，一旦面臨著政策的調(diào)整與改革，其將會陷入不利的環(huán)境當中。因此對于房地產(chǎn)公司資本結(jié)構(gòu)的深刻探究，是相關(guān)的開發(fā)商必須關(guān)注與及時解決的主要問題。

1.3 房地產(chǎn)企業(yè)自身實力存在著較大的差距

我國大部分的房地產(chǎn)行業(yè)都缺乏對其所處的宏觀環(huán)境的預見、對機會的捕捉以及對部分高新技術(shù)的研發(fā)與創(chuàng)新能力，其整體的防范風險的與抗風險的能力也較為欠缺。在整個所處的社會環(huán)境因素的影響下，房地產(chǎn)行業(yè)必然將會面臨一次全新的洗牌其企業(yè)的綜合實力也將會得到有效的提升。因此，面對著當前競爭如此激烈的環(huán)境，只有企業(yè)的品牌以及其管理水平較強的企業(yè)才會脫穎而出。

2 資本結(jié)構(gòu)與盈利能力相關(guān)性的基本理論

2.1 早期的資本結(jié)構(gòu)與盈利能力相關(guān)性理論

(1)凈收益觀點。此觀點認為在房地產(chǎn)行業(yè)中的資本結(jié)構(gòu)中，其所擁有的債權(quán)資本所占的比例越高，其所得到的凈收益就越高，與其呈正比關(guān)系。雖然此觀點綜合的考慮到了此行業(yè)的財務杠桿利益，但是卻沒有全面的考慮到其所存在的財務方面的風險。

(2)凈營業(yè)收益觀點。此觀點認為在這種觀點認為在房地產(chǎn)行業(yè)中的資本結(jié)構(gòu)中，其所占有的債權(quán)資本比例的多少與公司的價值，兩者之間并沒有直接的價值關(guān)系。然而，這已凈營業(yè)觀點較為極端，并沒有充分的考慮其它所存在的因素。

(3)傳統(tǒng)觀點。傳統(tǒng)的觀點是介于以上兩種較為極端的觀點之間的。這一觀點認為，房地產(chǎn)行業(yè)中的債權(quán)資本不能過于極端化，適度的規(guī)模有利于公司價值的實現(xiàn)。

2.2 新的資本結(jié)構(gòu)與盈利能力相關(guān)性理論

(1)代理成本理論。

所謂的代理成本，其主要形成主要是由資本結(jié)構(gòu)與研究代理成本兩者之間的關(guān)系所形成的。這一存在的主要理論是經(jīng)過專業(yè)化的分析所得出的。公司債權(quán)擁有人的成本會隨著其債務的增加而呈增長的趨勢。進而所擁有更多的利率。其所擁有的代理方面的成本也主要是由房地產(chǎn)公司的股東所承擔。因此，其成本過于高將會導致價值的下降。然而依據(jù)代理成本的相關(guān)理論表明，公司所擁有的資本結(jié)構(gòu)較為適度，在很大層面上可有效的實現(xiàn)其價值最大化。

(2)信號傳遞理論。

對于公司信號傳遞的理論而言，明確的表示出可以通過采取一定的措施，比如適當?shù)恼{(diào)整公司的資本結(jié)構(gòu)，進而可有效的實現(xiàn)信號傳遞的真正價值。進而使公司在短期內(nèi)可掌握一些風險投資與獲利方面的信息。因此可以明確的看出，在公司的價值被低估時，債權(quán)的資本會得到一定的增加，相反，在其評估得到一定的上升時，股權(quán)資本將會得到一定的增加。

(3)優(yōu)序融資理論。

在內(nèi)源融資與外源融資兩者當中，房地產(chǎn)公司要首選前者。在后者中的直接與間接融資中要首選后者。依據(jù)優(yōu)序融資理論中，并不存在著較為顯著的資本結(jié)構(gòu)。在市面上部分能力較強的公司運用較為低的負債比率，大部分是由于其并不需要進行外部融資。獲利能力較強的公司之所以安排較低的負債比率，并不是由于已確立較低的債務比率，而是由于不需要外部籌資；部分獲利機制較差的公司，之所以需要運用外部融資，本身其所具有的債務比率較高。

3 我國房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀及其與盈利能力的關(guān)系

3.1 盈利能力指標選擇

本篇文章主要選用凈資產(chǎn)收益率與凈利潤率兩個評定的指標來進行企業(yè)盈利能力的表達。所謂的凈資產(chǎn)收益率是企業(yè)在一定的時期內(nèi)，企業(yè)的凈利潤與平均凈資產(chǎn)的比值，可對企業(yè)所獲得的報酬水平與其資本積累進行綜合性與顯著代表性的指標?？稍谝欢ǔ潭壬嫌行У姆从称髽I(yè)運營的總體效益。其次，凈利潤率主要是指企業(yè)的營業(yè)收入與其所獲得凈利潤的比值。

3.2 統(tǒng)計方法

相關(guān)性分析的方法主要是對變量進行研究，主要是指兩個或兩個以上變量間相互關(guān)系，以及兩者間密切程度比較的一種統(tǒng)計的方法。將關(guān)系存在較為密切的稱為相關(guān)性系數(shù)，是運用積差的方法來進行計算的。相關(guān)系數(shù)是按積差方法計算的。基本公式如下：

公式中，計算x、y的協(xié)方差代表著兩個含義；第一，它可以明確的表明x與y之間的關(guān)系，是正相關(guān)還是負相關(guān)。其正負主要是由協(xié)方差的正負所決定的。協(xié)方差為正值時，為正相關(guān)，相反，其為負值時，為負相關(guān)。其次，協(xié)方差可以表明x、y兩者之間的相關(guān)程度，其所得出的絕對值越大，則兩者間的相關(guān)性越密切。

而計算其標準差的人意義主要在于，其數(shù)值可以無限的增大或減少，使其相關(guān)系數(shù)基本上保持在-1到1之間，當值為±1時，說明x、y兩者之間是完全線性相關(guān)部的，當數(shù)值為0時，兩者之間不存在相關(guān)性。而當值越接近數(shù)值1時，x、y兩者之間的相關(guān)性就越高。

3.3 統(tǒng)計分析的優(yōu)點和不足之處

本篇文章選取的企業(yè)為房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域內(nèi)，排名占前30中的12家企業(yè)。之所以選取這樣規(guī)模的企業(yè)，主要是由于其經(jīng)營管理方式規(guī)范化，且企業(yè)的規(guī)模宏大，具有代表性，能夠形象的反映出整個房地產(chǎn)行業(yè)中，資本結(jié)構(gòu)與盈利能力的主要情況。此外，文章中所涉及到的數(shù)據(jù)主要是從企業(yè)年報所參考的，年限為2008年到2010年。在數(shù)據(jù)選取方面，具有較強的時效性。

然而，在統(tǒng)計分析中也存在著一些不足，比如僅僅選用兩個評價指標萊表示企業(yè)的盈利能力。此外，對于資本結(jié)構(gòu)方面的表示，只選用資產(chǎn)負債率來進行表達。具有一定的局限性?？紤]的方面并不夠周全。其次，本文僅僅選用12家企業(yè)進行研究與分析，而房地產(chǎn)企業(yè)上萬家，難免存在著以偏概全的問題。

4 優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)提高盈利能力的建議

4.1 提高盈利能力的主要建議

4.1.1 加強成本控制

在房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域當中，主要以其基本的預算作為成本控制方面的基礎。在當前國家政策機制下，房地產(chǎn)行業(yè)中其成本資金的流動量逐漸減少。因此，企業(yè)必須要做好其產(chǎn)業(yè)的成本資金的控制，做好完備的預算工作，對于企業(yè)自身的發(fā)展具有較強的促進作用。企業(yè)在制定其發(fā)展與規(guī)劃的目標時，其所制定的內(nèi)容要與公司的發(fā)展相適應，要具有一定的科學性、可實施性且具有一定的挑戰(zhàn)性。在對其工作年度進行預算控制等方面，要與公司員工的價值相適應，并且要符合不同部門的發(fā)展目標，且在一定程度上要與公司的戰(zhàn)略計劃相吻合。

4.1.2 完善公司的治理結(jié)構(gòu)

隨著近年來來，公司管理機構(gòu)有了一定的轉(zhuǎn)變，但依舊存在著部分問題，比如，擁有較少股東在行使其權(quán)利時，顯得較為牽強。因此，改善這一狀況依舊需要進一步的進行職權(quán)的詳細劃分。全面的完善公司的治理體系。

4.1.3 構(gòu)建品牌管理模式

品牌效應對于任何行業(yè)領(lǐng)域的發(fā)展都有著積極的促進作用，是企業(yè)進行市場的拓展與開發(fā)的主要方式手段。隨著近年來房地產(chǎn)行業(yè)的競爭，消費者更加注重其品牌效應，占有著一定的主導地位，因此，房地產(chǎn)的品牌代表著整個企業(yè)的文化與服務理念，可有效的消除企業(yè)與用戶之間有關(guān)企業(yè)信息的不對稱。

4.2 資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化建議

4.2.1 實施房地產(chǎn)上市公司股權(quán)分置模式

(1)要將房地產(chǎn)上市公司全面的實現(xiàn)其股東利益的共同體，使其資本市場回歸到其資本體，需要在其結(jié)構(gòu)理論基本成立的前提條件下，遵循一定的可使企業(yè)價值實現(xiàn)最大化的資本結(jié)構(gòu)。

(2)在房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域當中，將其基本的收益與風險匹配的整個過程中，其融資的決策呈現(xiàn)理性的狀態(tài)。隨著近年來實現(xiàn)公司股權(quán)分置的改革后，房地產(chǎn)行業(yè)的股東價值基本實現(xiàn)了市場化。從而使部分并非理性融資在一定程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)的市場值。從而也形成了房地產(chǎn)行業(yè)的融資成本機制。部分上市的房地產(chǎn)公司會利用較為優(yōu)化的資本結(jié)構(gòu)模型來考慮其融資方面選擇的主要問題，從而為房地產(chǎn)行業(yè)遵循較為優(yōu)質(zhì)的融資方式提供一定的途徑。

4.2.2 構(gòu)建完善的房地產(chǎn)金融體系

在我國的房地產(chǎn)行業(yè)當中，大部分是采用向銀行貸款的方式進行融資。然而，近年來貸款的利率水平與存款的準備金利率呈不斷提升的趨勢，對于房地產(chǎn)行業(yè)存在著一定的制約性。然而，就當前我國并沒有構(gòu)建較為完備的房地產(chǎn)金融體系，部分公司缺乏專業(yè)的融資方式與技術(shù)。因此，構(gòu)建良好的房地產(chǎn)金融體系，不斷的完善上市公司的資本結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)其股東結(jié)構(gòu)方面的多元化是提升其企業(yè)價值的關(guān)鍵。

[1] 劉志彪，等.上市公司資本結(jié)構(gòu)與業(yè)績研究以——長江三角洲地區(qū)上市公司為例[M].北京：中國財政經(jīng)濟出版社，2012.

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[3] 關(guān)民,張彥.房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)影響因素的實證研究[J].特區(qū)經(jīng)濟，2011,(1)：132-133.