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        地鐵車(chē)輛段上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)控制要素體系研究

        2018-12-20 12:45:52胡朝東
        現(xiàn)代城市軌道交通 2018年12期
        關(guān)鍵詞:物業(yè)功能

        胡朝東

        (深圳市地鐵集團(tuán)有限公司,廣東深圳 518026)

        0 引言

        地鐵車(chē)輛段占地規(guī)模較大,給城市土地資源帶來(lái)壓力,也成為分割城市空間的介質(zhì)。所以集約并有效地利用地鐵車(chē)輛段空間,對(duì)城市的空間結(jié)構(gòu)、土地資源的集約利用、地鐵的建設(shè)融資都有著不可忽視的重要作用。

        20?世紀(jì)?70?年代,哥本哈根、斯德哥爾摩開(kāi)展了大規(guī)模的軌道交通建設(shè),很多科研人員對(duì)此展開(kāi)深入的研究,逐漸形成以公共交通為導(dǎo)向的發(fā)展(TOD)模式,進(jìn)而引導(dǎo)北美城市發(fā)展建設(shè)。亞洲城市中香港最先采用?“軌道+物業(yè)”的模式,這種“軌道+物業(yè)”的模式已經(jīng)成為學(xué)界關(guān)注和研究的焦點(diǎn),也受到國(guó)內(nèi)軌道交通企業(yè)和地方政府的一致認(rèn)同。

        國(guó)內(nèi)針對(duì)地鐵車(chē)輛段上蓋物業(yè)的研究主要集中在車(chē)輛段上蓋規(guī)劃與設(shè)計(jì)、地鐵車(chē)輛段上蓋開(kāi)發(fā)模式、地鐵投融資模式與項(xiàng)目管理等方面,很少?gòu)拈_(kāi)發(fā)控制要素體系的角度進(jìn)行研究。

        1 地鐵車(chē)輛段上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)概述

        1.1 地鐵車(chē)輛段上蓋物業(yè)的概念

        地鐵車(chē)輛段是指用于地鐵車(chē)輛停放、檢查、運(yùn)用、整備修理的基地,主要功能有列車(chē)停放、日常檢查、一般故障處理、清掃洗刷,車(chē)輛的技術(shù)檢查、定修、架修和臨修試車(chē)等作業(yè),以及車(chē)輛在段內(nèi)調(diào)車(chē)、列車(chē)回段折返乘務(wù)司機(jī)換班、設(shè)備和機(jī)具的維修及調(diào)車(chē)機(jī)車(chē)的日常維修工作。

        地鐵上蓋物業(yè)最初源于香港,主要是指地鐵站點(diǎn)周邊和沿線的住宅與商業(yè)等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的統(tǒng)稱。上蓋物業(yè)與地鐵車(chē)輛段分層設(shè)立土地使用權(quán),復(fù)合利用空間。

        1.2 地鐵車(chē)輛段上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)的控制目標(biāo)

        通過(guò)對(duì)地鐵車(chē)輛段上蓋進(jìn)行開(kāi)發(fā)利用,實(shí)現(xiàn)城市功能的整合,創(chuàng)造宜居宜業(yè)的城市空間。

        1.3 地鐵車(chē)輛段上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)的控制原則

        地鐵車(chē)輛段上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)的控制需要考慮區(qū)位條件、車(chē)輛段的用地條件、與周邊城市形態(tài)的空間關(guān)系、交通組織等方面因素,應(yīng)當(dāng)遵循資源整合、整體協(xié)調(diào)、公交優(yōu)先、經(jīng)濟(jì)適用的原則。

        2 地鐵車(chē)輛段上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)控制要素體系

        2.1 重難點(diǎn)

        地鐵車(chē)輛段上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)別于其他一般地塊的開(kāi)發(fā),由于在地鐵車(chē)輛段上蓋進(jìn)行建設(shè),需要考慮其特殊性。開(kāi)發(fā)控制的重點(diǎn)與難點(diǎn)主要有宗地劃分、道路交通組織與豎向設(shè)計(jì)、滿足車(chē)輛段工藝要求?3?個(gè)方面。

        2.1.1 合理劃分宗地

        合理的宗地劃分是保證地鐵車(chē)輛段上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)能夠順利進(jìn)行的基礎(chǔ)。宗地劃分的主要依據(jù)是用地權(quán)屬劃分的合理性,同一權(quán)屬用地需劃入同一個(gè)宗地單元。在地鐵車(chē)輛段上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)實(shí)踐中,除了地鐵車(chē)輛段和上蓋物業(yè)之間需要?jiǎng)澐肿诘?,上蓋物業(yè)也需要考慮生態(tài)控制線、市政設(shè)施影響、學(xué)校獨(dú)立占地、土地整備入庫(kù)時(shí)序、交通組織能力、市政道路規(guī)劃等幾方面因素。

        2.1.2 合理豎向設(shè)計(jì)、組織高效便捷的交通流線

        合理的豎向設(shè)計(jì)以及高效、便捷的道路交通組織是車(chē)輛段上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)成功的關(guān)鍵因素之一。

        (1)地鐵車(chē)輛段上蓋物業(yè)的對(duì)外交通組織。需綜合考慮城市道路、地鐵站點(diǎn)、公交站點(diǎn)的位置關(guān)系,組織不同的車(chē)行流線、人行流線、客貨流線,構(gòu)筑立體化的連接通道,提高通行效率。在此基礎(chǔ)上,要考慮各種交通方式之間的接駁,分別組織地鐵車(chē)輛段和上蓋物業(yè)的車(chē)行流線,運(yùn)用分區(qū)化、立體化的方式設(shè)置停車(chē)場(chǎng),有效組織人流的進(jìn)出,從而形成便捷的交通換乘系統(tǒng)。

        (2)地鐵車(chē)輛段上蓋物業(yè)內(nèi)部的交通組織。水平交通主要以步行為主導(dǎo),在保證各功能流線相對(duì)獨(dú)立的前提下,合理組織提升效率。

        2.1.3 滿足地鐵車(chē)輛段的工藝要求

        地鐵車(chē)輛段上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)是在車(chē)輛段上蓋平臺(tái)上進(jìn)行建設(shè),首先必須滿足車(chē)輛段自身各項(xiàng)功能的正常需求和工藝。上蓋物業(yè)的空間布局受到車(chē)輛段蓋板下柱網(wǎng)布局的制約,上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)需要運(yùn)用集約化的設(shè)計(jì)思路,合理布局各功能分區(qū),化解蓋板上下之間的不利條件。

        表1 控制要素匯總表

        2.2 要素體系

        基于上述對(duì)開(kāi)發(fā)控制方法和地鐵車(chē)輛段上蓋開(kāi)發(fā)控制的重難點(diǎn)分析,通過(guò)制定控制要素體系實(shí)現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)在實(shí)施過(guò)程中的有效控制和引導(dǎo)作用。地鐵上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)控制要素體系包括功能控制和形體環(huán)境控制?2?個(gè)方面。功能控制要素包括土地利用和開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、道路交通2?方面的控制分項(xiàng)。形體環(huán)境控制包括城市空間組織、建筑形態(tài)控制?2?個(gè)方面的控制分項(xiàng)。具體分項(xiàng)的控制要素如表?1?所示。

        3 地鐵車(chē)輛段上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)控制要素研究

        3.1 功能結(jié)構(gòu)

        由于城鎮(zhèn)化腳步的加快,國(guó)內(nèi)一線城市土地資源供需矛盾突出。因此,地鐵車(chē)輛段上蓋物業(yè)的開(kāi)發(fā)具有集約化利用土地資源的積極意義,車(chē)輛段上蓋物業(yè)的功能逐步由單一功能向功能復(fù)合化發(fā)展。

        (1)遵循城市總體規(guī)劃。在車(chē)輛段上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)的初期,需要從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度,考慮到影響未來(lái)城市區(qū)域功能結(jié)構(gòu)的因素,以城市的發(fā)展需求為導(dǎo)向,對(duì)車(chē)輛段上蓋物業(yè)的功能組合做出合理的選擇。

        (2)考慮車(chē)輛段周邊的功能需求。規(guī)劃初期,需要對(duì)車(chē)輛段周邊的城市功能進(jìn)行充分的調(diào)研與考察,通過(guò)對(duì)片區(qū)內(nèi)的人群需求進(jìn)行分析與預(yù)測(cè),將多種功能復(fù)合組織,完善周邊的城市功能。

        (3)為將來(lái)留有發(fā)展空間?!俺鞘邪l(fā)展,軌道先行”,因此城市軌道交通的建設(shè)具有一定的超前性,應(yīng)根據(jù)城市發(fā)展方向,在明確區(qū)域發(fā)展定位的前提下,為未來(lái)車(chē)輛段上蓋物業(yè)的二次開(kāi)發(fā)留有余地。

        3.2 土地利用

        受到地鐵車(chē)輛段蓋板的影響,地鐵上蓋物業(yè)項(xiàng)目的土地利用有其特殊性。表現(xiàn)在用地性質(zhì)的混合和用地空間劃分?2?方面。

        從用地性質(zhì)混合的角度來(lái)看,地鐵車(chē)輛段一般配套有地鐵站點(diǎn),交通快捷,周邊集聚多種物業(yè)類(lèi)型,主要包括住宅、商業(yè)、辦公等。

        從用地性質(zhì)的空間劃分來(lái)看,地鐵車(chē)輛段所在的用地空間是屬于城市軌道交通用地性質(zhì),而它們蓋板上用于地鐵物業(yè)開(kāi)發(fā)的空間是屬于其他用地性質(zhì)。宗地出讓時(shí),需要按不同空間高程劃分地塊辦理用地手續(xù),以明晰土地出讓的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。

        3.3 開(kāi)發(fā)強(qiáng)度控制

        城市地鐵建設(shè)近些年大量興起,與原有城市總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃存在很多沖突。從社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、空間的角度來(lái)考慮,地鐵車(chē)輛段上蓋物業(yè)的建設(shè)需要整合周邊的空間資源,對(duì)周邊用地整體考慮,調(diào)整用地性質(zhì),提高土地的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度。

        地鐵車(chē)輛段由于內(nèi)部柱網(wǎng)的特殊性,開(kāi)發(fā)強(qiáng)度一般不高。車(chē)輛段運(yùn)用庫(kù)調(diào)試區(qū)柱距一般跨度約為?12??m,在軌道上方布局的建筑宜盡量規(guī)整,上蓋一般進(jìn)行多層住宅開(kāi)發(fā),高度一般在?50??m,建筑層數(shù)在?11~14?層之間。

        3.4 道路交通組織

        在地鐵車(chē)輛段上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)中的交通流線組織是關(guān)鍵一環(huán)。通過(guò)合理的組織交通,能確保上蓋物業(yè)的不同功能片區(qū)和空間場(chǎng)所有效銜接,有助于提升交通的綜合效率。

        在對(duì)外交通組織方面,需要考慮與外部城市道路、地鐵和公交站的關(guān)系,運(yùn)用立體化的連接通道,組織不同的車(chē)行流線,避免相互交叉造成干擾,提高通行效率。將周邊地鐵站點(diǎn)的地下或地上空間聯(lián)合開(kāi)發(fā),結(jié)合商業(yè)、娛樂(lè)等功能形成步行街,與車(chē)輛段上蓋開(kāi)發(fā)相銜接,構(gòu)成有機(jī)的步行網(wǎng)絡(luò)。

        地鐵車(chē)輛段上蓋物業(yè)停車(chē)庫(kù)應(yīng)根據(jù)建筑的規(guī)模和人流特征來(lái)決定其規(guī)模及布置形式。根據(jù)不同用地條件和布局方式,車(chē)輛段上蓋物業(yè)有不同的停車(chē)庫(kù)建設(shè)方式:①蓋上露天停車(chē)庫(kù),這種方式人車(chē)難以分流,利用不夠高效集約;②蓋上建筑底層的單層或多層停車(chē)庫(kù),這種方式在車(chē)輛段蓋上部分利用局部的底層架空層設(shè)置停車(chē)庫(kù),節(jié)省造價(jià);③蓋下停車(chē)庫(kù),這種方式的停車(chē)庫(kù)規(guī)模較大,人車(chē)分流,交通組織合理,因此通常采用蓋下停車(chē)庫(kù)的方式。

        3.5 城市空間組織

        地鐵車(chē)輛段上蓋物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)重點(diǎn)在于整合場(chǎng)地中的地域文脈、建筑、交通、綠化景觀、公共空間等不同元素,從而構(gòu)筑一個(gè)完整有序的空間體系。

        地鐵車(chē)輛段上蓋物業(yè)涵蓋了多種不同的功能,應(yīng)在保證車(chē)輛段功能的基礎(chǔ)上,適當(dāng)組織不同功能分區(qū)以及物業(yè)開(kāi)發(fā)功能的配比,形成同時(shí)滿足整體系統(tǒng)、交叉共享要求的城市綜合生活中心。

        3.6 建筑形態(tài)控制

        地鐵場(chǎng)站周邊的物業(yè)高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)只有與城市大運(yùn)量的交通結(jié)合起來(lái)才能運(yùn)轉(zhuǎn)有效,建筑高度的控制需要從經(jīng)濟(jì)效益、城市設(shè)計(jì)等角度進(jìn)行綜合衡量。

        地鐵車(chē)輛段上蓋物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)中,需重視第一立面和第二立面的統(tǒng)一性。應(yīng)從空間序列、形式、色彩、材質(zhì)等方面考慮立面上的廣告位等設(shè)施,從而實(shí)現(xiàn)與建筑立面和諧統(tǒng)一的效果。

        4 結(jié)束語(yǔ)

        地鐵車(chē)輛段上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)具有開(kāi)發(fā)規(guī)模大、復(fù)雜程度高、工期緊張的特點(diǎn),是一項(xiàng)涉及投融資、項(xiàng)目管理、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工、地鐵運(yùn)營(yíng)等一系列問(wèn)題的系統(tǒng)工程。隨著地鐵的快速發(fā)展,車(chē)輛段上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)的理論總結(jié)和體系建設(shè)必然越來(lái)越完善。

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